【正文】 商戶確定 視招商懇談會的情況，在會后逐個向分層次的目標群進一步 介紹項目情況及合作條件，采用每隔 2~3 天溝通一次的跟蹤辦法專人跟進。 六、項目招商的工作簡單步驟 提前招租項目內(nèi)的大型主力戶 主力店市場定位和業(yè)態(tài)定位等設(shè)計前的商業(yè)調(diào)查定位，并將其作為招商工作的指導(dǎo)性文件；掌握正確的招商程序，并在規(guī)劃設(shè)計前完成主力店租賃工作。如果消防部門最終否定了該項目的消防設(shè)計，那么將意味著前面所作的工作很大程度上需要返工，這將造成極大的浪費。上述任何審批發(fā)生較大的變化 都會影響項目的投資回報預(yù)測。 建筑師的最大的長處是通過其建筑美學(xué)思路有效創(chuàng)造美學(xué)空間，而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點及風(fēng)格的美學(xué)空間概念。反復(fù)探討，反復(fù)修改定位，定位的準確程度取決于市場。我認為最好是上述兩種咨詢機構(gòu)的融合。將確定該項目的市場基礎(chǔ)，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的項目營業(yè)額及項目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問題。因為商業(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多，而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場成熟性的問題。 5）合理把握贏利模式 選擇商業(yè)地產(chǎn)贏利模式需要把握以下幾個方面的問題：一是把握好項目的市場背景，認真做好市場調(diào)查，進行準確的市場定位，不要同質(zhì)化，不要跟風(fēng)，也不要想當(dāng)然。從單一、低檔的沿街店鋪提升為內(nèi)涵豐富、社會效益巨大的 ”朝陽產(chǎn)業(yè) ”。消費者在其中即無法獲得高性價比的商品，也無法享受大商場購物的休閑氛圍。高級餐廳能夠吸引汽車交通，所以最好放在靠近停車場和道路的獨立建筑中，同 時又不能脫離主要步行人流。 綜合商店可以占到整個商業(yè)房地產(chǎn)營業(yè)面積的 4～ 9％。百貨商店往往成為大型商業(yè)房地產(chǎn)的核心，但是常常只能獲得比較低的租金，特殊的情況還能夠有所增加，并且隨著面積的增加而遞減。 在大型商業(yè)房地產(chǎn)，四種主要商店類型需要互相聚集。首先，核心微觀經(jīng)營主體對于引導(dǎo)人流起著關(guān)鍵作用，其布局直接影響到商業(yè)房地產(chǎn)的形態(tài)。不同的業(yè)態(tài)、同行業(yè)不同檔次業(yè)態(tài)對于所處地理要求都不同，這要求我們準確確定微觀經(jīng)營主體的內(nèi)容并把他們有機地組合起來。當(dāng)然年收益的推算應(yīng)盡量準確客觀，同時也需考慮一定的風(fēng)險如空置期等等。辦公樓底商多處于中心商務(wù)區(qū)，相對客流較大，人口消費素質(zhì)和租金承受能力較高。 幾類商業(yè)投資的特點 Ⅰ、 商業(yè)街商鋪 在城市商業(yè)中心或住區(qū)中心，由沿街商鋪聚勢形成的購 物步行街是形成黃金商鋪的重要區(qū)域。 影響商業(yè)地產(chǎn)價值的因素 區(qū)位條件： 宏觀區(qū)位影響商業(yè)地產(chǎn)價值。 注：由于大家都于廠家進行了很長時間的招商聯(lián)系，應(yīng)該比較了解此類形式，在此就不多作說明了。來此街購物的人群購買頻率低但數(shù)額巨大 。正常日客流量為 5萬人，該商業(yè)街構(gòu)成形態(tài)為環(huán)形或圈形。該區(qū)域構(gòu)成形狀為線狀，商店數(shù)目 50家、行業(yè)數(shù)目 20家，核心為副食品店或商品超市。