【正文】 。公告應當包括以下內容： （二）申請期限； （四）受理申請地點；集體土地上的房屋轉為國有土地上的房屋，申請人應當自事實發(fā)生之日起３０日內向登記機關提交用地證明等有關文件，申請房屋所有權初始登記。申請轉移登記，權利人應當提交房屋權屬證書以及相關的合同、協(xié)議、證明等文件。 第十八條權利人名稱變更和房屋現狀發(fā)生下列情形之一的，權利人應當自事實發(fā)生之日起３０日內申請變更登記： （二）房屋面積增加或者減少的； （四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 申請變更登記，權利人應當提交房屋權屬證書以及相關的證明文件。 第十九條設定房屋抵押權、典權等他項權利的，權利人應當自事實發(fā)生之日起３０日內申請他項權利登記。 （一）依法由房地產行政主管部門代管的房屋； （三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 （一）因正當理由不能按期提交證明材料的； （三）法律、法規(guī)規(guī)定可以準予暫緩登記的。 第二十三條 有下列情形之一的，登記機關應當作出不予登記的決定： （二）屬于臨時建筑的；申請注銷登記，權利人應當提交原房屋權屬證書、他項權利證書，相關的合同、協(xié)議、證明等文件。 第二十五條 有下列情形之一的，登記機關有權注銷房屋權屬證書： （二）涂改房屋權屬證書的； （四）因登記機關的工作人員工作失誤造成房屋權屬登記不實的。 注銷房屋權屬證書，登記機關應當作出書面決定，并送達權利人。 第二十六條 登記機關自受理登記申請之日起３０日內應當作出準予登記、暫緩登記、不予登記的決定，并書面通知權利人（申請人）。 第二十七條 登記機關應當對權利人（申請人）的申請進行審查。登記費的收取辦法和標準由國家統(tǒng)一制定。　第三章 房屋權屬證書其余共有人各執(zhí)房屋共有權證書１份。他項權利人依法憑證行使他項權利，受國家法律保護。 第三十三條 《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》的式樣由國務院建設行政主管部門統(tǒng)一制定，證書由市、縣房地產行政主管部門頒發(fā)。房屋權屬證書遺失的，權利人應當及時登報聲明作廢，并向登記機關申請補發(fā)，由登記機關作出補發(fā)公告，經６個月無異議的，予以補發(fā)。 第三十五條 以虛報、瞞報房屋權屬情況等非法手段獲得房屋權屬證書的，由登記機關注銷其房屋權屬證書、沒收其非法所得，并可對當事人處以１０００元以上１００００元以下罰款。非法印制、偽造房屋權屬證書的，由登記機關沒收其非法印制的房屋權屬證書及非法所得，并可對當事人處以１００００元以上３００００元以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。 第三十六條 未按期進行房屋權屬登記的，由登記機關責令其限期補辦登記手續(xù)，并按原登記費的３倍以下收取登記費。 第三十七條 因登記機關工作人員工作過失導致登記不當，致使權利人受到經濟損失的，登記機關對當事人的直接經濟損失負賠償責任。 第三十八條 登記機關的工作人員玩忽職守、徇私舞弊、貪污受賄的，濫用職權、超越管轄范圍頒發(fā)房屋權屬證書的，由所在機關給予行政處分；情節(jié)嚴重、構成犯罪的，依法追究刑事責任。 第三十九條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依照《行政復議條例》、《中華人民共和國行政訴訟法》的有關規(guī)定，申請行政復議或者向人民法院起訴?！〉谖逭?附則現就執(zhí)行《行業(yè)規(guī)范》提出如下要求： 一、各物業(yè)管理企業(yè)應根據《行業(yè)規(guī)范》加強自律、自查、自糾，不斷提高服務水平 在執(zhí)行《行業(yè)規(guī)范》的基礎上，進一步提高一門式業(yè)務受理中、維修應急中的工作質量，盡可能簡化手續(xù)，方便住戶，不斷提高服務、維修水平。 二、各區(qū)、縣房地產管理部門要加強行業(yè)管理，確?！缎袠I(yè)規(guī)范》的執(zhí)行除對原窗口單位要抓鞏固和提高外，還應把末列入或新組建的窗口單位納入行業(yè)管理范圍。 要建立、健全區(qū)域性24小時房屋維修應急網絡。 要將《行業(yè)規(guī)范》作為物業(yè)管理企業(yè)資質評審和復評的基本條件。 附件：《上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》 附件： 《上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》 窗口規(guī)范：（指居住小區(qū)管理處、業(yè)務受理中心、應急維修中心、維修服務站等） 周一至周六全天業(yè)務接待； 24小時受理居民房屋報修，365大有維修服務； 公開辦事制度、公開辦事紀律、公開收費項目和標準； 辦公場所整潔、有序。在為住戶服務時要態(tài)度和藹，用語規(guī)范，耐心熱情。員工在崗時；司要掛胸卡、胸牌，儀表整潔，管理員、保安人員和電梯駕駛員持證上崗。要公開辦事制度，即各種手續(xù)的辦理程序、辦理要求、辦理時限在現場有告示；公開辦事紀律，即嚴禁吃、拿、卡、要行為，嚴禁發(fā)生訓斥。 4．遵章辦事不違規(guī)。小修項目三天內修復，不能回雙休日或節(jié)假日順延（居民預約、雨大筑漏可不受三天限制）。樓內有電梯的，必須保證一臺電梯正常運行。要經常走訪業(yè)主、走訪被服務過的對象，加強與業(yè)主委員會的溝通，不斷改進服務方式，提高服務水平。 崗位規(guī)范： 管理員：敬業(yè)愛崗，熟悉業(yè)務，善于協(xié)調，管理有序。 