【正文】 要徹底解決郊區(qū)農(nóng)民的問題，不能僅僅從搬遷集中安置，改變居住環(huán)境下功夫，而必須從改變生產(chǎn)方式和生活來源等角度入手， 充分借力“新農(nóng)村建設(shè)”的一系列政策條件， 采用農(nóng)民搬遷、土地集中整理、土地置換、旅游開發(fā)、就業(yè)安置、參與經(jīng)營等一系列操作步驟和手法， 讓農(nóng)民在與城市居民一樣，享有各個方面平等的權(quán)利、均等化的公共服務(wù)和同質(zhì)化的生活條件的同時，參與旅游服務(wù)、旅游經(jīng)營，共享旅游開發(fā)帶來的勝利果實(shí)，從根本上解決農(nóng)民搬遷后的生產(chǎn)收入和生存生活問題。從而實(shí)現(xiàn)政府、企業(yè)、農(nóng)民三方共贏。 產(chǎn)業(yè)疊加：在溫泉度假村的輻射下，形成各類以其自身特色資源為基礎(chǔ)的項(xiàng)目，如農(nóng)業(yè) +會展，農(nóng)業(yè) +旅游， 旅游+地產(chǎn)，地產(chǎn) +養(yǎng)老，文化 +創(chuàng)意， …… 旅 游 產(chǎn) 業(yè)度 假 房 地 產(chǎn)商 業(yè) 房 地 產(chǎn)教 育 產(chǎn) 業(yè)會 議 培 訓(xùn) 產(chǎn)業(yè)全 省 未 得 到保 護(hù) 的 文 化遺 存民 俗 產(chǎn) 業(yè)全 省 各 地 土特 產(chǎn)創(chuàng) 意 產(chǎn) 業(yè)古 董 交 易康 復(fù) 療 養(yǎng) 產(chǎn)業(yè)婚 慶 產(chǎn) 業(yè)農(nóng) 業(yè) 及 農(nóng) 副產(chǎn) 品 加 工 業(yè)度 假 酒店 和 社區(qū)旅 游 商業(yè) 街國 學(xué) 教育 體 驗(yàn)農(nóng) 業(yè) 觀光 休 閑生 態(tài) 培訓(xùn) 中 心藝 術(shù) 家社 區(qū)古 董 社區(qū)泛 博 物館魏 都 節(jié)慶魏 都 特產(chǎn) 街康 復(fù) 療養(yǎng) 院婚 慶 基地跳出旅游做旅游 旅游項(xiàng)目多屬長線投資項(xiàng)目，投資大，回報周期長，因此，許多旅游投資項(xiàng)目都在進(jìn)行泛旅游產(chǎn)業(yè)整合做長短線投資組合，即將長線投資旅游項(xiàng)目和短信投資非旅游項(xiàng)目進(jìn)行捆綁，最為典型和常見的就是“旅游 +地產(chǎn)”項(xiàng)目。但是，一旦考慮未來地產(chǎn)的開發(fā)，甚至周邊資源的整合及本項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展，花都溫泉就必須定位打造“五星級溫泉度假區(qū)”，如此，方可實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)收益的最大化。 跳出地產(chǎn)做地產(chǎn) ? 永達(dá)實(shí)業(yè)的核心業(yè)務(wù)是地產(chǎn)開發(fā)，花都項(xiàng)目的核心也是地產(chǎn)開發(fā)，但要想取得最大收益和長遠(yuǎn)發(fā)展，本項(xiàng)目就“必須跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”。由此，在與當(dāng)?shù)卣M(jìn)行項(xiàng)目談判時，可獲得比普通房地產(chǎn)用地低廉得多的土地。 ? 土地運(yùn)用方面： ? 除了必需的房地產(chǎn)建設(shè)用地外，可以在土地構(gòu)成中安排大量的水面和農(nóng)用地，一方面由于是租賃的非建設(shè)用地，因此可以加快進(jìn)度，另一方面也降低了總成本。 ? 此外，也需要有部分 40或 50年的商業(yè)、旅游、綜合用地（辦證難度相對較低），以用于旅游休閑、產(chǎn)權(quán)式酒店、商業(yè)、娛樂、教育、文化產(chǎn)業(yè)等，容積率、建筑面積、建筑高度和方位不做具體限制，永達(dá)實(shí)業(yè)可根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行靈活調(diào)整。因此，從未來的區(qū)域整體開發(fā)來看，永達(dá)實(shí)業(yè)不再僅僅是一個旅游景區(qū)、景點(diǎn)的開發(fā)商，或是一個旅游項(xiàng)目的投資者和經(jīng)營者，而是近 3平方公里的“花都度假旅游小鎮(zhèn)”的 總體運(yùn)營商 。 總體運(yùn)營商 總體規(guī)劃（策劃） 進(jìn)行包裝形成項(xiàng)目 自行投資經(jīng)營 招商引資 政府投資建設(shè) 原住民參與開發(fā) 理清運(yùn)作思路，找出好項(xiàng)目、大項(xiàng)目 選出分批開發(fā)的項(xiàng)目點(diǎn)進(jìn)行包裝 核心項(xiàng)目 其他項(xiàng)目 基礎(chǔ)設(shè)施 公益性項(xiàng)目 小項(xiàng)目 ?工作思路 ?