商業(yè)界普遍把折扣店、超市、購物中心視為三大重量級業(yè)態(tài)：到百貨店購物是體驗時尚、到超市是為了方便、到折扣店是為了采購便宜商品。這需要超市從商品結(jié)構(gòu)、商品價格、宣傳廣告、經(jīng)營方式都要進行仔細設(shè)計。其中既有看得見的直接效益，也有可持續(xù)多年的間接效益。體育服務(wù)產(chǎn)業(yè)主要包 括：競技觀賞、健身娛樂消費市場（消費者為健身購買運動器材，租用體育場館或設(shè)施，接受健身訓(xùn)練指導(dǎo)，參與體育旅游活動等）。 健身服務(wù)類商業(yè)房地產(chǎn)和休閑類房地產(chǎn)首先在國內(nèi)大城市發(fā)展，作為生活品質(zhì)的一個標準，被越來越多的運用在商業(yè)房產(chǎn)中，現(xiàn)在成功的案例主要存在于國內(nèi)大型城市。并計劃在上海楊浦和北京等 15 個城市開發(fā)商業(yè)地產(chǎn) ，可以說是國內(nèi)最大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司 。除北京、上海、深圳等經(jīng)濟中心城市外，自 2020 年開始，國內(nèi)一些大中城市商業(yè)類物業(yè)叫賣聲迭起，而且賣價屢屢摸高，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭令人咋舌； 各地都開始爭建商業(yè) “ 一條街 ” 及大型購物中心。 有關(guān)方面提供的數(shù)據(jù)顯示，目前我國大小城市幾乎都建有商業(yè)街，純粹的步行商業(yè)街也在 200 條以上。有數(shù)字表明， 2020 年國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資額增加了 %，商業(yè)地產(chǎn)市場正在從長達近 10 年的沉寂中走出，并快速升溫。 目前，大中 MALL 在國內(nèi)的發(fā)展勢頭極為強勁。體育商品產(chǎn)業(yè)是指由體育派生的為體育提供物質(zhì)條件的器材、設(shè)備、服裝、圖書、音像、食品飲料等有關(guān)體育用品的銷售市場。直接經(jīng)濟收入的主要渠道有：出售電視轉(zhuǎn)播權(quán)、比賽標志商品特許權(quán)、廣告權(quán)、門票，發(fā)行彩票，發(fā)行郵票、紀念幣、紀念章，企業(yè)及個人的 贊助和捐贈等。 便利店 便利店最早起源于美國，是在 20世紀 40年代末作為超市的補充形式而誕生的。馳名商品常年打折是折扣店的主要法寶。該街區(qū)采購單次數(shù)額低，但較頻繁。商店數(shù)目 10003000家，行業(yè)數(shù)目 200家，核心為百貨、服裝、五 金交電等專營商店。 綜合下來可以看到商業(yè)街的形成和最終發(fā)展規(guī)模與地域（遠期規(guī)劃）人口流量密切相關(guān)。 SHOPPING MALL（銷品茂 ） SHOPPING MALL 簡稱 MALL，與購物中心、商業(yè)街不能等同，美國對 MALL 的詮釋是指“在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合體”，由開發(fā)商開發(fā)建設(shè)、統(tǒng)一管理的商業(yè)設(shè)施，它擁有大型核心店、多樣化商業(yè)街和寬廣的停 車場，能滿足消費者的 購物需求和日常生活的商業(yè)場所。同一個城市的不同區(qū)位，具有不同的級差地租，直接影響商業(yè)地產(chǎn)的土地成本 。但這樣傳統(tǒng)的商業(yè)中心推出的新商鋪非常少，投資機會非常小 。但一般商廈商鋪劃分的出售單元面積較大，多在 120 平米以上，總投資額度也較高。通過此方法進行投資項目的初步篩選。微觀經(jīng)營主體選擇的依據(jù)是建筑特點和建筑條件、商業(yè)地產(chǎn) 的類型和特點、商業(yè)房地產(chǎn)項目的經(jīng)營定位。