【正文】 影響到項(xiàng)目的最終規(guī)劃，項(xiàng)目的交通條件保證，項(xiàng)目的方案能否滿足消防規(guī)范，以及項(xiàng)目是否有足夠的電力、其它市政配套條件。原因在于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目必 須強(qiáng)調(diào)經(jīng)營，無論是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有需求，如果商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡單的選擇就是不選擇該項(xiàng)目，所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須遵守市場需求。此步驟是項(xiàng)目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則項(xiàng)目沒有成功的可能。某些以市場調(diào)查為主業(yè)的咨詢機(jī)構(gòu)在做商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場分析時(shí)充分發(fā)揮其優(yōu)勢，依靠其大量調(diào)查信息，建立全方位分析模型對項(xiàng)目的市場潛力進(jìn)行分析 判斷，假設(shè)較少，結(jié)論更具有時(shí)效性。 判斷可發(fā)展規(guī)模 在完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目選址工作后，需要針對特定項(xiàng)目地址進(jìn)行市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。該判斷可以稱之為初判斷：不進(jìn)行針對項(xiàng)目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性，對該項(xiàng)目的定位有個(gè)宏觀的思考。三是又租又售，部分租，部分賣，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租又售；還可不租不售，自己做商業(yè)經(jīng)營，同時(shí)賺到投資開發(fā)利潤和商業(yè)經(jīng)營利潤；還可與商家聯(lián)營，以物業(yè)為股 本，成立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司，合作或合伙經(jīng)營；還有更巧妙的辦法是，以物業(yè)與其他人共同建立商業(yè)經(jīng)營公司，專門經(jīng)營其開發(fā)的商業(yè)物業(yè)，并以租賃的方式從其手中租用他的商業(yè)物業(yè)，同時(shí)享有租賃收入、合伙經(jīng)營收益、物業(yè)增值三部分利益。 開發(fā)商在操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)在運(yùn)作中表現(xiàn)出城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平的總體提升。 商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該重視展示地域文化特色 ，對于商品同、業(yè)態(tài)同的商業(yè)區(qū)對顧客是沒有吸引力的，以連云港南京中央門百貨投資所建購物中心來看，我個(gè)人認(rèn)為是失敗的，錯(cuò)誤在于商品的來源與步行街同化，商品結(jié)構(gòu)不清晰，商場定位存在誤區(qū)?？觳蜑閱T工和購物者提供餐飲。除了超級市場之外，還有風(fēng)味食品、糖果店、面包店、熟食店、肉店、魚店等食品商店，它們面積從 50～ 200m2，并且有較好的銷售額。 如果商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)模比較大，則可以考慮安排百貨商店。商店之間的位置關(guān)系受承租政策決定，研究發(fā)現(xiàn)，商店銷售額和經(jīng)過商店的人流數(shù)量有一定的比例關(guān)系，這個(gè)結(jié)果常常用于確定微觀經(jīng)營主體的布置，一個(gè)基本規(guī)則就是微觀經(jīng)營主體的布置必須能夠加強(qiáng)商店之間的交流。在整合中還應(yīng)該注意一些問題。 項(xiàng)目中經(jīng)營主體選擇和配合的要素 相對整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，我們把百貨店、專賣店、餐飲店、娛樂以及其他可出現(xiàn)在商業(yè)項(xiàng)目中規(guī)模略小的業(yè)態(tài)稱為微觀經(jīng)營主體。