【正文】 但市場前景仍較為樂觀。從長期來看，煙臺外來流動人口會不斷變化增加，各層次的住房租賃市場前景良好，因此以獲取租金性的投資購房前景樂觀。隨著城市競爭力不斷增強，內(nèi)外銷商品房并軌，投資環(huán)境和生活環(huán)境不斷提升，外來購房需求不斷增長。————與前些年“一步到位”的購房觀念不同，需求多樣化、個性化，階段性購房成為年輕人置業(yè)的理性選擇的方式。這部分人沒有趕上福利分房的末班車，也沒有足夠的積蓄購房，但他們是最具獨立意識和個性化的消費群體，因此，小戶型、總價低、位置好的“迷你型”住房（而不是所謂的酒店公寓）是他們購房的首選，便于二次置業(yè)時易于出手或出租。————消費者購房選擇日趨理性。子女成家后與父母分住這一典型的生活習(xí)俗，也可能會逐步使房型實惠的中小戶型回歸。需求引導(dǎo)供給，將會成為今后住宅建設(shè)的主導(dǎo)，強迫消費時代已經(jīng)結(jié)束，消費者被迫接受開發(fā)商提供住房產(chǎn)品的局面將會得到扭轉(zhuǎn)。煙臺房價走勢分析2004年煙臺的房價在年初就由于建材的漲價而帶動來，市區(qū)低中高三檔住宅物業(yè)的不同程度上都有提價，漲幅多在200—400元/平，寫字樓和商業(yè)項目漲幅更大一些。 市場定價：房屋供需比例決定價格 房價貴了，不是某個人定的價格，而是市場定的價。而從煙臺本地的情況來看，從02年以來，煙臺房地產(chǎn)市場需求量就開始激增，到今年乃至今后兩三年內(nèi)，仍保持強勁的市場需求量。從煙臺的新形象我們都能看到煙臺城市化進程的成果，城建的大手筆、旅游的快速發(fā)展、國際性博覽會……煙臺吸引著越來越多的國外人員、外地人前來投資、經(jīng)商、工作和生活。保守估計，新增外來人口每年將為煙臺房地產(chǎn)帶來１１萬平方米左右的需求，加上本市原有需求量，市區(qū)每年的需求在９０萬平方米左右，所以從整體需求量上來看，房地產(chǎn)的市場前景看好。上世紀八十年代前后，中國遭遇人口出生高峰期。而“婚房”更是其中的重中之重。據(jù)煙臺西郊某樓盤的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，其已購房客戶中大約有50%強的人，都是為結(jié)婚而準備“婚房”。舊城改造再度增加市場需求從煙臺的規(guī)劃藍圖來看，煙臺市區(qū)內(nèi)幾個較大的居民區(qū)將是明年舊城改造的重點。因為在租售比達到一定比例時，原本租房的人群會選擇購房。另外就是前面提到的，由于土地政策和炒房大軍的存在，煙臺的房屋開發(fā)量絕對和相對供應(yīng)不足。這種情況下，煙臺房價上漲與否不言而喻。②二期由2棟多層（六層）和4棟小高層組成，建筑面積12萬㎡,2004年推出的，都是期房，多層銷售近1/3，小高層剛開始售。全部綠化到位2006年。③小高層2500元/㎡起價，3400元/㎡最高價；東單元比西單元貴80元/㎡。④網(wǎng)點：面東、面南的4000元/㎡，面西的3900元/㎡。環(huán)境、交通、配套分析：本案位于芝罘區(qū)、福山區(qū)、開發(fā)區(qū)交界處，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，臨夾河伴金沙灘。產(chǎn)品綜合素質(zhì)評價：煙臺首創(chuàng)水地?zé)崛∨?，形成本案最大的賣點，全方位的精裝修，高尚物業(yè)、智能空間，使曙光名座成為福山房產(chǎn)一大特色。