【正文】 況看，株洲市房地產(chǎn)開發(fā)對銀行貸款的依賴程度不小。 4） 購房貸款利率上調(diào)政策 從 2020 年 6月 1 日起 ， 個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于 30％，對購買自住住房且套型建筑面積 90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例 20％的規(guī)定。 影響： 在一定程度上增加了部分購房者的壓力。同時(shí)也增加了開發(fā)商在產(chǎn)品上的考慮。 5） .國六條政策 今年 5月，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施，這六條措施被稱為“國六條”。因此，它出臺(tái)以后，對房產(chǎn)界影響頗大、株洲 亦然。相關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，我市今年房地產(chǎn)市場完成的總投資額比上年同比增長了不少，其中商品房建設(shè)投資額，土地開發(fā)投資額較之去年同期更是有大幅提升。同時(shí)，我市 20 個(gè)重點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售額明顯下降。因此， 立足于現(xiàn)狀，放眼于未來 ，在這場 市場 變局中 審時(shí)度勢，適時(shí)出擊， 促進(jìn)株洲房地產(chǎn)優(yōu)勝劣汰，走向成熟。項(xiàng)目主要集中在該區(qū)域中心較繁華地帶， 市場供應(yīng)量在 20 萬方 左右 ，是目前株洲市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展相對落后區(qū)域，市場形象不佳。 市場特征 物業(yè)類型：早年開發(fā)的產(chǎn)品以多層住宅為主，目前以小高層為主品 石石 峰峰 舊舊 工工 業(yè)業(yè) 板板塊塊 天天 元元 北北 版版塊塊 天天 元元 南南 版版塊塊 蘆蘆 凇凇 商商 圈圈 版版 塊塊塊塊 蘆蘆 凇凇 郊郊 區(qū)區(qū) 版版 塊塊塊塊 荷荷 塘塘 老老 城城 區(qū)區(qū) 版版 塊塊塊塊 荷荷 塘塘 東東 湖湖 版版塊塊 石石 峰峰 新新 城城 區(qū)區(qū) 板板塊塊 中中 心心 板板 塊塊 河河 西西 新新 區(qū)區(qū) 河河 東東 舊舊 區(qū)區(qū) 河河 東東 舊舊 區(qū)區(qū) 石石 峰峰 區(qū)區(qū) 整體價(jià)格： 900— 1500 元 /m2 戶型面積：主要以 1 150 平米三、四房 為主， 部分小戶型 為輔 客戶群體：區(qū)域拆遷戶、廠區(qū)內(nèi)中高收入職工（家庭年收入 5 萬元左右）為主。雖區(qū)域市場形象不 佳，但對于該區(qū)域工薪階層職工仍存在一定市場空間。整體區(qū)域良好的大環(huán)境及日常工作、生活等主要因素致使大部分荷塘區(qū)居民仍以荷塘區(qū)為首選。 市場特征 物業(yè)類型：以多層為主，小高層為輔 整體價(jià)格： 1400— 2400 元 /m2 戶型面積：主要以面積 130140 平米三房及 150 平米左右四房 為主要房型 客戶群體：荷塘區(qū)政府公務(wù)員及事業(yè)單位工作者為主要購房群體 銷售情況：目前銷售情況較好，整體銷售率接近 70% —— 天元區(qū) —— 供求狀況 天元區(qū)屬于政府大力開發(fā)的新區(qū)范疇，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，眾多新興企業(yè)集聚于此，其目前的區(qū)域 總體供應(yīng)量在 100 萬方左右 ，市場供應(yīng)總量處于各個(gè)區(qū)域之首，未來一年內(nèi)可能出現(xiàn)供應(yīng)在 70萬方 左右。城市風(fēng)景、湘銀明 珠花園為龍頭產(chǎn)品，并以多層、小高層產(chǎn)品為主，高層、別墅等其他物業(yè)形態(tài)較為罕見。 