【正文】 ，幾乎傳到世界每一個角落，因而成為商品廣告的黃金媒介。 連鎖超市 超市是源于法國家樂福 1963 年創(chuàng)建的特級市場，該業(yè)態(tài)首次將生鮮食品超市與大型非食品折扣店有機結合，它倡導：超大的營業(yè)面積、一站式的購物消費、超低的價格體系、自動式的消費方式，以家庭消費為目標客戶。超市從商品結構來看都是綜合形的商品銷售中心，但從消費形態(tài)來看還是有好多種：麥德龍現(xiàn)購自運的會員制賣場、家友在杭州翠苑的倉儲賣場、廣州沃爾瑪類似購物中心的休閑賣場、類似好又多底層品牌服飾和小商品的互補形賣場。百貨零售業(yè)態(tài)始于 19 世紀中葉，伴隨著超市、倉儲商店及網(wǎng)絡購物的發(fā)展，這些業(yè)態(tài)以商品價格、便利、品類深度、環(huán)境、購物體驗等多種因素，將“特色”與“專營”凸現(xiàn)出來，給傳統(tǒng)的精于有限產(chǎn)品、高價格、環(huán)境優(yōu)雅、人員密集的百貨業(yè)帶來沖擊使其不再為商業(yè)主流業(yè)態(tài)，逐步成為追求高購物享受的載體，在西方，百貨業(yè)的出路主要是并購整合、連鎖化、專業(yè)化三個方向。 超市是一種以價格低廉及商品一站式消費來吸引購物距離不便顧客的零售業(yè)態(tài)，成功經(jīng)營的基礎是如何最大限度使顧客增加來店頻率與提高平均消費客單價。具體系于 2 點：如何使客 戶受超市的吸引，克服距離上的不便，盡量頻繁地光顧；如何使來店顧客增加購物物品項數(shù)與購物的平均單價。這需要超市從商品結構、商品價格、宣傳廣告、經(jīng)營方式都要進行仔細設計。 便利店 便利店最早起源于美國，是在 20世紀 40年代末作為超市的補充形式而誕生的。便利店基本可以概括為面積小、服務時間長、品類少、日常生活服務性強、地處于人口密集區(qū)域等特征。人均 GDP和周圍人口密度是便利店能否存活的決定因素，便利店一般的面積基本在 100M2左右，而在某個區(qū)域內(nèi)可存在數(shù)量依據(jù)消費需求、競 爭情況、周圍人流而定，隨著這一業(yè)態(tài)的發(fā)展，在西方已經(jīng)不再作為超市的一種補充業(yè)態(tài)，開始慢慢成為人們消費密不可分的一種主導業(yè)態(tài)，有些地區(qū)已經(jīng)代替超市成為第一零售業(yè)態(tài)。便利店在我國現(xiàn)在也開始迅速開始，有相當規(guī)模的還不多，由于發(fā)展和存在優(yōu)勢還不明顯，暫時還無法取代超市。 折扣店 折扣店是由英文” OUTLETS”的音譯，其含義為出路、銷路、市場。在西方現(xiàn)在是最為流行的一種商業(yè)業(yè)態(tài)，它是介于標準超市和大賣場之間起補充作用的商業(yè)業(yè)態(tài)，這類店鋪規(guī)模都不大，多位于城市郊區(qū)，地價較低的地區(qū)，購物環(huán)境簡潔明快、內(nèi)部不作太多裝修，以求最大程度降價讓利于消費者，所經(jīng)營的貨品都采用指定品牌加工，采購量大，折扣店商品價格比一般大賣場還要低 10%左右。最有代表的是 2020 年上海東路外灘的友誼商店引進 DISCOUNT SHOP 概念折扣店和 2020 年底北京 OUTLETS— 燕莎．奧特萊斯購物中心。商業(yè)界普遍把折扣店、超市、購物中心視為三大重量級業(yè)態(tài)：到百貨店購物是體驗時尚、到超市是為了方便、到折扣店是為了采購便宜商品。