銷 售 率：98% 銷售周期：24個月廣告包裝主線：自然、健康、美景、現(xiàn)房生命在于運動，健康共同擁有宣傳媒體組合：報紙、傳單銷售綜合評價：“簡單、明了”，以產(chǎn)品自身形象打動人的銷售路線，小的廣告投入，大的現(xiàn)場包裝，觀房車、銷售人員全程陪同，使得客戶切身感受富豪社區(qū)的魅力，銷售取得了巨大的成功。小區(qū)內(nèi)精致的庭院園林，專業(yè)化，全部封閉的物業(yè)管理，體貼完善的家政府服務(wù)，超市、銀行、郵局、餐飲娛樂近在咫尺，幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，更為子女獨身而建，是您享受到最完美、完善的生活?！翥y河名都發(fā) 展 商：山東邦捷企業(yè)集團有限公司地位位置：福山區(qū)松霞路中段 建筑面積：10萬㎡園林：3萬㎡原版東方園林 商業(yè)配套：㎡風(fēng)情街會所：1300㎡私家泛會所 戶型面積：84~250㎡開盤日期：2003年底（1750元/㎡起價）項目概況：①15棟多層（84㎡的居多，120/110/133/140㎡）起價1900元/㎡，高價2300元/㎡2棟小高層（143/128/93/96㎡）起價2160元/㎡（西）2240元/㎡（東） 高價2640元/㎡,目前均價2600元/㎡②所有的頂樓都是復(fù)式的120~200㎡左右的。 內(nèi)置街60~100㎡，4400~4700元/㎡外置街74/107/200㎡以上，5600~5800元/㎡銷售狀況：①一期的多層銷售率90%左右，多數(shù)被福山當(dāng)?shù)厝速徺I②二期的小高層西面的剛開始售，東面的小高層和中心區(qū)的一多層，上海通用正 在協(xié)商團購，暫不對外。宣傳媒體組合：報紙、車體銷售綜合評價：大量的車體廣告宣傳，售樓處的形象包裝，使其產(chǎn)品形象有別于其他的樓盤，在檔次上給人以震撼力。環(huán)境、交通、配套分析：地處高新區(qū)繁華路段，交通發(fā)達。社區(qū)內(nèi)22000㎡步行街完善生活配套、便利、快捷、讓每天的生活在悠然中度過。嚴密的保安防范體系，前置噴泉廣場，擬建銀河金太陽托兒所，為業(yè)主解除子女教育照顧之憂。全福山首創(chuàng)“小高層品位名宅”，吸引了部分外企人士的關(guān)注。具有相當(dāng)?shù)纳禎摿?。月光心境地理位置：福山區(qū)福海路姜劉疃發(fā) 展 商：北方房地產(chǎn)公司 占地面積：㎡總建面積：㎡ 容 積 率： 綠 化 率：%開盤日期：2003年7月 房型格局：2室1廳 車位規(guī)劃：1：（）主力面積：70—80㎡ 價格走勢：層增100元銷售周期：10個月廣告包裝主線：福海路上首席大型健康文化社區(qū)宣傳媒體組合：報紙、中央4套臺標銷售綜合評價：比較專業(yè)的銷售隊伍，專業(yè)的全程營銷策劃，在加上巨大的報紙、電視廣告宣傳，北方月光心境，一期商品樓、網(wǎng)點銷售結(jié)束。環(huán)境、交通、配套分析：本案地處福山區(qū)主干道福海路旁，高新技術(shù)區(qū)與老城區(qū)交界處，專業(yè)的運動場，多功能大型會所及中心廣場，打造福山首個健康文化社區(qū)?！酐愃疄车乩砦恢茫焊：Ｂ?、永達街黃金交叉口發(fā) 展 商：北方房地產(chǎn)公司項目概況：①網(wǎng)點（1~2層）面東4100元/㎡其他4000元/㎡。銷售率：55%。