【正文】 規(guī)定 人人有權(quán)利和義務(wù)管理和愛(ài)護(hù)花草樹(shù)木 不攀折，不在樹(shù)木上晾曬衣物 保護(hù)綠化設(shè)施 行人、車(chē)輛不得跨越、踐踏綠化地帶 不往綠地傾倒污水、投雜物 不在綠化 帶內(nèi)設(shè)廣告牌 *讓我們生活、工作在一個(gè)綠色的世界里，一個(gè)充滿(mǎn)生機(jī)的空間里 十、清潔管理 工作任務(wù) 圍繞物業(yè)檔次、物業(yè)種類(lèi)、面積、服務(wù)內(nèi)容、公共設(shè)施、合理制訂工作計(jì)劃 負(fù)責(zé)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，按要求達(dá)標(biāo) 合理控制設(shè)備、用具等費(fèi)用的開(kāi)支 接受住戶(hù)的委托業(yè)務(wù) 加強(qiáng)培訓(xùn)，提高服務(wù)意識(shí)、安全意識(shí) 管理層的素質(zhì) 管理能力，制訂管理制度（崗位責(zé)任制、勞動(dòng)紀(jì)律、獎(jiǎng)懲條例、檢查制度、設(shè)備保養(yǎng)細(xì)則） 熟悉清潔器材，化學(xué)制品 善于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題 有較超前的服務(wù)意識(shí) 明確各崗位服務(wù)程序及服 務(wù)規(guī)范 常用清潔設(shè)備和用品 掃地機(jī)、吸塵器、吸水機(jī)、擦地機(jī)、擦窗機(jī)、掃帚、地拖、各類(lèi)清潔藥劑。 物業(yè)活動(dòng)的監(jiān)督管理機(jī)關(guān) (一 )全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)。村鎮(zhèn)建設(shè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、市政公用事業(yè)的職能部門(mén)，因此從全國(guó)范圍來(lái)講，建設(shè)部是物業(yè)管理的行政管理部門(mén)。 縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)主要包括省、市、縣等房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。 政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理，主要體現(xiàn)在四個(gè)方面： (1)制定物業(yè)管理的政策法規(guī)； (2)對(duì)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行管理，包括領(lǐng)導(dǎo)和進(jìn)行物業(yè)管理質(zhì)量評(píng)優(yōu)工作，制訂物業(yè)管理的管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行資質(zhì)管理。 政府管理的具體職能，也可以分為：前期物業(yè)管理的政府管理 (主要著眼點(diǎn)是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的監(jiān)督和幫助以及對(duì)業(yè)主利益的維護(hù) )，對(duì)物業(yè)管理公司的管理，在物業(yè)管理過(guò)程中的管理。 前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主委員會(huì)成立前的物業(yè)管理?！睆倪@點(diǎn)看來(lái)，前期物業(yè)管理的責(zé)任人是物業(yè)的開(kāi)發(fā)商，然而，前期物業(yè)管理中的某些必備工作卻必須在政府有關(guān)部門(mén) 指導(dǎo)下進(jìn)行，如： (1)竣工驗(yàn)收。 (3)向業(yè)主委員會(huì)提供委托管理合同范本。 物業(yè)管理公司由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)歸口管理。房地產(chǎn)行政主管物業(yè)管理的政府管理部門(mén)對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行行政管理的主要工作有： (1)組織物業(yè)管理公司參加評(píng)比； (2)負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批； (3)對(duì)物業(yè)管理人員進(jìn)行崗位資格培訓(xùn) 。 物業(yè)管理中的政府管理不僅體現(xiàn)在上述兩個(gè)方面，在物業(yè)管理的具體工作中，政府管理仍占重要的地位。這些具體的物業(yè)管理活動(dòng)中，政府依法進(jìn)行的管理都是不可或缺的。 積極參與工程監(jiān)理工作 ,從物業(yè)管理的角度對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控 ,及早發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題 ,避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來(lái)的缺憾。 此外 ,物業(yè)管理前期介入可以更好鍛煉隊(duì)伍 ,避免因倉(cāng)促上陣而導(dǎo)致的不應(yīng)有失誤 ,給業(yè)主留下不好的印象。由于物業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，物業(yè)管理公司不可能抽調(diào)出大批的人員介入，所以應(yīng)采取精兵簡(jiǎn)政的組織構(gòu)架，人員組成可采取兩種方式： (1)長(zhǎng)期介入人員 (2～ 3 人 )：由房屋管理員、結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)備工程師三人組成。 (二 )法律制度的保證 政府的經(jīng)濟(jì)職能之一是保證公平、公正，維護(hù)公民的基本權(quán)利。政府應(yīng)該介入。 (2)政府委托行業(yè)協(xié)會(huì)成立監(jiān)督機(jī)構(gòu)。如果沒(méi)有實(shí)行物業(yè)管理介入，可進(jìn)行一定的懲罰、處理。 三、 前期介入的立法意義 法定前期介入能夠進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高。 