【正文】 空港首都機場25公里，距海港天津港120公里，可承東啟西、經(jīng)緯南北，提供融入京津、俯仰全國、接軌世界的絕佳平臺。燕郊緊鄰的北京這個大市場周邊類似溫泉的休閑度假項目有幾十家，諸如九華山莊、小湯山等，但是這些項目都存在產(chǎn)品老化、理念陳舊的問題，這些為燕郊溫泉休閑度假項目提供了很好地發(fā)展契機。在策劃規(guī)劃中，應從實現(xiàn)項目未來發(fā)展終極愿景和實際操作的角度，實事求是，因此我們認為還是要立足實際開發(fā)的角度，提出項目未來發(fā)展的終極愿景與實際操作的具體方式。在符合國家對于旅游開發(fā)、度假區(qū)打造要求的基礎(chǔ)上，滿足當?shù)匕l(fā)展和居民利益的前提下有序的開發(fā)和進行。燕郊溫泉休閑度假項目的開發(fā)，在發(fā)展地方經(jīng)濟和社會主義新農(nóng)村建設(shè)層面具有較深遠與前瞻性意義，一方面可使旅游開發(fā)帶動規(guī)劃區(qū)的新農(nóng)村建設(shè)，吸引城市游客，獲得理想的經(jīng)濟效益和社會效益。發(fā)揮當?shù)刭Y源優(yōu)勢，通過出售環(huán)境、休閑度假項目旅游開發(fā)，實現(xiàn)“賣環(huán)境，走生態(tài)，長產(chǎn)業(yè)，優(yōu)結(jié)構(gòu)，興鄉(xiāng)村，統(tǒng)城鄉(xiāng)，塑形象，獲效益”。u 旅游資源的吸引力有多大？u 誰最有可能成為消費者？u 項目開發(fā)的優(yōu)勢是什么？u 項目開發(fā)的劣勢是什么？u 項目開發(fā)可能會面臨哪些風險？u 可供選擇的業(yè)態(tài)形式是什么鑒于以上問題的提出，我們主要將從項目的旅游資源、市場環(huán)境、項目開發(fā)優(yōu)劣勢和風險、項目定位、業(yè)態(tài)模式整合等方面逐一展開分析論述。因此，本項目要靠天然條件取勝的難度很大，后天的開發(fā)塑造是該項目能否取得成功的關(guān)鍵。項目組成員經(jīng)過討論認為，該項目所在地仍然有以下一些旅游資源優(yōu)勢可供挖掘。這里的田園風光線條柔和、層次豐富、植被蒼翠，具有一定的審美價值。③ 自然祥和寧靜祥和的田野，舒緩隨意的田園氛圍烘托出一種恬淡悠然的意境，可以讓游人獲得一種輕松、愜意的感覺和體驗，從而很好的滿足喧囂而忙碌的都市人暫時遁世的心理和精神需要。因此雖然缺乏核心的旅游觀光吸引物，但自然純潔、祥和秀美的生態(tài)環(huán)境是該項目開發(fā)的重要賣點。由于觀賞價值、歷史文化價值、珍惜程度等方面的欠缺，這種自然環(huán)境本身的旅游吸引力仍然有限，因此該項目將來的主要任務是進行休閑項目的開發(fā)和休閑設(shè)施的配置。（二）項目優(yōu)劣勢分析項目開發(fā)的優(yōu)勢分析 一般我們主要從以下幾個方面來考察一個項目的開發(fā)優(yōu)勢：資源方面的優(yōu)勢、市場方面的優(yōu)勢、制度方面的優(yōu)勢。如下圖所示。因此，該項目應該是一個市場依附型的休閑旅游目的地。很顯然，旅游資源的知名度和其市場吸引半徑呈明顯的正相關(guān)關(guān)系。這就決定了本案的自然風光市場吸引半徑是很有限的。從聚落建筑、民俗風情、宗教內(nèi)涵等方面考慮，項目所在地的人文底蘊是欠缺的，這在一定程度上削弱了該項目所在地的旅游吸引力。（3）項目地塊休閑容量偏小項目總占地約2000余畝，除去將來要做房地產(chǎn)開發(fā)的1000畝預留低，剩余可作為旅游休閑度假的有效容納空間較少，這會影響到項目地塊內(nèi)業(yè)態(tài)的多樣性組合設(shè)計與規(guī)模經(jīng)營。項目開發(fā)可能會面臨的風險 項目組經(jīng)過分析討論認為，該項目開發(fā)可能會面臨以下3個風險。如果變成一塊郊區(qū)的城市飛地，項目的核心魅力也將會喪失。同時，休閑產(chǎn)業(yè)的時尚性特別強，項目開發(fā)后極有可能會受到來自更時尚、更新潮的休閑產(chǎn)品的競爭，從而使項目的經(jīng)營面臨風險。項目的主題定位、產(chǎn)品設(shè)計、市場營銷均屬于一種市場探索過程，存在著一定的市場探索風險。三、項目定位分析——尋找項目真正的靈魂（一）項目名稱確定河泉灣“海泉灣”作為有代表性和一定知名度的溫泉項目，已經(jīng)在全國范圍內(nèi)具備不錯的品牌影響力和吸引力，但是本項目不能繼續(xù)沿用此名，以借用目前已有品牌基礎(chǔ)，因為燕郊溫泉項目跟“?！贝畈簧先魏侮P(guān)系，如果硬叫“海泉灣”，就顯得太過牽強了，反倒不利于項目品牌的傳播。（二）市場定位總體市場定位為了認清誰最有可能成為該項目的消費者，我們需要分析不同市場人群的旅游消費特征。北京商務公務人員根據(jù)上述分析，北京市商務、公務人員最有可能成為該項目的消費者群體，其次是北京的普通游客和三河市民，再次是外地來北京旅游的游客，由于受旅游資源自身稟賦的限制，該項目吸引周邊地區(qū)和遠距離地區(qū)的人群來此消費尚存在一定的困難。開發(fā)的分階段定位項目的市場開發(fā)應分階段、分目標進行。近期的市場開發(fā)定位：以北京和三河市居民為主要目標人群，重視商務、公務客人的商務休閑需求；中遠期的市場開發(fā)定位：爭取過境游客的進入，擴大項目的客源吸引范圍。（三）主題方案構(gòu)想 我們知道一個項目可以不限制在一個主題思路當中，應為多主題的方案整合，為項目未來發(fā)展預留有一定的規(guī)劃設(shè)計空間。山水生態(tài)養(yǎng)生模式充分結(jié)合地形地貌，引入溫泉SPA、森林浴場、天然氧吧、戶外瑜珈訓練、花田芳香香薰養(yǎng)生理念，結(jié)合自然山水和原生態(tài)環(huán)境，構(gòu)筑多種方式的養(yǎng)生設(shè)施和