【正文】 ______________________________ 103 投資估算與資金籌措 ________________________________________________________________________________ 106 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第一篇 項(xiàng)目總論 基本情況 研究工作依據(jù) 1）項(xiàng)目主管部門對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)要求所下達(dá)的指 令性文件。 2）可行性研究開始前已經(jīng)形成的工作成果及文 件。 4）根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資 料。 4839。 4039。 可行性研究執(zhí) 行單位 深圳度假灣企業(yè)策劃有限公司 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目投資回報(bào) 經(jīng)綜合分析研究，確定本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 如下： 方案一 方案二 方案三 IRR ％ ％ % 投資總額 208億元 201億元 211億元 可行性研究初步結(jié)論 ? 政策可行 ： 該項(xiàng)目是國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，加快開發(fā)可盡 早形成惠州市的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，亦契合惠州市“旅游興市”的產(chǎn)業(yè)政 策導(dǎo)向。 ? 市場(chǎng)可行：廣東海濱旅游資源豐富，氣候溫暖 ，海濱度假地成為人們度假的首選地。 ? 效益可行：本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、生 態(tài)效益均較佳。 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第二篇項(xiàng)目背景及發(fā)展概況 政府發(fā)展規(guī)劃概述 政府對(duì)旅游業(yè)的大 力支持與市場(chǎng)需求的強(qiáng)勁為本項(xiàng)目的發(fā)展提供了契機(jī) ,隨著旅游業(yè)持續(xù)的發(fā)展，政府根據(jù)行業(yè)發(fā)展的實(shí)際水平與趨勢(shì)制定了許多相關(guān)政策來促進(jìn)旅游項(xiàng)目的開發(fā)。到 2020年，把惠州打造成為全國(guó)乃至亞太地區(qū)知名的旅游城市。 項(xiàng)目發(fā)起緣由 1)項(xiàng)目發(fā)起單位：金融街惠州置業(yè)有限公司 2)發(fā)起緣由： ? 資源優(yōu)勢(shì)：巽寮灣 20 多公里的海岸線內(nèi)有 8 個(gè)海灣，岸線迂回曲折，海底坡度平實(shí)，海水清澈蔚藍(lán)，沙灘晶瑩細(xì)軟 ，海礁千姿百態(tài)，與岸邊山上的奇巖怪石交相輝映，有“東方夏威夷” 、“廣東的馬爾代夫”之稱，是目前廣東省內(nèi)自然環(huán)境最優(yōu)美的沙灘之一， 也是《廣東省省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》確定的廣東省八大濱海旅游度假區(qū)之 一。 ? 市場(chǎng)機(jī)會(huì)：珠三角整體旅游市場(chǎng)開發(fā)水平與經(jīng) 濟(jì)實(shí)力不匹配，龐大的消費(fèi)需求未能滿足；巽寮所面臨的珠三角旅游市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，一流的區(qū)域級(jí)旅游度假勝地存在極大市場(chǎng)空缺；珠三角度假 市場(chǎng)需求旺盛，購(gòu)買力水平較高。 項(xiàng)目前期成果 《巽寮灣旅游度假區(qū)區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 《巽寮灣旅游度假區(qū)土地價(jià)值評(píng)估與分級(jí)》 《巽寮灣旅游度假區(qū)旅游市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)力調(diào)研報(bào)告》 《巽寮灣旅游度假區(qū)項(xiàng)目整體定位發(fā)展戰(zhàn)略》 《巽寮灣旅游度假區(qū)旅游功能區(qū)項(xiàng)目開發(fā)建議》 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第三篇相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研 需求市場(chǎng)調(diào)查 游客基本特征 珠三角高收入的城市居民和外籍在粵工作人員將是項(xiàng)目主要服務(wù)對(duì)象，會(huì)議市場(chǎng)將會(huì)成為項(xiàng)目另一經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)點(diǎn) 從調(diào)查結(jié)果的顯示和官方網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)中可以看出，廣東省內(nèi)的濱海度假區(qū)主要的游客構(gòu)成主要為當(dāng)?shù)氐氖忻?。