【正文】 　　(以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化)
　　第二章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析
　　一、20xx年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸
　　投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。
　　20xx年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我國(guó)堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國(guó)有企業(yè)改革和脫困的力度，實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴(kuò)大出口，這些重大措施的實(shí)施，使得我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢(shì)頭，呈現(xiàn)出積極變化。(20xx’5)
　　同時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢(shì)不減，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)局提供資料顯示，20xx年“國(guó)房景氣指數(shù)”值達(dá)到1006點(diǎn)，比上年增加6點(diǎn)，保持了快速上升的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn):房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長(zhǎng)。商品房平均銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升。新開工項(xiàng)目快速增加(如下表)，各級(jí)政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。20xx年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資49073億元，與上年同比增長(zhǎng)15%，占固定資產(chǎn)投資的2%。
　　消費(fèi)主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。
　　銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，消費(fèi)信貸不斷擴(kuò)大。個(gè)人住房貸款逐年翻番。其中建設(shè)銀行20xx年末個(gè)人住房貸款余額達(dá)1390億元，占該行全部貸款余額的6%，當(dāng)年新增個(gè)人住房貸款占該行當(dāng)年全部貸款新增額的40%。現(xiàn)已形成新建商品房增量市場(chǎng)、二手房交易市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)三分天下的局面，帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。從各城市反映的情況看，隨著個(gè)人買房的興起，面積不大，設(shè)計(jì)合理，功能齊全的中套型住房(90平方米左右)總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來(lái)越為購(gòu)房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識(shí)得到加強(qiáng)，品牌樓盤受到青睞。
　　二、xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
　　20xx年房地產(chǎn)市場(chǎng)
　　20xx年xx市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢(shì)。全市總開工面積1343萬(wàn)平方米，比1999年增長(zhǎng)68%。其中住宅竣工面積達(dá)3731萬(wàn)平方米，占全市總竣工面積的809%，比1999年增長(zhǎng)6%。空置商品房從1999年的150萬(wàn)平方米下降為115萬(wàn)平方米。三是在房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647戶，比1999年增長(zhǎng)128%，說(shuō)明個(gè)人購(gòu)房貸款正迅速地增長(zhǎng)。
　　(1)個(gè)人購(gòu)買率進(jìn)一步增加。從圖中可以看出:20xx年xx市商品房個(gè)人購(gòu)買率是持續(xù)上升，至第四季度已經(jīng)達(dá)到843%的水平，個(gè)人購(gòu)買率的不斷上升，也從一個(gè)側(cè)面表明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)啟動(dòng)并且持續(xù)增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。20xx年第四季度房地產(chǎn)投資總額為379億元，在上季度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增長(zhǎng)，從左圖看出:20xx年各季度xx市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長(zhǎng)周期已經(jīng)到來(lái)，同時(shí)也可以看出房地產(chǎn)需求對(duì)投資強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用。其中住宅類物業(yè)價(jià)格指數(shù)具體見下表:
　　各季度xx市住宅加權(quán)平均價(jià)格水平與價(jià)格指數(shù)變化如下圖所示:
　　通過(guò)下圖可以看出，第四季度住宅價(jià)格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較低，導(dǎo)致三季度住宅價(jià)格增幅較大，第四季度在三季度住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢(shì)是住宅價(jià)格保持攀升。20xx年，xx市正式步入住宅的商品時(shí)代。經(jīng)過(guò)1999年的過(guò)度轉(zhuǎn)換，從20xx年開始，實(shí)物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變。20xx年歲末，購(gòu)買現(xiàn)住公房一次性付款享受10%優(yōu)惠也全部結(jié)束，從今年元旦開始則實(shí)行“零折扣”。
