【正文】 ，幾乎傳到世界每一個(gè)角落，因而成為商品廣告的黃金媒介。 連鎖超市 超市是源于法國家樂福 1963 年創(chuàng)建的特級(jí)市場(chǎng)，該業(yè)態(tài)首次將生鮮食品超市與大型非食品折扣店有機(jī)結(jié)合，它倡導(dǎo)：超大的營(yíng)業(yè)面積、一站式的購物消費(fèi)、超低的價(jià)格體系、自動(dòng)式的消費(fèi)方式，以家庭消費(fèi)為目標(biāo)客戶。超市從商品結(jié)構(gòu)來看都是綜合形的商品銷售中心，但從消費(fèi)形態(tài)來看還是有好多種：麥德龍現(xiàn)購自運(yùn)的會(huì)員制賣場(chǎng)、家友在杭州翠苑的倉儲(chǔ)賣場(chǎng)、廣州沃爾瑪類似購物中心的休閑賣場(chǎng)、類似好又多底層品牌服飾和小商品的互補(bǔ)形賣場(chǎng)。百貨零售業(yè)態(tài)始于 19 世紀(jì)中葉，伴隨著超市、倉儲(chǔ)商店及網(wǎng)絡(luò)購物的發(fā)展，這些業(yè)態(tài)以商品價(jià)格、便利、品類深度、環(huán)境、購物體驗(yàn)等多種因素，將“特色”與“專營(yíng)”凸現(xiàn)出來，給傳統(tǒng)的精于有限產(chǎn)品、高價(jià)格、環(huán)境優(yōu)雅、人員密集的百貨業(yè)帶來沖擊使其不再為商業(yè)主流業(yè)態(tài)，逐步成為追求高購物享受的載體，在西方，百貨業(yè)的出路主要是并購整合、連鎖化、專業(yè)化三個(gè)方向。 超市是一種以價(jià)格低廉及商品一站式消費(fèi)來吸引購物距離不便顧客的零售業(yè)態(tài)，成功經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)是如何最大限度使顧客增加來店頻率與提高平均消費(fèi)客單價(jià)。具體系于 2 點(diǎn)：如何使客 戶受超市的吸引，克服距離上的不便，盡量頻繁地光顧；如何使來店顧客增加購物物品項(xiàng)數(shù)與購物的平均單價(jià)。這需要超市從商品結(jié)構(gòu)、商品價(jià)格、宣傳廣告、經(jīng)營(yíng)方式都要進(jìn)行仔細(xì)設(shè)計(jì)。 便利店 便利店最早起源于美國，是在 20世紀(jì) 40年代末作為超市的補(bǔ)充形式而誕生的。便利店基本可以概括為面積小、服務(wù)時(shí)間長(zhǎng)、品類少、日常生活服務(wù)性強(qiáng)、地處于人口密集區(qū)域等特征。人均 GDP和周圍人口密度是便利店能否存活的決定因素，便利店一般的面積基本在 100M2左右，而在某個(gè)區(qū)域內(nèi)可存在數(shù)量依據(jù)消費(fèi)需求、競(jìng) 爭(zhēng)情況、周圍人流而定，隨著這一業(yè)態(tài)的發(fā)展，在西方已經(jīng)不再作為超市的一種補(bǔ)充業(yè)態(tài)，開始慢慢成為人們消費(fèi)密不可分的一種主導(dǎo)業(yè)態(tài)，有些地區(qū)已經(jīng)代替超市成為第一零售業(yè)態(tài)。便利店在我國現(xiàn)在也開始迅速開始，有相當(dāng)規(guī)模的還不多，由于發(fā)展和存在優(yōu)勢(shì)還不明顯，暫時(shí)還無法取代超市。 折扣店 折扣店是由英文” OUTLETS”的音譯，其含義為出路、銷路、市場(chǎng)。在西方現(xiàn)在是最為流行的一種商業(yè)業(yè)態(tài)，它是介于標(biāo)準(zhǔn)超市和大賣場(chǎng)之間起補(bǔ)充作用的商業(yè)業(yè)態(tài)，這類店鋪規(guī)模都不大，多位于城市郊區(qū)，地價(jià)較低的地區(qū)，購物環(huán)境簡(jiǎn)潔明快、內(nèi)部不作太多裝修，以求最大程度降價(jià)讓利于消費(fèi)者，所經(jīng)營(yíng)的貨品都采用指定品牌加工，采購量大，折扣店商品價(jià)格比一般大賣場(chǎng)還要低 10%左右。最有代表的是 2020 年上海東路外灘的友誼商店引進(jìn) DISCOUNT SHOP 概念折扣店和 2020 年底北京 OUTLETS— 燕莎．奧特萊斯購物中心。商業(yè)界普遍把折扣店、超市、購物中心視為三大重量級(jí)業(yè)態(tài)：到百貨店購物是體驗(yàn)時(shí)尚、到超市是為了方便、到折扣店是為了采購便宜商品。