而從游客的出行情況來看，家庭型的游客占據(jù)了主導(dǎo)性的位置，同時(shí)，隨著游客對(duì)度假產(chǎn)品認(rèn)識(shí)的趨于成熟，他們對(duì)產(chǎn)品檔次的要求也越來越高。 通過對(duì)游客的職業(yè)調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，企事業(yè)員工和私營(yíng)業(yè)主以及商務(wù)人員在抽樣調(diào)查中占大部分比例，從這組數(shù)據(jù)中我們看到項(xiàng)目的潛在發(fā)展商機(jī)，由于企事業(yè)單位和商務(wù)人員參加會(huì)議旅游的機(jī)會(huì)較多，而從目前我國(guó)的會(huì)議旅游發(fā)展趨勢(shì)來看，會(huì)議市場(chǎng)將有可能成為項(xiàng)目未來的另一個(gè)主要經(jīng)濟(jì)收益點(diǎn)。 在對(duì)游客的出游行為分析中，我們?yōu)槭菇Y(jié)果更具有科學(xué)性和可靠性，以現(xiàn)場(chǎng)的調(diào)研成果為主的同時(shí)，結(jié)合官方網(wǎng)站一些相關(guān)性的旅游游憩 信息，最后分析得出，珠三角地區(qū)市民由于經(jīng)濟(jì)消費(fèi)能力上的優(yōu)勢(shì)，在省內(nèi)選擇度假多以自駕或自助的形式與家人、朋友一同出游。一些高端的客戶群體外出度假最看重的是個(gè)人健康和家庭關(guān)系，而這樣的調(diào)查結(jié)果也為我們產(chǎn)品的設(shè)計(jì)做出了提示，親子和康體類的項(xiàng)目應(yīng)在重點(diǎn)的考慮之中。從調(diào)查中我們還獲知，在省內(nèi)度假的游客停留的時(shí)間一般約為 2—— 3 天。游客對(duì)休閑養(yǎng)生及自然觀光產(chǎn)品偏好度最高，這也是目前濱海度假的主要特色及 賣點(diǎn)。隨著旅游服務(wù)檔次的不斷提高，人性化的服務(wù)也成為了游客普遍關(guān)注的問題，一個(gè)舒適的環(huán)境可以使他們得到更好的放松和休閑空間。減少不必要的人工痕跡。 雖然目前巽寮灣在大眾中的知名度并不高，但大部分的游客 還是持期望和觀望的態(tài)度。 從度假消費(fèi)的總支出調(diào)查中獲悉， 50001 到 10000 元之間是大部分的純度假可以接受的數(shù)字。由于重視度假區(qū)內(nèi)的生態(tài)環(huán)境和生活質(zhì)量的關(guān)系，度假客人的消費(fèi)多集中在品嘗美食和住宿上，這也正是度假客和觀光客最大的區(qū)別。人均日住宿約為271元 。 消費(fèi)情況調(diào)查數(shù)據(jù)分析表 游客重游率調(diào)查 %%%% %一年去一次半年去一次每個(gè)季度一次兩年去一次兩年以上 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 度假消費(fèi)支出調(diào)查 10 00 1元 以上21% 20 00 —50 00 元29%20 00 元以內(nèi)2%50 01 —10 00 0元48% 人均日消費(fèi)調(diào)查 餐飲、娛樂總支出費(fèi)用 人均日住宿費(fèi)用調(diào)查 人均日餐飲消費(fèi)調(diào)查 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 度假住宅市場(chǎng) 從人均 GDP、私人汽車擁有量和中高收入階層規(guī)模等若干指標(biāo)上看，珠三角區(qū)域目前已經(jīng)具備了在旅游度假地開發(fā)第二居所的必備條件。并且由于距離和成本因素，在本區(qū)域置業(yè)用于周末度假的客戶主要集中在珠三角。香港客戶在珠三角區(qū)域休閑置業(yè)非常普遍，對(duì)于本案度假物業(yè)來講，是重要的潛在買家。與周邊城市交通路網(wǎng)較為通達(dá)，并將在未來幾年進(jìn)一步改善。但如上所述，本案尚未形成健康娛樂、商業(yè)、醫(yī)療、商務(wù)中心等良好的度假區(qū)配套，未能建立作為富人度假勝地的身份標(biāo)識(shí)性和品牌影響。 客戶自用 個(gè)人、家庭和親友短假居住、退休自住和招待客人 初期別墅和產(chǎn)權(quán)酒店為主 后期為多種居住物業(yè) 全程 度假氣氛、稀缺資源、配套能力 度假區(qū)置業(yè)的驅(qū)動(dòng)因素有兩點(diǎn)，一是投資前景，二是對(duì)于自然環(huán)境的偏好引發(fā)的重復(fù)性度假需求。本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)在于原生態(tài)的自然環(huán)境，對(duì)更高層次的客戶和物業(yè)需求。產(chǎn)業(yè)對(duì)于別墅的需求規(guī)模有限。 