【正文】 點(diǎn)描述 ...................................................................88 結(jié)論與建議 .......................................................................................89 附表： 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表 ? ???????????????? 92 總成本費(fèi)用估算表 ?????????????? ??? 93 還本付息估算表 ??????????????????? 94 財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表 ????????????????? 95 資產(chǎn)負(fù)債表 ??????????? ?????????? 96 項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表 ???????????????? 97 項(xiàng)目 投資現(xiàn)金流量表 ????????????????? 98 生產(chǎn)銷售目標(biāo)與相關(guān)稅費(fèi) ??????????????? 99 原輔料件年用量與相關(guān)稅費(fèi) ?????????????? 100 年經(jīng)營(yíng)成本概算表 ?????????????????? 101 1 流動(dòng)資金估算表 ???????????????? ? 102 1建設(shè)投資估算表 ?????????????? ???? 103 1項(xiàng)目資金使用計(jì)劃及資金籌措表 ??????????? 104 1 固定資產(chǎn)折舊無(wú)形與其他資產(chǎn)攤銷計(jì)算表 ???? ??? 105 1 內(nèi)銷應(yīng)納增值稅與出口抵退稅 ????????? ??? 106 1 營(yíng)業(yè)稅金及附加和增值稅計(jì)算表 ??????????? 107 附圖： 項(xiàng)目所在地理位置圖 總 平面布置示意圖 安居工程建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 第一章 總 論 項(xiàng)目背景 :乾縣 安居工程建設(shè)項(xiàng)目 ： 乾縣城建開發(fā) 公司 擬建設(shè)的安居工程小區(qū)，位于 乾縣城關(guān)鎮(zhèn)東街村南環(huán)東路 。目前該區(qū)域 村民住宅用地 ， 有臨時(shí)簡(jiǎn)易用房， 但由于市政條件落后，居住環(huán)境臟、亂、差，不利于該區(qū)域經(jīng)濟(jì)及社會(huì)的發(fā)展。 3． 乾縣 概況 乾縣在黃帝時(shí)稱好峙，為祭天之所．夏朝時(shí)為雍州之域，商時(shí)為岐周之地，春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)屬秦。秦始皇統(tǒng)一六國(guó)，建都咸陽(yáng)，好峙屬京畿輔地．北魏時(shí)改好峙為漠西縣，隋改為上宜縣，唐又置好峙．唐睿宗文明元年 (684)，唐高宗取葬縣北之梁山，謂 “ 乾陵 ” ，遂更縣名為 “ 奉天 ” ，以奉祀乾陵。唐昭宗乾寧二年 (895)以奉天縣置乾州。19′36″ 34176。00′13″ 108176。由于地處鄂爾多斯地臺(tái)南緣與渭河斷裂盆地的結(jié)合部，形成南部黃土臺(tái)原、中部帶狀平原、北部丘陵溝壑三個(gè)地形地貌?？偯娣e 平 方公里。氣候溫和，四季分明，屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，年平均氣溫 13． 1℃ ，無(wú)霜期為 224 天，年平均降雨量 573590 毫米。 乾縣農(nóng)業(yè)資源豐富，尤以土地資源為最。主產(chǎn)小麥、玉米和黃豆、紅薯等。全縣果園占地22 萬(wàn)畝，出產(chǎn)的蘋果、梨、柿子質(zhì)地優(yōu)良，遠(yuǎn)銷全國(guó)各地。境內(nèi)有漆水、漠谷、泔河三條主要河流。 乾縣素有 “ 干縣 ” 之稱，干旱歷來(lái)是制約經(jīng)濟(jì)特別是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的主要因素。 乾縣經(jīng)濟(jì)以農(nóng)業(yè)為主。中共十一屆三中全會(huì)以來(lái)，農(nóng)村普遍推行了家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，貫徹落實(shí)了 “ 既要抓好糧食生產(chǎn)，又要積極發(fā)展多種經(jīng)營(yíng) ” 的方針，極大地調(diào)動(dòng)了農(nóng)民的生產(chǎn)積極性，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)高速發(fā)展。 