【正文】 ............................................... 12 道路交通 .......................................................... 12 畢業(yè)設(shè)計(jì) 防火安全 .......................................................... 12 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地及設(shè)施布置 ................................................ 12 市政基礎(chǔ)設(shè)施 ......................................................... 13 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃 ..................................................... 13 4. 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 ............................................................ 13 項(xiàng)目周邊的設(shè)施 ....................................................... 13 項(xiàng)目周邊樓盤價(jià)位分析 ................................................. 13 價(jià)位初步擬定 ......................................................... 14 5. 項(xiàng)目投資估算 ............................................................ 14 6. 資金籌措計(jì)劃 ............................................................ 16 7. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ................................................................ 16 盈利能力分析 ......................................................... 16 銷售收入的估算 ................................................... 16 利潤(rùn)的估算 ....................................................... 16 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) ..................................................... 17 償債能力分析 ......................................................... 17 不確定性分析 ......................................................... 17 盈虧平衡分析 ...................................................... 17 敏感性分析 ........................................................ 18 8．研究結(jié)論與建議 .......................................................... 19 研究結(jié)論 ............................................................. 19 建議 ................................................................. 19 參考文獻(xiàn) ................................................................... 20 附錄一 ..................................................................... 21 附錄二 ..................................................................... 25 致謝 ....................................................................... 28 畢業(yè)設(shè)計(jì) 1 引言 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中重要的一部分，對(duì)國(guó)民宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政府行為，百姓生活等有著重要影響。房地產(chǎn)是一種特殊的商品，具有不可移動(dòng)性 、市場(chǎng)局限性、易受政策影響性等特點(diǎn)，這也使得房地產(chǎn)投資成為一種現(xiàn)階段特殊形式的投資，融資性強(qiáng)、供需變化特殊，對(duì)投資區(qū)位選擇的要求嚴(yán)格、流動(dòng)性差等，這些特點(diǎn)也是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)形成的主要原因。它能從根本上、源頭上、大體上決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資收益，不僅為企業(yè)的開發(fā)建設(shè)提供指導(dǎo)，避免不必要的損失和節(jié)約成本，更是促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，維持可持續(xù)發(fā)展的一大法寶 。 畢業(yè)設(shè)計(jì) 2 1．項(xiàng)目概況 建設(shè)地址 本項(xiàng)目地塊東至規(guī)劃建設(shè)的迪蕩湖路，南至人民路，西至環(huán)城河，北至浙東古運(yùn)河。近 20 年來(lái)，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立，城鎮(zhèn)住房制度的改革進(jìn)一步深化，房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展 [1]。 2021 年 1～ 8 月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 16285 億元，相比上年同期增長(zhǎng) %， 5 月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)速度雖然逐月回落，但同比增長(zhǎng)仍達(dá) 32%。 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)占國(guó)民生產(chǎn)總值的五分之一，可 以講是不折不扣的支柱產(chǎn)業(yè)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的交易額對(duì)于 “ 信心 GDP” 的提高起到了非常大的作用， “ 信心 GDP” 反過(guò)來(lái)又推動(dòng)全民對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的美好預(yù)期，同時(shí)虛增的 GDP 使得全民同時(shí)產(chǎn)生通脹預(yù)期的恐慌，進(jìn)而將導(dǎo)致房地產(chǎn)更加快速的發(fā)展 [3]。 