【正文】 特點。 健身服務類商業(yè)房地產(chǎn)和休閑類房地產(chǎn)首先在國內(nèi)大城市發(fā)展，作為生活品質的一個標準，被越來越多的運用在商業(yè)房產(chǎn)中，現(xiàn)在成功的案例主要存在于國內(nèi)大型城市。究其原因是各種商業(yè)業(yè)態(tài)在相互滲透和變幻。我現(xiàn)將我項目內(nèi)預計出現(xiàn)的部分業(yè)態(tài)作個簡單描述。同時體育的商業(yè)形態(tài)在近幾年經(jīng)營的類型也在發(fā)生著變化，這和體育事業(yè)的蓬勃發(fā)展是分不開的。體育服務產(chǎn)業(yè)主要包 括：競技觀賞、健身娛樂消費市場（消費者為健身購買運動器材，租用體育場館或設施，接受健身訓練指導，參與體育旅游活動等）。 摘錄 ：體育比賽除了為運動員展現(xiàn)實力向人類極限挑戰(zhàn)及促進運動技術水平的提高等功能外，已越來越多地成為商業(yè)開發(fā)的手段和機會，而且以奧運會、世界杯等為前導，賽事規(guī)模越來越大，社會和經(jīng)濟效益越來越好。無 疑，下個世紀將有更多從綜合到單項的體育賽事成為各國競爭的目標，成為一種世界范圍的現(xiàn)象和新的經(jīng)濟增長點。近幾屆奧運會在此三方面的投資均已達到十幾億美元。其中既有看得見的直接效益，也有可持續(xù)多年的間接效益。許多國際體育活動，透過衛(wèi)星電視的轉播，幾乎傳到世界每一個角落，因而成為商品廣告的黃金媒介。超市從商品結構來看都是綜合形的商品銷售中心，但從消費形態(tài)來看還是有好多種：麥德龍現(xiàn)購自運的會員制賣場、家友在杭州翠苑的倉儲賣場、廣州沃爾瑪類似購物中心的休閑賣場、類似好又多底層品牌服飾和小商品的互補形賣場。 超市是一種以價格低廉及商品一站式消費來吸引購物距離不便顧客的零售業(yè)態(tài)，成功經(jīng)營的基礎是如何最大限度使顧客增加來店頻率與提高平均消費客單價。這需要超市從商品結構、商品價格、宣傳廣告、經(jīng)營方式都要進行仔細設計。便利店基本可以概括為面積小、服務時間長、品類少、日常生活服務性強、地處于人口密集區(qū)域等特征。便利店在我國現(xiàn)在也開始迅速開始，有相當規(guī)模的還不多，由于發(fā)展和存在優(yōu)勢還不明顯，暫時還無法取代超市。在西方現(xiàn)在是最為流行的一種商業(yè)業(yè)態(tài)，它是介于標準超市和大賣場之間起補充作用的商業(yè)業(yè)態(tài)，這類店鋪規(guī)模都不大，多位于城市郊區(qū)，地價較低的地區(qū)，購物環(huán)境簡潔明快、內(nèi)部不作太多裝修，以求最大程度降價讓利于消費者，所經(jīng)營的貨品都采用指定品牌加工，采購量大，折扣店商品價格比一般大賣場還要低 10%左右。商業(yè)界普遍把折扣店、超市、購物中心視為三大重量級業(yè)態(tài)：到百貨店購物是體驗時尚、到超市是為了方便、到折扣店是為了采購便宜商品。在國外自有品牌是折扣店的核心，許多折扣店中的自有商品比例高達 80%，比較少的也達到 60%左右，國內(nèi)折扣店經(jīng)營范圍還是偏少，經(jīng)營規(guī)模也遠達不到連鎖，主要的功能還是為著名廠商銷售庫存及換季商品，消費者對于此業(yè)態(tài)概念還很模糊。商業(yè)街不同于商業(yè)區(qū)（組成城市地域的基本街區(qū)），也不同于商業(yè)圈（特定商業(yè)中心地的商業(yè)職能及其影響的地域范圍），商業(yè)街處城市中心，各類商店群集，顧客即能買到所需商品又能在此從事文化娛樂、品嘗風味食品、享受綜合服務。 