【正文】 設(shè)或相互推諉扯皮，造成資源浪費(fèi)和功能 欠缺。 10 2 項目建設(shè)背景和必要性 項目建設(shè)背景 中央大力支持中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè) 根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于支持 XX 省加快建設(shè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的指導(dǎo)意見》國發(fā)【 2021】 32 號文件重要指示，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)是我國“十二五”規(guī)劃重要組成部分，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)是綜合性經(jīng)濟(jì)區(qū)， 2021 年列入《全國主體功能區(qū)規(guī)劃》，即正式成為國家戰(zhàn)略。 圖 21：中原經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃戰(zhàn)略圖 中原經(jīng)濟(jì)區(qū)在全國大局中具有舉足輕重的地位和作用。中 原經(jīng)濟(jì)區(qū)特有的資源條件和交通優(yōu)勢奠定了其承東啟西、連南貫北的戰(zhàn)略地位，賦予了它吸引力較大、輻射力較強(qiáng)的特點(diǎn)。 中原經(jīng)濟(jì)區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展定位于“一極、兩帶、兩翼”。 “兩帶”指隴海經(jīng)濟(jì)帶（商丘、開封、 XX、洛陽）和京廣經(jīng)濟(jì)帶（安陽、新鄉(xiāng)、 XX、許昌）。 “兩翼”指京廣線以西地區(qū)和以東地區(qū)，前者的定位是建成全國 12 重要的能源原材料基地，以及重要的現(xiàn)代裝備制造業(yè)及高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地；后者則是培育新興工業(yè)基地，發(fā)展新型戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，積極承接?xùn)|部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化。對中原經(jīng)濟(jì)區(qū)來講，要做到這一點(diǎn)，關(guān)鍵在于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，在于實現(xiàn)工業(yè)現(xiàn)代化和信息化，同時推進(jìn)農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化。 圖 23： XX 核心 13 個功能組團(tuán) XX 市是離 XX 最近的縣市，作為 XX 都市近郊區(qū)的 XX 市，處于中原城市群中部核心區(qū)域，與北部各城市聯(lián)系緊密，受 XX 都市區(qū)的經(jīng)濟(jì)拉動效益明顯。 XX 市銜接 XX 中心城 13 區(qū)、上街區(qū)的交通系統(tǒng)和基礎(chǔ)設(shè)施，交通依托國家干線鐵 路與高速公路網(wǎng)絡(luò)，城際軌道交通系統(tǒng)也有所發(fā)展。 房地產(chǎn)政策背景 隨著近幾年一手抓保障、一手抓調(diào)控的實踐逐漸深入，住房制度改革的大方向也逐漸清晰。 2021 年 12 月 25 日， 全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京召開 ， 住建部黨組書記、部長姜偉新 在 工作報告 中指出 2021 年 繼續(xù)嚴(yán)格實施差別化的住房信貸、稅收政策 和限購措施。 土地供應(yīng)量走勢 2021 年對保障性住房，政策性商品住房和商品住房國家采用了不同的土地供應(yīng)方式，政策性商品住房將是土地供應(yīng)主體。 （ 2）政策性商品住房土地供應(yīng)方式：以計 劃加市場經(jīng)濟(jì)形式供應(yīng)，實行限制性招、拍、掛。 （ 3）商品住房土地供應(yīng)方式：以市場經(jīng)濟(jì)形式供應(yīng)，招、拍、掛。 國土資源部部長徐紹史今年元月 11 日在全國國土資源工作會議 14 上說， 2021 年將加強(qiáng)和改善土地宏觀調(diào)控，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅持房地產(chǎn)用地調(diào)控政策不動搖，根據(jù)房地產(chǎn)市場形勢，普通商品房用地供應(yīng)要確保不低于過去 5 年年均實際供應(yīng)，保持土地市場平穩(wěn)運(yùn) 行。各地要對房地產(chǎn)大企業(yè)和大地塊名單加強(qiáng)監(jiān)督并實現(xiàn)制度化、常態(tài)化。 