【正文】 ............................................................................................ 81 第十一章 不確定性分析 .......................................................................................... 83 一、盈虧平衡分析 ............................................................................................... 83 二、敏感性分析 ................................................................................................... 84 第十二章 結(jié)論與建議 .......................................................................................... 85 一期開發(fā)項目可行性研究報告書 3 第一章 總 論 一、項目概況 項目名稱：“ XX 港灣”（一期） 項目地址： XX 市 XX 區(qū) XX 街道 XXXX 村 項目業(yè)主： XXXX 經(jīng)濟技術(shù)發(fā)展股份有限公司 法人代表： 注冊資金： 2021 萬元 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理 項目規(guī)模及內(nèi)容：項目占地面積 畝；擬建建筑面積 平方米。其 中：住宅建筑面積 平方米；商場建筑面積 平方米；車庫建筑面積 平方米，共有 633 個車位；公共配套建筑面積 平方米；修建小學(xué)一所，建筑面積7700 平方米。其中：自有資金 8500 萬元，銀行貸款 9800 萬元，銷售回收資金 萬元。 注冊資本 2021 萬元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理，為二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。該商城主樓高 28 層，總建筑面積 平方米。整個市場經(jīng)營戶達 700 多戶。 三、報告編制依據(jù) （一）渝府地 [2021]65 號 XX 市人民政府關(guān)于 XX 織造廠國有土地使用權(quán)處置的批復(fù)； （二）渝規(guī)選（ 2021）江字第 0032 號關(guān)于 XX 港灣的選址意見通知書； （三）渝規(guī)設(shè)（ 2021）江字第 0032 號 XX 市建設(shè)工程設(shè)計條件、要求通知書； （四）渝府 [2021]106 號 XX 市人民政府關(guān)于同意 XXXX 港灣規(guī)劃方案設(shè)計的批復(fù)； （五）渝計委投 [2021]274 號 XX 市發(fā)展計劃委員會關(guān)于 XX 區(qū) XX港灣住宅小區(qū)立項的批復(fù)； （六） XX 市規(guī)劃局關(guān)于 XX 公司 XX 市 XX 港灣規(guī)劃方案設(shè)計審查會記錄； （七）中煤國際工程集團 XX 設(shè)計院提供的 XX 港 灣方案設(shè)計； （八）業(yè)主提供的有關(guān)資料。故如果沿以上幾條城市道路周邊開發(fā)大型綜合商業(yè)住宅小區(qū)。因此，本項目的建設(shè)是非常必要的。投資回收期為 年。稅前、稅后資本金利潤率分別為 %和 %。 一期開發(fā)項目可行性研究報告書 7 第 二章 市場需求分析 一、 XX房地產(chǎn)市場環(huán)境 （一） XX市簡況 XX 是一座具有三千多年歷史和璀璨文化的名城，山城以其獨特的地理位置形成了具有濃郁的地方特色的巴渝文化以及繁榮的內(nèi)陸商貿(mào)經(jīng)濟。 XX 市按區(qū)域劃分為渝中、渝北、南岸、 XX、沙坪壩等 13 個區(qū)，而房地產(chǎn)市場所形成的格局也類似分成幾大區(qū)域。 1997 年 3 月， XX 被批準(zhǔn)設(shè)立為中國第四個直轄市，由此拉開了國家開發(fā)西部的序幕。國際、國內(nèi)實力雄厚的財團、公司進入 XX，國內(nèi)外駐 XX 機構(gòu)代表處的設(shè)立以及本地區(qū)迅猛發(fā)展形成的個人財富，都成為推動一期開發(fā)項目可行性研究報告書 8 XX 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強大 動力。 2021 年全 市累計完成固定資產(chǎn)投資 億元，比上年凈增 億元，增長 %。由于投資資金到位良好，從而保證了項目建設(shè)的順利進行。 2021 年完成地方預(yù)算內(nèi)財政收入 億元，比上年增長 %。這為房地產(chǎn)市場營造了很好的大環(huán)境。 據(jù)介紹，九十年代中期，國家整頓金融秩序，使當(dāng)時的國內(nèi)的房地產(chǎn)熱在一夜之間迅速降溫。在 1996 年， XX 用于房地 產(chǎn)開發(fā)的投資為 55 億多元，之后每年以 10%以上的速度增長，到 2021 年， XX 的房地產(chǎn)投資已達到 億元。 XX 的房地產(chǎn)交易也保持著高速增長。之后每年以50%左右的速度增長。 