依 據(jù)經(jīng)濟學家萬典武對商業(yè)街的類型劃分，可分 4類： Ⅰ .鄰里型商業(yè)街 地處地方城鎮(zhèn)中心，街區(qū)長度 100200M，商業(yè)設施 12層，商業(yè)密度為 50%80%，自身人口為 3000人，可輻射人口為 10000人。該區(qū)域構成形狀為線狀，商店數(shù)目 50家、行業(yè)數(shù)目 20家，核心為副食品店或商品超市。 Ⅱ .地域型商業(yè)街 地處地域中的城市內(nèi)，街區(qū)長度 500700M，商業(yè)設施 24 層，商業(yè)密度為 7090%，自身人口為 3萬人，可輻射人口為 10萬人。該區(qū)域構成帶狀附以樹狀結構，商店數(shù)目 300400家、行業(yè)數(shù)目 100家，核心為糧油食品店和百貨店。 Ⅲ .地區(qū)型商業(yè)街 地處中等城市中心區(qū)或大型城市副中心，其城市人口為 30 萬人，可輻射人口為 100萬人。正常日客流量為 5萬人，該商業(yè)街構成形態(tài)為環(huán)形或圈形。來此購物的頻率較大。其城市人口為 100 萬以上，可輻射人口為 300 萬人。該商業(yè)街構成形態(tài)為平面圈狀。來此街購物的人群購買頻率低但數(shù)額巨大 。 商業(yè)街不同于其他商家聚集地的最大區(qū)別在于商業(yè)街的主題。 專賣店 專賣店是專營店、專業(yè)店、直銷店的統(tǒng)稱，主要包括服裝、電器、辦公用品、家裝用品、汽車、體育健身、化裝美容、工藝品、黃金珠寶、書店、音像制品、婦女兒童用品、男士用品、機械設備等。專賣店是品牌進行宣傳推廣自己的重要平臺，是人們購買力提高、購物環(huán)境改變 和消費心理變化而形成發(fā)展的。 注：由于大家都于廠家進行了很長時間的招商聯(lián)系，應該比較了解此類形式，在此就不多作說明了。 MALL 的支柱是大型的百貨店或綜合超市，大量的則是組成室內(nèi)商業(yè)街的多種專業(yè)店，還有餐飲、娛樂等企業(yè)。日本、新加坡、韓國借鑒了美國的做法，在當?shù)亓闶蹣I(yè)態(tài)如百貨、超市、倉庫商品、專業(yè)店等均已成熟，競爭激烈，繁華商業(yè)已經(jīng)飽和甚至出現(xiàn)相對衰退的情況下，在郊區(qū)逐步開發(fā)建立。 三、 招商中微觀經(jīng)營主體的選擇與配合 投資者在投資商業(yè)街、專業(yè)批發(fā)市場、主題商場、購物中心、社區(qū)商鋪、（ 底商） SHOPPING MALL 等各種業(yè)態(tài)的商鋪時，在投資前，衡量一個是否值得投資的商鋪所要求的是地段；發(fā)展商的資金實力；發(fā)展商的知名度；項目的定位；發(fā)展商以往的開發(fā)經(jīng)驗；商業(yè)管理公司的專業(yè)水平；所買商鋪的性價比；所買項目的增值空間。 影響商業(yè)地產(chǎn)價值的因素 區(qū)位條件： 宏觀區(qū)位影響商業(yè)地產(chǎn)價值。 物業(yè)業(yè)態(tài)類型： 不同類型收益性商業(yè)物業(yè)的 租金由高到低的順序是：商場、康樂中心、寫字樓、公寓。 綜合經(jīng)營程度： 大型綜合性商業(yè)大樓，往往一應俱全，它們互相配合，提升價值。 時間因素： 區(qū)域性購物中心有長期投資前景，一般用 3— 5 年時間便可進入最佳經(jīng)營期，并可保持 10 年左右，此時價值最大。 