④福海路——城市規(guī)劃中軸線，福山最具投資潛力的黃金地段永達街——與紅旗隧道連接，是福山發(fā)展的大動脈兩大在售經(jīng)典樓盤價格對比分析表項目名稱起價1800元/㎡小高層網(wǎng)點5000元/㎡銀河名都1900元/㎡小高層網(wǎng)點4700元/㎡（內(nèi)街）5600元/㎡分析二：福山區(qū)的小高層以曙光名座和銀河名都為代表，剛剛興起。但從目前銷售的情況看并不樂觀，福山當(dāng)?shù)厝藢π「邔硬⒉桓忻埃€是習(xí)慣于購買多層居住。隨著市場化進程的加劇和物業(yè)配套的完善，這種情況會逐步得到改觀的。銀河名都的步行街外置街的價格已經(jīng)喊到6080元/㎡，與芝罘區(qū)的網(wǎng)點價格接近。分析四：縱觀福山區(qū)近幾年的樓市情況和煙臺市經(jīng)濟發(fā)展的大環(huán)境，從數(shù)據(jù)的變化上分析，未來3年的內(nèi)將要面市的高檔樓盤的均價將不低于3000元/㎡。由于福山房產(chǎn)市場起步比其他三區(qū)較晚，所以在產(chǎn)品定位和社區(qū)配套上有更多的經(jīng)驗可以借鑒，可以縮短房產(chǎn)發(fā)展的探路期。產(chǎn)品定位A、項目簡介本項目位于煙臺市福山區(qū)匯福街與河濱路交匯處西北角，緊臨河濱休閑公園、內(nèi)夾河、高爾夫練習(xí)場，依水觀山、空氣清新、環(huán)境優(yōu)美；項目總占地43335平方米，總建筑面積90700平方米。由項目到開發(fā)區(qū)僅10分鐘車程，到芝罘區(qū)、萊山區(qū)僅20分鐘車程，交通方便。本項目建成后將成為福山區(qū)中心區(qū)的高檔休閑商務(wù)區(qū)，對于福山新區(qū)的整體形象和地位起到很大的促進作用。我們相信本項目的興建會吸引煙臺市更多的城市精英人士到這里安家置業(yè)，“福山后落后”的說法將永遠的成為歷史，一個超大規(guī)模、具有國際水準的大型現(xiàn)代休閑商務(wù)區(qū)在這里崛起！B、項目SWOT分析項目分析（宗地） 優(yōu)勢： 區(qū)域位置優(yōu)越 劣勢：目前周邊配套較少交通便捷 項目目前周邊環(huán)境較差項目公建商業(yè)設(shè)施齊全 項目目前周邊居住人口較少水岸生活 貴族商務(wù) 社區(qū)治安會受到一定影響 本案區(qū)域占地面積較大 高層住宅的市場接受度地標型建筑 市場知名度 項目北向戶型銷售的難度 機會：房型面積較為合理，在合理 威脅：發(fā)展商自身定位的失誤 制定銷售價格的前提下，有 周邊競爭對手的價格優(yōu)勢 望通過對單元總價的控制， 入市時機的選擇 并借助大型項目的知名度形成 銷售價格定位的合理與否 熱銷 開發(fā)量的加大和過于集中依托酒店部分，使本區(qū)域形成福山區(qū)、開發(fā)區(qū)的核心休閑商務(wù)區(qū)，可以依托大型酒店、環(huán)境、配套的優(yōu)勢挖掘本項目休閑商住的功能。C、產(chǎn)品定位根據(jù)市場調(diào)查和我們的分析可知：煙臺市2003年下半年至2004年市場上小戶型公寓熱銷，同時市場供應(yīng)量不斷加大，產(chǎn)品雷同性嚴重，開始出現(xiàn)供大于求的局面，我們分析小戶型商住市場開始向精品化發(fā)展?！案邫n”，指出本項目產(chǎn)品“精品”的品質(zhì)和業(yè)主的尊貴身份。“SOHO公寓”，指出本項目居家辦公、可商可住的產(chǎn)品功能。商務(wù)產(chǎn)權(quán)酒店地理位置：煙臺開發(fā)區(qū)黃金大道長江路，緊鄰國家級度假區(qū)金沙灘發(fā)展商：煙臺國泰工貿(mào)發(fā)展有限公司總建筑面積：30000余平方米總套數(shù)：300余間，可銷售約180間項目概況：酒店共20層，按超四星級豪華標準裝修施工，并委托中國酒店管理業(yè)第一品牌——錦江國際經(jīng)營管理。