法定前期介入有利于從整體上提高我國(guó)的物業(yè)建設(shè)和管理質(zhì)量。但由于多方面的原因，在綠化設(shè)計(jì)和施工中總還存在一些不足或缺點(diǎn)。 2 是要注重木質(zhì)園景小品的材質(zhì)選擇。 4 是喬灌木栽植應(yīng)避開(kāi)溝渠及地下陰井。 雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688 主頁(yè) 雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688 主頁(yè) 6 是園林工程施工應(yīng)先綠化后景觀(guān)。整個(gè)項(xiàng)目分三期建設(shè)，第一期為經(jīng)濟(jì)適用房，同時(shí)被列為該市重點(diǎn)工作，整個(gè)小區(qū)建設(shè)申報(bào)國(guó)家康居示范工程小區(qū)。 該地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理水平在廣東地區(qū)相對(duì)落后，消費(fèi)者的置業(yè)觀(guān)念和物業(yè)管理意識(shí)和其他地區(qū)比較還有差異，房地產(chǎn)售價(jià)和物業(yè)管理收費(fèi)都處于較低的水平。 1．考慮到整個(gè)工程項(xiàng)目的狀況，第一期屬經(jīng)濟(jì)適用房，消費(fèi)者大多屬于中低收入階層，在市場(chǎng)定位上除合理控制建設(shè)成本外，還應(yīng)考慮降低物業(yè)管理成本。 2．對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的配套設(shè)施建設(shè)提出了意見(jiàn)，重點(diǎn)考慮配套設(shè)施的布局，既要方便于未來(lái)業(yè)主的使用又要防止對(duì)業(yè)主的生活產(chǎn)生影響和干擾。 （二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入內(nèi)容 在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，物業(yè)管理企業(yè)參加了多次論證會(huì)，就規(guī) 劃方案提出了多項(xiàng)建議，并得以采納，也受到了業(yè)主的好評(píng)。這樣有利于按服務(wù)對(duì)象的不同提供不同的服務(wù)內(nèi)容，確定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，滿(mǎn)足不同層次的消費(fèi)者的需求。由于物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際運(yùn)作方面有豐富的經(jīng)驗(yàn)，深得建設(shè)單位和業(yè)主的好評(píng)。 4．此階段根據(jù)前期物業(yè)管理總體策劃方案的思路，進(jìn)行了詳細(xì)物業(yè)管理方案的制訂和實(shí)施進(jìn)度表的確定，包括人員的編制及招聘、培訓(xùn)計(jì)劃、費(fèi)用測(cè)算等，這些都得到了建設(shè)單位的支持和認(rèn)可。 2．樓梯道大門(mén)的安排，既要便于安裝對(duì)講系統(tǒng)，又要便于安裝集合信報(bào)箱，還要注重美觀(guān)實(shí)用和便于維修。 4．在施工過(guò)程中發(fā)現(xiàn)部分基礎(chǔ)沒(méi)有搞好，而該區(qū)屬填海區(qū)，易發(fā)生不均勻沉降，如果發(fā)生這種情況，此處的管網(wǎng)就會(huì)發(fā)生斷裂。 5．督促物業(yè)建設(shè)單位將一些特殊的裝飾材料留出一部分以便于物業(yè)管理的維修和更換，如一些彩色地磚、鍍膜玻璃、涂料等。 7．與物業(yè)建設(shè)單位一起，同供電公司、自來(lái)水公司、煤氣公司等相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)，確定相應(yīng)的管理方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 2．銷(xiāo)售前對(duì)售樓人員進(jìn)行系列的物業(yè)管理培訓(xùn)，使他們對(duì)物業(yè)管理的基本概念和基本知識(shí)有所了解，對(duì)將來(lái)該小區(qū)的物業(yè)管理內(nèi)容和模式有統(tǒng)一的理解。 4．為使業(yè)主或未來(lái)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理有所了解，在銷(xiāo)售時(shí)，就讓已招聘的部分物業(yè)管理人員上崗，如清潔人員、保安人員、綠化人員的規(guī)范化工作，更使得業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的印象加深?？⒐を?yàn)收是指建設(shè)工程竣工后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位會(huì)同設(shè)計(jì)單位、施工單位、設(shè)備供應(yīng)單位以及工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)等，對(duì)該項(xiàng)目是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要 求以及建筑施工質(zhì)量、設(shè)備安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)，取得竣工合格的資料、數(shù)據(jù)和憑證。 物業(yè)承接驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的主要區(qū)別是： 首先二者的性質(zhì)不同。由此可見(jiàn)，工程竣工驗(yàn)收包含有明顯的國(guó)家行政管理的內(nèi)容。而物業(yè)承接驗(yàn)收則是民事行為，沒(méi)有行政法上的意義?？⒐を?yàn)收的主體是建設(shè)行政主管部門(mén)和相關(guān)企業(yè) (包括建設(shè)單位、施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位等 )。在前期物業(yè)管理的場(chǎng)合就是物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位。 