【正文】 塞納名城逾 7000 平米健康會所，健身中心、臺球室、乒乓球 室一應(yīng)俱全，讓你在家門口享受運動的快樂，與此同時橫龍山脈大片森林釋放出大量負(fù)離子清新空氣，遠(yuǎn)離城市的喧嘩、噪音、灰塵，這里每一處都是鮮氧，生活在此的你當(dāng)然可以盡享天倫。加上政府宏觀調(diào)控，使得片區(qū)土地供應(yīng)緊縮，塞納名城必將成為片區(qū)內(nèi)房產(chǎn)升值 “原始股 ”，當(dāng)然是即買即升值。 廣告語集錦 （二） ◎ 一橋橫跨東西，改變的豈止是生活 …… ◎ 距繁華很近，與清幽更親！ ◎ 聆聽大自然的天籟之音，感悟生命健康的優(yōu)雅極致！ ◎ 山水結(jié)伴，綠茵新鄰，寧靜與繁華之間，由我自由把握！ ◎ 便捷而富足 ——從容的都市生活！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、目標(biāo)客戶群定位 1.【目標(biāo)客戶概述】 ： 本項目的客戶群主要是面向政府公務(wù)員、企業(yè)白領(lǐng)和生意人，以萍鄉(xiāng)市客戶為主（約 75%），其次是萍鄉(xiāng)三縣兩區(qū)的客戶也是本案購買的生力軍（約 25%）?？蛻裟挲g主要分布在 30—45 歲之間。 ? 萍鄉(xiāng)市的企業(yè)管理階層 ： 目前相當(dāng)部分萍鄉(xiāng)煤礦、水泥廠、鋼廠、煙花爆竹廠、建筑施工企業(yè)等經(jīng)營狀態(tài)較好，而在這些企業(yè)中的管理階層則收入較好，他們不僅有一定文化 素質(zhì)，對居住將有較高的要求，而且也具備了一定的購房能力，此類客戶將是本項目的重點客戶群體之一。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 附近幾大專業(yè)市場個體經(jīng)營者 如安源建材市場經(jīng)營戶，工作時間較短，但收入高，有較高的支付能力，很多希望置業(yè)一次到位，希望居所靠近工作地點，注重居住周邊環(huán)境和小區(qū)品質(zhì)； ? 生意人和小企業(yè)主 這部分消 費者在萍鄉(xiāng)市多年，有一套居住多年的舊房，生活忙碌，高收入，經(jīng)歷了首次置業(yè)，逐漸注重周邊環(huán)境，尤其是生活便利性，重視對下一代的教育； ? 公司中層經(jīng)理人 工作 3—5 年，有一定積蓄，事業(yè)逐漸穩(wěn)定，希望有個能承擔(dān)得起，同時使用功能齊全，生活品質(zhì)相對較高的居所； ? 萍鄉(xiāng)市三縣二區(qū)部分富裕人士 萍鄉(xiāng)市是贛西工業(yè)重鎮(zhèn)，萍礦、萍鋼、湘東的煙花爆竹，蘆溪的電瓷十分出名，特別是近年內(nèi)從事煤碳運輸、加工、販賣的生意人購買力極強，這部分消費者雖學(xué)歷、知識涵養(yǎng)不多，但虛榮心強，進(jìn)城買房無疑成為他們體現(xiàn)人生價值最好的方式。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 5..可以滿足其為培養(yǎng)子女健康成長的需求； 四、項目命名建議 、園林主題、規(guī)模和檔次； 、氣派、響亮和具有特色； VI 識 別系統(tǒng)的實施； 、易記、好聽、朗朗上口、充滿想象的特點。而巴黎作為世界名城，是每一個都十分向往的城市。 【 方案二命名詮釋 】 ： 因為建筑突出法蘭西建筑風(fēng)格，故建議引用法國首都 “巴黎 ”之名來作為本案命名的前綴，這樣能夠引起消費者對項目整體風(fēng)格的聯(lián)想，也能加深其 對產(chǎn)品的印象。巴黎行行色色的建筑、美不勝收的園林、雍容華貴的街道、琳瑯滿目的雕塑無一不彰顯神氣的魅力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 【 組團(tuán)命名 】： 嘎納座 尼斯座 里昂座 馬賽座 南錫座 第戎座 梅斯座 卡昂座 雷恩座 【 景觀命名 】： a、湖心島； b、美泉玉池； c、百勝潭； d、凡爾賽會所 ； e、愛麗舍商業(yè)街； f、蓬皮杜藝苑； g、塞納鐘樓； h、嘎納之音； I、法蘭克燒烤園； j、天賜涼園； k、第戎天橋； l、凱旋門； m、圣母觀月； n、萊茵飛瀑； o、風(fēng)臨左岸。 【 理論價值判斷 】 ： 項目總建筑面積為 20 萬平方米，規(guī)劃共有 1100 余戶、車位 300 個、容積率 、建筑密度 25%、綠化率 45%、會所面積 6841 ㎡、幼兒園面積 1920 ㎡，戶型以三房二廳、四房二廳為主，以二房一廳、五房、復(fù)式、疊拼別墅為輔。