【正文】 板樓 ,板塔結合 ,多層 ,小高層 ,高層 項目分三期開發(fā)，一期由 28棟花園洋房組成 ,全部為一梯兩戶 ,首層帶庭院 ,頂層帶露臺總共 825套二期三期為高層景觀公寓 ,1834層，一梯 25戶，總共 3954套 目前推出 50套限量房，一居 60平米，兩居 89平米，送精裝修、送月供 30個月，可回購。 瞰景公寓 5 56號樓為 ，其中 56號樓為 88平方米兩居、 53號樓為 110130平方米三居，均價 6600元 /平方米， 2020年年中入住。 夏威夷溪谷 /威畢歐溪谷 板塔結合 在售 16號樓，為 1518層塔板結合樓，戶型面積 50平方米一居， 7099平方米兩居，163平方米至 253平方米躍層，起價 5200元 /平方米， 2020年 9月入住。美林灣目前推出 50套限量房，一居 60平米，兩居 89平米，送精裝修、送月供 30個月，可回購。 瞰景公寓 5 56號樓為 ，其中 56號樓為 88平方米兩居、 53號樓為 110130平方米三居，均價 6600元 /平方米， 2020年年中入住。 潮白人家 板樓 ,板塔結合 二期 7號樓 2020年 12月 22日開盤銷售，此次開盤的是 7號樓，戶型為 50180平方米一居至四居，共 400多戶，均價 5800元 /平方米，物業(yè)費 /平方米， 2020年年底入住。福城 (上上城 ) 板樓 ,多層 ,小高層 ,高層 目前二期第二組團正在銷售。 前期購買的業(yè)主介紹您買房，每平米可優(yōu)惠 50元。起價 3930元 /平方米，均價 4500元 /平方米 ，最高價 4980元 /平方米 燕京航城 板樓 ,塔樓 現推出特價房：原總價 35萬，現 8折優(yōu)惠，特價不足 28萬！這是 10月 18日燕京航城開盤以來的最高優(yōu)惠。 位于京東燕郊， 2020年 10月 18日開盤銷售，首先推出一期，為塔板結合樓，戶型面積 60平方米左右一居， 7090平方米兩居和 90160平方米三居四居，精裝修，2020年 7月入住。 項目名稱 物業(yè)類型 銷售價格及營銷情況 新銳時代 板樓 ,板塔結合 ,高層 70年產權商住樓 4月底開盤銷售。 商住樓排號客戶享受總房款 *。 天洋城 08年 6月 22日開盤銷售，首先推出一期 19號樓， 2梯 3戶或者 5戶，戶型面積 4050平方米一居、 7085平方米兩居和 100110平方米三居， 09年 12月入住。 華泰 二期 07年 9月 16日開盤銷售 . 二期由 8棟 11至 24層高層組成 ,戶型面積在 40平方米一居至 130平方米三居之間 ,價格 4300元 /平方米， 2020年 12月入住。 位于北京周邊東夏墊開發(fā)區(qū)京哈 (102)公路夏墊開發(fā)區(qū)，目前二期準現房銷售，在售戶型面積 9 93平方米兩居， 118平方米三居，均價 3550元 /平方米， 08年 7月入住。一期 7棟樓，其中 6棟六層板樓和 1棟 11層電梯小高層；二期 17棟，其中11棟六層板樓， 6棟 1216層電梯小高層。 本案可 參考樓盤 燕郊樣本項目體量分析( 平方米)130000920200500000800000230000400000040000050522300000 400000202000050000010000001500000202000025000003000000350000040000004500000新圣德花園御景灣華泰憶江南天洋城. 