再次二者的內(nèi)容和側(cè)重點(diǎn)也不同。物業(yè)承接驗(yàn)收則是為了明確物業(yè)的現(xiàn)存狀況，因此除了需要考察物業(yè)本身的質(zhì)量 安全問(wèn)題外，還需要查明整個(gè)物業(yè)環(huán)境、物業(yè)設(shè)施的使用與保養(yǎng)等等。特別是如果物業(yè)管理企業(yè)在樓房竣工后、居民進(jìn)戶(hù)前，進(jìn)行物業(yè)的承接驗(yàn)收，就能夠及時(shí)將發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、使用功能等問(wèn)題向開(kāi)發(fā)商提出，并監(jiān)督開(kāi)發(fā)商返修。 關(guān)于物業(yè)的承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)部于 1991 年 7 月 1 日發(fā)布了《房屋承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》。該標(biāo)準(zhǔn)主要適用于一般民用建筑的承接驗(yàn)收。 該標(biāo)準(zhǔn)所引用的標(biāo)準(zhǔn)包括： GBJ7 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范、 GBJl0 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范、 GBJl4 室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范、 GBJl6 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范、 GBJ45 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范、 GBJ206 木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范、 GBJ207 屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范、 GBJ232 電氣裝置安裝工程施工 及驗(yàn)收規(guī)范、 GBJ242 采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范、 CBJl3 危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)。由于物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備業(yè)主一般不可能進(jìn)行查驗(yàn)，同時(shí)物業(yè)管理企業(yè)將承擔(dān)對(duì)于物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)的任務(wù)，條例特別強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)必須對(duì)于物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。 例如對(duì)于主體結(jié)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)察看地基基礎(chǔ)的沉降程度，是否引起上部結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂或相鄰房屋的損壞，鋼筋混凝土構(gòu)建是否產(chǎn)生變形、裂縫，如果產(chǎn)生了變形與裂縫，其程度如何。 對(duì)于墻，應(yīng)當(dāng)察看是否滲水。對(duì)于樓地面，查驗(yàn)的時(shí)候應(yīng)當(dāng)注意樓地面的面層與基層是否粘結(jié)牢固，不空鼓，是否有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。 水、衛(wèi)、消防管道是否安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無(wú)滲漏。衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管是否分設(shè)，出戶(hù)管長(zhǎng)度是否適宜。水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無(wú)較大震動(dòng)。室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井 (檢查井 )設(shè)置、管道坡度、管徑是否符合要求。明溝、散水、落水溝頭是否有斷裂、積水現(xiàn)象等等。安裝完畢后，必須有專(zhuān)業(yè)部門(mén)的檢驗(yàn)合格簽證。群體建筑還應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施是否達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。 物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)需要接受的權(quán)屬文件包括： (1)涉及物業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律文書(shū)，這主要是各類(lèi)物業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的法律文件，例如《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《房屋產(chǎn)權(quán)證》、《房屋他 項(xiàng)權(quán)證》，《房屋租賃合同》、《房地產(chǎn)抵押合同》等； (2)用以說(shuō)明物業(yè)自身狀況的政府文件、證書(shū)和其他文件。又如物業(yè)建設(shè)過(guò)程中證明物業(yè)建設(shè)本身合法性的各種政府審批文件，如《預(yù)售許可證》等。例如開(kāi)發(fā)商與施工單位簽訂的明確建筑工程保修范圍、保修期限和保修責(zé)任的保修書(shū)；再如設(shè)備設(shè)施、主要部件供應(yīng)商簽訂的維修保修合同，如《電梯保修合同》、《衛(wèi)星前端接收系統(tǒng)保修合同》等 。這些資料有助于清楚地從技術(shù)層面了解物業(yè)的現(xiàn)狀。