目前金典城 1550 元 /㎡、雅典世紀(jì)花園 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 1400 元、御景園 1480 元 /㎡、銀三角花園約 1300 元 /㎡，考慮到地處新興片區(qū)，市民接受程序需有待時日，因此理論價值判斷約為 1400 元 /㎡（一期項目整體均價）。 社區(qū)規(guī)劃：環(huán)境規(guī)劃，戶型，交通組織，外立面風(fēng)格，配套設(shè)施。 發(fā)展商實力：資金實力，地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，客戶聚集能力，知名度，社會資源綜合利用能力，工程進(jìn)展和管理 物業(yè)管理：物業(yè)管理執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)素。 設(shè)備材料：用料是否考究、設(shè) 備是否先進(jìn)、有無裝修等。同時大規(guī)模社區(qū)也可以從側(cè)面體現(xiàn)發(fā)展商的實力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 地塊區(qū)位（權(quán)重 4） 項目地處萍鄉(xiāng)市城西鐵路以西片區(qū)，雖然目前交通、配套不夠完善，但隨著大橋的開通，項目區(qū)位、交通、配套優(yōu)勢則全顯山露水，但要消費者接受該地段還需要一段時間，因此本項目目前地塊價值與銀三角花園相當(dāng)為 1300 元 /㎡； 小區(qū)規(guī)劃（權(quán)重 4） 項目以法式建筑風(fēng)格，與現(xiàn)代自然園林的有 機(jī)結(jié)合，俊朗的外立面造型，優(yōu)美的線條，潺潺動人的人工湖，精致的園林小品，時尚氣派的商業(yè)街，超寬樓距，還有齊全的社區(qū)配套，優(yōu)雅純粹的戶型空間，在規(guī)劃上與雅典世紀(jì)花園相當(dāng)，為1400 元 /㎡； 市政配套（權(quán)重 3） 目前尚無生活配套，所有交通、生活配套、市政配套都依賴于綠茵廣場一帶，因此本項目單價與雅典世紀(jì)花園相當(dāng)，為 1400 元 /㎡ 發(fā)展商實力（權(quán)重 2） 由于開發(fā)商是第一次從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營，無論資質(zhì)等級、實戰(zhàn)經(jīng)驗都有較大的差距，在整個操盤過程中均有較大壓力，因此項目單價同雅典世紀(jì)花園單價相仿，為 1400 元 /㎡； 物業(yè)管理（權(quán)重 3） 好的物業(yè)離不開好的 “管家 ”，目前萍鄉(xiāng)市房地產(chǎn)對物業(yè)管理投入越來越大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第三章 營銷推廣部分 一、項目推廣思路 AIDAS 原理 ： 現(xiàn)代市場學(xué)通常把消費者接受產(chǎn)品的過程分為 5 個階段（ AIDAS原理），在項目的銷售過程中，應(yīng)遵循 AIDAS 原理和品牌營銷的策略，保持整個促銷活動的戰(zhàn)略性、連續(xù)性、系統(tǒng)性、逐步將項目的銷售活動推向高潮。 ◎ 銷售準(zhǔn)備階段 ◎ （一）、銷售資料的準(zhǔn)備 法律文件的準(zhǔn)備： （ 1）《土地使用權(quán)出讓合同》 （ 2）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 （ 3）《建筑工程規(guī)劃許可證》 （ 4）《建筑施工許可證》 （ 5）《商品房預(yù)售許可證》 （ 6）《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》 宣傳資料準(zhǔn)備： （ 1）樓書 具體到樓盤的說明，開發(fā)商實力、交通、建筑特色、內(nèi)部規(guī)劃、戶型設(shè)計、物業(yè)管理、社區(qū)配套等等，讓客戶看完后對本樓盤素質(zhì)有一個全面的了解。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3）手袋 作為流動媒體宣傳，可裝樓盤資料。 （ 5）禮品 低費用、美觀、實用、傳播樓盤信息、提高客戶參觀樓盤興趣 。 （ 6）功能標(biāo)牌 銷售人員名片、工牌、接待處、簽約處、交款處等，讓客戶一目了然，方便運作。 