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燕郊溫泉項目建議書-在線瀏覽

2024-10-27 12:00本頁面
  

【正文】 空港首都機場25公里,距海港天津港120公里,可承東啟西、經(jīng)緯南北,提供融入京津、俯仰全國、接軌世界的絕佳平臺。燕郊緊鄰的北京這個大市場周邊類似溫泉的休閑度假項目有幾十家,諸如九華山莊、小湯山等,但是這些項目都存在產(chǎn)品老化、理念陳舊的問題,這些為燕郊溫泉休閑度假項目提供了很好地發(fā)展契機。在策劃規(guī)劃中,應從實現(xiàn)項目未來發(fā)展終極愿景和實際操作的角度,實事求是,因此我們認為還是要立足實際開發(fā)的角度,提出項目未來發(fā)展的終極愿景與實際操作的具體方式。在符合國家對于旅游開發(fā)、度假區(qū)打造要求的基礎(chǔ)上,滿足當?shù)匕l(fā)展和居民利益的前提下有序的開發(fā)和進行。燕郊溫泉休閑度假項目的開發(fā),在發(fā)展地方經(jīng)濟和社會主義新農(nóng)村建設(shè)層面具有較深遠與前瞻性意義,一方面可使旅游開發(fā)帶動規(guī)劃區(qū)的新農(nóng)村建設(shè),吸引城市游客,獲得理想的經(jīng)濟效益和社會效益。發(fā)揮當?shù)刭Y源優(yōu)勢,通過出售環(huán)境、休閑度假項目旅游開發(fā),實現(xiàn)“賣環(huán)境,走生態(tài),長產(chǎn)業(yè),優(yōu)結(jié)構(gòu),興鄉(xiāng)村,統(tǒng)城鄉(xiāng),塑形象,獲效益”。u 旅游資源的吸引力有多大?u 誰最有可能成為消費者?u 項目開發(fā)的優(yōu)勢是什么?u 項目開發(fā)的劣勢是什么?u 項目開發(fā)可能會面臨哪些風險?u 可供選擇的業(yè)態(tài)形式是什么鑒于以上問題的提出,我們主要將從項目的旅游資源、市場環(huán)境、項目開發(fā)優(yōu)劣勢和風險、項目定位、業(yè)態(tài)模式整合等方面逐一展開分析論述。因此,本項目要靠天然條件取勝的難度很大,后天的開發(fā)塑造是該項目能否取得成功的關(guān)鍵。項目組成員經(jīng)過討論認為,該項目所在地仍然有以下一些旅游資源優(yōu)勢可供挖掘。這里的田園風光線條柔和、層次豐富、植被蒼翠,具有一定的審美價值。③ 自然祥和寧靜祥和的田野,舒緩隨意的田園氛圍烘托出一種恬淡悠然的意境,可以讓游人獲得一種輕松、愜意的感覺和體驗,從而很好的滿足喧囂而忙碌的都市人暫時遁世的心理和精神需要。因此雖然缺乏核心的旅游觀光吸引物,但自然純潔、祥和秀美的生態(tài)環(huán)境是該項目開發(fā)的重要賣點。由于觀賞價值、歷史文化價值、珍惜程度等方面的欠缺,這種自然環(huán)境本身的旅游吸引力仍然有限,因此該項目將來的主要任務是進行休閑項目的開發(fā)和休閑設(shè)施的配置。(二)項目優(yōu)劣勢分析項目開發(fā)的優(yōu)勢分析 一般我們主要從以下幾個方面來考察一個項目的開發(fā)優(yōu)勢:資源方面的優(yōu)勢、市場方面的優(yōu)勢、制度方面的優(yōu)勢。如下圖所示。因此,該項目應該是一個市場依附型的休閑旅游目的地。很顯然,旅游資源的知名度和其市場吸引半徑呈明顯的正相關(guān)關(guān)系。這就決定了本案的自然風光市場吸引半徑是很有限的。從聚落建筑、民俗風情、宗教內(nèi)涵等方面考慮,項目所在地的人文底蘊是欠缺的,這在一定程度上削弱了該項目所在地的旅游吸引力。(3)項目地塊休閑容量偏小項目總占地約2000余畝,除去將來要做房地產(chǎn)開發(fā)的1000畝預留低,剩余可作為旅游休閑度假的有效容納空間較少,這會影響到項目地塊內(nèi)業(yè)態(tài)的多樣性組合設(shè)計與規(guī)模經(jīng)營。項目開發(fā)可能會面臨的風險 項目組經(jīng)過分析討論認為,該項目開發(fā)可能會面臨以下3個風險。如果變成一塊郊區(qū)的城市飛地,項目的核心魅力也將會喪失。同時,休閑產(chǎn)業(yè)的時尚性特別強,項目開發(fā)后極有可能會受到來自更時尚、更新潮的休閑產(chǎn)品的競爭,從而使項目的經(jīng)營面臨風險。項目的主題定位、產(chǎn)品設(shè)計、市場營銷均屬于一種市場探索過程,存在著一定的市場探索風險。三、項目定位分析——尋找項目真正的靈魂(一)項目名稱確定河泉灣“海泉灣”作為有代表性和一定知名度的溫泉項目,已經(jīng)在全國范圍內(nèi)具備不錯的品牌影響力和吸引力,但是本項目不能繼續(xù)沿用此名,以借用目前已有品牌基礎(chǔ),因為燕郊溫泉項目跟“?!贝畈簧先魏侮P(guān)系,如果硬叫“海泉灣”,就顯得太過牽強了,反倒不利于項目品牌的傳播。(二)市場定位總體市場定位為了認清誰最有可能成為該項目的消費者,我們需要分析不同市場人群的旅游消費特征。北京商務公務人員根據(jù)上述分析,北京市商務、公務人員最有可能成為該項目的消費者群體,其次是北京的普通游客和三河市民,再次是外地來北京旅游的游客,由于受旅游資源自身稟賦的限制,該項目吸引周邊地區(qū)和遠距離地區(qū)的人群來此消費尚存在一定的困難。開發(fā)的分階段定位項目的市場開發(fā)應分階段、分目標進行。近期的市場開發(fā)定位:以北京和三河市居民為主要目標人群,重視商務、公務客人的商務休閑需求;中遠期的市場開發(fā)定位:爭取過境游客的進入,擴大項目的客源吸引范圍。(三)主題方案構(gòu)想 我們知道一個項目可以不限制在一個主題思路當中,應為多主題的方案整合,為項目未來發(fā)展預留有一定的規(guī)劃設(shè)計空間。山水生態(tài)養(yǎng)生模式充分結(jié)合地形地貌,引入溫泉SPA、森林浴場、天然氧吧、戶外瑜珈訓練、花田芳香香薰養(yǎng)生理念,結(jié)合自然山水和原生態(tài)環(huán)境,構(gòu)筑多種方式的養(yǎng)生設(shè)施和
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