在投資和交易量都逐年呈上升的情況下，房地產(chǎn)市場已逐步實現(xiàn)三個轉(zhuǎn)變： 1．住房建設(shè)由粗放型的生產(chǎn)方式向集約型的生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變，也叫做由速度規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變。 3．經(jīng)濟體制由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變，也叫做住房資源和分配供應(yīng)由行政調(diào)配向市場調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)變。統(tǒng)計顯示，在 1997 年， XX 個人的購房比重為 %，到 2021 年這一比重已提高到 %。 從消費的付款方式看，在這六年間， XX 房市也發(fā)生著飛速變化。（詳見 表 21）購房門檻的降低，正迅速使房市的預(yù)期市場變成現(xiàn)實市場。而支持這種良好勢頭的原因在于投資的增長勢頭，其中三分之一來自房地產(chǎn)。根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的 一般規(guī)律，哪個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展快，收入增長快，房價也增長快。因此 XX 的房價必然上升，預(yù)計五年后能漲到五六千元每平方米。 一期開發(fā)項目可行性研究報告書 11 讓金上漲 91%，這不僅有利于 XX 土地資源的節(jié)約利用，房地產(chǎn)的可持 速發(fā)展， 而且還有利于對老百姓投資房產(chǎn)的方向引導(dǎo)，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 的實施。實施年票制 ，巴南、南岸、渝北、 XX 等大橋兩岸區(qū)域的土地資源會得到更好的利用，房價會上升。 據(jù)了解，在已有的空置中，住宅空置面積為 萬平方米，占總空置總量的 47%，同比增長 2%。 有關(guān)方面將商品住宅、商業(yè)用房和辦公樓的空置情況與 1996 年作了一個對比，結(jié)果表明，與五年前相 比，三者分別增長了 倍、 倍和 7 倍。 從分布區(qū)域來看，本市空置商品房主要集中在主城六區(qū)。 不要面對空置就談虎變色，有關(guān)方面的官員說，對樓盤而言，竣工后空置一年以內(nèi)的物業(yè)應(yīng)屬于正常銷售期，我們需要關(guān)注的是空置時間達到一年以上的物業(yè)。其中， 萬平方米的商品房空置年限在兩年以上，約占商品房空置總量的 %。住宅空置一年以上的有 萬平方米，比上年僅增長 萬平方米。 住宅商品房相對穩(wěn)定，說明 XX 住宅市場發(fā)展較為良性。 （五） XX市消費者行為分析 由于住房屬于耐久性消費品且投資大，因此，它的消費在很大程度上受消費者收入的 影響。 1．家庭月均收入 2021 元以下的被訪者 房屋面積需求：主要集中在 76100 平方米和 101125 平方米之間，需求比例分別占 %和 % 房屋結(jié)構(gòu)需求：主要集中在三室一廳和兩室一廳之間，分別占%和 %。 一期開發(fā)項目可行性研究報告書 13 樓層需求：主要集中在多層和小高層之間，分別占 %和%。 付款方式：主要為分期付款和 一次性付款，各占 %和 % 2．家庭月均收入 20214000 元的被訪者 房屋面積的需求：主要集中在 101125 平方米和 76100 平方米之間，分別占 %和 %。 單價承受能力：主要集中在 10011250 元和 12511500 元之間，分別占 %和 %。 房屋類型需求：主要為住宅小區(qū)，占 % 付款方式：主要為分期付款 和一次性付款，各占 %和 %。 房屋結(jié)構(gòu)需求：主要集中在三室二廳和三室一廳之間，分別占%和 %。 單價承受能力：主要集中在 1001 元和 12511500 元之間，分別一期開發(fā)項目可行性研究報告書 14 占 %和 %。 房屋類型需求：主要為住 宅小區(qū)，占 %。 分析：以上可以看出，市民對住房的選擇與其收入水平緊密相關(guān)，量入而出仍是市民住房消費的特點。20214000 元的市民主要追求的是住房的寬敞、舒適。 本次調(diào)查采取抽樣共計取有效樣本 1000 份。 從被訪者職業(yè)看，機關(guān)黨政干部有 22 人，企事業(yè)單位負責(zé)人有122 人，私營、三資企業(yè)負責(zé)人有 36 人，職員、工人、商業(yè)服務(wù)人員有 142 人，待業(yè)、下崗人員有 76 人，離退休人員有 244 人，家庭婦女有 8 人，其他人員有 150 人。 （六） XX市房地產(chǎn)發(fā)展前景 盡管直轄后的 XX 經(jīng)濟快速發(fā)展，但擺在我們面前的現(xiàn)實是城市一期開發(fā)項目可行性研究報告書 15 化率還相對較低。 按照規(guī)劃，到 2021 年，全國城市化率將達到 47%， XX 將達到 50%。提高城市化率，就是推進城市化。按照政府規(guī)劃到 2021年 XX 城鎮(zhèn)人均居住面積將由現(xiàn)在的 16 平方米達到 20 平方米。加上現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口人均提高 4 平方米住宅，在未來 8 年的時間里， XX 住宅新增需求將達到 億平方米。對 XX 而言，這個蛋糕無疑充滿著巨大的誘惑力。