【正文】 000元押金，共計 450萬元 2． F1 內(nèi)街商鋪：按 50平米標(biāo)準(zhǔn)攤位計算， ， 75%的使用率計算，共約 180個，按照 80%的動態(tài)出租率，有效攤位為 144個，每個攤位收取 2萬押金，共計 288萬元。用于后期經(jīng)營管理，暫不計算。如開發(fā)商仍然希望通過銀行貸款解決資金回收問題，則建議將評估價格做高，則能夠滿足開發(fā)商資金回收要求。 （七） 資金回收狀況： 1． 靜態(tài)資金回收總額： 稅后靜態(tài)租金收入： 57515751*6%=5406 萬元 靜態(tài)押金收入 +稅后靜態(tài)租金收入 =960+5406=6366 萬元 利息及其他費用支出： 2021 萬元 則靜態(tài)利潤收入為： 54062021=3390 萬元 備注：因押金收入屬于應(yīng)付帳款，因此，不應(yīng)計算在利潤之內(nèi)。 結(jié)論：根據(jù)以上推算結(jié)果，無論是靜態(tài)租金或動態(tài)租金收入狀況，都能夠滿足開發(fā)商對于償付銀行利息和管理費用的需要。 06 年 3— 5 月 B F1 客戶蓄水期 06 年 5 月 1 日 B1 租賃正式開盤 06 年 6— 10 月 B F1 正式招商 06 年 10 月 1 日 F1 租賃正式開盤 06 年 — 07 年 3月 F1— F3 所有面積補充招商 07 年 3 月 1 日 F F5 寫字 樓開盤 07 年 3— 5 月 F F5 招商 07 年 3 月 項目整體竣工 07 年 5 月 1 日 項目正式開業(yè) 4． 租金回收設(shè)定： 時間 工作安排 資金回收安排 回款額度 (萬 ) 備注 06 年 工程啟動 三年后，待市場整體經(jīng)營狀況好轉(zhuǎn)，在咸陽市樹立一定的知名度后，有可能達到預(yù)先設(shè)定的 100%租金回收。 ? 咸陽當(dāng)?shù)乜蛇x擇《咸陽日報》、《 華商報》等媒體。 電視廣告： ? 電視是人們生活當(dāng)中必不可少的娛樂工具，電視廣告具有一定的權(quán)威性，同時可覆蓋面廣，在推廣時可作為報紙的有效補充媒體，配合報紙廣告，搭建立體化宣傳網(wǎng)絡(luò)，在短時間內(nèi)達到告知目的。 戶外： 北京金力天投資服務(wù)公司 12 ? 是主要的推廣手段，因咸年陽市城市較小，且本項目地處絕對的城市中心，因此，戶 外的宣傳影響力應(yīng)該是最大的，特別是在搭建圍擋時，可做 56 米高的異型圍擋，吸引過路人群的關(guān)注，達到宣傳目的。 電臺： 由于項目所在地點是咸陽市最主要的干路，是市內(nèi)外車輛的必經(jīng)之路，因此有戶外形象宣傳即可，不必以廣播作為補充。 網(wǎng)絡(luò)廣告： 鑒于咸陽市當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)方面對于網(wǎng)絡(luò)的宣傳介入較少，因此，暫不考慮安排網(wǎng)絡(luò)宣傳。費用總計 257萬元 3． 軟文、電視、戶外費用始終貫穿推廣期，是主要推廣手段的重要補充，因此暫無明細 道具物料預(yù)算明細表 銷售道具 內(nèi)容訴求 訴 求 對 象 制 作 數(shù) 量 參考費用 預(yù)算（萬） VI系統(tǒng) 名片 LOGO 所有商戶 隨機 5（含設(shè)計、印刷費） 紙杯 手提袋 其他辦公用品 樓書兩本 ? 人民路特殊的商業(yè)文化氛圍 ? 本商鋪賣點 ? 招商要素 ? 經(jīng)營前景 ? 商鋪平面規(guī)劃 ? 