【正文】 項目的客戶、產(chǎn)品、 價格 定位 項目客戶定位 通過調(diào)研，目標(biāo)顧客群體鎖定在： 中高層收入的消費者， 個人月收入大于4000 元， 人生的格言為：追求財富、創(chuàng)造財富、享受財富 。 項目價格分析 根據(jù)對 南寧 市 魯班路 周邊樓盤的調(diào)查，結(jié)合本項目建設(shè)和銷售時間因素的考慮，本項目定位確認(rèn)為： 銷售均價在 7000 元左右 ， 主要競爭項目分析：西鄉(xiāng)塘在售樓盤詳細(xì)情況 表 1 項目 戶數(shù) 建筑面積萬 /㎡ 單價元 /㎡ 位置 紅日江山 1617 157000 6800 高新區(qū)可利大道與相思湖東路交接處 翰林雅筑 1235 177000 8600 高新區(qū)科德路與高新二路交叉口旁 隆源國際公館 852 100000 7000 南寧市北湖北路 10 號 云星城市春天 2870 390000 6800 北湖路黃金商 9 業(yè)走廊之上 君臨天下 322 41449 6500 大學(xué)東路 160號（動物園正對面） 天域香格里拉 1087 93000 6300 西鄉(xiāng)塘區(qū)秀靈路 西西彎 659 66012 5800 西鄉(xiāng)塘區(qū)秀靈路東四里 5號即西大東門斜對面 相思湖花園 248 39545 8800 西鄉(xiāng)塘相思湖西路 7 號 同人學(xué)府 1470 100000 5900 相思湖新區(qū)大學(xué)城中央位置 騁望 裙樓頂層作平臺花園，塔樓 2 個，均為 24層高，為住宅用途 。 2021 年 2 月 22 日 —— 2021 年 3 月 10 日：建設(shè)方案設(shè)計。 2021 年 3 月 18 日 —— 2021 年 4 月 1 日：施工圖設(shè)計。 2021 年 4 月 18 日：工程開工。 2021 年 6 月 ：主體工程開始斷水。 2021 年 9 月 —— 2021 年 10 月：分項工程驗收。 、市場營銷策略 前期 在南國早報做 一些關(guān)于 樓盤的基本情況的 宣傳 和在網(wǎng)上發(fā)布 ， 中期可以在南寧的主要路道做廣告銷售，后 期 可以通過搞一系列活動來提高消費者對樓盤的詳細(xì)了解，吸引更多的買樓人群來關(guān)注樓盤。 、環(huán)境影響分析 建設(shè)中環(huán)境影響的緩解措施 1）減少揚(yáng)塵 工程施工中旱季風(fēng)揚(yáng)塵和機(jī)械揚(yáng)塵導(dǎo)致沿線塵土飛揚(yáng)，影響附近居民和商業(yè)活動，為了減少工程揚(yáng)塵和周圍環(huán)境的影響，建議施工中遇到連續(xù)的晴好天氣又起風(fēng)的情況下，對堆土表面灑上一些水，防止揚(yáng)塵，同時施工者應(yīng)對土地環(huán)境實行保潔制度。應(yīng)盡量阻止施工單位在臨時工作區(qū)域內(nèi)為工人提供臨時膳宿，工程承包單位必須在臨時工作區(qū)域內(nèi)為工人提供臨時的膳宿時，項目開發(fā)者及工程承包單位應(yīng)與當(dāng)?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門聯(lián)系，及時清理施工現(xiàn)場的生活廢棄物；工程承包單位應(yīng)對施工人員加強(qiáng)教育，不隨意亂丟廢棄物，保證工人工作生活環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量。項目開發(fā)單位應(yīng)與運(yùn)輸部門共同做好駕駛員的職業(yè)道德教育，按規(guī)定路線運(yùn)輸，并不定期地檢查執(zhí)行計劃情況。 項目建成后對周邊環(huán)境沒有什么大的影響，反而會極大的改善周邊的人居環(huán)境。根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，該地拆遷補(bǔ)償費為 500 萬元 （ 1）綜合上兩項合計： 29868 萬元 項目投資估算 （ 2）前期工程費估算表： 本項目的前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文、地質(zhì)勘探以及七通一平等階段的費用支出。