王志剛工作室策劃案之劍法流程全圖-在線瀏覽
2025-01-17 03:57本頁(yè)面
【正文】 理五、項(xiàng)目資源因子分析及項(xiàng)目細(xì)分市場(chǎng)選擇表六、項(xiàng)目定位定位坐標(biāo)系定位雷達(dá)圖七、中國(guó)城市房地產(chǎn)階段論八、目標(biāo)市場(chǎng)模型包括模式鎖定的特定目標(biāo)市場(chǎng)群。 以**花園為例，那么，其主流消費(fèi)群由以下5個(gè)組群構(gòu)成： A型：高文化中收入的“知識(shí)英才階層”?！ 型：中文化高收入的“社會(huì)精英階層”?！ 型：低文化中收入的“普通市民階層”。是最核心為的骨干一族，規(guī)模最大，是其主力戶型產(chǎn)品的主要購(gòu)買者，也是奧園社區(qū)文化和生活方式的主要參與者、促進(jìn)者。年齡在30歲左右，職業(yè)以高級(jí)專業(yè)人才（尤其是自由職業(yè)者）、高級(jí)管理人才（尤其是職業(yè)經(jīng)理人）和高級(jí)公務(wù)員為主。——B型：標(biāo)志型。以第一次置業(yè)為主，購(gòu)買動(dòng)機(jī)為過(guò)渡型。數(shù)量不多，但購(gòu)買力強(qiáng)，落定迅速，是奧園大戶型產(chǎn)品的產(chǎn)要購(gòu)買者，對(duì)奧園產(chǎn)品檔次、品牌形象形成有力的提升和拉動(dòng)。——D型：跟進(jìn)型?！狤型：邊緣型。**花園目標(biāo)消費(fèi)者分析表（例）購(gòu)買類型定位文化收入作用年齡職業(yè)行為和心理特征置業(yè)類型置業(yè)動(dòng)機(jī)A型：主導(dǎo)型知識(shí)英才階層高中標(biāo)準(zhǔn)客戶、市場(chǎng)主流、市場(chǎng)領(lǐng)頭羊；主要銷售對(duì)象；核心骨干一族，規(guī)模最大；多購(gòu)主力戶型社區(qū)文化和生活方式的主要參與者、促進(jìn)者。三口之家居多。二十五歲左右專業(yè)人才，尤其是從事與信息經(jīng)濟(jì)有關(guān)的專業(yè)人才、自由職業(yè)者年輕、前衛(wèi)、時(shí)尚、新潮，喜愛(ài)運(yùn)動(dòng)，追求新的生活方式，多屬超前消費(fèi)一族，多為單身或夫妻二人小家庭。二人之家或子女幼小。一、二次置業(yè)均有常住型E型：邊緣 型普通市民階層低中數(shù)量較少，其作用是補(bǔ)充性的投資型炒家總之，從規(guī)模數(shù)量來(lái)看，A、D型所構(gòu)成的中產(chǎn)階級(jí)是市場(chǎng)主流；從市場(chǎng)拉動(dòng)作用來(lái)看，A、B起市場(chǎng)領(lǐng)頭羊的作用；從銷售的角度來(lái)說(shuō)，A、D、C型是主要打擊對(duì)象；從品牌的角度來(lái)說(shuō)，B型是不可忽視的重要因素?！ ”坦饒@： 中高功能價(jià)值低文化價(jià)值。 奧園： 高功能價(jià)值高文化價(jià)值。 上河城： 低功能價(jià)值高文化價(jià)值。 奧龍計(jì)劃：復(fù)合型概念地產(chǎn)開發(fā)模式 房地產(chǎn)業(yè)、社區(qū)健康產(chǎn)業(yè)、社區(qū)產(chǎn)業(yè)，三者之間你中有我，我中有你，相互交叉融合，三者交叉疊加的部分，就是奧龍公司“品牌核心”之所在。十、開發(fā)方案選擇4種開發(fā)方向方案1方案2方案3方案4建筑形式洋房、小高層洋房、小高層洋房、小高層山地洋房目標(biāo)客戶白領(lǐng)中產(chǎn)階層小白領(lǐng)、工薪富裕階層容積率建筑面積（萬(wàn)m2）2727主力戶型面積1001201001206080150200單價(jià)（元/m2）2200320022003000單元總價(jià)25萬(wàn)40萬(wàn)15萬(wàn)45萬(wàn)成本（元/m2）1500240015001800投入（億元）靜態(tài)收益率46%%46%%風(fēng)險(xiǎn)中較高較低中品牌同質(zhì)化超越性超越性超越性
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