條例的規(guī)定就主要側(cè)重于技術(shù)資料的移交。 建設(shè)單位的物業(yè)保修責(zé)任 物業(yè)在建設(shè)中存在的質(zhì)量問(wèn)題，在竣工驗(yàn)收時(shí)可能未被發(fā)現(xiàn)，在使用過(guò)程中逐漸暴露出來(lái)，如屋面漏水，墻壁裂縫或墻皮脫落，室內(nèi)地面空鼓、開(kāi)裂、起砂、上下水管道、暖氣管道漏水、堵塞等。 雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688 主頁(yè) 雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688 主頁(yè) 根據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量 保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在交付銷(xiāo)售的新建商品住宅時(shí)，必須提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。住宅的保修期從開(kāi)發(fā)企業(yè)交付用戶(hù)使用之日起計(jì)算。 根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第 40 條的規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為： (1)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑 的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； (2)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房問(wèn)和外墻面的防滲漏，為 5 年； (3)供熱與供冷系統(tǒng)，為 2 個(gè)采暖期、供冷期； (4)電氣管線(xiàn)、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為 2 年。 (2)由于設(shè)計(jì)方面的原因造成的質(zhì)量缺陷，由設(shè)計(jì)單位承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。 施工單位接到保修通知書(shū)之日起 ，必須及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)與建設(shè)單位共同明確責(zé)任方，商議返修內(nèi)容。 業(yè)主入伙 一、入伙 入伙是物業(yè)管理整個(gè)管理程序中非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，它是物業(yè)管理企業(yè)真正意義上第一次與業(yè)主的零距離接觸，是物業(yè)管理企業(yè)展示企業(yè)形象、服務(wù)水平、專(zhuān)業(yè)能力的最佳契機(jī)，同時(shí)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的品牌建設(shè)和可持續(xù)發(fā)展有著深遠(yuǎn)的影響。業(yè)主收到入伙通知書(shū)后在限定的期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為入伙。因此，移交時(shí)雙方須完成一定的手續(xù)，涉及到的均是業(yè)主／用戶(hù)與物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)利、義務(wù)。 雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688 主頁(yè) 雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688 主頁(yè) 圖紙 (施工圖紙、竣工圖紙 )由物業(yè)管理工程技術(shù)人員逐項(xiàng)熟悉，對(duì)圖紙上不明之處，做好相關(guān)記錄，以便及時(shí)向發(fā)展商或監(jiān)理方請(qǐng)教。 在熟悉過(guò)程中要確保資料的保密性，拒絕向第三者透露任何有關(guān)業(yè)主資料及售房資料，以免造成日后不必要的責(zé)任糾紛。 由物業(yè)管理人員定期與發(fā)展商之間進(jìn)行工程質(zhì)量反饋，并向發(fā)展商提出有利于物業(yè)使用的合理化建議方案，以便發(fā)展商與施工單位協(xié)商、改進(jìn)。 （三）物業(yè)管理處的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、二次裝修。 （四）入伙前的文件編寫(xiě)、討論、印刷、裝訂 入伙工作方案 收樓須知 業(yè)主收樓驗(yàn)收文件 業(yè)主手冊(cè) 裝修流程及所需物資（如空白的出入證、許可證等） （五）各類(lèi)資料的分類(lèi)裝袋及各類(lèi)鑰匙交接。 三、業(yè)主入伙一般流程： 四、入伙接待人員安排 簽訂協(xié)議 業(yè)主登記 業(yè)主繳費(fèi) 房屋驗(yàn)收 物品交接 五、如何做好業(yè)主入伙接待 正確看待業(yè)主，樹(shù)立正確的服務(wù)觀(guān)念 首先，購(gòu)買(mǎi)物業(yè)對(duì)于每一位業(yè)主來(lái)說(shuō)都是一項(xiàng)重大的投資活動(dòng)，業(yè)主對(duì)所購(gòu)物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收是業(yè)主權(quán)利。 第三，業(yè)主是有感情、有自尊、有個(gè)性的人 ，希望能得到一種真正的家的感覺(jué) 。 其次， 業(yè)主總是對(duì)的 ，并 不意味著 服務(wù)人員總是錯(cuò)的 . 第三，把“對(duì)”讓給業(yè)主是有條件的，當(dāng)他是業(yè)主的時(shí)候，他總是“對(duì)”的，如果他的行為已經(jīng)嚴(yán)重越軌、違規(guī)，便不能把他當(dāng)作業(yè)主看待。在服務(wù)人員與業(yè)主的角色關(guān)系中，服務(wù)員若不尊重業(yè)主，實(shí)際上是不尊重自己。而且裝修期間，對(duì)小區(qū)環(huán)境的清潔、安全等方面的工作量勢(shì)必增加，《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》中也鼓