計(jì)算商鋪回報(bào)的方式有很多種，最簡單實(shí)用的一種是看總售價(jià)與總年收益的比值倍數(shù)，如果大于 15 說明投資收益較低，不宜介入，如果小于 15，大于 10 就可以考慮投資，如果小于 10 則說明，你碰到了很不錯(cuò)的鋪位。底商從專業(yè)投資眼光看是非常模糊的概念，商業(yè)街的臨街商鋪也是底商，普通住宅下的商業(yè)也是底商，底商是房地產(chǎn)開發(fā)概念，而不是商業(yè)分類。之后則須進(jìn)行重新裝修，價(jià)值降低 。 其中影響投資的性價(jià)比可以從影響 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的主要因素 、投資特點(diǎn)和商鋪選擇的技術(shù)條件來看待這些問題。專賣店的經(jīng)營方式可分為廠家直營和加盟代理，區(qū)別對待這兩種方式可以執(zhí)行不同的招商策略。內(nèi)為觀賞、服務(wù)、飲食、商業(yè)等綜合方式，行業(yè)以高檔商店、高檔餐飲、高級娛樂中心，行業(yè)數(shù)目為 300個(gè)，核心為高級時(shí)裝店、大型游樂場所、各類專業(yè)服務(wù)店、貿(mào)易洽談場所、汽車商店等。來此區(qū)域購物的人群主要依靠公交車、地鐵等交通工具。來此區(qū)域購物的人群主要依靠步行和自行車，目的是單純購物。最有代表的是 2020 年上海東路外灘的友誼商店引進(jìn) DISCOUNT SHOP 概念折扣店和 2020 年底北京 OUTLETS— 燕莎．奧特萊斯購物中心。具體系于 2 點(diǎn)：如何使客 戶受超市的吸引，克服距離上的不便，盡量頻繁地光顧；如何使來店顧客增加購物物品項(xiàng)數(shù)與購物的平均單價(jià)。由此可見與投資相比，舉辦大型比賽的收益則要更好。簡單來說體育產(chǎn)業(yè)可分為體育服務(wù)產(chǎn)業(yè)和體育商品產(chǎn)業(yè)。 餐飲功能房地產(chǎn)也呈現(xiàn)獨(dú)體形式和融合發(fā)展的經(jīng)營特點(diǎn)，大型和小型連鎖餐飲都獲得了良性發(fā)展，同時(shí)在項(xiàng)目中也開始發(fā)揮越來越重要的作用。不久前，該公司又直接注資與港資合股成立大洋百貨集團(tuán)。 一、商業(yè)地產(chǎn)總體開發(fā)現(xiàn)狀和預(yù)測 商業(yè)地產(chǎn)對于地產(chǎn)業(yè)來說是相對較新的一個(gè)范疇，自從中國加入世界貿(mào)易組織后，許多國際零售、娛樂、家居、餐飲業(yè)的商業(yè)巨頭均在加快進(jìn)軍中國市場，一些新興的商業(yè)類型推動(dòng)了國內(nèi)商業(yè)類物業(yè)的發(fā)展。從購物中心來看，目前全國已建成的有 54 個(gè)，面積將近 700 萬平方米，已經(jīng)在建立項(xiàng)的還有 200 多個(gè)，面積超過 3000 萬平方米。 面對行業(yè)的迅速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)學(xué)專家 對未來的中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢做一個(gè)大膽的預(yù)測，在 2020年前后，在中國各地會出現(xiàn) “ 商業(yè)地產(chǎn)問題現(xiàn)象 ” ： 發(fā)展商給商鋪投資者的回報(bào)率不能充分兌現(xiàn)； 不少項(xiàng)目由于定位不準(zhǔn)確，進(jìn)行反復(fù)調(diào)整； 一些商場在開業(yè)不到一年，就要關(guān)閉； 發(fā)展商將商鋪賣給投資者后，對后期的招商、開業(yè)等工作就置之不理，投資商 鋪 者 利益出現(xiàn)無保障 ； 一些項(xiàng)目由于發(fā)展商實(shí)力不夠，出現(xiàn)項(xiàng)目爛尾的情況； 個(gè)別發(fā)展商打著做商業(yè)地產(chǎn)的幌子，實(shí)行圈錢目的，出現(xiàn)卷款外逃的現(xiàn)象； 境外資金、基金加入到商業(yè)地產(chǎn)淘金的隊(duì)伍，帶來全新的理念、經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，也給國內(nèi)的發(fā)展商帶來了壓力，也讓那些不思進(jìn)取的地產(chǎn)企業(yè)出局； 零售商在繼續(xù)做零售業(yè)的同時(shí)，也會在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行投資，同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的同時(shí)，也會涉足零售業(yè)的投資，這種現(xiàn)象將會越來越普遍，這是因?yàn)榱闶燮髽I(yè)希望有長久租金收益的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，地產(chǎn)類企業(yè)需要充足、穩(wěn)定的現(xiàn)金流； 