核心微觀經(jīng)營主體的位置需要最先 確定，大型商業(yè)房地產(chǎn)的核心商店適合放在線性步行街的端點，不宜集中布置在中間，這樣才能達到組織人流的效果。第一類是男士用品商店，男鞋、男裝、運動用品應(yīng)當(dāng)集中布置。小型百貨商店則往往成為大型商業(yè)房地產(chǎn)的次級核心經(jīng)營主體。單位面積的銷售額非常低，但是它卻非常重要。 禮品店、珠寶店、收藏品商店、運動用品商店、箱包店、音響制品店和照相機商店通常只能由地方經(jīng)營者經(jīng)營，也可能包括一些信譽好的全國性珠寶連鎖店。這要求我們在招商中需要更多時間去研究如何招商和區(qū)域規(guī)劃。 4）認同商業(yè)的持續(xù)發(fā)展特性 商業(yè)地產(chǎn)包括有商業(yè)和地產(chǎn)兩個概念。許多爛尾樓并不都是因為資金短缺造成的，主要還是開發(fā)商 或合作伙伴 對項目的市場研究不夠，市場定位不準。 項目位置選 擇 商業(yè)房地產(chǎn)項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。 例：位于北京崇文門的新世界商場一期可出租面積達 74000 平方米，二期可出租面積達 43000 平方米，一期 1998 年投入運營后，生意興隆，但二期 2020 年開業(yè)后，二期長期經(jīng)營狀況不佳，管理商開始認為是因為商品組合不同的原因，但一、二期商品組合調(diào)整后二期依然經(jīng)營狀況不良。 在做完市場咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后，需要依 據(jù)項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進行階段性判斷。 通常第四與第五步同時實施，在取地的過程中修正項目定位，在項目定位過程中取地工作已開始。必須注意是要把一個建筑藝術(shù)品轉(zhuǎn)化為商業(yè)產(chǎn)品必須 將市場概念、功能概念融合進去，否則該項目將面臨空前的市場壓力。 在項目可行性審批過程中，需要合理安排與政府的公關(guān)活動。 一般來說，項目的設(shè)計方案和目前國內(nèi)落后的消防規(guī)范之間存在沖突似乎是必然的事情，畢竟國內(nèi)的消防規(guī)范很保守，而作為當(dāng)今商業(yè)業(yè)態(tài)最復(fù)雜形式的商業(yè)房地產(chǎn)項目，不突破中國的消防規(guī)范的話，幾乎不可 能真正按照其應(yīng)有的功能建設(shè)。具體的程序如下： 商圈分析→市場定位→業(yè)態(tài)定位→主力店租賃→ 規(guī)劃設(shè)計→ 實施建設(shè)（主力店部分可在項目的條件下按主力店的要求進行設(shè)計和建造） 品牌商家的引進和規(guī)劃 按擬定 的市場定位和業(yè)態(tài)定位確定初步品牌主力店條件。而且，要重點對第一層目標群的各個管理層進行充分的溝通，加快其投資決策的步伐。招商建議從生產(chǎn)地、主要投資客戶來源地區(qū)、 ROADSHOW、 招商會、媒介宣傳、地產(chǎn)交流、博覽會、 發(fā)布會、節(jié)日促銷、新聞事件行銷 等入手。要想保證規(guī)劃審批能按照計定目標實現(xiàn)，必須有效與政府各主管部門進行溝通，做好對政府的公共關(guān)系工作等。 2）消防審批 指消防部門對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的方案設(shè)計根據(jù)國家的消防規(guī)范進行審查，最終確定該方案是否符合國家消防規(guī)范，是否可以予以批準的過程。 在上述政府許可的各項內(nèi)容中，可行性批復(fù)、規(guī)劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分，