幾類商業(yè)投資的特點 Ⅰ、 商業(yè)街商鋪 在城市商業(yè)中心或住區(qū)中心，由沿街商鋪聚勢形成的購 物步行街是形成黃金商鋪的重要區(qū)域。 舊街通過改造后形成的新商業(yè)街，郊區(qū)城市商業(yè)中心的商業(yè)街，大型住區(qū)形成的商業(yè)街等，釋放的商鋪多， 投資機會也多，投資回報將會非?？捎^。此種類型商鋪投資門檻相對較低，有一定收益承諾保證，適合個人投資長線投資。 Ⅲ、 底 層 商 鋪（底商） 底商是目前北京最多的商鋪類型，這種擁有獨立門面的商鋪最受投資人的歡迎。辦公樓底商多處于中心商務區(qū)，相對客流較大，人口消費素質和租金承受能力較高。辦公樓底商的建筑結構 、整體 和環(huán)境應有較大的適應性，這樣有利于后期商戶的經(jīng)營使用。 一般的 商鋪選擇基本分析法 商鋪不同于住宅，在強調收益的時候更要重視風險，為了進行有效的控制成本，預見可收益情況，投資人一般都通過分析，對投資進行控制，肯德基、麥當勞等連鎖企業(yè)有自己的擇鋪方式，但對于普通經(jīng)營戶可進行參考的基本依靠以下幾個方面進行衡量。所以判斷一個商鋪是否值得選擇的首要條件是看它能不能獲得較高的回報，而判斷回報的最有效方式，是看現(xiàn)實租金收入是否能盡快地回收購鋪的前期資金投入。當然年收益的推算應盡量準確客觀，同時也需考慮一定的風險如空置期等等。 風險控制 ： 商鋪投資對個人資金 投入和現(xiàn)金流要求較高，投資者應將承受的風險控制在一定的范圍內(nèi)，如投資額不超過總資產(chǎn)的 70%，同時應在可能的情況下，多點選擇，分散投資。投資前應通過現(xiàn)場實地調查來深入了解鋪位的實際情況、環(huán)境因素、通過直觀感受和對區(qū)域商業(yè)規(guī)劃的間接了解，來判斷未來商業(yè)發(fā)展的趨勢。 檢查產(chǎn)品品質 ： 檢查商鋪的結構和設施是否有硬傷，層高、柱距、排污 、水電供應等 是否合理，對經(jīng)營業(yè)態(tài)是否有限制，比如經(jīng)營餐飲需要有上下水動力電、煤氣、排煙設施，如果商鋪沒有這些設施，那這個投資就失敗了，因為像排水排油排煙這樣的問題等到正式交樓后，是投資者根本解決不了的。不同的業(yè)態(tài)、同行業(yè)不同檔次業(yè)態(tài)對于所處地理要求都不同，這要求我們準確確定微觀經(jīng)營主體的內(nèi)容并把他們有機地組合起來。同時，商業(yè)房地產(chǎn)的類型和特點也在很大程度上取決于微觀經(jīng)營主體的構成。 確定微觀經(jīng)營主體的組成即為項目定位，項目定位可以根據(jù)地區(qū)的消費水平、消費結構、消費能力和商業(yè)房地產(chǎn)項目的經(jīng)營規(guī)模進行經(jīng)營定位，具體可以從以下幾方面考慮： ① 業(yè)態(tài)定位：集購物、休閑、娛樂、文化、飲食等多功能服務于一體的一站式大型商業(yè)房地產(chǎn)項目； ② 目標市場定位：滿足地區(qū)全客層消費者需要；地區(qū)或城市新 型商業(yè)區(qū)的標志性企業(yè)； ③ 主題特色：符合當?shù)厝巳旱慕?jīng)營主題設計； ④ 經(jīng)營品項：吃、穿、用、玩、樂、賞、游等項目的合理配置； 微觀經(jīng)營主體選擇的第三點是要考慮零售業(yè)的一些特點，這包括： ① 經(jīng)營組織形式（連鎖經(jīng)營、合作經(jīng)營還是特許經(jīng)營）； ② 銷售方式（自助服務、自選商店還