未來 經(jīng)營前景和升值潛力 針對市場類商業(yè)經(jīng)營者一本 5000 2 針對所有經(jīng)營者的形象樓書一本 20210 8 DM單 針對所有經(jīng)營者 40000 2 圍擋 形象 咸陽市 1套 約 23 道旗 約 10 售樓處 （招商處） 土建 與 VI相結(jié)合的項目形象 1套 約 70 內(nèi)部裝修 合計 120 廣告安排 1） 硬廣推廣細則 時間 宣傳節(jié)點 宣傳內(nèi)容 告知對象 廣告版面安排 費用預(yù)算（萬） 06 年 2— 5 月 入市推廣期 06 年— 形象告知期 項 目整體情況及未來發(fā)展?jié)摿? 市 民 及 經(jīng)營商戶 每周 2 次， 4 個整版，4 個半版 30 — 針對市場商業(yè)的廣告 ? 告知市場商業(yè)開始招租 ? 市場商業(yè)未來的前景 ? 告知開盤信息 經(jīng)營商戶 共計 6 周 ,每周 2個半版，開盤時增加 1 個整版 35 06 年 — 重點推廣期 — 主要針對市場商戶和 1 層經(jīng)營戶 ? 市場商業(yè)前景描繪 ? 穿插其他樓層介紹 ? 大廈整體前景描繪 經(jīng)營商戶 5 月 :剩余 3 周每周 2半版 6— 7 月每周一個半版 35 北京金力天投資服務(wù)公司 14 — 1 層內(nèi)街商戶 ? 告知內(nèi)街商業(yè)開始招租 ? 內(nèi)街商業(yè)未來的 前景 ? 告知內(nèi)街商業(yè)開盤信息 經(jīng)營商戶 8 月：每周 1 個半版 9 月：頭 3 周每周 2個半版；剩余 1 周 2個整版 35 年2 月 維持廣告 工程信息 ,經(jīng)營情況 經(jīng) 營 戶 及消費者 每月 1 個半半 10 — 07 年5 月 形象廣告 開業(yè)后項目商業(yè)狀況 發(fā)布寫字樓招租信息 市 民 及 意向 租 賃 寫字樓客戶 2 月 2 個半版 3 月 3 半 1 整 4 月頭三周 6 個半 ,后一周 2 個整 合計 2）軟文費用明細 暫按每周一期，重要節(jié)點發(fā)布兩至三期計算，單期 500 元，共約 6 萬元。 ? 因電視廣告單位報價波動較大，因此暫按 30萬元進行計算，具體費用待支出時詳細計算。 一、成本計算 （一） 項目開發(fā)成本為 2800 元 /平米 （二） 總投資額為 億元 二、項目資金回收方案（按照使用面積計算） 樓層 建筑面積（平米） 虛擬售價 （元 /平） 100 靜態(tài)銷售收入 (億元 ) 根據(jù)市場狀況預(yù)估的動態(tài)收益 (億元 ) 備注 B1 12021 50% 50%使用率 F1 22500 80% 75%使用率 F2 1萬 17000 1 50% 50%使用率 F3 1萬 13000 30% 50%使用率 F4 3500 15% 按照建筑面積銷售 F5 合計 9 萬 備注： 1. 按照咸陽市現(xiàn)有商業(yè)情況， B1 的銷售基本無法實現(xiàn)，但為了開發(fā)商資金核算方便，仍然按照理想銷售情況進行計算 2. B2 作為停車場和設(shè)備層，不計算銷售收入 3. 在計 算銷售收入時，仍然將一層內(nèi)街商業(yè)中 2500 平米的面積計算在二層，按照二層的售價計算 4. F1 中，有 萬平米的面積為 22500 的售價，另有 萬平米面積的售價為 17000，因此，在計算時是分別計算的，分別匯總 5. F F7 作為會展中心和開發(fā)商自用辦公，不計算銷售收入 （三） 靜態(tài)銷售稅后收入為： *6%= 億元 則去掉成本后，靜態(tài)銷售收入為： = 億元 （四） 根據(jù)市場情況預(yù)估的動態(tài)稅后收益： *6%= 億元 則去掉成本后，動態(tài)銷售收入為： = 億元 （五）按照動態(tài)銷售情況進行的返租計算