馳名商品常年打折是折扣店的主要法寶。在國外自有品牌是折扣店的核心，許多折扣店中的自有商品比例高達(dá) 80%，比較少的也達(dá)到 60%左右，國內(nèi)折扣店經(jīng)營(yíng)范圍還是偏少，經(jīng)營(yíng)規(guī)模也遠(yuǎn)達(dá)不到連鎖，主要的功能還是為著名廠商銷售庫存及換季商品，消費(fèi)者對(duì)于此業(yè)態(tài)概念還很模糊。 商業(yè)街 商業(yè)街是指為數(shù)眾多的零售商店集中在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，以一定的規(guī)模和規(guī)律，形成帶狀的商業(yè)群體。商業(yè)街不同于商業(yè)區(qū)（組成城市地域的基本街區(qū)），也不同于商業(yè)圈（特定商業(yè)中心地的商業(yè)職能及其影響的地域范圍），商業(yè)街處城市中心，各類商店群集，顧客即能買到所需商品又能在此從事文化娛樂、品嘗風(fēng)味食品、享受綜合服務(wù)。從此特性看與SHOPPING MALL 的功能還是有相通的部分。 依 據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家萬典武對(duì)商業(yè)街的類型劃分，可分 4類： Ⅰ .鄰里型商業(yè)街 地處地方城鎮(zhèn)中心，街區(qū)長(zhǎng)度 100200M，商業(yè)設(shè)施 12層，商業(yè)密度為 50%80%，自身人口為 3000人，可輻射人口為 10000人。來此區(qū)域購物的人群主要依靠步行和自行車，目的是單純購物。該區(qū)域構(gòu)成形狀為線狀，商店數(shù)目 50家、行業(yè)數(shù)目 20家，核心為副食品店或商品超市。該街區(qū)采購單次數(shù)額低，但較頻繁。 Ⅱ .地域型商業(yè)街 地處地域中的城市內(nèi)，街區(qū)長(zhǎng)度 500700M，商業(yè)設(shè)施 24 層，商業(yè)密度為 7090%，自身人口為 3萬人，可輻射人口為 10萬人。來此區(qū)域購物的人群主要依靠公共交通工具，正常日客流量為 1萬人，來此購物的比例大于閑逛的客流比例。該區(qū)域構(gòu)成帶狀附以樹狀結(jié)構(gòu)，商店數(shù)目 300400家、行業(yè)數(shù)目 100家，核心為糧油食品店和百貨店。該街區(qū)采購單次購物數(shù)額大，而且周頻率高。 Ⅲ .地區(qū)型商業(yè)街 地處中等城市中心區(qū)或大型城市副中心，其城市人口為 30 萬人，可輻射人口為 100萬人。來此區(qū)域購物的人群主要依靠公交車、地鐵等交通工具。正常日客流量為 5萬人，該商業(yè)街構(gòu)成形態(tài)為環(huán)形或圈形。商店數(shù)目 10003000家，行業(yè)數(shù)目 200家，核心為百貨、服裝、五 金交電等專營(yíng)商店。來此購物的頻率較大。 Ⅳ .大型商業(yè)街 地處大城市中心或交通便捷處，街區(qū)長(zhǎng)度為 10005000M，商業(yè)設(shè)施為 6層或 6 層以上，商業(yè)密度為 80%100%。其城市人口為 100 萬以上，可輻射人口為 300 萬人。來此區(qū)域購物的人群主要依靠公交車、地鐵、火車等交通工具。該商業(yè)街構(gòu)成形態(tài)為平面圈狀。內(nèi)為觀賞、服務(wù)、飲食、商業(yè)等綜合方式，行業(yè)以高檔商店、高檔餐飲、高級(jí)娛樂中心，行業(yè)數(shù)目為 300個(gè)，核心為高級(jí)時(shí)裝店、大型游樂場(chǎng)所、各類專業(yè)服務(wù)店、貿(mào)易洽談場(chǎng)所、汽車商店等。來此街購物的人群購買頻率低但數(shù)額巨大 。 綜合下來可以看到商業(yè)街的形成和最終發(fā)展規(guī)模與地域（遠(yuǎn)期規(guī)劃）人口流量密切相關(guān)。 商業(yè)街不同于其他商家聚集地的最大區(qū)別在于商業(yè)街的主題。 從國內(nèi)出現(xiàn)的案例來看沒有特色不具備引導(dǎo)消費(fèi)的商業(yè)街門可羅雀。 專賣店 專賣店是專營(yíng)店、專業(yè)店、直銷店的統(tǒng)稱，主要包括服裝、電器、辦公用品、家裝用品、汽車、體育健身、化裝美容、工藝品、黃金珠寶、書店、音像制品、婦女兒童用品、男士用品、機(jī)械設(shè)備等。