根據(jù) XX 政府經(jīng)濟的發(fā)展計劃，到 2021 年， XXGDP 產(chǎn)值將達到 4700 億元。當(dāng) XX 達到這一規(guī)模， XX 的寫字樓、酒店以及大型商場等物業(yè)的需求市場也會迅速成長起來，對 XX 房地產(chǎn)業(yè)而言，這塊蛋糕將是無法估量的。城區(qū)面積 93 萬平方公里，人口 63 萬。教育業(yè)對帶動該區(qū)域相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，包括餐飲、教育用品、文化娛樂設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生等，起著極大的積極作用。學(xué)林雅園是其中的典型代表。 商業(yè)副中心優(yōu)勢明顯 相對渝中半島的商貿(mào)金融中心而言，沙坪壩和楊家坪、南坪、觀音橋等的商業(yè)副中心已相繼形成。就其商業(yè)發(fā)達程度、街區(qū)配套而言，沙坪壩已領(lǐng)先于其它商業(yè)副中心，加之濃厚的文化熏陶，區(qū)域優(yōu)勢已得到市場廣泛認同。 2021一期開發(fā)項目可行性研究報告書 17 年沙區(qū)批準(zhǔn)入市項目約為 131 萬平方米，約占主城區(qū)批準(zhǔn)入市總量的20％。 近兩年來沙區(qū)小區(qū)建設(shè)取得長足進步，除老品牌芳草地、嘉福苑以外，后起之秀 華宇廣場、學(xué)林雅園、天驕年華、籬島等中高檔小區(qū)的出現(xiàn)，改變了以往見縫插針的單體樓占市場主流的消費格局，使得區(qū)域規(guī)劃和城市建設(shè)更為規(guī)范科學(xué)的同時，也有效促進了社區(qū)配套漸趨合理進步。 2 0 0 1 年沙區(qū)住宅成交均價走勢 （元/ 平方米）11281606129118691333189505001000150020212 0 0 0 年3 季度 4 季度 2 0 0 1 年1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 從上圖沙區(qū)住宅銷售均價來看，由于品質(zhì)物業(yè)的支撐，銷售均價總體走高，于 2021 年年底達到最高水平 1895 元 /平方米。 一期開發(fā)項目可行性研究報告書 18 銷售競爭激烈，需求相對滯后 2021 年沙區(qū)商品房銷售 萬平方米，占主城區(qū)總銷售面積的％；其中住宅銷售 萬平方米，占主城區(qū)住宅銷售總面積的％。 高校教師、科技及醫(yī)療工作者、其他事業(yè)單位干部是該區(qū)域的主力消費群體，該消費群體觀念更新、技術(shù)創(chuàng)新的特征，使其對房地產(chǎn)產(chǎn)品、配套及營銷本身的創(chuàng)造性、適用性、性價比方面，有著高于一般消費群體的期望和要求。這就迫使沙區(qū)樓盤必須加強對其他主城區(qū)購房者的吸收。隨著道路交通和配套設(shè)施的完善，鳳天路已成為沙坪壩區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的局部熱點和小區(qū)住宅的集中之地。 沙坪壩樓盤一覽表 由于沙坪壩樓盤眾多，在這里我們僅列其部分以供參考。 XX 區(qū)是 XX 市建設(shè)的重點地區(qū)之一，根據(jù) XX 市的統(tǒng)一規(guī)劃，將把北部新區(qū)建設(shè)成為 XX 市大都市的標(biāo)志性建筑，功能定位于行政中心、信息中心、文化藝術(shù)中心和交通樞紐?？偟目磥?，XX 區(qū)房地產(chǎn)市場前景樂觀。第二 由于 XX 區(qū)位于渝中區(qū)邊緣，地理位置較好。這樣就必然導(dǎo)致商品房價格偏高，一般都在 3000 元 /平方米以上，而與其僅一江之隔的 XX 區(qū)房價不過在 20212500 元 /平方米左右。而與渝中區(qū)相臨的 XX 區(qū)就極具競爭力。 一期開發(fā)項目可行性研究報告書 20 XX 區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析 （ 1）五里店板塊 這里是目前該區(qū)域新樓盤最為集中、競爭最激烈的區(qū)域。隨后，華新都市花園、南方上格林等一大批規(guī)模樓盤也蜂擁而至，使五里店成為一個樓盤密集區(qū)域。除了上述幾家規(guī)模大盤，還有眾多景觀實在的中等規(guī)模樓盤也吸引了眾多購買者。 作為未來 XX 區(qū)的中心商業(yè)區(qū)，該區(qū)域樓盤將會率先享受到中心區(qū)域交通、購物、休閑娛 樂等便利。 （ 3）華新分流到板塊 由于 XX 西部地區(qū)樓盤相對不多，而且現(xiàn)有樓盤大多數(shù)處于規(guī)劃中的華新分流道附近。 黃金堡片區(qū)由于出現(xiàn)了一大批別墅和較寬裕戶型樓盤，這里給人一種富人居住區(qū)的印象，為該區(qū)域后期的開發(fā)打下了不錯的基礎(chǔ)。因而致使 XX 區(qū)的住宅均價的接受程度上對 2021 元 /平方米以下的價位占據(jù)了絕對優(yōu)勢（占被訪者的 80%），而接受 20212200 元 /平方米的占被訪者的%，接受 2200 元 /平方米以上的占被訪者的 %。 XX 區(qū)部分樓盤一覽表 由于 XX 區(qū)樓盤眾多，在此我們僅列其部分以供參考。 （ 2）位 置：沙坪壩學(xué)府路 （ 3）道路與交通：位于沙坪壩區(qū)步行街與千年古鎮(zhèn)磁器口之間，上有學(xué)府路，下有 31