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大唐不夜城項目總策略報告1118精煉-在線瀏覽

2024-10-24 22:03本頁面
  

【正文】 力,需對 【 大唐不夜城 】 項目分步驟 /按階段進行分解開發(fā),實現(xiàn)滾動發(fā)展,循環(huán)收益。 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 (融資)解決模式 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 四、 【 大唐不夜城 】 銷售(融資)模式 1. 【 大唐不夜城 】 項目先要 鎖定開發(fā)的商業(yè)業(yè)態(tài) 模式及市場定位后,便可以選擇適合項目的集資方法和相應(yīng)采用的銷售(融資)模式。 每個開發(fā)階段 /不同的商業(yè)業(yè)態(tài)定位 /不同的建筑群體,采用不同的銷售(融資)模式,以多樣的營銷組合模式迎合與適應(yīng)市場需求。 2) 導(dǎo)致外來資金提早流入開發(fā)項目,解決 【 大唐不夜城 】 項目早期融資困境的問題,產(chǎn)生雪球效應(yīng)又使中,透過滾動開發(fā)的理念,完成整相 【 大唐不夜城 】 的整體開發(fā)。 2) 雙方按照協(xié)議文本定好的設(shè)計準則,建筑施工圖及內(nèi)部裝修圖出建設(shè)該幢房屋。 4) 開發(fā)商不需要等到具備預(yù)售條件時才把物業(yè)出售,提早現(xiàn)金回籠的速度。 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 (2) 引進(主商戶)包銷大板塊的樓面(ANCHOR TENANT SCHEME) 1) 【 大唐不夜城 】 項目多處引進商業(yè)一條街的概念( Retail Agglomaration )。 2) ANCHOR TENANT SCHEME便是針對此部分項目的銷售(融資)處理方法。 3) 透過商戶聚集,項目覆蓋的商圈范圍得以擴大;再利用大商戶駐場誘導(dǎo)小商戶進駐的原理,加快商業(yè)部分的銷售速度。主商戶與開發(fā)商議定購房價值把部分商業(yè)面積的產(chǎn)權(quán)出售給主商戶。 3) 進一步展開大體量的促銷工作,把其它部分的商業(yè)面積推向市場的投資者/經(jīng)營商。 2) 為平衡公建項目在管理及營運上的開支, 【 大唐不夜城 】 可在銷售其它子項目時,把租金 /賣價 /管理費提高,以其利潤成立一個基金,作為補貼這些文化藝術(shù)營運之用。 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 1)簡介 西九龍文娛藝術(shù)區(qū)位于西九龍的地段,面積達 40公頃 。 小區(qū)內(nèi)文化的成分包括: ? 1個覆蓋文化區(qū)范圍 55%以上的天篷; ? 1個可容納最少 10,000人的演藝場館; ? 3個分別容納最少 2,000、 800和 400人的劇院; ? 由 4個博物館組成的博物館群,面積最少 75,000平方米; ? 1個面積最少 10,000平方米的藝展中心; ? 1個海天劇場; ? 最少 4個廣場。 金 額 政府計劃要求中選者項目伊始注入 300億元 成立信托基 金。須足以應(yīng)付核心文化藝術(shù)設(shè)施及其他公用設(shè)施, 如天篷 /穿梭列車 / 休憩用地的開支,以及為「西九」而設(shè)的法定獨立機構(gòu)的經(jīng)常開支,而本金則實質(zhì)維持不変。 營運及維修費用 政府估計 每年的營運及維修支出約為 5億元 ,全數(shù)由基金的投資收入支付。 2) 總項目價值由其他發(fā)展項目分攤。 4) 開發(fā)商代基金先墊資興建項目,待基金成立后,逐步向開發(fā)商購入該 6個項目的產(chǎn)權(quán)。 1) 此方法既可引入巨額資金,更可降低公司在開發(fā)項目中需獨力承擔(dān)的風(fēng)險。 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 (7) 【 大唐不夜城 】 銷售(融資)整合方案 商業(yè)地產(chǎn) 文化地產(chǎn) 第 一 步 引進(經(jīng)營/投資商)整棟把項目出售 TURN KEY 第 二 步 引進(主商戶)包銷大板塊的樓面 AnchorTenant Scheme /剩余商業(yè)部分拆散出售 旅游地產(chǎn) 第 三 步 設(shè)立文化產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)基金,為未來證券化鋪路 以 單項 為標的物的銷售(融資)整合方案 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 (融資)周期安排 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 1. 根據(jù) 【 大唐不夜城 】 項目三年的開發(fā)周期, 將每個開發(fā)周期設(shè)定為一年,以第一期開發(fā)作為開端,實現(xiàn)滾動開發(fā),循環(huán)交叉運作, 加快資金周轉(zhuǎn)效率,快速實現(xiàn)資金回籠。 對 【 文化交流廣場 】 采取信托基金式的銷售(融資)模式,以化解項目公建部分銷售(融資)的難度。 同時也考慮到不同項目的市場接受程度及預(yù)期的回報率 ,再配合(銷售)融資方案結(jié)合而成。 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 項目估算方法 整個項目的價值的計算方法可以分為兩類: ( 1) 靜態(tài) 投資回報分析法; ( 2) 動態(tài) 折現(xiàn)現(xiàn) 金流量投資回報分析法。 