【正文】 此引起的相關(guān)法律責(zé)任全部由小業(yè)主自行負(fù)責(zé)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 零售類鋪位 根據(jù)詳細(xì)業(yè)態(tài)不同會(huì)有所區(qū)別，正常在 23 年之間 建議實(shí)行 3年的返租期 整體返租率可定為8% 建議返租款一次性在首期款中抵扣 附表：返租款的返還方式 ? 幾年返租款一次性從首期款中扣除 ? 第一年返租款從首期款中直接扣除，其它部分每年返還 ? 不從首期款中扣除，直接在后期每年定期返還 根據(jù)目前市場(chǎng)通行的做法，大多發(fā)展商會(huì)選擇所有返租款一次性在首期款中抵扣，以降低投資門檻，吸引大量投資客戶。 三、總體銷控策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 為了保證整個(gè)營(yíng)銷過程中有足夠的優(yōu)質(zhì)鋪位，保證整過程的營(yíng)銷氣氛，這就要求項(xiàng)目在銷售過程中有適當(dāng)?shù)匿N控策略，針對(duì)本項(xiàng)目制定了三大銷控原則： ? 原則一：認(rèn)籌期間限量推出鋪位（如只推 80 套），解籌當(dāng)日引起客戶的搶鋪火爆場(chǎng)面，再根據(jù)認(rèn)籌情況加推部分鋪位， ? 原則二：預(yù)留足夠的優(yōu)質(zhì)鋪位，分批推出。 ? 原則四：發(fā)展商以大戶名義按區(qū)購(gòu)買，制造熱銷氣氛。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 四、價(jià)格策略 1．價(jià)格定位及付款方式設(shè)計(jì) （ 1）、銷售均價(jià)確定 根據(jù)萬(wàn)科對(duì)本項(xiàng)目營(yíng)利目標(biāo)的要求，整體銷售 均價(jià)要求在 15000 元 /平方米左右，我司綜合參考項(xiàng)目本身及片區(qū)發(fā)展?jié)摿σ蛩兀J(rèn)為項(xiàng)目的整體銷售均價(jià)可制定為： 合同成交價(jià)： 18500 元 /平米 萬(wàn)科整體實(shí)收均價(jià)： 15000 元 /平米 闡釋： A、 P1銷售價(jià)格 (合同成交價(jià)格 ) 18500元 /平方米 B、 P2— 萬(wàn)科實(shí)收價(jià)格 投資客戶 ： 根據(jù)我司建議返租面積、返租年限、返租率計(jì)算： 實(shí)行返租單位（主要針對(duì)投資型客戶）的面積大約為： 8000平方米： 其中：餐飲類： 5000平方米；零售類： 3000平方米 P2=｛ 8000*1850018500*（ 3*8%+2*6%） *500018500*（ 3*8%） *3000+（ 60*80%*12*5*5000+60*80%*12*3*3000）｝ /8000 =15120元 /平方米 自營(yíng)客戶： 發(fā)展商提供 15%的創(chuàng)業(yè)基金：按此計(jì)算萬(wàn)科實(shí)收價(jià)格為： P2=18500*（ 115%） =15170 元 /平方米 備注： ? 以上未考慮返租款計(jì)入銷售收入而增加的相關(guān)稅金 ? 返租期內(nèi)租金以整體出租率 80%，平均月租金水平 60元 /平方米計(jì)算 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 如果考慮實(shí)收與合同收入差異而增加的稅金，則本項(xiàng)目大約實(shí)收均價(jià)可達(dá)到： 15000 元 /平方米 （ 2）、項(xiàng)目差異性定價(jià)原則 根據(jù)我司多年的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，我司認(rèn)為“差異性定價(jià)法”是一種最符合市場(chǎng)需求的定價(jià)法。在本項(xiàng)目中，大部分均為臨街街鋪，可以實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)的最大化，部分二樓商鋪建議在一樓價(jià)格基礎(chǔ)上定價(jià)為一樓的 60%左右 ? 人流因素 在商業(yè)地產(chǎn)中，人流即財(cái)流，人流的因素直接決定其商業(yè)價(jià)值，在本項(xiàng)目中，臨廣場(chǎng)和超市部分將是人流最集中的地方，商業(yè)價(jià)值也將實(shí)現(xiàn)最大化，在定價(jià)中應(yīng)充分考慮這點(diǎn)。 ? 面積、業(yè)態(tài)因素 在商業(yè)投資中，合適的面積和價(jià)位是投資者考慮的重要因素，面積過大，金額過高，有效接受客戶有限。 ? 