安居工程建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 乾縣的工業(yè)生產(chǎn)建國(guó)后經(jīng)歷了從無(wú)到有、從小到大、從手工業(yè)到大工業(yè)、從基礎(chǔ)工業(yè)到高科技企業(yè)、從單一的全民所有制到國(guó)有、集體、合資、私營(yíng)并舉的發(fā)展過(guò)程。工業(yè)總產(chǎn)值達(dá) 2． 3 億元。 乾縣是古絲綢之路上的重鎮(zhèn)，歷史上交通較為便利。先后修建了乾普、乾興、乾扶等主 要公路干線。 1989 年建成了橫跨夾道河全長(zhǎng) 278． 4 米、高 60 米、寬 9 米的漠谷大橋，使千年天塹變通途，促進(jìn)了乾縣東西物資交流。 乾縣商流貿(mào)易歷史上就比較活躍。隨著工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和商流貿(mào)易的日趨活躍，財(cái)稅、金融事業(yè)有了較大發(fā)展，人民生活水平顯著提高，居住條件明顯改善，高檔消費(fèi)品不斷增加。但北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)還有少部分困難戶溫飽問(wèn)題未徹底解決。唐初就設(shè)有專門教育機(jī)構(gòu)，宋時(shí)設(shè)儒學(xué)，元時(shí)增設(shè)社學(xué)，先后建立乾陽(yáng)、紫陽(yáng)、文明等書院，吸引廠四方學(xué)子。截至 1998 年，全縣計(jì)有縣轄高中 7 所，鄉(xiāng)轄初中 27 所，小學(xué) 416 所。共有在校學(xué)生 113323 名。群眾性的文化藝術(shù)活動(dòng)普遍開展。醫(yī)療衛(wèi)生條件顯著改善，縣上建立了人民醫(yī)院、中醫(yī)院、婦幼保健院和衛(wèi)生防疫站，共有：衛(wèi)生機(jī)構(gòu) 485 個(gè)，從上到下已初步形成了醫(yī)療網(wǎng)絡(luò)。 乾縣有著閃光耀彩的人文歷史，古好峙 為黃帝祭天之所。 乾縣人杰地靈，名人輩出，名垂青史者有唐代趙隱，全家有 “ 一烈士，三宰相，五進(jìn)士，六御史 ” 之譽(yù)；元代楊?yuàn)J，著述甚豐，提倡理學(xué)，時(shí)稱 “ 關(guān)中夫子 ” ；清代王郡曾任臺(tái)灣總兵，屢平海盜，政聲卓著；近代著名劇作家范紫東，平生創(chuàng)作《三滴血》等秦腔劇 70 余本；著名外交家王炳南，曾擔(dān)任中美大使級(jí)會(huì)談首席代表、外交部副 部長(zhǎng)、對(duì)外友協(xié)會(huì)長(zhǎng)等要職。明末農(nóng)民起義領(lǐng)袖李自成圍乾州以攻西安時(shí)；邑人宋企郊毅然棄官，歸附義軍。 1926 年 8 月中國(guó)共產(chǎn)黨在乾縣建立了特別支部，傳播馬列主義，組織農(nóng)民抗糧抗捐，除暴安良，在群眾中播下了革命的火種。 1935 年冬，黨又組織了鐵佛寺 武裝起義，成立了陜甘邊游擊隊(duì)，開展了地方武裝斗爭(zhēng)。共產(chǎn)黨員楊森、張庚良，抗日將領(lǐng)高鵬在抗日前線壯烈犧牲。建國(guó)后有抗美援朝、保家衛(wèi)國(guó)的魏官祥、田生春等 31 名烈士，有為搶救國(guó)家財(cái)產(chǎn)英勇獻(xiàn)身的軍人景志強(qiáng)，有舍己救人的復(fù)退軍人王振西等，為我們樹立了光輝的榜樣。除此之外，全縣還有隋恭帝楊侑莊陵、唐僖宗靖陵和秦梁山宮、甘泉宮等古遺址 88 處。為了進(jìn)一步促進(jìn)旅游事業(yè)的發(fā)展，政府將旅游事業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱，已著手恢復(fù)乾陵地面建筑，加快旅游基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施建設(shè)。 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，乾 縣城鄉(xiāng)面貌日新月異，縣城內(nèi)拓寬了東西大街，擴(kuò)建了風(fēng)水臺(tái)街和泰山廟街，新建了東新街，各巷道大都鋪上了水泥路面。全縣所有村莊都通了電，不少村莊都用上了自來(lái)水，北部山區(qū)基本改變了人畜飲水困難的局面。城區(qū)建設(shè)面積已由建國(guó)初的 3． 5 平方公里擴(kuò)大到 6． 44 平方公里。 乾縣人民世世代代在這塊古老的土地上繁衍生息，奮發(fā)圖強(qiáng)，譜寫了光榮的歷史，開創(chuàng)了輝煌的業(yè)績(jī)。但這只是在社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)道路上 安居工程建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 邁出的重要的一步，未來(lái)的任務(wù)還十分艱巨，任重而道遠(yuǎn)。