未來的中國會出現(xiàn)越來越多的二房東企業(yè)，并且會形成集團(tuán)化的趨勢，這些二房東不是采取先買地再開發(fā)的模式，而是從原先的業(yè)主手中租下 1020年的合約，將物業(yè)的功能進(jìn)行調(diào)整，采取統(tǒng)一經(jīng)營管理，收取高額的租金價(jià)差，這些二房東當(dāng)中既有世界 500強(qiáng)的零售企業(yè)，也有知名度很高的洋快餐，還有國產(chǎn)的專業(yè)二房東企業(yè)， 而 這些企業(yè)在二房東項(xiàng)目上的利潤率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過他們的本行，那些專業(yè)的二房東地產(chǎn)企業(yè)所獲得的收益，也并不比傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)獲得的收益要低，有的甚至要高出許多； 會出現(xiàn)越來越多的有關(guān)研究不同地區(qū)消費(fèi)者不同消費(fèi)習(xí)慣 的機(jī)構(gòu)，而這些專業(yè)機(jī)構(gòu)會與生活方式緊密地聯(lián)系在一起，而這些機(jī)構(gòu)在不久的將來，與世界一流的制造企業(yè)、設(shè)計(jì)企業(yè)合作的機(jī)會，會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過他們與房地產(chǎn)企業(yè)的合作。究其原因是各種商業(yè)業(yè)態(tài)在相互滲透和變幻。 摘錄 ：體育比賽除了為運(yùn)動(dòng)員展現(xiàn)實(shí)力向人類極限挑戰(zhàn)及促進(jìn)運(yùn)動(dòng)技術(shù)水平的提高等功能外，已越來越多地成為商業(yè)開發(fā)的手段和機(jī)會，而且以奧運(yùn)會、世界杯等為前導(dǎo)，賽事規(guī)模越來越大，社會和經(jīng)濟(jì)效益越來越好。許多國際體育活動(dòng)，透過衛(wèi)星電視的轉(zhuǎn)播，幾乎傳到世界每一個(gè)角落，因而成為商品廣告的黃金媒介。便利店基本可以概括為面積小、服務(wù)時(shí)間長、品類少、日常生活服務(wù)性強(qiáng)、地處于人口密集區(qū)域等特征。在國外自有品牌是折扣店的核心，許多折扣店中的自有商品比例高達(dá) 80%，比較少的也達(dá)到 60%左右，國內(nèi)折扣店經(jīng)營范圍還是偏少，經(jīng)營規(guī)模也遠(yuǎn)達(dá)不到連鎖，主要的功能還是為著名廠商銷售庫存及換季商品，消費(fèi)者對于此業(yè)態(tài)概念還很模糊。 Ⅱ .地域型商業(yè)街 地處地域中的城市內(nèi)，街區(qū)長度 500700M，商業(yè)設(shè)施 24 層，商業(yè)密度為 7090%，自身人口為 3萬人，可輻射人口為 10萬人。來此購物的頻率較大。 商業(yè)街不同于其他商家聚集地的最大區(qū)別在于商業(yè)街的主題。 MALL 的支柱是大型的百貨店或綜合超市，大量的則是組成室內(nèi)商業(yè)街的多種專業(yè)店，還有餐飲、娛樂等企業(yè)。 物業(yè)業(yè)態(tài)類型： 不同類型收益性商業(yè)物業(yè)的 租金由高到低的順序是：商場、康樂中心、寫字樓、公寓。 舊街通過改造后形成的新商業(yè)街，郊區(qū)城市商業(yè)中心的商業(yè)街，大型住區(qū)形成的商業(yè)街等，釋放的商鋪多， 投資機(jī)會也多，投資回報(bào)將會非?？捎^。辦公樓底商的建筑結(jié)構(gòu) 、整體 和環(huán)境應(yīng)有較大的適應(yīng)性，這樣有利于后期商戶的經(jīng)營使用。 風(fēng)險(xiǎn)控制 ： 商鋪投資對個(gè)人資金 投入和現(xiàn)金流要求較高，投資者應(yīng)將承受的風(fēng)險(xiǎn)控制在一定的范圍內(nèi)，如投資額不超過總資產(chǎn)的 70%，同時(shí)應(yīng)在可能的情況下，多點(diǎn)選擇，分散投資。同時(shí)，商業(yè)房地產(chǎn)的類型和特點(diǎn)也在很大程度上取決于微觀經(jīng)營主體的構(gòu)成。 其次，在微觀商業(yè)主體的布局上，應(yīng)該考慮選擇一些微觀商業(yè)主體集中布置，因?yàn)橘徫镎邔ι虡I(yè)房地產(chǎn)只有一家商店出售某種商品不會感到滿意，希望能夠像在城市商業(yè)區(qū)購 物一樣，方便的進(jìn)行款式、質(zhì)量