王志剛工作室策劃案之劍法流程全圖-閱讀頁
2025-01-17 03:57本頁面
【正文】 針對各方案分析機會和風險。如圖所示：該項目根據開發(fā)模式的選定和各項收入支出等綜合性分析，進行了開發(fā)成本預測，內容包括土地成本、前期費用、配套費和規(guī)費、管理費、不可預見費、營銷費用、稅金等。圖：奧林匹克花園開發(fā)推廣行為模型營造一種生活方式，即指開發(fā)商在既定的開發(fā)理念指導下，為一個經濟收入、文化傾向相對趨同的人群或階層提供以住宅為中心，包括滿足其需求和偏好的各種生活配套設施和管理服務的生活空間；并由于這一生活空間具有某種功能上、文化上的傾向性，使用權發(fā)展商得以逐步引導買家業(yè)主實現(xiàn)雙方共同預期的生活形態(tài)和社區(qū)文化，最終共同營造一個理想的家園。這種生活夢想一直潛藏在他們心中，被奧園的推廣工作呼喚出來。一般樓盤開發(fā)商的生產行為見如下模型：圖：一般樓盤開發(fā)商的生產行為模型圖：奧園開發(fā)商與消費者共創(chuàng)生活方式的開發(fā)推廣行為模型而從奧林匹克花園的生產行為示意圖中我們可以看出： 生產行為貫穿始終?！ “l(fā)展商的作用由前期到后期從大到小，而消費者首先作為需求對象存在，完全被動地被設計到產品中。十四、企業(yè)戰(zhàn)略選擇一、一個上市公司介入房地產有三種方式。 其二：作地產，即城市開發(fā)商的概念在城市總體規(guī)劃發(fā)展的前提下，作好某一區(qū)域性的策劃、定位、規(guī)劃、配套等，把生地作成熟地、旺地，再引入其他開發(fā)商共同開發(fā)。 人和項目，企業(yè)有兩種戰(zhàn)略選擇，如圖示：從市場、企業(yè)、項目幾個方面對這幾種選擇進行分析： 不啟動項目 這種策略選擇是考慮項目現(xiàn)在地塊不成熟，開發(fā)風險較大；企業(yè)又沒有團隊、經驗和品牌的現(xiàn)狀，把人和地塊先放23年，不去動它。 那麼以最保守的測算，還按前幾年的增長率，兩年之后地價為60萬每畝以上，扣除資金利息,?！ ★@而易見，此種選擇基本無風險，關鍵在于企業(yè)能否想辦法在23年內土地不被回收。 快做 根據目前的市場和項目資源，迅速啟動項目，確定項目的定位，策劃出差異性和市場競爭力強的產品，沖擊市場。（2） 可以和黃項目抱成一團，依仗它們的聲勢炒熱地塊，在借勢的同時可以很明顯的針對和黃項目作出差異性。如果23年后地塊情況改變不大，而和黃項目滯銷的話，可以做其他考慮。并且主動權在手，可以根據不同情況進行靈活處理。 二、項目開發(fā)策略 開發(fā)節(jié)奏——快做還是慢做 市場策略——火車頭還是火車廂 產品策略——差異化原則 產品角度 社區(qū)形態(tài) 文化特色十五、國內外零售業(yè)各種模式業(yè)態(tài)模式主要特色與功能主要競爭對手已在中國開設的店名（例）標準化食品超市（SM）營業(yè)面積1000平方米以上，以經營生鮮食品為主，雜貨和家居用品為輔傳統(tǒng)食品超市（不經營生鮮食品的小超市），食品店，雜貨店，菜市場阿霍德頂頂鮮超市（荷蘭）友誼西龍超市（日本）大型綜合超市（GMS）營業(yè)面積達2500平方米以上，綜合食品超市和百貨店特色食品超市，百貨公司、食品專賣店和熟食店家樂福（法國）沃爾瑪購物廣場（美國）蓮花易初購物中心（泰國）商品批發(fā)集散中心（新模式）營業(yè)面積10000平方米以上，以國內外名牌產品的批發(fā)為主
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