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) （ 1） 編制《報(bào)告》的委托合同 （ 2）國(guó)家頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策 （ 3） 乾縣 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要 （ 4） 乾縣 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) （ 5） 乾縣 城市總體規(guī)劃大綱 （ 20202020 年） （ 6）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 （ 7） 《咸陽(yáng) 市基準(zhǔn)地價(jià)》 （ 8） 乾縣 及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料 （ 9） 其他有關(guān)依據(jù)資料 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)） 是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展。為了響應(yīng)國(guó)家的安居工程， 乾縣城建開發(fā)公司 決定規(guī)劃、開發(fā) 安居 住宅小區(qū) 。 乾縣 規(guī)劃期內(nèi)，政府工作重心逐步轉(zhuǎn)向保障性住房體系建設(shè)，通過(guò)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)、深化體制改革、加大資金投入、加強(qiáng)監(jiān)督管理，完善措施等逐步提高保障水平，擴(kuò)大保障面。保障性住房堅(jiān)持 “ 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、分步實(shí)施 ” 的方針，由政府統(tǒng)一組織實(shí)施。 保障性住房建設(shè)資金管理。廉租住房建設(shè)資金列入本級(jí)財(cái)政支出范圍，設(shè)立專門預(yù)算支出科目，安排廉租住房保障資金，土地出讓金凈收益用于廉租住房保障資金的比例不低于 10%，住房公積金增值收益扣除計(jì)提款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的全部余額保障資金，省級(jí)財(cái)政預(yù)算安排的廉租住房保障補(bǔ)助資金和中央預(yù)算內(nèi)投資中安排的補(bǔ)助資金及中央財(cái)政安排的廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ) 助資金等多渠道籌集。進(jìn)一步加強(qiáng)保障性住房建設(shè)資金管理，促進(jìn)保障性住房建設(shè)資金合理、節(jié)約使用。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家廉租住房管理的各項(xiàng)政策，以經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中套建廉租住房和貨幣補(bǔ)貼、租金核減三種方式，向符合條件的城市最低收入家庭直接提供廉租住房，或?qū)ΜF(xiàn)承租公有住房的城市最低收入家庭給予租金減免。進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和銷售管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用房管理的各項(xiàng)政策，加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)與銷售過(guò) 程的監(jiān)管，進(jìn)一步落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房簽訂購(gòu)買合同起 5 年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定。促進(jìn)住房保障由 “ 以售為主 ” 向 “ 以租為主 ” 轉(zhuǎn)化，重點(diǎn)建設(shè)直管公共租賃住房，擴(kuò)大公共租賃住房的來(lái)源，鼓勵(lì)直管公房管理單位建設(shè)公共租賃住房；加強(qiáng)公共租賃住房對(duì)我市低收入戶籍人口和符合規(guī)定條件的暫住人員的保障作用，提高公共租賃住房對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的居住配套功能。 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保證住房用地供應(yīng)。 適當(dāng)提高住宅建設(shè)容積率。 停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度，大套型住房土 地供應(yīng)。保障性住房用地采取土地劃撥方式供應(yīng)。結(jié)合城市住房發(fā)展規(guī)劃，適時(shí)完善路、水、電、氣、熱等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè) 。 