星河皓月 美林灣 納丹堡東方夏威夷威畢歐溪谷上上城潮白人家 歐逸麗庭燕郊樣本項目容積率比較 01234美林灣 威畢歐溪谷 潮白人家 納丹堡 上上城 新圣得花園 星河皓月項目名稱 主力戶型分布 (平米 ) 建筑類型 裝修標準 1居 2居 3居 星河皓月 5780 80102 120168 板樓、塔樓、多層 毛坯、少 量精裝 美林灣 5863 7693 127150 板樓 (多層洋房、小高層、中高層、高 層景觀公寓 ) 毛坯 納丹堡 5090 90120 125150 板樓 ,高層 毛坯 威畢歐溪谷 4080 70110 120140 板塔結合、獨棟別墅、聯排、公寓 毛坯 新圣得花園 4160 6771 80120 板樓 ,高層，板樓 ,獨棟別墅 ,聯排別墅 毛坯 潮白人家 6098 112124 150 板樓、板塔結合 毛坯 歐逸麗庭 5080 83100 114118 板樓 毛坯 天洋城 4050 7085 100110 板樓 毛坯 上上城 4880 81116 122182 板樓、多層、小高層、高層 毛坯 華泰憶江南 5171 89130 138160 板樓、塔樓、板塔結合 毛坯 御景灣 5075 80120 120150 塔樓 毛坯 結論 1： 項目體量上，百萬平米左右的大盤，市場供應較大，后期持續(xù)供應依然如此。 結論 2： 市場主力戶型供應上，主要為一居室： 4080平；二居室： 80120平；三居室：120150平。 結論 3： 住宅項目容積率。 結論 4： 建筑類型及交房標準。 燕郊市場住宅產品調研結論 結論 5： 整體來講，燕郊房市因京而興，因交通而起，但是產品仍然處于待升級階段，在規(guī)劃布局、景觀、戶型以及產品細節(jié)上，尚有很大的發(fā)揮空間。福成2區(qū) 燕郊市場住宅產品調研結論 燕郊商業(yè)板塊分布 項目 商業(yè)規(guī)模 功能規(guī)劃 現狀 上上城 商業(yè)規(guī)劃約 10萬平米，私有會所 ，另有規(guī)劃酒店 裝飾、美容、酒吧、便利店等社區(qū)配 套；會所；酒店 社區(qū)配套部分開張；后期陸續(xù)供應招商 星河皓月 — 超市、便利店、診所等社區(qū)配套 部分營業(yè)；后期陸續(xù)供應招商 納丹堡 5萬平米歐洲商業(yè)風情街區(qū) ,，12萬平米健康中心， 1萬多平米運動休閑中心 經營業(yè)態(tài)包括中型超市、時尚賣場、娛樂中心、運動健身中心、特色餐飲等商業(yè)綜合體 尚未供應，預計 08年末 09年初開始供應 美林灣 15000 潮白人家 60000 學校、醫(yī)院 天洋城 34萬 十字社區(qū)商業(yè)街 尚處規(guī)劃中 威畢歐溪谷 7000 住宅底墑 尚未開工 新圣得花園 — 歐逸麗庭 1800 社區(qū)配套 尚未招商 華泰憶江南 2400 社區(qū)配套 即將招商 御景灣 — 社區(qū)商業(yè)合計 逾 75萬平 102國道商業(yè)帶 約 10萬平米 主要業(yè)態(tài)為餐飲、休閑娛樂、小型旅館、汽配、電器城、房屋銷售、綜合市場等。 結論 2： 目前，燕郊的商業(yè)業(yè)態(tài)主要集中在中低級餐飲、洗?。唤洕托蓍e購物；日常生活用品；簡單家電供應和建材、家具專業(yè)市場領域； 結論 3： 目前，住宅項目的配套商業(yè)供應暫時不是主流，但是可以預見，隨著個項目的陸續(xù)開發(fā)收工，新業(yè)主的陸續(xù)入住，社區(qū)配套商業(yè)將持續(xù)增量，會逐漸豐富燕郊商業(yè)業(yè)態(tài)，提升其商業(yè)水平。 約 5% 燕郊及三河市 收入好的群體、部委研究院職工 燕郊客群主要來源 燕郊客戶置業(yè)趨向分析 √區(qū)域趨向 ： 有購房意向的潛在購房者中 8成來自北京市區(qū)及北京近郊，其中 7成為首次置業(yè)。 √居住品質 ： 住宅滿意度不容樂觀，近 7成不太滿意或滿意度一般；潛在購房者對交通出行和小區(qū)環(huán)境較滿意，規(guī)劃設計和房屋品質認同度不高。 √產品特征 ： 50100平米需求大， 35005000元單價普遍可接受；首次置業(yè)需求 50100平米最集中，多次置業(yè)面積需求增加。 ■ 北京溢出人群 ： 這部分人群要么曾長期居住北京，要么曾接受過北京生活方式的熏陶，所以這部分人： (1)收入相對穩(wěn)定，一般處于中等收入水平；理財觀念較強，略顯小資情調，偶爾能夠接受一般性奢侈消費； (2)居住環(huán)境追求經濟型時尚，講究一定的品位情趣； (3)事業(yè)處于起步或上升期階段，區(qū)域主要在北京東部，由于便利的交通，選擇燕郊； (4)精神生活上，多數接受過較好的教育，思想相對開放； (5)部分家庭有經濟型私家車，但是出行一般以公車為主。 燕郊客群特征分析 住宅 商業(yè) 企業(yè)缺乏品牌效應 產品品類單一 品質待升級 目標客群層次不高 業(yè)態(tài)單一 商業(yè)層次低 規(guī)模小，分布零散 未形成明顯的商圈 相互作用 亟待升級 燕郊房地產市場總結 （二）大廠房地產市場簡析與研判 ■ 河北省大廠回族自治縣地處京畿，位于潮白河東岸，與北京僅一河之隔，是全國距北京最近的一個少數民族自治縣，全縣轄兩鎮(zhèn)三鄉(xiāng)，人口 ，幅員面積 176平方公里。 ■ 夏墊鎮(zhèn)位于大廠回族自治縣北部，西距北京 40公里，南距天津、東距唐山均120公里，京秦電氣化鐵路和 102國道橫穿全境，屬環(huán)京津都市圈和環(huán)渤海經濟圈腹地，是離北京最近的少數民族聚居鎮(zhèn)。行政區(qū)劃面積 41． 18平方公里，鎮(zhèn)區(qū)面積 2． 4平方公里，耕地面積 4． 3萬畝。 同時，由于 07年市場的波動，大廠的房屋竣工面積較小，由此說明一些工程存在未按正常的施工進度建設，而處于停頓或延后之中的現象。 0 7 年廊坊主要縣市人口結構0100000202000300000400000500000600000700000霸州市 永清縣 三河市 大廠縣 香河縣 固安縣 文安縣 大城縣總人口非農業(yè)大廠城市化水平較低，村鎮(zhèn)人口以自建房為主 大廠縣農民人均收入、人均生活費支出逐步增長 大廠縣城鎮(zhèn)居民人均收支逐年提高 市場分析對本案的啟示 啟示 1： 燕郊雖可稱為京東地產的 “ 晴雨表 ” ，但受通州房價的影響較大，并要遠低于通州的房價，存在將近 2020元 /平的價格梯度。 啟示 2： 從總體上看，燕郊與通州別墅類住宅產品品質并不高，市場消化速度也一般，因此本案的產品設定并不需以高端產品沖擊市場，否則市場風險過大。而從這個意義上看，本案客群更注重產品價格與品質，應進一步提升項目性價比，拓寬客戶面。因此本案也需要一定面積的商業(yè)規(guī)劃，但是所處區(qū)域的消費水平以及商業(yè)輻射力有限，本案商業(yè)面積的規(guī)劃則只能適量，以滿足社區(qū)的商業(yè)需求，定位不宜高。 區(qū)域位置具備成為北京衛(wèi)星城市的基礎，但屬于住宅開發(fā) 的陌生區(qū)域 通過區(qū)域及其規(guī)劃分析、本體條件解析 確定項目屬性 區(qū)域及其規(guī)劃分析： 距離“靠北京” 〉 “靠廊坊”；借勢“借北京” 〉 “借區(qū)域”；之于北京，屬于住宅開發(fā)的陌生區(qū)域。 周邊環(huán)境較差 ， 工業(yè)區(qū)和現狀村對項目品質存在一定影響 ； ?? 處于大廠城區(qū)與燕郊中間地帶，地理位置較為尷尬； 區(qū)域配套不完善。 國家房地產政策的不確定因素； 目前市場較為疲軟，前期價值實現較慢；