別墅為主 中后期 身份標(biāo)識(shí)性、區(qū)位 本地中低收入者對(duì)本項(xiàng)目的資源偏好不強(qiáng)，因此置業(yè)需求有限。 新鎮(zhèn)常住就業(yè)居民 自用 對(duì)資源條件要求較低。 公寓和普通住宅 中后期 大規(guī)模的旅游新鎮(zhèn) 度假新鎮(zhèn)中，中高收入的珠三角客戶需求集中在度假公寓和別墅上。 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 巽寮 resort不同使用需求的關(guān)鍵要素分析 使用者 使用需求分析 物業(yè)類型 前三位關(guān)鍵需求要素排序 度假氛圍 適度距離 成熟社區(qū) 更低價(jià)格 安全性 身份標(biāo)識(shí)性 綜合服務(wù)品質(zhì) 旅游度假客租用 個(gè)人、家庭和團(tuán) 體短假居住 產(chǎn)權(quán)酒店、度假公寓 ??? ?? ? ?? ? ? ???? 全國(guó)投資度假客戶客戶自用 個(gè)人、家庭和親友短假居住 招待客人 初期別墅和產(chǎn)權(quán)酒店為主 后期為多種居住物業(yè) ???? ??? ??? ??? ???? ??? ???? 石化和工業(yè)園高管租用、珠三角企業(yè)租用 工作地在 40分鐘車程，中長(zhǎng)期居住 員工度假、招待客戶；企業(yè)辦事處 別墅和酒店公寓為主 ?? ???? ???? ? ???? ?? ???? 本地產(chǎn)業(yè)人口租用 北區(qū)配套和相關(guān)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口投資自住 中區(qū)和北區(qū)的公寓、較少比例別 墅 ? ?? ???? ??? ?? ? ?? 本地人自用兼投資 惠東地緣性高收入客戶自主，主要集中在別墅類項(xiàng)目。但需要公交系統(tǒng)的支持。大亞灣石化城亦將帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。洼地效應(yīng)也使得惠州的投資價(jià)值受到關(guān)注。地緣性客戶是巽寮度假區(qū)置業(yè)的潛在重要力量。其規(guī)模性置業(yè)必須具備以下前提： ，尤其是香港的高端人士入住，形成標(biāo)識(shí)性高尚社區(qū)。 。 珠海有“百島城市”之稱，海濱度假產(chǎn)品數(shù)量較多，但大部分的度假產(chǎn)品對(duì)資源的利用度不高，相對(duì)城市發(fā)展的方向而言，海濱度假旅游也不是珠海市重點(diǎn)發(fā)展對(duì)象。 深圳海濱度假產(chǎn)品開發(fā)的比較成熟，但在深圳旅游的產(chǎn)業(yè)中海濱度假產(chǎn)品尚未占據(jù)主導(dǎo)地位。但以高起點(diǎn)、高手筆規(guī)劃的西沖作為政府未來開發(fā)的重點(diǎn)對(duì)象，資源保護(hù)良好，是我們未來主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 市場(chǎng)調(diào)研顯示，珠三角各城市面向本地休閑自住類旅游度假區(qū)，資源水平有瓶頸，覆蓋市場(chǎng)較窄。巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 珠三角一些海灘空有龐大人流，但沒有提供旅游活動(dòng)，引導(dǎo)消費(fèi)。 調(diào)研亦顯示，與珠三角居民不同，香港居民短程旅游時(shí)出國(guó)的比率較高。因此，在未來本案 爭(zhēng)取香港游客方面，不僅需要重視省內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)，亦需要關(guān)注國(guó)外同類項(xiàng)目。 本案相對(duì)于上述市場(chǎng)的主要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是距離優(yōu)勢(shì)所帶來的時(shí)間成本和經(jīng)濟(jì)成本、地緣和歷史因素所形成的文化習(xí)慣方面一脈相承的優(yōu)勢(shì)。 惠州臨近廣州、深圳及港澳地區(qū)，有著得天獨(dú)厚的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)與強(qiáng)大市場(chǎng)支撐，資源在廣東也是絕無僅有，只要合理開發(fā)，將 來定能成為廣東最好的海濱旅游度假區(qū)。但大多數(shù)海濱度假酒店受季節(jié)影響較大。一般來說，位于鬧市區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店客流量和開房率均可以得到保證，經(jīng)營(yíng)狀況一年四季均相當(dāng)良好，如丹楓白露；旅游區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店季節(jié)性明顯強(qiáng)于鬧市區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店，淡季旺季分明，受季節(jié)影響極大。 