市場特征 物業(yè)類型：多層及小高層為主，近年來小高層所占比例逐步增大 整體價(jià)格： 1700— 2500 元 / m2 戶型面積：以 130150 方的三房、四房 為主力房型 客戶群體：株洲本地高薪階層及部分經(jīng)商群體為主大比例 銷售情況：天元區(qū)銷售情況較好，大部分樓盤銷售率在 80%以上 —— 蘆凇區(qū) —— 供求狀況 作為株洲房地產(chǎn)開發(fā)最早的區(qū)域，蘆淞區(qū)目前總體供應(yīng)量在 70 萬方 左右。建設(shè)南路的繁華、湘江的優(yōu)美風(fēng)情及原生帶的植物景觀等為蘆淞區(qū)的優(yōu)勢所在，目前該區(qū)域內(nèi)樓盤整體銷售率超過 70%。 客戶群體：以經(jīng)商個(gè)體戶、私營業(yè)主為主要群體 銷售情況：該區(qū)域銷售相對理想，整體銷售率達(dá)到 80%左右 （二）蘆凇區(qū)市場分析 1. 蘆凇區(qū)經(jīng)濟(jì)概況 蘆蘆 凇凇 區(qū)區(qū) 2020 年蘆淞區(qū)生產(chǎn)總值突破 70億元大關(guān) ,達(dá) 億元 ，同比 增長 14%。其中，一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別達(dá)到 億元、 億元、 億元 ，分別增長 6％、 ％、 ％。 財(cái)政和居民收入穩(wěn)步增加。全年財(cái)政總收入完成 23053 萬元，增長 23％，其中企業(yè)所得稅增長強(qiáng)勁，比上年 同期增長 ％。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 12271 元，增長 12％，其中經(jīng)營凈收入增長 33％。 三次產(chǎn)業(yè)投資全面提速。二產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，同比增長 %；二是非公經(jīng)濟(jì)投資在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中的主體地位更加穩(wěn)固。今年蘆淞區(qū)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目完成投資 億元，為年計(jì)劃的 %，其中中鴻時(shí)尚新天地、金帝廣場、家潤多置業(yè)廣場、建寧購物公園、行政中心等項(xiàng)目均超額完成年度計(jì)劃，基礎(chǔ)設(shè)施類和產(chǎn)業(yè)發(fā)展類等重點(diǎn)工程項(xiàng)目的順利實(shí)施既為蘆淞區(qū)培育了新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 在國家一系列擴(kuò)大內(nèi)需、啟動(dòng)消費(fèi)的政策推動(dòng)下，商家利用節(jié)日大做消費(fèi)文章，使市場更加繁榮活躍，“黃金周”前后各大小商場門庭若市，其中株洲百貨股份有限公司實(shí)現(xiàn)銷售額 億元， 同比增長 ％。匯金國際（泰之島）、淞達(dá)、環(huán)洲城等市場改造改制成功啟動(dòng)；銀谷、淞華等市場順利向?qū)I(yè)化市場轉(zhuǎn)型。市場交易日益繁榮，市場成交額達(dá)到 億元，比去年同期增長 %。蘆淞區(qū)是株洲商業(yè)發(fā)展較成熟 區(qū)域，配套齊全，交通線路四通八達(dá)，聚集了眾多外地經(jīng)商人員，隨著蘆淞大橋等基礎(chǔ)設(shè)施的建成及環(huán)境的治理，該區(qū)域是未來株洲最具潛力的發(fā)展區(qū)域。 （（ 2）） 市市 場場 特特 征征 因本區(qū)域是株洲經(jīng)濟(jì)的核心區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)最早區(qū)域，可供開發(fā)的地塊越來越少，可以說是寸土寸金。物業(yè)主要以小高層、高層為主。 （（ 4）） 銷售情況： 該區(qū)域銷售相對理想，各大樓盤銷售率都在 80%以上。 銷售方式 產(chǎn)權(quán)銷售 戶型 兩室一廳 三室兩廳 區(qū)內(nèi)配套設(shè)施 休閑、娛樂、購物、商務(wù)、餐飲 周邊配套 數(shù)碼廣場 電腦大市場 汽車站 個(gè)案分析： 項(xiàng)目概況 （ 1）項(xiàng)目位置 徐家橋商業(yè)街位于蘆淞區(qū)徐家橋，東接蘆淞路，西接建設(shè)大道，通過水景大街、沿港路和解放街，連通株洲兩大交通主動(dòng)脈。 