其中服裝專賣店是專賣體系中范圍最廣，變化最多的一種類型。專賣店是品牌進(jìn)行宣傳推廣自己的重要平臺(tái)，是人們購買力提高、購物環(huán)境改變 和消費(fèi)心理變化而形成發(fā)展的。專賣店的經(jīng)營(yíng)方式可分為廠家直營(yíng)和加盟代理，區(qū)別對(duì)待這兩種方式可以執(zhí)行不同的招商策略。 注：由于大家都于廠家進(jìn)行了很長(zhǎng)時(shí)間的招商聯(lián)系，應(yīng)該比較了解此類形式，在此就不多作說明了。 SHOPPING MALL（銷品茂 ） SHOPPING MALL 簡(jiǎn)稱 MALL，與購物中心、商業(yè)街不能等同，美國對(duì) MALL 的詮釋是指“在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大建筑物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合體”，由開發(fā)商開發(fā)建設(shè)、統(tǒng)一管理的商業(yè)設(shè)施，它擁有大型核心店、多樣化商業(yè)街和寬廣的停 車場(chǎng)，能滿足消費(fèi)者的 購物需求和日常生活的商業(yè)場(chǎng)所。 MALL 的支柱是大型的百貨店或綜合超市，大量的則是組成室內(nèi)商業(yè)街的多種專業(yè)店，還有餐飲、娛樂等企業(yè)。 MALL作為一種商業(yè)零售企業(yè)群體，是 20 世紀(jì)中葉在美國開始出現(xiàn)的，當(dāng)時(shí)美國人均 GDP 已達(dá)一萬美元以上，家庭汽車化和住宅郊區(qū)化已基本形成，購物和吃喝娛樂有新的需求，這是產(chǎn)生 MALL 的重要條件。日本、新加坡、韓國借鑒了美國的做法，在當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)態(tài)如百貨、超市、倉庫商品、專業(yè)店等均已成熟，競(jìng)爭(zhēng)激烈，繁華商業(yè)已經(jīng)飽和甚至出現(xiàn)相對(duì)衰退的情況下，在郊區(qū)逐步開發(fā)建立。 我國部分城市人均 GDP 已達(dá) 數(shù)千美元，繁華商業(yè)區(qū)的停車和購物環(huán)境遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足顧客特別是高收入者的需求，加上年均 100 天的節(jié)假日如何休閑等因素，正呼喚 MALL類的多功能大商場(chǎng)的萌生，但需要考慮的是：即使 2020 年，我們?nèi)司?GDP 預(yù)計(jì)也只有2020 美元，少數(shù)大城市或特區(qū)可能達(dá)到 500010000 美元；同時(shí)考慮到國家可建商業(yè)土地的建立寬敞停車場(chǎng)、綠地園林式 MALL 的可行性，操作 MALL 還應(yīng)當(dāng)采取務(wù)實(shí)做法，采取循序漸進(jìn)和變通的辦法進(jìn)行。 三、 招商中微觀經(jīng)營(yíng)主體的選擇與配合 投資者在投資商業(yè)街、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、主題商場(chǎng)、購物中心、社區(qū)商鋪、（ 底商） SHOPPING MALL 等各種業(yè)態(tài)的商鋪時(shí)，在投資前，衡量一個(gè)是否值得投資的商鋪所要求的是地段；發(fā)展商的資金實(shí)力；發(fā)展商的知名度；項(xiàng)目的定位；發(fā)展商以往的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)；商業(yè)管理公司的專業(yè)水平；所買商鋪的性價(jià)比；所買項(xiàng)目的增值空間。 其中影響投資的性價(jià)比可以從影響 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的主要因素 、投資特點(diǎn)和商鋪選擇的技術(shù)條件來看待這些問題。 影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的因素