房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同糾紛案例分析2則-在線瀏覽
2024-12-16 22:26本頁(yè)面
【正文】 有約束力。本案中，《土地開(kāi)發(fā)合同》是三方當(dāng)事人自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的，未違反相關(guān)法律規(guī)定，合法有效，三方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按合同約定履行義務(wù)。因此，被告關(guān)于“1640萬(wàn)元土地補(bǔ)償款是土地轉(zhuǎn)讓款2860萬(wàn)元的一部分”的辯解不可能被法院采納。即使兩個(gè)公司的股東存在重合的情形，也不表明兩個(gè)公司是同一個(gè)主體。 案例分析二： 【紀(jì)實(shí)】 舊城區(qū)的改造是關(guān)乎一個(gè)城市整體市容，提升城市整體規(guī)劃水平，與本市整體形象息息相關(guān)的話題，尤其是作為20xx年北京奧運(yùn)會(huì)合作伙伴的Q市，更是重中之重。 [案件地位] 位于Q市某區(qū)的某新村由于環(huán)境臟亂差，嚴(yán)重影響了市民的正常生活，致使人民群眾多次上訪，人大代表也多次以提案的形式要求解決，市領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此十分重視，解決好此舊城區(qū)的改造已成為當(dāng)務(wù)之急。本案的判決結(jié)果不僅關(guān)乎到原、被告的利益，而且直接影響到舊城區(qū)改造的進(jìn)程，影響到成百上千戶舊城區(qū)居民的居住條件，甚至影響到Q市的整體形象。A集團(tuán)公司負(fù)責(zé)提供資料，協(xié)調(diào)關(guān)系，申請(qǐng)優(yōu)惠政策等工作。 合作意向達(dá)成后，B實(shí)業(yè)有限公司以A集團(tuán)公司的名義向區(qū)計(jì)委申報(bào)了投資計(jì)劃，向環(huán)保局申請(qǐng)了環(huán)境審評(píng)，于1999年10月份取得了定點(diǎn)通知書(shū)及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，并由B實(shí)業(yè)有限公司工作人員組成調(diào)查小組，會(huì)同市拆遷辦對(duì)該村進(jìn)行了三個(gè)月的調(diào)查摸底工作，統(tǒng)計(jì)了全部住戶的房產(chǎn)及土地證件，制定了初步的安置計(jì)劃，還出資組織A集團(tuán)公司有關(guān)人員出國(guó)考察。A集團(tuán)公司負(fù)責(zé)提供舊村改造工程的相關(guān)資料，證明文件等。A集團(tuán)公司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決周邊與工程項(xiàng)目有關(guān)的事宜。B實(shí)業(yè)有限公司負(fù)責(zé)該項(xiàng)目自立項(xiàng)、定點(diǎn)開(kāi)始的全部手續(xù)的辦理，并申請(qǐng)相關(guān)優(yōu)惠政策，并承擔(dān)全部開(kāi)發(fā)建設(shè)及銷(xiāo)售工作，因A集團(tuán)公司沒(méi)有開(kāi)發(fā)資質(zhì)，該項(xiàng)目以B實(shí)業(yè)有限公司名義開(kāi)發(fā)。合同還約定：項(xiàng)目結(jié)束后，B實(shí)業(yè)有限公司將稅后利潤(rùn)的20%支付A集團(tuán)公司作為補(bǔ)償款，或折算成相應(yīng)建筑面積。 在簽訂《合同書(shū)》及《補(bǔ)充協(xié)議》后，20xx年6月27日，B實(shí)業(yè)有限公司以A集團(tuán)公司出具的“關(guān)于變更定點(diǎn)建設(shè)單位的請(qǐng)示”，向Q市規(guī)劃局遞交了“關(guān)于變更定點(diǎn)建設(shè)單位的申請(qǐng)”。 雙方經(jīng)協(xié)商沒(méi)有達(dá)成一致意見(jiàn)，A集團(tuán)公司遂于20xx年2月份向某市中級(jí)人民法院提起訴訟。而且合同約定將70畝的集體所有土地出讓給B實(shí)業(yè)有限公司，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，請(qǐng)求法院確認(rèn)合同及補(bǔ)充協(xié)議無(wú)效，B實(shí)業(yè)有限公司返還持有的有關(guān)文件和圖紙。