該項(xiàng)目 選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項(xiàng)目實(shí)施后，將有利于 商業(yè)氛圍 的初步形成，完善 該區(qū)域的 “產(chǎn)、研、居” 為一體的總體規(guī)劃，并改善 乾縣 區(qū) 域 的面貌。 安居工程建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 住宅小區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃用地總面積約 畝（ 平方米） ， 分四塊，分別為 畝（ 6600 平米）、 畝（ 1344 平米）、 畝（ 平米）、 畝（ 5690 平米）?？偩幼魯?shù) 286 戶，規(guī)劃總居住人口 1128 人，容積率 ， 建筑密度 ， 綠化覆蓋率 34%。 90 平米以下戶型占總戶數(shù)的 %。 整個(gè) 小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。 （ 1） 供水 在 規(guī)劃小區(qū)附近有市政 上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。 （ 3） 供熱 擬 采取集中 供熱 方式解決 ?？紤]留有余地，變壓器總 容量為 1000 千伏安。本項(xiàng)目由 已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站 ， 通過(guò)天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元。資本金 萬(wàn)元。 符合陜西省建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（ 2020 年版）《陜西省居住建筑建設(shè)用地 安居工程建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 指標(biāo)》規(guī)定的：人均建筑面積不大于 24 平 米；容積率大于 ；建筑密度大于 ；綠地率 34%38%。 問(wèn)題與建議 考慮到 小區(qū) 建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的階層， 結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如 場(chǎng) 坪、 娛樂(lè)中心及安保措施。而且要重視該項(xiàng)目的社會(huì)效益。 2020 年，中華人民共和國(guó)成立 60 周年，中國(guó)的房地產(chǎn)從 1978 年改革開放開始，已經(jīng)走過(guò) 30 個(gè)年頭。在中國(guó)人眼里， 12 年是一個(gè)輪回，而對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，十年則意味著一個(gè)階段的調(diào)整。通過(guò)三十年三個(gè)階段的發(fā)展完成了從居者有其屋到居者優(yōu)其屋的一個(gè)轉(zhuǎn)變，經(jīng)歷了從追求生存居住到舒適居住再到文化居住的歷程。因“文革”造成的城鎮(zhèn)住房建設(shè)稀少的矛盾也日益突出，百姓處于一個(gè)追求生存居住的階段。福利分房制度是當(dāng)時(shí)最基礎(chǔ)的房地產(chǎn)制度，“等國(guó)家建房，靠組織分房，要單位給房”是這個(gè)階段的主要表現(xiàn)。 1998 年，《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》文件出臺(tái)，決定自當(dāng)年起停止住房實(shí)物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會(huì)化的住房新體制。 （二）、住房市場(chǎng)化階段（ 1992 年 —— 2020 年） 雖然 1998 年我國(guó)才取消了福利分房的制度。陜西房地產(chǎn)業(yè)也同步正式進(jìn)入商品市場(chǎng)的運(yùn)作領(lǐng)域，從解決生存需要進(jìn)入到了舒適居住的階段?！? 隨著國(guó)家住房制度的深入改革以及住房市場(chǎng)化的迅速發(fā)展，使得陜西省的商品房市場(chǎng)得到了極大的促進(jìn)。 2020 年更是有長(zhǎng)足的發(fā)展。從 GDP 考量，陜西房地產(chǎn)業(yè)也已成為支撐陜西本地經(jīng)濟(jì)的一大支柱產(chǎn)業(yè)。而 2020 年的西咸 安居工程建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 一體化，伴隨著政府各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策平穩(wěn)運(yùn)行以及市場(chǎng)環(huán)境的持續(xù)改良，西安房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也