三位一體的身份 區(qū)域運(yùn)營商 地產(chǎn)開發(fā)商 旅游經(jīng)營商 三重身份 高瞻遠(yuǎn)矚的戰(zhàn)略遠(yuǎn)見，實(shí)際運(yùn)營的操盤手段 區(qū)域總體運(yùn)營商的三級盈利模式和商業(yè)運(yùn)作模式 旅游項(xiàng)目和商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓 三級收益 良 好 的 社 會 效 益 二級收益 通過公共及公益項(xiàng)目的建設(shè)投入 區(qū)域內(nèi)旅游項(xiàng)目建設(shè)用地或其他經(jīng)營性項(xiàng)目開發(fā)用地 置換 基礎(chǔ)設(shè)施投入 ， 新農(nóng)村 、 小城鎮(zhèn)拆遷 、 安置等投入 居住區(qū)建設(shè)用地的主導(dǎo)開發(fā) 獲取 一級收益 商業(yè)運(yùn)作模式 經(jīng)濟(jì)效益方面 社會效益方面 項(xiàng)目總體定位 花都溫泉休閑度假旅游小鎮(zhèn) 旅游小鎮(zhèn)占地約 3平方公里，以溫泉休閑旅游為核心，發(fā)展包括生態(tài)觀光、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)休閑、郊野運(yùn)動休閑、民俗文化體驗(yàn)等多樣化的旅游產(chǎn)品，做大旅游產(chǎn)業(yè)。 依托旅游開發(fā)帶來的環(huán)境、功能配套、人氣、地氣、資金回收，構(gòu)建高檔的生態(tài)休閑度假地產(chǎn)產(chǎn)品，將整個項(xiàng)目整合形成一流的綜合性溫泉休閑度假區(qū)，成為許昌休閑旅游的龍頭，河南省旅游產(chǎn)業(yè)升級的亮點(diǎn)工程。許昌距離鄭州僅 60公里，位于省會鄭州的重要環(huán)城游憩帶上，致力于打造鄭州市后花園式的生態(tài)旅游城市。 ?中原城市群的特色“會都” 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和商務(wù)活動的活躍，加上傳統(tǒng)的政務(wù)會議市場，中國正在形成若干個地域性的會議會展中心。本項(xiàng)目針對以鄭州為核心的中原地區(qū)會議市場，打造大型多功能會議接待中心，將五星級酒店、溫泉休閑、生態(tài)觀光休閑、郊野運(yùn)動休閑、商業(yè)休閑等作為配套接待設(shè)施，形成具有一定規(guī)模、功能完善的高等級會議度假地，形成“花海溫泉度假 + 會議接待”的特色會都。這諸多優(yōu)勢，加上花都溫泉本身形成的品牌優(yōu)勢，花都旅游小鎮(zhèn)一定會在中原地區(qū)獨(dú)具魅力和備受市場青睞。這里將成為鄭州經(jīng)濟(jì)圈精英薈萃的休閑之城。度假區(qū)內(nèi)有豐富多樣的溫泉露天泡池、室內(nèi) SPA養(yǎng)生體驗(yàn)、高品位風(fēng)情酒店、溫泉全宴、運(yùn)動、娛樂、購物等立體的產(chǎn)品體系來實(shí)現(xiàn)溫泉旅游功能。 ?政務(wù)、商務(wù)會議接待 根據(jù)市場需要，依托項(xiàng)目優(yōu)越的地理、交通、政經(jīng)區(qū)位，打造規(guī)模較大的、綜合性、現(xiàn)代化會議中心，包括大中小各類型多功能會議廳（室）。 ?溫泉度假人居 在游客中有一定比例的常住客人，具有較強(qiáng)的住宅需求，同時，為了滿足鄭州等地消費(fèi)者第二居所的需求，依托溫泉休閑度假、會議接待，構(gòu)建中高檔生態(tài)生活社區(qū)，打造溫泉休閑生活方式。包括露天泡浴、 SPA水療養(yǎng)生、溫泉水上游樂、溫泉全宴、生態(tài)餐廳、休閑水街、影廳、多功能廳、特色購物等。 基礎(chǔ)旅游產(chǎn)品： 生態(tài)觀光、休閑，郊野運(yùn)動休閑，以及湖泊的親水休閑。 基礎(chǔ)旅游產(chǎn)品是本項(xiàng)目在發(fā)展戰(zhàn)略和總體定位的指導(dǎo)下，通過購買經(jīng)營權(quán)、租賃土地等方式，在核心項(xiàng)目地周邊開發(fā)的旅游產(chǎn)品。 房地產(chǎn)產(chǎn)品體系 從前面分析得知，項(xiàng)目完全具備開發(fā)度假型地產(chǎn)產(chǎn)品的三大類產(chǎn)品的資源、區(qū)位和客源基礎(chǔ)，即住宅、商業(yè)和商務(wù)地產(chǎn)產(chǎn)品，基本形態(tài)如下： 住宅產(chǎn)品： 溫泉養(yǎng)生（度假）公寓、花園洋房、（養(yǎng)生）度假別墅、產(chǎn)權(quán)酒店等，主要針對投資型和度假型置業(yè)人群； 商業(yè)產(chǎn)品： 旅游商業(yè)街、休閑會所等，主要針對旅游、企業(yè)的投資、置業(yè)者開發(fā)銷售； 商務(wù)產(chǎn)品： 酒店、會議會展中心、企業(yè)會所等，一般由企業(yè)自營，目標(biāo)客戶為鄭州經(jīng)濟(jì)圈的企業(yè)和商務(wù)休閑人群。 如進(jìn)一步深度解析和重構(gòu)旅游產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)，則可以創(chuàng)新出項(xiàng)目最具有市場差異化和前瞻性的新概念地產(chǎn)產(chǎn)品，如： 溫泉養(yǎng)生、度假公寓： 在項(xiàng)目地塊東測，毗鄰溫泉度假村附近地塊進(jìn)行開發(fā)，小戶型，以“一室一廳”為主，每套房建筑面積在 40— 50平方米左右，實(shí)