住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 XX 市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。 2021 年對(duì)于 XX 房 地產(chǎn) 是艱辛的一年，房地產(chǎn)受 20212021 年政府住宅市場(chǎng)調(diào)控措施、住房購(gòu)買力下降、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩等多重因素，住宅市場(chǎng) 銷售 迅速下降、房?jī)r(jià)逐漸回落、住房空置率快速上升。 2021 年一季度， XX 住宅類房源共成交 491 套，成交金額 億余元， XX 樓市銷售的持續(xù)回暖之勢(shì)，使得全市 房地產(chǎn)開發(fā)投資 也隨之呈現(xiàn)持續(xù)升溫之態(tài)。 1 至 4 月累計(jì)投資 556735 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %。 雖然 2021 年初 XX 市商品房成交量有所下 降， 但總體而言，剛性需求應(yīng)該并未完全釋放完畢，度過(guò)年初一段時(shí)間的徘徊期后，樓市將迎來(lái)驚人表現(xiàn)。 畢業(yè)設(shè)計(jì) 4 項(xiàng)目住宅市場(chǎng)調(diào)查與分析 通過(guò)對(duì)周邊市場(chǎng)的初步分析，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)我們做了相關(guān)調(diào)查問(wèn)卷進(jìn)行了調(diào)查，并 將 30 份進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析。調(diào)查問(wèn)卷見附錄二 。 （ 2）被調(diào)查者家庭結(jié)構(gòu) 圖 22 被調(diào)查者家庭結(jié)構(gòu)比例圖 被調(diào)查者的家庭結(jié)構(gòu)中三口之家占比 72%，達(dá)到絕對(duì)的多數(shù)，這個(gè)數(shù)據(jù)與目前我們國(guó)家城市家庭的整體結(jié)構(gòu)情況基本相符，三口之家是購(gòu)房的絕對(duì)主力。 （ 4）被購(gòu)房者計(jì)劃購(gòu)房時(shí)間 圖 24 被調(diào)查者家庭月收入比例圖 被調(diào)查者計(jì)劃在 1～ 3 年內(nèi)購(gòu)房的比例最高，達(dá)到 40%， 3～ 5 年內(nèi)所占比例其次，為31%。 （ 6）住宅房型需求 被調(diào)查者中約一半的人在購(gòu)買商品房時(shí)選擇三室兩廳的戶型，其次 為兩室兩廳和四室兩廳型，這種選擇與目前大部分的家庭結(jié)構(gòu)有很大關(guān)系，一般情況下，三室兩廳戶型可以 畢業(yè)設(shè)計(jì) 6 充分滿足三口之家的功能需要。 （ 8）總價(jià)接受程度 被調(diào)查者中對(duì)總價(jià)在 80～ 110 萬(wàn)元的接受比例較高，其次為 50～ 80 萬(wàn)元。 （ 10）交房標(biāo)準(zhǔn) 被調(diào)查者中大部分人要求以毛坯形式交房，有將近十分之一的意愿接受開發(fā)商提供的精裝修商品房，說(shuō)明消費(fèi)者的觀念正在開始發(fā)生轉(zhuǎn)變，對(duì)裝修房的接受度正在提高。 XX 市的購(gòu)房需求仍然很大，而剛性需求占了其中的大多數(shù) 。 畢業(yè)設(shè)計(jì) 7 圖 26地塊平面圖 優(yōu)勢(shì) （ 1）地處迪蕩新城， 無(wú)論是地段、交通、規(guī)模還是設(shè)施配套，都具有明顯的優(yōu)勢(shì) 。 （ 3） 緊靠老城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，將吸引更多的人流和商機(jī) 。 （ 5）已 成為 XX 市區(qū)地價(jià)房?jī)r(jià)升值最塊的地段。 機(jī)會(huì) （ 1）以環(huán)境優(yōu)勢(shì)打造品質(zhì)小區(qū)。 （ 3）完整全面的售樓計(jì)劃。 畢業(yè)設(shè)計(jì) 8 威脅 （ 1）銀行信貸體系嚴(yán)格。 項(xiàng)目市場(chǎng)前景分析 市住宅需求情況分析 XX 住宅消費(fèi)市場(chǎng)向來(lái)都是一個(gè)相對(duì)封閉的市場(chǎng)，由于 XX 本土文化沉淀十分濃厚、地方主義和觀念較強(qiáng)，外地人在 XX 較難融入當(dāng)?shù)厣?，?XX 大部分的大型企業(yè)主要集中于 柯橋，因此，一直以來(lái) XX 市區(qū)住宅市場(chǎng)的消費(fèi)人群主要以本地人為主。投資性住房比例快速增加，新開樓盤銷售火爆，雖然在 2021 年初，房地產(chǎn)銷售有小幅萎縮，但是 XX 快速增長(zhǎng)的地方經(jīng)濟(jì)促進(jìn)了一大批人加入到改善型購(gòu)房的隊(duì)伍中來(lái)，加上近幾年婚房市場(chǎng)的需求增加，于是形成了很大程度上的剛性需求。城市框架的拓展，將吸納更多的外資和人員，購(gòu)房需求在今后一段時(shí)間內(nèi)將呈現(xiàn) 穩(wěn)定 增長(zhǎng)。高檔樓盤主要分布在大灘、迪蕩新城一帶，價(jià)位一般在每平米 900015000 元；中檔樓盤以城南、城西開發(fā)的樓盤為主，價(jià)位一般在每平方米 60008500 元；相對(duì)價(jià)位較低的低檔樓盤主要位于袍江、生態(tài)園區(qū)等區(qū)塊，價(jià)位大約在每平方米 30005500 元。 圖 27 XX市城東地區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)圖 畢業(yè)設(shè)計(jì) 9 圖 28 XX市城南地區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)圖 圖 29 XX市城西地區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)圖 圖 210 XX市城北地區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)圖 由此看來(lái)，經(jīng)歷了 全國(guó)房市最寒冷的 08 年 后 ， 從 09 年一直到現(xiàn)在， XX 的房市基本保持一種穩(wěn)中有升的狀態(tài)，無(wú)論是相對(duì)漲幅還是絕對(duì)漲幅都不高。 本項(xiàng)目整體預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目地處城東迪蕩新城區(qū)塊， 浙東運(yùn)河與古水道交匯之地，三面環(huán)水 ， 北依浙東運(yùn)河，南靠臥龍路，千年古道貫穿其中，規(guī)劃中魅力四射的迪蕩湖公園近在咫尺。 畢業(yè)設(shè)計(jì) 10 3．項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃 建筑整體規(guī)劃 本項(xiàng)目住宅總建筑面積為 79065 ㎡，地下車庫(kù)面積為 16500 ㎡，容積率為 ，綠化率為 40%。 在建筑使用功能設(shè)計(jì)上，充分考慮了居住的舒適性與實(shí)用性。戶型設(shè)計(jì)充分利用了優(yōu)美的小區(qū)景觀，使住戶足不出戶便能享受到大自然的親撫，住宅內(nèi)部功能分區(qū)明確，動(dòng)靜分開，互不干擾，房間尺度適宜，每一寸空間都得到了合理的利用。建筑設(shè)計(jì)力求將不同戶型的建筑與造型完美結(jié)合，戶型豐富多樣，突出個(gè)性，滿足業(yè)主的不同需要，同時(shí)結(jié)合中心景觀，滿足人們對(duì)居住品質(zhì)的高層次要求。（詳見表 31） 表 31 高層 戶型配比表 面積（平方米） 套數(shù)（戶） 比例（套數(shù)） 60～ 90 110 % 90～ 130 220 % 130～ 180 60 % 180～ 220 30 % 220～ 270 20 % 270～ 300 5