分析目前深圳的產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境：其一，市場(chǎng)消費(fèi)潛力開始釋放，這來源于近幾年對(duì)外開放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，一方面造就了一批具有消費(fèi)能力的白領(lǐng)階層，另一方面培育了這批白領(lǐng)階層的超前消費(fèi)觀念和投資意識(shí)；其二，市場(chǎng)氛圍已經(jīng)形成，一方面旅游度假區(qū)隨著市民旅游消費(fèi)能力的提高而逐步形成氣候，廣大市民對(duì)大梅沙等旅游度假區(qū)的認(rèn)同度較高，另一方面投資產(chǎn)權(quán)式酒店這一概念逐步被人們接受；其三，深圳產(chǎn)權(quán)式酒店的市場(chǎng)雖已形成，但市場(chǎng)的制度、法規(guī)和秩序卻有待 規(guī)范，而市場(chǎng)的完善在很大程度上是取決于制度、法規(guī)和秩序的，客戶投資產(chǎn)權(quán)式酒店的信心和安全感也來源于此。 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 會(huì)議市場(chǎng) 珠三角海濱度假區(qū)會(huì)議產(chǎn)品供給現(xiàn)狀 星級(jí) 名稱 出租率 價(jià)格狀況（課桌式） 客源結(jié)構(gòu) 五星 廣州南沙大酒店 11 月 2 月80%以上。 五星 海泉灣酒店區(qū)（ 2 個(gè)正在建） 大小會(huì)議室 35間，最大 1800平方米，可容納 2300人， 6種語(yǔ)言同聲傳譯 四星 大梅沙海景酒店 有不同會(huì)議室 8間，可容納 20260人 四星 雅蘭酒店 6個(gè)多功能會(huì)議室 四星 大亞灣假日酒店 4個(gè)滿足 12~60人的多功能會(huì)議室 由于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和區(qū)域內(nèi)諸多企業(yè)的落戶，珠三角地區(qū)商務(wù)、培訓(xùn)、高層職業(yè)教育、行業(yè)會(huì)展、各項(xiàng)賽事等活動(dòng)所帶來的會(huì)議市場(chǎng)需求旺盛。此時(shí)正值個(gè)人度假市場(chǎng)的淡季。 目前惠州沿海度假區(qū)高星級(jí)酒店數(shù)量極少，會(huì)議需求市場(chǎng)空間巨大，若能把城市會(huì)議地點(diǎn)轉(zhuǎn)移到環(huán)境優(yōu)美的海濱度假區(qū)，不僅能增加收入，還能緩解淡季入住率不足的問題，其市場(chǎng)潛力是不可估量的。開發(fā)出高檔的、時(shí)尚的、健康等運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目符合市場(chǎng)需求。 巽寮灣旅游度假區(qū)在 戰(zhàn)略目標(biāo)上是要實(shí)行旅游與地產(chǎn)的雙豐收，其中房地產(chǎn)是未來收入的重要來源之一，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)終極價(jià)值的實(shí)現(xiàn)需要有全新的理念，以旅游來帶動(dòng)地產(chǎn)就是最明智的選擇，高爾夫目前作為一項(xiàng)貴族休閑運(yùn)動(dòng)，不僅擁有巨大的客源市場(chǎng)，更重要的是能提升度假區(qū)的形象與檔次，優(yōu)化環(huán)境，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的升值。多層商住物業(yè)單價(jià)在 45006000 元左右，而高層商住單價(jià)在 60009000 元之間。但其自然資源的稀缺性，注定此類物業(yè)的價(jià)格較高。就銷售情況顯示，此類物業(yè)已越來越受到深港消費(fèi)者的青睞。一般結(jié)合度假和山景海景概念來進(jìn)行營(yíng)銷推廣，均價(jià)在 13000 元 /平方米左右 。 ，只要能實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)的開發(fā)計(jì)劃，度假地產(chǎn)將勢(shì)在必得。 預(yù)測(cè)期為“巽寮灣濱海度假區(qū)”新增投資項(xiàng)目建成并投入營(yíng)業(yè)后五年。 4 根據(jù)我們的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)判斷 :一級(jí)市場(chǎng)占客源市場(chǎng)總量中的 80% 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 客源市場(chǎng)總量規(guī)模預(yù)測(cè) （ *40%+） *%*%247。 5=131 萬(wàn)人 上文所述的市場(chǎng)總量指的是項(xiàng)目建成后五年內(nèi)巽寮灣旅游度假區(qū)所面向的市場(chǎng)總量，根據(jù)旅游行業(yè)發(fā)展規(guī)律及項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)占領(lǐng)方略，我們計(jì)劃分五年（以一期建設(shè)完成為第一年）逐步消化現(xiàn)有的市場(chǎng)規(guī)模和需求總量。由此得出該項(xiàng)目的