　　空置商品房消化能力加強(qiáng)。1999年xx市空置商品房為150萬(wàn)平方米，20xx年新增9萬(wàn)平方米，到20xx年底還剩115萬(wàn)平方米，因此在20xx年共消化了44萬(wàn)平方米。20xx年xx市不斷推進(jìn)和完善經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。
　　房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)初步顯現(xiàn)。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，二手房市場(chǎng)的活躍會(huì)直接刺激住宅一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場(chǎng)的萎縮，而是帶動(dòng)增量房市場(chǎng)的增長(zhǎng)。20xx年xx市增量房市場(chǎng)交易30010起，交易的建筑面積達(dá)244萬(wàn)平方米，而存量房市場(chǎng)交易達(dá)到27130起，建筑面積為4762萬(wàn)平方米。
　　住房一級(jí)市場(chǎng)(增量房)住房二級(jí)市場(chǎng)(存量房)住宅總量
　　起數(shù)30010起27130起57140起
　　建筑面積244平方米4762萬(wàn)平方米7262萬(wàn)平方米
　　金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的堅(jiān)實(shí)后盾。20xx年全市各銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款共計(jì)217億元，比投資到建設(shè)環(huán)節(jié)的貸款總額179億元多出一倍多。20xx年新增歸集住房公積金38億元，比1999年增長(zhǎng)394%。支持個(gè)人購(gòu)房建筑面積達(dá)976萬(wàn)平方米，房屋總價(jià)值達(dá)156億元。20xx年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647起，比1999年增長(zhǎng)128%，說(shuō)明抵押的戶數(shù)增多，個(gè)人購(gòu)房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。1999年底成立了xx市住房擔(dān)保公司，20xx年全年辦理?yè)?dān)保業(yè)務(wù)300起，發(fā)放貸款4000萬(wàn)元，其中50%為購(gòu)買新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。20xx年xx市圍繞加快啟動(dòng)住房二級(jí)市場(chǎng)開展的各項(xiàng)住房消費(fèi)服務(wù)十分活躍，住房消費(fèi)的中介服務(wù)領(lǐng)域有了很大拓展，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮起到了重要推動(dòng)作用。與此同時(shí)20xx年8月底舉辦了“百家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)承諾提供放心中介聯(lián)合宣言活動(dòng)”，年底又開展了打擊非法中介的整治工作，不僅規(guī)范了xx市中介市場(chǎng)的服務(wù)行為，而且?guī)?dòng)了整個(gè)行業(yè)的規(guī)范和自律，為活躍xx市二、三級(jí)市場(chǎng)起到了十分重要的作用。20xx年xx市各區(qū)聯(lián)動(dòng)舉辦“房交會(huì)”，進(jìn)一步了活躍住房市場(chǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，20xx年全市的房交會(huì)，共銷售商品房5662套，成交面積831萬(wàn)平方米，成交金額13億元。辦理權(quán)證1876起。
　　2微觀市場(chǎng)特點(diǎn)
　　從地理位置來(lái)看，城市周邊地區(qū)由于前幾年政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量均高于中心地區(qū)。徐東作為武昌的新區(qū)，在橋梁經(jīng)濟(jì)的影響下已成為武昌生氣的區(qū)域，成為武昌居民購(gòu)房的首選。隨著我市大力發(fā)展光谷的戰(zhàn)略決策的落實(shí)，這一帶的房?jī)r(jià)還在不斷地攀升。戶型設(shè)計(jì)方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場(chǎng)主力地位，受市場(chǎng)的青睞。
　　從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動(dòng)，改變了多層樓盤占主導(dǎo)地位的格局。
　　從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術(shù)方面的突破帶來(lái)的結(jié)果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價(jià)格也略低一些，對(duì)客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。
　　從價(jià)格上看，20xx元/平方米左右的商品房是最能被市場(chǎng)接受，也是市民購(gòu)買商品房時(shí)認(rèn)為最為合理的價(jià)位，而經(jīng)濟(jì)適用房100%的被市場(chǎng)接受，現(xiàn)在我市經(jīng)濟(jì)適用房的平均價(jià)位在13001400元/平方米之間。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場(chǎng)意識(shí)的進(jìn)步，而且也說(shuō)明了建筑設(shè)計(jì)單位水平的提高。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營(yíng)造環(huán)境藝術(shù)等方面都做了較大的