法院一審判決認(rèn)定合同及補(bǔ)充協(xié)議是雙方共同做出，事實(shí)屬實(shí)，合同的性質(zhì)為聯(lián)合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)行為。 (說(shuō)明：A集團(tuán)公司原為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，現(xiàn)為股份有限公司。B實(shí)業(yè)有限公司在簽訂合同時(shí)尚未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。解決合同的效力問(wèn)題首先要對(duì)合同的性質(zhì)定性，定性后一些問(wèn)題也就迎刃而解了。 雙方在合同中約定由A集團(tuán)公司提供用地，由B實(shí)業(yè)有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的報(bào)批，并出資建設(shè)，故合同應(yīng)為聯(lián)合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的合同。 合同約定A集團(tuán)公司將村莊占用地及相鄰少量土地共約70畝出讓，供B實(shí)業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建 設(shè)，項(xiàng)目結(jié)束后，B實(shí)業(yè)有限公司將稅后利潤(rùn)的30%支付A集團(tuán)公司作為補(bǔ)償，或折算成相應(yīng)的建筑面積，以上條款約定了出讓的土地面積、位置及金額、方式等，同時(shí)合同明確約定了項(xiàng)目的立項(xiàng)、各種手續(xù)的辦理以及投資建設(shè)、房屋銷(xiāo)售均由B實(shí)業(yè)有限公司承擔(dān)，因此，該合同屬于土地出讓合同。 合同約定了雙方合作進(jìn)行立項(xiàng)、規(guī)劃等項(xiàng)目前期工作，因A集團(tuán)公司對(duì)本案涉及土地未取得合法使用權(quán)，故不涉及以土地使用權(quán)作為投資合作建房問(wèn)題。合同中約定的“A集團(tuán)公司將前述村莊占用土地及少量土地出讓，供B實(shí)業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)”，此條款應(yīng)理解為A集團(tuán)公司讓出此地開(kāi)發(fā)權(quán)，由土地部門(mén)將該項(xiàng)目出讓給B實(shí)業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)。 ④ 本合同為合作開(kāi)發(fā)合同 雙方所簽合同及補(bǔ)充協(xié)議對(duì)雙方的權(quán)利、義務(wù)約定明確，意思表示真實(shí)，由雙方合作對(duì)某新村項(xiàng)目前期進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，符合《城市房地產(chǎn)管理法》及建設(shè)部《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，雙方成立合作開(kāi)發(fā)的法律關(guān)系。在聯(lián)建中作為出地方的A集團(tuán)公司應(yīng)當(dāng)對(duì)該地塊享有使用權(quán)，而實(shí)際情況A集團(tuán)公司未持有法定的使用證明，故A集團(tuán)公司無(wú)權(quán)將不屬于自己使用的土地與他人進(jìn)行聯(lián)建。 一種意見(jiàn)認(rèn)為，本合同屬開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。 一種意見(jiàn)認(rèn)為，本合同屬合作開(kāi)發(fā)合同。 ?、贐實(shí)業(yè)有限公司的主體資格。 一種意見(jiàn)認(rèn)為，本合同約定的內(nèi)容是該項(xiàng)目的前期工作。所以在本合同中，B實(shí)業(yè)有限公司具有主體資格。B實(shí)業(yè)有限公司萬(wàn)般焦急，因?yàn)榇撕贤慕獬?，就意味著其可得利?億余元隨著一紙判決的生效而付之一去。 我所在接受B實(shí)業(yè)有限公司的委托后，指派律師代理了B實(shí)業(yè)有限公司在Q市中院再審
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