開間、進(jìn)深比及層高 根據(jù)我司的多年經(jīng)驗(yàn)，一般鋪位的開間進(jìn)深比在 1： 3 左右較為合適，正常來說，開間進(jìn)深比越大，鋪位價(jià)值越高，反之就 越??；層高越高鋪位的價(jià)值相應(yīng)也就越高，所以根據(jù)不同鋪位的開間進(jìn)深情況及層高的不同，在定價(jià)時(shí)就要不所區(qū)別。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3）、付款方式設(shè)計(jì)： A：返租型 （ 1）返租模式 ? 投資模式一： 3 年返租，年回報(bào)率為 8%， 3 年 24%租金在首期中一次性返回。 （ 2）付款方式 ? 3 年返租：一次性付款，照定價(jià) 94折；按揭付款，照定價(jià) 96折，辦理 6 成 10年按揭貸款。 B：自營(yíng)型（提供 15%的創(chuàng)業(yè)基金，在總價(jià)中扣除） ? 一次付款： 照定價(jià) 94折 ? 按揭付款 ：按揭付款，照定價(jià) 96折，辦理 6 成 10年按揭貸款。 2．折扣設(shè)置 ? 正常付款方式折扣（照定價(jià)） 模式 付款折扣 一次性付款 按揭付款 返租 3 年 24% 94折 97折 5 年 36% 96折 99折 自營(yíng)（提供 15%創(chuàng)業(yè)基 94折 97折 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 金） ? 經(jīng)理折扣： 1% ? 發(fā)展商折扣： 1% ? 提價(jià)折扣： 3% 優(yōu)惠策略： ? 老客客戶介紹新客戶成交，老客戶可享受相當(dāng)于成交客戶成交金額 %的現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)；新客戶享受 %優(yōu)惠。 ? 萬(wàn)客會(huì)及合和創(chuàng)富俱樂部積分獎(jiǎng)勵(lì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （二）銷售中心的設(shè)置 正式認(rèn)籌地點(diǎn)的安排 根據(jù)合和建議的時(shí)間進(jìn)度， 9 月初就要開始進(jìn)行正式內(nèi)部認(rèn)籌工作，而萬(wàn)科正式的營(yíng)銷中心至少要在 9 月中旬才可以啟用，所以前期認(rèn)籌的地點(diǎn)安排相關(guān)重要，我們建議商鋪前期認(rèn)籌的地點(diǎn)，可與萬(wàn)科城住宅放在一起，形成住宅與商鋪銷售的互動(dòng)，充分利用住宅前期認(rèn)籌客戶。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 六、項(xiàng)目賣點(diǎn)挖掘及核心廣告訴求策略 （一）項(xiàng)目賣點(diǎn)挖掘（項(xiàng)目核心價(jià)值分析） a) 中國(guó)房地產(chǎn)第一品牌 —— 萬(wàn)科品牌具有的號(hào)召力和公信力 b) 萬(wàn)科十年造城計(jì)劃 坂田萬(wàn)科城，新城市主義開發(fā)模式典范之作 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 c) 中國(guó)社區(qū)商業(yè)開發(fā)樣板工程 萬(wàn)科吹響商業(yè)地產(chǎn)號(hào)角 d) 龍 坂商業(yè)升級(jí)換代，坂田萬(wàn)科城 — 北硅谷“新城市核心商業(yè)中心”誕生 e) 坂田萬(wàn)科城；三 大社區(qū)四季花城、坂雪崗、華宇項(xiàng)目總計(jì) 120萬(wàn)平方米，近 4 萬(wàn)人口的強(qiáng)勁消費(fèi)需求 f) 20分鐘車程內(nèi)，輻射龍華、觀瀾、布吉、龍崗等 200 萬(wàn)人密集消費(fèi)商圈 g) 美食 .購(gòu)物 .休閑 .文教 — 3萬(wàn) m2 浪漫風(fēng)情商業(yè)中心 h) 深圳首個(gè)西班牙異域風(fēng)情商業(yè)街 i) 深圳首個(gè)“會(huì)員制集約化經(jīng)營(yíng)”國(guó)際美食坊 j) “ 5 年升值計(jì)劃”，“城市化”和“地鐵效應(yīng)”掀起投資熱浪 k) 專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司，確保未來收益穩(wěn)定 l) 巨額共同推廣基金，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一推廣 m) 停車位充足，擁有 3500 多個(gè)停車位 n) 12020 平方米 —— 動(dòng)感皇馬休閑廣場(chǎng) o) 坐擁 5000 平方米 —— 人口湖 無(wú)敵景觀 p) 100多米長(zhǎng)的沿街面，商業(yè)展示性非常好 q) （二）客戶投資抗性分析及應(yīng)對(duì)策略 客戶投