馳名商品常年打折是折扣店的主要法寶。在國外自有品牌是折扣店的核心，許多折扣店中的自有商品比例高達 80%，比較少的也達到 60%左右，國內(nèi)折扣店經(jīng)營范圍還是偏少，經(jīng)營規(guī)模也遠達不到連鎖，主要的功能還是為著名廠商銷售庫存及換季商品，消費者對于此業(yè)態(tài)概念還很模糊。 商業(yè)街 商業(yè)街是指為數(shù)眾多的零售商店集中在一個區(qū)域內(nèi)，以一定的規(guī)模和規(guī)律，形成帶狀的商業(yè)群體。商業(yè)街不同于商業(yè)區(qū)（組成城市地域的基本街區(qū)），也不同于商業(yè)圈（特定商業(yè)中心地的商業(yè)職能及其影響的地域范圍），商業(yè)街處城市中心，各類商店群集，顧客即能買到所需商品又能在此從事文化娛樂、品嘗風味食品、享受綜合服務。從此特性看與SHOPPING MALL 的功能還是有相通的部分。 依 據(jù)經(jīng)濟學家萬典武對商業(yè)街的類型劃分，可分 4類： Ⅰ .鄰里型商業(yè)街 地處地方城鎮(zhèn)中心，街區(qū)長度 100200M，商業(yè)設施 12層，商業(yè)密度為 50%80%，自身人口為 3000人，可輻射人口為 10000人。來此區(qū)域購物的人群主要依靠步行和自行車，目的是單純購物。該區(qū)域構成形狀為線狀，商店數(shù)目 50家、行業(yè)數(shù)目 20家，核心為副食品店或商品超市。該街區(qū)采購單次數(shù)額低，但較頻繁。 Ⅱ .地域型商業(yè)街 地處地域中的城市內(nèi)，街區(qū)長度 500700M，商業(yè)設施 24 層，商業(yè)密度為 7090%，自身人口為 3萬人，可輻射人口為 10萬人。來此區(qū)域購物的人群主要依靠公共交通工具，正常日客流量為 1萬人，來此購物的比例大于閑逛的客流比例。該區(qū)域構成帶狀附以樹狀結構，商店數(shù)目 300400家、行業(yè)數(shù)目 100家，核心為糧油食品店和百貨店。該街區(qū)采購單次購物數(shù)額大，而且周頻率高。 Ⅲ .地區(qū)型商業(yè)街 地處中等城市中心區(qū)或大型城市副中心，其城市人口為 30 萬人，可輻射人口為 100萬人。來此區(qū)域購物的人群主要依靠公交車、地鐵等交通工具。正常日客流量為 5萬人，該商業(yè)街構成形態(tài)為環(huán)形或圈形。商店數(shù)目 10003000家，行業(yè)數(shù)目 200家，核心為百貨、服裝、五 金交電等專營商店。來此購物的頻率較大。 Ⅳ .大型商業(yè)街 地處大城市中心或交通便捷處，街區(qū)長度為 10005000M，商業(yè)設施為 6層或 6 層以上，商業(yè)密度為 80%100%。其城市人口為 100 萬以上，可輻射人口為 300 萬人。來此區(qū)域購物的人群主要依靠公交車、地鐵、火車等交通工具。該商業(yè)街構成形態(tài)為平面圈狀。內(nèi)為觀賞、服務、飲食、商業(yè)等綜合方式，行業(yè)以高檔商店、高檔餐飲、高級娛樂中心，行業(yè)數(shù)目為 300個，核心為高級時裝店、大型游樂場所、各類專業(yè)服務店、貿(mào)易洽談場所、汽車商店等。來此街購物的人群購買頻率低但數(shù)額巨大 。 綜合下來可以看到商業(yè)街的形成和最終發(fā)展規(guī)模與地域（遠期規(guī)劃）人口流量密切相關。 