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深圳市某生活區(qū)舊城改造項(xiàng)目可行性研究報告-在線瀏覽

2025-05-02 16:52本頁面
  

【正文】 目前 XX 公司 為此項(xiàng)目 已 累計(jì) 投入 億元,剩余資金 億。 四、結(jié)論及存 在問題 根據(jù)我們的分析論證, 由于項(xiàng)目地段好,銷售前景極佳, 因此有著充分可靠的收入來源,可為 融資 提供保證。 項(xiàng)目 有著良好的經(jīng)濟(jì)效益 和社會效益 。 駐深 XX 部隊(duì)為 國防建設(shè)、深圳發(fā)展做出的無私奉獻(xiàn) 。 本項(xiàng)目前身為 廣東省邊防總隊(duì)第 XX 機(jī)關(guān)大院營區(qū),始建于上世紀(jì) 80 年代初期 。隨著近年深圳經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,現(xiàn)在該營區(qū)已無法滿足部隊(duì) XX 干部、警員及其家屬的生活需要,同時也嚴(yán)重影響到該片區(qū)的整體環(huán)境。 因此,實(shí)施該項(xiàng)目,是改善駐深 XX 部隊(duì)官兵生活的迫切需要。這其中,深圳市在城市發(fā)展空間與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整上所受制約更為 嚴(yán)重,政府手中可以利用的土地資源只有 140 平方公里,特區(qū)內(nèi)已經(jīng)數(shù)年土地零供應(yīng)。專家們認(rèn)為,未來深圳的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、城市升級空間只能向“城市更新”要。土地資源稀缺已經(jīng)成為制約深圳發(fā)展的一大瓶頸。 2021 年 12 月 1 日正式實(shí)施的《深圳市城市更新辦法》規(guī)定,鼓勵權(quán)利人自行改造,可作為更新改造實(shí)施主體,改造項(xiàng)目無需由“發(fā)展商”實(shí)施。將原來的工業(yè)用 4 地改造為商業(yè)住宅用地,對深圳解決土地供應(yīng)還是有一定的作用。此外,由于本批更新項(xiàng)目大部分位于龍崗、寶安地區(qū),深圳政府可利用此舉帶動關(guān)外地區(qū) 提升城市建設(shè)的品質(zhì)。否則,關(guān)內(nèi)土地更加稀缺,房價更加飆升。 從城市發(fā)展角度而言,城市更新為解決現(xiàn)代化的城市建筑群中遺留下來大量的城中村和舊工業(yè)廠房,提供了 有效途徑;從而將城市空間的利用發(fā)揮到極致。 我公司參與 XX 大院 改造 項(xiàng)目,正是基于省市各級政府大力支持“三舊”改造這一大的背景,因此, 自 上 而下都 得到了 XX 部隊(duì)、地方 各級政府主管部門的支持。全市面積 1953 平方公里,屬亞熱帶海洋性氣候區(qū),四季溫潤、陽光充沛,盛產(chǎn)水果。 作為中國的重要國際門戶,深圳是世界上發(fā)展最快、中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)城市之一,人均 GDP 居全國大中城市第一。全市產(chǎn)業(yè)配套體系完善,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、金融服務(wù)業(yè)以及文化產(chǎn)業(yè)是這個城市重點(diǎn)發(fā)展的四大支柱產(chǎn)業(yè)。目前 ,深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)低投入、低能耗、高產(chǎn)出、高效益的局面。 2021 年 12 月份,深圳經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢,主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速加快,為 2021 年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定了一個良好的開局。固定資產(chǎn)投資 5 平穩(wěn)增長, 12 月份,全社會固定資產(chǎn)投 資 億元,同比增長 %。社會消費(fèi)品零售總額保持較快增長, 12 月份,全市社會消費(fèi)品零售總額 億元,增長%。其中出口總額 億美元,增長 %;進(jìn)口總額 億美元,增長 %。 房地產(chǎn)方面, 1- 2 月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工面積、竣工面積等相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)同比都有大幅增加,其中,房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增加近 14%,住宅施工面積同比增加近 23%,說明開發(fā)商看好后市,加快開發(fā)進(jìn)度,而竣工面積同比增加了 2 倍多,說明后市供應(yīng)有保證。 (二) XX 介紹 6 XX 區(qū)成立于 1979 年 10 月,地處深圳中部,面積 平方公里,在城市布局上呈現(xiàn)出“一半山水一半樓”的特色,其中建成區(qū)面積 平方公里 ,其余主要為深圳水源保護(hù)區(qū)和梧桐山森林保護(hù)區(qū),森林覆蓋率高達(dá) 44%。 2021 年, XX 戶籍人口為 萬人,辦理居住證人口為 萬人。在這片最先沐浴改革開放春風(fēng)的熱土上,曾經(jīng)創(chuàng)造了三天一層樓的“深圳速度”,誕生了全國第一家證券交易所、第一家期貨市場、第一家地方商業(yè)銀行,更孕育出了敢闖敢試、敢為天下先的改革創(chuàng)新精神。 2021 年, XX 區(qū)成功克服金融危機(jī)帶來的不利影響,在科學(xué)發(fā)展進(jìn)程中邁出了新步伐。轄區(qū)稅收 (剔除證券交易印花稅和海關(guān)代征稅 )達(dá)到 232 億元,增長 %。地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元,增長 %。經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)現(xiàn)高產(chǎn)低耗,預(yù)計(jì)每平方公里建設(shè)用地產(chǎn)出 億元、國地稅 (剔除證券交易印花稅和海關(guān)代征稅 ) 億元,分別是全市平均水平的 倍和 倍。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級勢頭良好,預(yù)計(jì)第三產(chǎn)業(yè)比重高達(dá) %,以金融、物流、專門專業(yè)、創(chuàng)意設(shè)計(jì)為主的高端服務(wù)業(yè)比重超過半壁江山,對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率達(dá) %。 由于城市空間不斷向外拓展, XX 已經(jīng)不是深圳房地產(chǎn)市場開發(fā)的主要地區(qū),但是隨著該片區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和空間的進(jìn)一步優(yōu)化, XX 在房地產(chǎn)版圖上仍占據(jù)重要地位。 雖然面臨調(diào)控壓力,但房價依然高歌猛進(jìn),根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測, 2021 年第一季度深圳的新房成交均價達(dá) 22336 元 /平方米,環(huán) 比去年第四季度上漲 %,同比翻了一番! XX 區(qū)由于 一直處于 高價 位運(yùn)行區(qū)間, 不再是 房市 成交主力,全區(qū)的成交均價因此大幅回落 %,但仍超過 22021 元 /平方米,同比大漲 2/3。紅嶺中路處于深南大道與筍崗路中間, 此處交通便利,連接深圳東西走向的三條主干道,地鐵三號線貫穿紅嶺路。尤其是在金融行業(yè),紅嶺中路周邊可以說是整個深圳的金融中心。在商業(yè)方面,萬象城、金光華廣場等高檔商城都在附近。在休閑娛樂方面,紅嶺中路地段有荔枝公園、深圳大劇院、深圳博物館、酷比龍 KTV 等。 蔡屋圍金融中心區(qū)將成為深圳市的金融服務(wù)中心、資金集散中心、金融信息中心和金融監(jiān)控中心,蔡屋圍金融中心區(qū)的改造工程涉及的改建項(xiàng)目占地面積達(dá) 萬平方米,范圍南起中國人民銀行深圳市中心支行和中國農(nóng)業(yè)銀行深圳分行,北至紅寶路,東鄰深圳市公安局大院,西到深圳大劇院和環(huán)宇大廈。 項(xiàng)目地塊周邊已經(jīng)形成的物業(yè)包括鴻翔御景東園、風(fēng)格名苑、中航凱特公寓、紅桂皇冠名庭、金眾經(jīng)典家園、西湖花園等,附 近的大型商業(yè)配套包括家樂福、新一佳、歲寶百貨等百貨超市。整個區(qū)域處在舊城改造項(xiàng)目之中,發(fā)展?jié)摿^大。 ( 4) 威脅 ★ 該片區(qū)內(nèi)未來舊改項(xiàng)目較多 ★ XX 片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展已停滯不前,對在該片區(qū)的置業(yè)有一定影響 ★ 地塊現(xiàn)有舊項(xiàng)目的拆遷對項(xiàng)目的工期進(jìn)度的影響 ★ XX 由于房地產(chǎn)發(fā)展較早,未能達(dá)到有效規(guī)劃和利用 9 第三章 項(xiàng)目建設(shè)的可行性分析 一、 主要手續(xù)已經(jīng)完成 自 2021 年開始,我公司已經(jīng)開始運(yùn)作該項(xiàng)目,目前已完 成的前期準(zhǔn)備工作包括: 中國人民武裝警察部隊(duì)廣東省邊防總隊(duì)后勤部《關(guān)于 XX 機(jī)關(guān)營區(qū)與地方合作開發(fā)建設(shè)的批復(fù)》( [2021]武粵邊后 273 號);
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