【正文】 指通電、通水、通煤氣、通電訊、通下水、通上水、通道路， “一平 ”指土地平整。 (1)外銷房的土地是批租或出讓的，是按照容積率來(lái) 計(jì)算樓面價(jià)的，針對(duì)的客源是外籍人士、港澳臺(tái)或本地人，土地是有年限的。從98年開(kāi)始內(nèi)銷房也實(shí)行土地批租，一般來(lái)講批租的住宅土地年限為 70年，內(nèi)銷房的類型有外資內(nèi)銷、內(nèi)資內(nèi)銷、高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷（僑匯房）。 上述三類住宅房 2020年 8月 1日起統(tǒng)一土地年限為 70年并取消內(nèi)外銷等交易對(duì)象限制。 套內(nèi)建筑面積 = 關(guān)門面積 +套內(nèi)墻體面積 +分割墻體面積 /2 =建筑面積 /分?jǐn)傁禂?shù) 封閉式陽(yáng)臺(tái)：面積計(jì)算 100% 敞開(kāi)式陽(yáng)臺(tái)：面積計(jì)算 50% 閣樓、露臺(tái)，一樓花園，一般贈(zèng)送 住宅交付時(shí)的要求 (1) 交付使用許可證，入住許可 證 (2) 質(zhì)量保證書(shū) (3) 產(chǎn)品使用說(shuō)明書(shū) 前提，全部驗(yàn)收合格（包括水、電、煤、通訊等） 何為代理，何為中介？二者區(qū)別 代理：服務(wù)于二級(jí)市場(chǎng)，是發(fā)展商與購(gòu)買者的橋梁，代理公司受理的業(yè)務(wù)量大，系統(tǒng)性強(qiáng)，除參與開(kāi)發(fā)前期的市場(chǎng)調(diào)查，地塊選擇和建設(shè)規(guī)劃處，還包括樓盤建成后的廣告包裝和銷售實(shí)施，注重配合，是集體行為，是主動(dòng)營(yíng)銷。受理對(duì)象分散無(wú)系統(tǒng)，僅強(qiáng)化銷售實(shí)施，提供大量的信息，是單搶匹馬獨(dú)立作戰(zhàn)，是被動(dòng)營(yíng)銷。 一、按揭（個(gè)人住房商業(yè)性貸款） 辦按揭的條件 (1)現(xiàn)行房產(chǎn)按揭，分為本市戶口按揭，全國(guó)按揭兩種，一般能提供本市身份證及戶口的購(gòu)房者，可以獲得較大額度的按揭貸款，大多為總房款的 80%。 (3)以上兩種都必須提供收入證明，證明其還貸能力，月收入必須超過(guò)或等于其辦按揭貸款月還款金額的 2倍以上，境外收入證明需經(jīng)公證和當(dāng)?shù)刂袊?guó)使領(lǐng)館認(rèn)證。 辦按揭有關(guān)費(fèi)用 (1) 公證處收取公證費(fèi) (2) 保險(xiǎn)公司按貸款數(shù)和貸款年數(shù)收保險(xiǎn)費(fèi) (3)交易市場(chǎng)收抵押合同登記費(fèi)： 200元 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 5 頁(yè) 共 24 頁(yè) 辦按揭必須是個(gè)人購(gòu)買住宅商品房，公司購(gòu)買不可辦按揭。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 6 頁(yè) 共 24 頁(yè) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 7 頁(yè) 共 24 頁(yè) 第二章 業(yè)務(wù)員基本素質(zhì)及要求 本章所述內(nèi)容極為重要，概述了要成為一個(gè)優(yōu)秀而不平凡的業(yè)務(wù)員所要具備的基本素質(zhì)，有些是于身具來(lái)的，有些是靠后天磨煉培養(yǎng)的，認(rèn)真學(xué)習(xí)和感覺(jué)其內(nèi)涵和外延從內(nèi)心深處去體會(huì)，你就會(huì)從中挖掘無(wú)限財(cái)富，達(dá)到這種境界，從此步入成功人士的殿堂。對(duì)自己設(shè)定的目標(biāo)有必成的信念，事前不自我設(shè)陷，事中不言放棄 (“沒(méi)有能不能，只有要不要 ”)。 