包括供水、供電、排污、道路綠化、公共照明、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等工程費用。 1）住宅部分 ①市場價格比較法定價過程 在市場上收集到與該住宅所在區(qū)域、個別因素、交易情況及交易日期或接近的四個比較案例 A、 B、 C、 D。已知 2021 年下裝年至今，南寧市住宅和商鋪價格的變動呈上升趨勢，月平均變動率為 +%。確定本項目的住宅價格： 7284 元 /㎡ .詳見表四 和表五 45 本項目住宅價格市場比較法系數(shù)修正表 序號 項目名稱 成交價 交易日期修正 區(qū)域因素修正 個別因素修正 比較價格元 /㎡ 交通 配套 環(huán)境 小計 裝修 使用率 小計 1 A 6800 0 2 0 100/102 4 1 100/105 100/100 6540 2 B 860 1 5 3 100/108 5 2 100/107 100/100 7739 3 C 7800 0 5 3 100/108 3 1 100/104 100/100 7094 4 D 7400 1 3 3 100/107 4 3 100/107 100/100 7763 46 銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表 單位：元 /㎡ 項目名稱 A B C D 合計 比準(zhǔn)價格（元 /平方米） 6540 7739 7094 7763 銷售狀況權(quán)重（銷售率） 89% 73% 87% 78% 327% 17 加權(quán)的相對價格（元 /平方米） 5820 5649 6172 6055 23696 本項目住宅銷售價格 7485 ②成本定價法過程 經(jīng)測算，本項目住宅部分的建房成本為 5371 元 /㎡， 見 成本利潤率取 10%，則該項目住宅部分的銷售單價為： 銷售單價 =建房成本（ 1+成本利潤率） =5371（ 1+10%） =5908 元 2）商鋪部分 ①市場比較法定價過程 目前該房地產(chǎn)市場商鋪多為租售并舉，且出租為多，因此可以實例資料較少，我們只能選取兩個相近的項目 E、 F作比較實例。但由于二者的銷售狀況權(quán)重難以確定，故最后采用算術(shù)平均值確定了本項目的確定商鋪單價為 10811 元 /㎡，詳見 47 47 本項目商鋪價格市場比較法系數(shù)修正表 序號 項目名稱 成交價 （元 /㎡） 交易日期修正 區(qū)域因素修正 個別因素修正 交易情況修正 比準(zhǔn)價格 交通 繁華程度 小計 1 廣場 23000 ＋ 2 ＋ 3 100/105 100/100 100/100 22343 2 大廈 19000 ＋ 1 ＋ 1 100/102 100/98 100/100 19388 ②成本定價法過程 經(jīng)測算，本項目商鋪部分的建房成本為 7085 元 /㎡ ，商鋪的面積是 ㎡，（開發(fā)項目總成本是 萬元，總建筑面積是 ㎡，開發(fā)建房總成本是 8969 元 /㎡，開發(fā)總住宅面積是 ㎡。 所以最全在綜合考慮了市場和成本兩方面對定價的影響后，分析人員建議該項目各部分的銷售單價為 ： 住宅： 7485元 /㎡， 商鋪： 10811 元 /㎡ 車位： 22 萬元 /個 銷售收入的估算。 48 銷售總收入預(yù)測表 單位：萬元 用途 可銷售數(shù)量 建議銷售單價 銷售收入 住宅 7485 元 /㎡ 商鋪 10811 元 /㎡ 車位 274 220210 元 合計 銷售費用：銷售費用主要包括：廣告宣傳及市場推廣費，占銷售收入的 2%；銷售代理費，占銷售收入的 2%；其他銷售費用，占銷售收入的 1%。 財務(wù)費用：指建設(shè)期借款利 息。建設(shè)期借款利息計算如下 : 第一年利息：（ 10000247。 2） *%= 萬元 19 第三年利息：（ 5160247。資金來源主要有自有資金，項目預(yù)售資金（銷售收入轉(zhuǎn)用于建設(shè)投資）。貸款總額為： 10000萬元；其中，貸款本金為： 萬元；建設(shè)期利息： 萬元。鑒于國內(nèi)普遍采用的做法，暫按抵押方式考慮。項目進(jìn)入現(xiàn)房銷售期后主要是償還貸款（包括計入本金的建設(shè)期利息）本金。建設(shè)期內(nèi)的利息為： 萬元。資金來源有三個渠道，一是企業(yè)的自有資金；二是銀行貸款；三 是 預(yù)售收入用于再投資部分。見下表：