總用地面積： 14 公頃 總建筑面積： 40 萬平方米 步行街用地面積： 50743 平方米 步行街建筑面積： 120200 平方米 總戶數(shù)： 400 余套小戶型公寓， 200 余套住宅 （ 3）周邊配套 項(xiàng)目位于株洲市徐家橋，附近有中房電腦大市場、佳誠數(shù)碼市場等專業(yè)電腦、數(shù)碼市場，以及株百蘆淞超市，整條街西端是 5 路、 9 路、 15 路、 17 路公交車起點(diǎn)站，還有 36 路、 18 路公交車經(jīng)過，東端有 22 路、 28 路、 43 路經(jīng)過，交通便利，附 近銀行、學(xué)校一應(yīng)俱全。 商鋪主要由 水景步行街與時(shí)代廣場大型商場組成 ，步行街內(nèi)側(cè)鋪面價(jià)格為24000 元 /平米 ，外側(cè)鋪面價(jià)格為 22020 元 /平米 ，現(xiàn)內(nèi)側(cè)鋪已全部售完，時(shí)代廣場負(fù)一層 產(chǎn)權(quán)銷售 ， 主營女裝、兒童服飾、流行服裝 ， 一層新一佳超市，二層國美電器整場引進(jìn) 。 步行街商鋪一層以 經(jīng)營服裝、特色小吃 為主 ，客戶主要是各 品牌服裝代理商及餐飲經(jīng)營者 ；二、三層主要 經(jīng)營休閑娛樂 ， 浙江、溫州等地的大老板全層購買，統(tǒng)一經(jīng)營； 時(shí)代廣場客戶則以 品牌女裝代理商 為主，也有部分購鋪投資者在內(nèi)。 項(xiàng)目推廣以 戶外廣告牌和車身廣告 為主要媒體，配合 報(bào)紙廣告、電臺(tái)廣告、折頁 等形式。 一街傾城，一鋪千金 個(gè)案二：中鴻時(shí)尚新天地 售樓電話 07338291888 區(qū)域地段 車站路與建設(shè)路交匯處 發(fā)展商 株洲市中鴻房地產(chǎn)有限責(zé)任公司 代理商 合富輝煌房地產(chǎn) 設(shè)計(jì)單位 湖南建筑設(shè)計(jì)院 物管單位 珠實(shí)集團(tuán)廣州珠江物業(yè)酒店管理公 司 占地面積 45畝 建筑面積 23萬 項(xiàng)目功能定位 商住樓 面積范圍 50150㎡ 棟數(shù) 群樓 +2棟住宅 +2棟寫字樓 朝向 坐西朝東 總套數(shù) 住 400+公寓 1120 臨街鋪： 40 綠化率 10% 銷售率 住宅： 90% 小戶型： 80% 主力戶型 三房兩廳 面積 136150㎡ 物業(yè)費(fèi)用 住宅 公寓 銷售價(jià)格 住宅均價(jià)： 2600元 /平方米 小戶型均價(jià)： 3200元 /平方米 臨街商鋪：臨沿江路 1202015000 臨車站路2500030000 銷售方式 一次 折 VIP卡交 5000送5000 戶型 兩房兩廳、三房兩廳 區(qū)內(nèi)配套設(shè)施 大型生活超市、餐飲、娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)、美容、百貨商 場 周邊配套 車站、大型服裝批零地、市一醫(yī)院 個(gè)案分析： 項(xiàng)目概況 （ 1）項(xiàng)目位置 中鴻 （ 2）經(jīng)濟(jì)概況 用地面積： 45 畝 建筑面積： 23 萬 容積率： 綠化率： 10% 總套數(shù)： 住宅 400+小戶型 1120 停車位： 600 個(gè) （ 3）周邊配套 項(xiàng)目位于株洲蘆淞區(qū)車站路段，臨近火車站、至長沙南站長途汽車站、 1路汽車起點(diǎn)站，處于蘆淞服裝商圈中，有大型服裝市場金都商場、華麗商場、中國城、 天雅國際等，還有 5 路、 9 路、 15 路、 43 路、 22 路、 28 路等多條公交車經(jīng)過，同時(shí)也與株洲市一醫(yī)院和株洲金融大廈相鄰。時(shí)尚新天地位于中心廣場商圈內(nèi)，因中心廣場區(qū)域住宅放量很少，同時(shí)又具有交通、購物、娛樂優(yōu)勢，導(dǎo)致該區(qū)域內(nèi)住宅銷售十分火暴，該項(xiàng)目在開盤階段 采用 VIP 卡認(rèn)購優(yōu)惠方式（買 5000 送 5000 及買 3000 送 3000兩種方式） ，目前住宅銷售率達(dá)到 90%，而小戶型公寓銷售狀況比住宅稍差，在多個(gè)團(tuán)購團(tuán)購買以后銷售率達(dá) 80%； 商鋪內(nèi)鋪銷售工作還未開展，臨街鋪面分臨車站路與臨沿江路兩段，銷售價(jià)格分別為 20200 元至 30000 元與 12020 元至 15000 元 。 