銷售價格：5層，每加一層加5000元/套戶型面積：銷售率：約35% 由于金融政策的調(diào)整造成目前銷售不暢，前期成交客戶有退房危險。銷售價格：住宅4~5層起價2880元/平方米（11）；5~9，12~16 2930元/平方米起；2~4，17~21 2980元/平方米起 ；22 3030元/平方米起；每兩層加50元/平方米（含精裝修、暖氣初裝、寬帶、電話初裝費）團購（10套以上）。開發(fā)區(qū)唯一雙塔式高層精品小戶型；共兩棟，一棟16層，一棟19層；戶型全明設(shè)計。銷售價格：采用買一層送一層方式，4層約4150元/平米，17層約4700元/平米，南北向無差價戶型面積：451平方米兩種戶型銷售情況：現(xiàn)內(nèi)部訂購，每套房預(yù)付7萬元定金東方巴黎四期地理位置：煙臺前進路與青年路交匯處發(fā)展商：香港力高集團 煙臺力高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目概況：煙臺中心地段，城區(qū)中心位置。銷售價格：：2F 3450元/平方米/8F 3700元/平米/17F 4600元/平方米；：8F 3840元/平米；戶型面積：銷售情況：低樓層基本銷售完畢，頂層（18層）暫時不賣，要改造成大戶型；銷售率：80%三水現(xiàn)代SOHO城地理位置：煙臺北馬路南側(cè)，大海陽路西發(fā)展商：煙臺三水置業(yè)有限公司項目概況：共三棟高層，底層1—3層為商業(yè)網(wǎng)點，D、E兩座定位為SOHO，帶裝修。但伴隨產(chǎn)品雷同化的嚴重，小戶型開始慢慢成為一種“主流”，市場供應(yīng)量不斷加大。 目前市場上的小戶型正得到改善，逐漸升級換代，消費者的眼睛也越來越雪亮?；蛟S在接下來的市場中，缺陷太多的小戶型將被淘汰，而那些真正從業(yè)主的切身利益出發(fā)而設(shè)計出的精品小戶型將會得到客戶的認可，繼續(xù)“火下去”。 煙臺小戶型市場分析：需求是基礎(chǔ)自某些開發(fā)商去年在港城推出小戶型以后，在房市上著實掀起了一股購房熱潮，甚至有些樓盤出現(xiàn)了排隊搶購的熱銷局面。有些開發(fā)商甚至推出了超小戶型SOLO的概念（SOLO原本的意思是指獨奏、單獨、單飛，在這里指的是超小的戶型：建筑面積在35平方米左右，臥室和客廳沒有明顯的劃分），進一步挖掘“小”的優(yōu)勢，進而也使得小戶型成為港城樓市中一道靚麗的風(fēng)景。這些單身白領(lǐng)參加工作不久，購買力有限，又急需一套自己的住宅，而租房子住對他們來說也是一筆不小的開支。出于經(jīng)濟角度考慮，這部分人群對小戶型有著強烈的需求。 第二類是工作兩三年以后，正準備步入婚姻殿堂，但又是白手起家的首次置業(yè)者。在工作了兩三年以后恰好到了結(jié)婚的年齡，結(jié)婚當(dāng)然需要新房，而手頭積蓄又不多，礙于經(jīng)濟能力，小戶型成為他們“退而求其次”的選擇，以備結(jié)婚之用；從長遠考慮，小戶型也便于以后更換。這部分群體已在社會上打拼多年，事業(yè)上小有成就，有較強的經(jīng)濟頭腦，作為投資者考慮到目前的市場環(huán)境，把投資的目標瞄向了房地產(chǎn)業(yè)。而外來的高級打工者由于工作飄忽不定，購買一款小戶型，既可使自己住的舒適，又可長久考慮作為一筆投資。當(dāng)然除了以上分析到的客戶群