2021 年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金 96538 億元，比 2021年 增長 %。與開發(fā)貸依然趨緊不同，監(jiān)管部門已悄然放開 對于房地產(chǎn)信托的限制，信托融資重新成為房地產(chǎn) “ 找錢 ” 的 一條重要途徑。在收益率上，近期發(fā)行的房地產(chǎn)信托收益率已跌破 10%，此前曾高達(dá) 12%以上，目前通過地產(chǎn)信托融資的成本已下滑。 根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的工作報告 ，2021 年城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)的任務(wù) 是基本建成 460 萬套，新開 15 工 600 萬套。另外要繼續(xù)抓好公平分配和入住后的管理工作，探索創(chuàng)新保障性住房建設(shè)和管理機(jī)制。 一、二線城市商品房：按土地按市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，建設(shè)按計劃經(jīng)濟(jì)模式中運(yùn)行。商品房從緊的政策對一、二線城市的開發(fā)商來說，可能會逼迫房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)向為商業(yè)辦公用房開發(fā)，這是房地產(chǎn)業(yè)的一個危險信號。全年中央政府是“緊、緊、緊、松”。 四線城市商品房：屬于窮則思變地區(qū)。地方政府是必須超額完成地方財政稅收，乘上土地財政最后一班車。 1 月 18 日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了去年 12 月份全國 70個大中城 市的房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)。自去年 6 月以來， 70 個大中城市平均房價已連續(xù) 7個月環(huán)比回升 ， 房價企穩(wěn)回升的勢頭已經(jīng)確立。借著去年暖風(fēng)， 2021 年樓市迎來 “ 開門紅 ” 。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化走勢 在房地產(chǎn)業(yè)的大調(diào)整中，除了去解決市場與資金問題，每一個房地產(chǎn)企業(yè)決策者都會想到解決本企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量問題。現(xiàn)行粗框大面積房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)，一無法有效的控制作業(yè)時間，二無法有效的控制建設(shè)與裝修成本，三無法有效的控制作業(yè)質(zhì)量。 市總體發(fā)展規(guī)劃 XX 市行政轄區(qū)，總面積 平方公里。 2021 年， XX 市中心城區(qū)城市建設(shè)用地 ，人均建設(shè)用地 120m2，中心城區(qū)城市人口 28 萬人。 17 圖 24： XX 市城市總體規(guī)劃 以加快 XX 市建 設(shè)為主線，全面實施合村并城戰(zhàn)略，堅持統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，進(jìn)一步搶抓機(jī)遇，創(chuàng)新體制，著力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，著力保障和改善民生，切實改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件，促進(jìn)農(nóng)民持續(xù)增收，加快城市（鎮(zhèn)）、組團(tuán)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃的實施，推動中原經(jīng)濟(jì)區(qū)實現(xiàn)跨越式發(fā)展。 項目建設(shè)必要性 項目建設(shè)有利于推進(jìn) XX 市大建設(shè)、大發(fā)展、大提升 高起點(diǎn)規(guī)劃建設(shè) XX 市 18 在推進(jìn) XX 市城市建設(shè)中，突出經(jīng)濟(jì)、人居、生態(tài)復(fù)合功能，不斷健全公共服務(wù)體系，完善城市功能，發(fā)展壯大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，推動城市布局組團(tuán)化、功能現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)高端化，把 XX 建設(shè)成為現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚、現(xiàn)代功能復(fù)合、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、環(huán)境優(yōu)美宜居、對外開放示范的新城。 