商鋪的內(nèi)鋪客戶因整體規(guī)劃的因素，購買者多購買產(chǎn)權(quán)；臨街商鋪投資者與自營者相差比例不大。 項(xiàng)目推廣同樣采用戶外大型廣告牌加車身廣告為主的常用模式，加上報(bào)紙廣告、樓書、單張等形式進(jìn)行項(xiàng)目推廣。 大家風(fēng)范：建筑設(shè)計(jì)氣勢磅礴，整體群落恢弘壯闊，樓高百米，縱覽城市風(fēng)華，地標(biāo)株洲。 時(shí)尚生活：一站式購物商場結(jié)伴而筑，業(yè)態(tài)豐富，居住其間盡享時(shí)尚生活前沿。 （ 2）經(jīng)濟(jì)概況 項(xiàng)目分兩期開發(fā)，一期為 商住兩用樓，群樓是專業(yè)的鞋類、皮具市場，塔樓兩棟，一棟 17 層，一棟 23層 。 銷售分析 項(xiàng)目目前僅推出 10 層 以下的住宅， 17 層高塔樓的四角落的房型是客戶選擇的重點(diǎn)，需通過 購買 VIP 卡獲得優(yōu)先選房權(quán) ， VIP 卡銷售已結(jié)束，共銷售 100 張VIP 卡 ，多數(shù)客戶是星通的經(jīng)營主，通過項(xiàng)目招商進(jìn)入該項(xiàng)目投資，并購買住宅。 客源分析 項(xiàng)目屬于 鞋類、皮具的專業(yè)市場 ，因此商場的主要客戶為各皮具、鞋類的代理商，臨街門面客戶多為知名品牌鞋業(yè)、皮具商； 住宅面積從 40 多㎡至 200 多㎡ ，分兩棟建設(shè)，因周邊有許多大型服裝市場，從事銷售的人員眾多 ，小戶型客戶多為 投資型客戶 ，較少數(shù)是各零售主購買自己居住。 個(gè)案四：家潤多廣場 開 發(fā) 商 株洲家潤多置業(yè) 投 資 商 湖南友誼阿波羅集 團(tuán) 前期策劃 金地置業(yè) 設(shè)計(jì)單位 方圓建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所 物管公司 家潤多物管 廣告公司 泛亞、海誠 開工日期 2020 年 3 月 竣工日期 開盤日期 2020 年 10 月 開業(yè)時(shí)間 2020 年 10 月 地理狀況 中心廣場西南 結(jié)構(gòu)類型 框架結(jié)構(gòu) 樓 層 26 層 總 面 積 9萬余平方米 分割面積 —— 店鋪數(shù)量 —— 物業(yè)檔次 高 配套設(shè)施 家潤多 大型生活超市 業(yè)態(tài)定位 高檔 業(yè)態(tài)分類 超市、電器、服裝 租售現(xiàn)場評(píng) 價(jià) 裝修豪華 /售樓員專業(yè)水平高 銷售模式 一、二層產(chǎn)權(quán)式銷售、三、 四層租約式銷售 銷 售 率 93% 銷售狀況 好 銷售優(yōu)惠 —— 銷售對象 投資者 付款方式 一次性 /按揭 租賃模式 直接租賃 出 租 率 直接租賃 租賃狀況 好 招商優(yōu)惠 —— 租賃對象 品牌服飾 管理模式 統(tǒng)一管理 租售配比 產(chǎn)權(quán)銷售 使 用 率 —— 公攤率 42% 主力商家 家潤多 大型生活超市 主要媒介 戶 外 近期推廣主 題 最后 8 個(gè)鋪，搶到就賺到 近期促銷活 動(dòng) 無 售 價(jià) 臨街鋪 60000 元 /㎡ 1F內(nèi)鋪 35000元 /㎡ 管理費(fèi) 未定 租 金 一、二層劃分為獨(dú)立商鋪，對外進(jìn)行銷售，三層、四層為整體出租 樓 層 經(jīng)營品種 /類別 樓 層 經(jīng)營品種 /類別 1F 家潤多 大型生活超市 3F 男裝 1F 品牌形象店（化妝品、珠寶） 4F 針織床上用品 2F 女裝 5F 美食廣場、娛樂、休閑、展示中心等 個(gè)案五： 金帝廣場 開 發(fā) 商 株洲大帝房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 投 資 商 湖南大漢集團(tuán) 前期策劃 金地置業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 設(shè)計(jì)