商業(yè)街不同于其他商家聚集地的最大區(qū)別在于商業(yè)街的主題。 從國內(nèi)出現(xiàn)的案例來看沒有特色不具備引導消費的商業(yè)街門可羅雀。 專賣店 專賣店是專營店、專業(yè)店、直銷店的統(tǒng)稱，主要包括服裝、電器、辦公用品、家裝用品、汽車、體育健身、化裝美容、工藝品、黃金珠寶、書店、音像制品、婦女兒童用品、男士用品、機械設備等。其中服裝專賣店是專賣體系中范圍最廣，變化最多的一種類型。專賣店是品牌進行宣傳推廣自己的重要平臺，是人們購買力提高、購物環(huán)境改變 和消費心理變化而形成發(fā)展的。專賣店的經(jīng)營方式可分為廠家直營和加盟代理，區(qū)別對待這兩種方式可以執(zhí)行不同的招商策略。 注：由于大家都于廠家進行了很長時間的招商聯(lián)系，應該比較了解此類形式，在此就不多作說明了。 SHOPPING MALL（銷品茂 ） SHOPPING MALL 簡稱 MALL，與購物中心、商業(yè)街不能等同，美國對 MALL 的詮釋是指“在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合體”，由開發(fā)商開發(fā)建設、統(tǒng)一管理的商業(yè)設施，它擁有大型核心店、多樣化商業(yè)街和寬廣的停 車場，能滿足消費者的 購物需求和日常生活的商業(yè)場所。 MALL 的支柱是大型的百貨店或綜合超市，大量的則是組成室內(nèi)商業(yè)街的多種專業(yè)店，還有餐飲、娛樂等企業(yè)。 MALL作為一種商業(yè)零售企業(yè)群體，是 20 世紀中葉在美國開始出現(xiàn)的，當時美國人均 GDP 已達一萬美元以上，家庭汽車化和住宅郊區(qū)化已基本形成，購物和吃喝娛樂有新的需求，這是產(chǎn)生 MALL 的重要條件。日本、新加坡、韓國借鑒了美國的做法，在當?shù)亓闶蹣I(yè)態(tài)如百貨、超市、倉庫商品、專業(yè)店等均已成熟，競爭激烈，繁華商業(yè)已經(jīng)飽和甚至出現(xiàn)相對衰退的情況下，在郊區(qū)逐步開發(fā)建立。 我國部分城市人均 GDP 已達 數(shù)千美元，繁華商業(yè)區(qū)的停車和購物環(huán)境遠遠不能滿足顧客特別是高收入者的需求，加上年均 100 天的節(jié)假日如何休閑等因素，正呼喚 MALL類的多功能大商場的萌生，但需要考慮的是：即使 2020 年，我們?nèi)司?GDP 預計也只有2020 美元，少數(shù)大城市或特區(qū)可能達到 500010000 美元；同時考慮到國家可建商業(yè)土地的建立寬敞停車場、綠地園林式 MALL 的可行性，操作 MALL 還應當采取務實做法，采取循序漸進和變通的辦法進行。 三、 招商中微觀經(jīng)營主體的選擇與配合 投資者在投資商業(yè)街、專業(yè)批發(fā)市場、主題商場、購物中心、社區(qū)商鋪、（ 底商） SHOPPING MALL 等各種業(yè)態(tài)的商鋪時，在投資前，衡量一個是否值得投資的商鋪所要求的是地段；發(fā)展商的資金實力；發(fā)展商的知名度；項目的定位；發(fā)展商以往的開發(fā)經(jīng)驗；商業(yè)管理公司的專業(yè)水平；所買商鋪的性價比；所買項目的增值空間。 其中影響投資的性價比可以從影響 商業(yè)地產(chǎn)價值的主要因素 、投資特點和商鋪選擇的技術條件來看待這些問題。 影響商業(yè)地產(chǎn)價值的因素