把 XX 建成 XX 都市區(qū)的重要門戶 根據(jù)不同階段的發(fā)展需要，按照適度超前、近遠(yuǎn)期結(jié)合和彈性原則，對外部交通銜接和內(nèi)部交通組織進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，形成多種交通方式合理配置、有機(jī)銜接、換乘方便、集疏快捷的綜合交通體系。 堅持一心兩翼、鄭滎一體發(fā)展 XX 市委市政府為加快推進(jìn)“一主三區(qū)”建設(shè)， 2021 年啟動了鄭上新區(qū)新“三化”相協(xié)發(fā)展空間布局規(guī)劃編 制工作。鄭上新區(qū)發(fā)展目標(biāo)： XX 省新型城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和信息化協(xié)調(diào)發(fā)展示范區(qū)，凸顯歷史文化底蘊(yùn)和地方特色的生態(tài)低碳城市、智慧城市、 XX 省城市新區(qū)發(fā)展的典范。一帶：沿鄭上路、 G310形成東西向城市發(fā)展帶；兩軸：洛寧路和 XX 大道。一主：在行政帶動發(fā)展戰(zhàn)略的引導(dǎo)下，在城市行政文化組團(tuán)布局城市行政文化服務(wù)中心；五副：根據(jù)產(chǎn)業(yè)特色分別布局五個輔助性中心。一 是完善基礎(chǔ)設(shè)施。二是加快公共生態(tài)設(shè)施建設(shè)。三是逐步建立完善城市管理綜合服務(wù)體系。四是不斷完善社會保障體系。引導(dǎo)建立居民收入增長與經(jīng)濟(jì)增長同步協(xié)調(diào)機(jī)制。優(yōu)化提升教育功能、加快衛(wèi)生服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、完善文化體育設(shè)施。但農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)、村民委員會的自治功能、社會力量參與社會主義新農(nóng)村建設(shè)等方面與全面建設(shè)小康社會的要求還不相適應(yīng)。 建設(shè)新型農(nóng)村社區(qū)，是加快推進(jìn)農(nóng)村工業(yè)化 、城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)一體化的有效途徑，通過舊村改造、合村并城建社區(qū)，集約節(jié)約利用土地，以地生財興業(yè)，加快農(nóng)村用地向城鎮(zhèn)集中、工業(yè)用地向園區(qū)集中和農(nóng)民變市民的步伐，推進(jìn)城鄉(xiāng)融合和一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，構(gòu)筑一體化發(fā)展新格局；還是提升新農(nóng)村建設(shè)檔次水平的正確選擇，有效解決“就村建村”、零散布局、分散投入、造成浪費(fèi)的現(xiàn)象，推動農(nóng)村科學(xué)發(fā)展、跨越發(fā)展。 項目建設(shè)有利于落實合村并城、加快全域城市化進(jìn)程 合村并城是順應(yīng)城市化進(jìn)程，高起點(diǎn)建設(shè)農(nóng)村新型社區(qū)前提 21 按照城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的要求，著眼于城市現(xiàn)代化，對農(nóng)村新型社區(qū)建設(shè)確定了“三高”要求。與城鎮(zhèn)體系相銜接，科學(xué)規(guī)劃農(nóng)村新型社區(qū)的布局，目標(biāo)使 70%的農(nóng)民實現(xiàn)集中居住。對每個社區(qū)，超前規(guī)劃教育、文化、衛(wèi)生、體育等配套設(shè)施，確保管理服務(wù)和社會事業(yè)設(shè)施一步到位。二是高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。三是高效能管理，加強(qiáng)政府職能部門之間的協(xié)調(diào)，逐步理順社區(qū)居委會與政府職能部門，街道辦事處與社區(qū)黨組織，社區(qū)居委會與轄區(qū)中介組織、物業(yè)管理等方面的關(guān)系，形成齊抓共管的工作合力。一是建立三級便民利民服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。二是建立基層就業(yè)服務(wù)體系。同時，通過政府購買公共服務(wù)，不斷推出社區(qū)公益性崗位，吸納農(nóng)村富余勞動力、下崗人員就業(yè)。多渠道籌措社會保障資金，逐步擴(kuò)大社會保障的覆蓋范圍，建立了包括低保、基本養(yǎng)老、基本醫(yī)療、征地補(bǔ)償、動遷補(bǔ)償?shù)仍趦?nèi)的社會保障體系，切實保障困難群體的基本生活。同時，不斷完善農(nóng)村新型合作醫(yī)療制度和醫(yī)療救助制度，建立了大病風(fēng)險基金和農(nóng)村養(yǎng)老保險 22 制度。 （ 3）著力推進(jìn)社會治安防控體系建設(shè)。