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 (1) 靜態(tài)投資回報分析法 視同三期開發(fā)為獨立的項目,同時比 較 各期開發(fā)的投資回報。 分析 第一期開發(fā)含有大量的文化項目 , 其銷售價格比 偏低, 但所需要投入的 建筑成本 比重相當(dāng) 高。 (1) 靜態(tài)投資回報分析法 ( 續(xù) ) 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 視三期開發(fā)為一項整體不可分割的發(fā)展項目,考慮到資金在不同時點的流入及流出,包括: 銷售的計劃及模式及開發(fā)進度。 (2 ) 動 態(tài) 現(xiàn)金流量 投資回報分析法 基本跟靜態(tài)投資分析一樣,只不過把每項開發(fā)的具體資金流入及流出放進時間表里 。再把每一段時間的收入之現(xiàn)值加起來後成為本項目的總價值。 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 甲、整個項目采取典型的預(yù)售方法(除長期投資項目) 樂觀估計 ——(一年半的銷售期內(nèi)9 0%出售) 現(xiàn)實估計 ——(一年半的銷售期內(nèi) 80 %出售) 保守估計 ——(一年半的銷售期內(nèi) %出售) 提高售價 10%;導(dǎo)致銷售期延長至 2年 降低售價 10%;導(dǎo)致銷售期縮短至 1年 (2 ) 動 態(tài) 現(xiàn)金流量 投資回報分析法 (續(xù)) 乙 、 敏感性分析 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 即出售面積要達 %,項目才會產(chǎn)生利潤。 (2) 在達到 這個 回報率的要求 前題下,本物業(yè)只有在樂觀 估計情況下(即物業(yè) 百份之九十 的面積售出),項目 總凈值才能夠達到正值, 說明投資方案可行 。 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 考慮方案 折現(xiàn)率 項目總 凈現(xiàn)值 (人民幣) 內(nèi)部收 益率 現(xiàn)實估計 —— ( 一年半的銷售期內(nèi) 85% 出售 ) 1 5% ( 138,800,000 ) 1 2 . 75 % 現(xiàn)實估計 —— ( 提高售價 10% ;導(dǎo)致銷售期 延長至 2 年; 85% 出售 ) 1 5% ( 288,500,000 ) 5 . 33 % 現(xiàn)實估計 —— ( 降低售價 10% ;導(dǎo)致銷售期 縮短至 1 年; 85% 出售 ) 1 5% ( 160,500,000 ) 8 . 07% (2 ) 動 態(tài) 現(xiàn)金流量 投資回報分析法 (續(xù)) 敏感性分析計算結(jié)果 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 結(jié)論 提高物業(yè)的銷售價格,會導(dǎo)致建筑成本上升及銷售期的延長。其實單靠提高物業(yè)的售價,莽顧市場的承受能力,不一定會提升整體項目的總凈現(xiàn)值。 香港長江實業(yè)公司的董事長李嘉誠先生對房地產(chǎn)經(jīng)營的哲學(xué)就為 ―貨如輪轉(zhuǎn) ”, 清楚體現(xiàn)以上的結(jié)果。要大大提高項目現(xiàn)金流的內(nèi)部收益率,方才能夠吸引投資者。 ( 2) 改良的現(xiàn)金流 ——改良銷售方法 與方案一相反,這此采用前章所說組合式的銷售(融資) 方法,提早為項目帶來資金的流入,提升項目總凈值。但由于商品房銷售必須取得土地證,如果該項政策也同時能夠適用于商品房開發(fā),預(yù)售時能夠取得土地證及相關(guān)文件,有助於提高項目總凈現(xiàn)值。 考慮方案 折現(xiàn)率 項目總 凈現(xiàn)值 (人民幣) 內(nèi)部收 益率 改良的現(xiàn)實估計 —— ( 一年半的銷售期內(nèi) 80 % 出售 ) 15% 229 , 000 , 000 28 % 改良的現(xiàn)金流 ——改良銷售方法的計算結(jié)果 (2 ) 動 態(tài) 現(xiàn)金流量 投資回報分析法 (續(xù)) 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 結(jié)果 根據(jù)以上結(jié)果,項目總凈現(xiàn)值從負的人 民 幣 138,800,000大大提高到人民幣 229,000,000。 進步相當(dāng)可觀 ! (2 ) 動 態(tài) 現(xiàn)金流量 投資回報分析法 (續(xù)) 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 (融資)重點渠道與客戶 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 四、 【 大唐不夜城 】 銷售(融資)客戶定位 (2)國內(nèi)外房地產(chǎn)品牌投資商 /開發(fā)商 (3)國外基金投資機構(gòu) (1)國內(nèi)外投資經(jīng)營商家 (4)國內(nèi)外有實力的投資者(包括各人/國內(nèi)外大型投資型企業(yè)及國內(nèi)有實力民營企業(yè)) 客戶定位 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 (一)國內(nèi)外投資經(jīng)營商家 1. 銷售(融資)路徑 1) 由商業(yè)經(jīng)營轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和營運的商家,投資開發(fā)【 大唐不夜城 】 商業(yè)子項目,開發(fā)完成后將物業(yè)留為自營場所。 2) 購買 【 大唐不
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