海綿性思想 好學(xué)好問(wèn)，求知若渴，象海綿一樣不停的在知識(shí)的海洋中吸收比自己重幾十倍的水分及養(yǎng)料。 海洋天空那樣的胸懷與氣魄 寬懷大度，能容萬(wàn)物，為人正直，胸中坦蕩蕩，從不斤斤計(jì)較，博愛(ài)人生，仁者無(wú)敵，任何人都是你的朋友 (“吃虧就是占便宜 ”)。 總述你能擁有其中三項(xiàng)特點(diǎn)，就可以決定你將會(huì)成功，如果五項(xiàng)皆得，那么就可成就你的人生。 二、后天素質(zhì) 后天是指人地各自環(huán)境中通過(guò)努力慢慢培養(yǎng)的是可變的。 去除壞習(xí)慣，養(yǎng)成好作風(fēng)，做到注重儀表、談吐、禮儀規(guī)范，自 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁(yè) 共 24 頁(yè) 身清潔工作出色。 保持精力，做到 早起，每日精神抖擻，精力充沛，對(duì)待客戶熱情如一。 不挑客戶，對(duì)待所有客戶包括市調(diào)的都能做到熱情如一，無(wú)善惡之分。 二、業(yè)務(wù)面 銷售風(fēng)格個(gè)性化，做到虛心好學(xué)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，形成獨(dú)特的銷售風(fēng)格。 每月市調(diào) ，做到無(wú)論多忙，都能堅(jiān)持抽出休息日去市調(diào)兩個(gè)以上新樓盤，且能對(duì)樓盤做出正確的評(píng)判。 珍惜客源，珍惜時(shí)間，做到十分珍惜客源，去爭(zhēng)取萬(wàn)分之一的希望，來(lái)人來(lái)電都有仔細(xì)的記錄并做追蹤，把握住每分每秒，深刻領(lǐng)會(huì)時(shí)間的重要性。 轉(zhuǎn)換角色，取得信任，做到無(wú)微不至的細(xì)心服務(wù)，使客戶感到欠情，把自己轉(zhuǎn)換成朋友、參謀，從 而產(chǎn)生極高的信任度。 真實(shí)需求有效解決，做到能規(guī)劃客戶著想，解決真實(shí)需求，幫助客戶選擇房型，選擇最恰當(dāng)?shù)母犊罘绞健? 1攻關(guān)能力，做到具有豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，客戶疑問(wèn)都能獨(dú)自圓滿恰當(dāng)?shù)慕鉀Q，有極強(qiáng)的攻關(guān)能力。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁(yè) 共 24 頁(yè) 第三章 新人房產(chǎn)入門 踏街、市調(diào)、掃樓是房 地產(chǎn)入門最好最快速的方法，同時(shí)可以從中培養(yǎng)一個(gè)優(yōu)秀業(yè)務(wù)員所要具備的各種素質(zhì)，是考驗(yàn)新人是否適合成為一個(gè)優(yōu)秀業(yè)務(wù)員的第一關(guān)，認(rèn)真去做，打好基礎(chǔ)，對(duì)以后實(shí)踐銷售極有好處，下面簡(jiǎn)單闡述一下三者之間的作用及意義。自己先去感受一下如果身在其中的話，環(huán)境對(duì)生活的影響，從另外一個(gè)角度去看作為房產(chǎn)銷售員來(lái)說(shuō)，熟悉產(chǎn)品所在地段，環(huán)境的優(yōu)缺點(diǎn)十分重要，因?yàn)樵谫?gòu)房者的眼里買房地段是第一性的，先接受地段，才會(huì)在喜歡的地段上找適合自己居住的樓盤，所以銷售者首先要學(xué)會(huì)踏街，從中培養(yǎng)熱愛(ài)這一地段，這樣解說(shuō)起來(lái)才會(huì)得心應(yīng)手，具感染力。 (2)踏街很枯燥，所以往往踏街時(shí)很機(jī)械，如果這樣就失去了踏街的作用，踏街要用心去體會(huì)，才會(huì)產(chǎn)生區(qū)域感覺(jué)，在以后的工作中才會(huì)發(fā)生功效。