建立以“巡邏、治安、內(nèi)?！睘橹黧w的社會治安整體防控網(wǎng)，形成了專群結(jié)合、群防群治、覆蓋面廣、打擊精確、防范有效的工作體系。實施外來人口信息一體化管理模式，提高對外來人員的動態(tài)管理和控制能力。充分發(fā)揮文化、體育資源，發(fā)展面向村、鎮(zhèn)的文化事業(yè)、體育事業(yè)，豐富和活躍群眾生活，增強(qiáng)社會凝聚力。在社區(qū)教育方面，優(yōu)先增加公共教育投入，調(diào)整優(yōu)化各類教育布 局，推動優(yōu)質(zhì)教育資源向村、鎮(zhèn)輻射，促進(jìn)義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展。根據(jù)對本項目所在地的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)查分析及其所處背景環(huán)境的論證研究，本項目的開發(fā)建設(shè)具有極大的必要性 。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，物價漲幅穩(wěn)步回落，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位進(jìn)一步穩(wěn)固，社會大局保持穩(wěn)定。 2021 年是全面貫徹落實十八大精神的開局之年，是實施“十二五”規(guī)劃承前啟后的關(guān)鍵一年，是為全面建成小康社會奠定堅實基礎(chǔ)的重要一年。 2021 年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將有三個特點(diǎn)：一是短周期因素穩(wěn)中回升，但內(nèi)生的投資動力仍不強(qiáng) ； 二是貨幣政策保持穩(wěn)健，資金環(huán)境趨向?qū)捤?，財政赤字將略有擴(kuò)大 ； 三是新型城鎮(zhèn)化成 為擴(kuò)大內(nèi)需的重要抓手。 數(shù)據(jù)表明， 2021 年全國基本穩(wěn)定了以住宅用地為主的房地產(chǎn)用地供應(yīng)總量。截至 11 月底，房地產(chǎn)用地供應(yīng) 萬公頃，同比減少 8%，降幅較前三季度收窄 個百分點(diǎn)。 從全年看，土地市場出現(xiàn)季節(jié)性、區(qū)域性波動，但房地產(chǎn)用地供應(yīng)量、價格和結(jié)構(gòu)變化不大，加上流標(biāo)流拍多于往年，而高價地遠(yuǎn)少于往年，今年土地市場整體處在低位，基本面保持平穩(wěn)。 （ 2） 2021 年全國房地產(chǎn)運(yùn)營情況 根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)， 2021 年房地產(chǎn)全年開發(fā)投資 71804億元，名義同比增長 %，扣除價格因素后實際增長 %；新開工面積 億平方米，同比下滑 %；商品房銷售面積 111304 萬平方米，同比增長 %，銷售額 64456 億元，同比增長 %。 2021 年房地產(chǎn)走勢預(yù)測 預(yù)計 2021 年行業(yè)將維持弱勢復(fù)蘇特征，行業(yè)仍將平穩(wěn)運(yùn)行，一二線城市由于需求旺盛、供應(yīng)量偏少，房價上漲壓力更大。 市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況 房地產(chǎn)開發(fā)情況。 商品房投放情況。全年市區(qū)商品房投放面積為 萬平方米，同比增長 %；其中，商品住房投放面積為 萬平方米，同比增長 %。 2021 年，全市商品房銷售面積為 萬平方米，同比增長 %； 其中，商品住房銷售面積為 萬平方米，同比增長 %。全年市區(qū)商品房銷售面積為 萬平方米，同比增長 %；其中，商品住房銷售面積為 萬平方米，同比增長 %。 二手房交易情況。全市二手房交易均價為 4808 元 /平方米；其中，二手住房交易均價為 4709 元 /平方米。市區(qū)二手房交易均價為 5544 元 /平方米；其中，二手住房交易均價為 5422 元 /平方米。 2021 年，市區(qū)新增非住宅租賃管理面積 186萬平方米，累計完成 萬平方米；新增住宅登記備案 10049 戶，累計完成 58413 戶。據(jù)市場調(diào)查， 12月底和 1 月份相比，商鋪租賃價格平均上漲 5%，住宅租賃價格平均上漲 15%。 2021 年，全市完成各類房地產(chǎn)抵押登記面積 萬平方米，同比增長 %；完成抵押登記金額 億元，同比增長 %；其中，完成在建工程抵押 萬平方米，同比增長 %；預(yù)購商品房抵押 萬平方米，同比增長 %。 保障性住房建設(shè)情況。其中：經(jīng)濟(jì)適用住房 13462 套、廉租住房 3012 套、公共租賃住房 32248 套、棚戶區(qū)改造 3277 套。同時，在經(jīng)濟(jì)全球化的形勢下，輸入型通脹對我國宏觀面的影響不可忽視，人們對未來房價上漲表示出擔(dān)憂，購房者入市緊迫感增強(qiáng)。 （ 2）政策環(huán)境 2021 年 12 月 4 日