維修工：約時不誤，便民利民，工完料清，住戶簽收。 保安員：舉止文明，熟悉環(huán)境，維護秩序，防范到位。 考核標準： 《行業(yè)規(guī)范》的培訓率、知曉率應達到 100％； 《行業(yè)規(guī)范》的執(zhí)行率應達到95％以上； 維修及時率應達到95％以上； 維修質量合格率應達到90％以上； 被服務對象滿意率90％以上； 違反《行業(yè)規(guī)范》‰/年以下。第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內的居住物業(yè)管理。本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權人。本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會的委托，根據物業(yè)管理服務合同進行專業(yè)管理服務的企業(yè)。第五條 上海市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負責組織實施本條例。建設、規(guī)劃、市政、公用、電力、郵電、環(huán)衛(wèi)、園林、住宅、公安、物價、工商等有關行政管理部門按照各自職責，協(xié)同實施本條例。第二章 業(yè)主自治管理第六條 業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。物業(yè)管理區(qū)域的范圍，由區(qū)、縣房地產管理部門按照住宅與公共設施的相關情況劃定。一個物業(yè)管理區(qū)域內，有下列情況之一的，所在地的區(qū)、縣房地產管理部門應當會同住宅出售單位組織召開第一次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，選舉產生業(yè)主委員會：（一）公有住宅出售建筑面積達到百分之三十以上；（二）新建商品住宅出售建筑面積達到百分之五十以上；（三）住宅出售已滿兩年。業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，應當有過半數業(yè)主或者業(yè)主代表出席。業(yè)主委員會每年至少召開一次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會；經百分之十五以上業(yè)主或者業(yè)主代表提議，業(yè)主委員會應當就所提議題召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會。第九條 業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會行使下列職權：（一）選舉、罷免業(yè)主委員會委員；（二）審議通過業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約；（三）聽取和審議物業(yè)管理服務工作報告；（四）決定物業(yè)管理的其他重大事項。區(qū)、縣房地產管理部門應當自受理登記申請之日起十五日內，完成登記工作；對不符合本條例規(guī)定成立的業(yè)主委員會不予登記，并書面通知申請人。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產生。第十二條 業(yè)主委員會應當維護全體業(yè)主的合法權益，履行下列職責：（一）召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管理的實施情況；（二）選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務合同；（三）依照本條例設立物業(yè)維修基金的，負責該基金的籌集、使用和管理；（四）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務年度計劃、財務預算和決算；（五）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動；（六）監(jiān)督公共建筑、公共設施的合理使用；（七）業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會賦予的其他職責。第十三條 住宅出售單位應當按照規(guī)定提供物業(yè)管理區(qū)域必需的物業(yè)管理服務用房，產權屬全體業(yè)主共有；物業(yè)管理服務用房的收益用于業(yè)主委員會的活動經費和補充物業(yè)維修基金。第十四條 業(yè)主小組由本幢住宅業(yè)主推選若干代表組成，其職責是：（一）聽取業(yè)主、使用人對物業(yè)管理服務的意見和建議，向業(yè)主委員會或者物業(yè)管理企業(yè)反映；（二）執(zhí)行業(yè)主委員會作出的決定；（三）提出共用部位和共用設備的維修、更新建議。使用人應當遵守業(yè)主公約。業(yè)主委員會應當自業(yè)主公約生效之日起十五日內，將業(yè)主公約報所在地的區(qū)、縣房地產管理部門備案。業(yè)主公約和業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定，不得與法律、法規(guī)相抵觸。市房地局和區(qū)、縣房地產管理部門應當自受理物業(yè)管理企業(yè)申請之日起二十日內，核發(fā)物業(yè)管理資質證書。第十八條 業(yè)主或者業(yè)主委員會應當委托一個物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)。物業(yè)管理服務合同應當載明下列主要內容：（一）業(yè)主委員會