銷售文件準(zhǔn)備： （ 1）客戶置業(yè)計劃表 （ 2）認(rèn)購協(xié)議書（一式三聯(lián)） （ 3）公開發(fā)售單位價格表 （ 4）標(biāo)準(zhǔn)付款方式 （ 5）按揭須知、稅費表等相關(guān)文件 （ 6）物業(yè)銷售單（一式三聯(lián)） （ 6）《萍鄉(xiāng)市商品房買賣合同》（一式五份） （ 7）《個人住房抵押貸款合同》 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （二）、銷售人員的準(zhǔn)備： 銷 售人員培訓(xùn)：（可安排 8 名銷售人員參與培訓(xùn)） A、房地產(chǎn)知識 B、項目與周邊環(huán)境的演變與未來趨勢 C、項目的設(shè)計理念，建筑及園林特色 D、同類可比性競爭樓盤的剖析 E、戶型設(shè)計的特色賣點 F、價格與付款方式 G、物業(yè)管理內(nèi)容 H、有關(guān)房地產(chǎn)買賣法律法規(guī)文件、合同文本 I、禮儀與技巧 J、團(tuán)隊精神 （ 備注： 銷售人員培訓(xùn)計劃安排 10 天，課程安排 7 天， 3 天為銷售人員跑盤日，每日需交調(diào)查表 。 （三）、銷售現(xiàn)場的準(zhǔn)備： 售樓處 （ 1）選址建議：售樓處理想位置是項 目一期東南角的商業(yè)街主樓，但考慮項目現(xiàn)場地段較偏，項目推廣初期如在工地現(xiàn)場接待客戶，將需要大量的廣告投入來引導(dǎo)客戶上門，且效果也不一定很好。待商業(yè)街工程主體完工時，并確定項目在市場上已經(jīng)樹立了 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 良好的形象，這時可考慮遷入項目現(xiàn)場，但市內(nèi)接待點繼續(xù)保留幾個月，繼續(xù)為現(xiàn)場接待中心輸送客戶，并視上門客戶量的多少考慮是否有必要完全撤出市內(nèi)接待點。 （ 3）售樓處外配置：在售樓中心門楣上設(shè)置大型戶外廣告牌，在門口設(shè)置項目導(dǎo)視牌（夜間開燈）等讓客戶經(jīng)過時很方便的找到售樓處。 （ 4）售樓處設(shè)計布置要求： a) 功能分區(qū)明確，設(shè)置接待區(qū)、洽談區(qū)、展示區(qū)、衛(wèi)生間，要求預(yù)留一個經(jīng)理室，一個財務(wù)室兩個辦公室。 c) 接待區(qū)要布置在離入口處較近，方便銷售員看到客戶，其他功能區(qū)的搭配上要盡量便于 銷售員售樓流程的操作。 看樓通道 （ 1）在一期工程東南角現(xiàn)場售樓處內(nèi)開通一條看樓通道，方便客戶走最短路線看樓，通道安全防護(hù)網(wǎng)隔斷，底部竹篾板鋪墊，上鋪施工用模板。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 示范單位（樣板房，日后商議再定） （ 1）選擇一期主力戶型如 D 型北入戶三房兩廳。 （ 3）本項目以多層為主，建議設(shè)置在二樓。 （ 2）風(fēng)格和色彩和整體項目或 logo 標(biāo)準(zhǔn)色一致，具有很強的識別性，讓客戶一接近就能感覺的本項目熱賣氣氛。商業(yè)街兩側(cè)人行道，及一期主入口方向的園林工程應(yīng)最先啟動。 模型（沙盤兩個一為片區(qū)規(guī)劃沙盤 1： 1000，一為項目一期沙盤 1： 125，戶型模型 1： 25）。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ◎ 銷售實施 階段 ◎ 銷售第一波： 本項目一期銷售周期約為 18 個月，可分為 5 個階段即：正式推出階段、熱銷推出階段、持續(xù)推出階段、最后調(diào)整階段。為了能夠有足夠的形象展現(xiàn)在市民面前，因此就要求在 7 月18 日將售樓中心對外開放。 同時為防止在前期把樓層、朝向、景觀、戶型設(shè)計較好的單位售空，而后期相對差的單位滯銷情況出 現(xiàn)。若一期銷售狀況喜人，立即加推 2 期工程推出單位計劃。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。同時在一期工程住宅熱銷的同時，推出 20 套疊拼別墅，價格以 1800 元 /㎡，給萍鄉(xiāng)地產(chǎn)市場帶來新的市場亮點； 第四期 : 持續(xù)推出階段在前期多層持續(xù)熱銷的情況下，此階段繼續(xù)推出疊拼別墅 20 套（價格 2021 元 /㎡）?？紤]項目即將進(jìn)入銷售尾期，面臨業(yè)主的入住，因此此階段將一期工程所有