【正文】 后達到 50%的銷售率，此后一般較長的時間內為項目的穩(wěn)定期，該時期為樹立 項目形象并使之深入人心、穩(wěn)定銷售的時期，這一時期延續(xù)時間較長，但要穩(wěn)中求勝，完成 40%左右的銷售率，最后進入項目的尾盤銷售期，力求縮短該時期，盡快地消化，將剩余的房屋完成銷售。 （二）、產品賣點綜述 產品自身賣點 賣點 理由 賣點應用 領先一步的國際化精裝豪宅 政策導向 ：清水房將淡出江湖 標準 ：可提供區(qū)別于當前市場的具有國際標準的裝修 質量 ：提供的裝修質量是經得起時間考驗的 經驗 ：吉寶 具有在各地提供精裝房的豐富經驗，可提供引領潮流并又能被本地市民接受的裝修 與政策發(fā)展的步調一致，并可與新加坡考察活動相結合，還可推出《裝修房質量保證書》的炒作，應用于 5 月 — 10 月期間 城市中不可取代的絕版地段 景觀資源豐富 ：府南河景、望江公園、川大校園均可成為我項目的外部景觀 人文資源豐富 ：九眼橋、合江亭、水井坊等人文景點眾多 教育資源豐富 ：川大悠久的歷史 突出地段的不可復制性 ，以及其在城市中的地位，應用于項目亮相期間（ 4 月— 6 月），可形成一個區(qū)域 此資料來自企 業(yè) 規(guī)劃前景光明 ：香格里拉酒店、新外灘的規(guī)劃已在啟動中 高尚生活片區(qū) ：萬達河濱印象、中海項目、希威項目、華潤翡翠城共同打造高尚大社區(qū) 包裝的概念（如 CLD），并可與片區(qū)內高檔項目聯(lián)合進行區(qū)域炒作 南洋風情的跨國際社區(qū)配套 園林 ：成都市獨一無二的南洋假日風情園林 休閑 ：沙灘泳池、旱冰場、高爾夫揮桿場等特色配套 會所 ：提供國際化豪華享受的頂級 VIP 會所 物管 ：超星級酒店皇家管家式服務 建議吉寶結合本地的實際情況修建樣板園林，使該賣點有較好的支撐，應用于 9 月 — 12 月 新加坡唯美的建筑品質 外立面 ：現(xiàn)代雄偉、氣勢宏大 戶型 ：全采光全觀景創(chuàng)新戶型 配置 ：建筑配置先進，如智能 化系統(tǒng)、安防系統(tǒng)等 設計公司背景 ：新加坡建筑風格的最好詮釋者 與項目工程進度或樣板房配合使用，應用時間視工程進度而定 假日心情的國際生活方式 由以上優(yōu)勢帶來的區(qū)別與本地其他項目的生活體驗是獨一無二的 貫穿于項目推廣始終，重點在節(jié)假日（如圣誕節(jié)等）與活動配合應用 開發(fā)商操作賣點 1）物業(yè)管理方面：粼江峰閣由香港戴德梁行物業(yè)管理公司做全程物管，這是成都市首家由境外物管公司充當全程物管的項目，也是戴德梁行在成都首次做全程物管。 2）精品會所：粼江峰閣的精品會所是沒有歸入項目公攤的，是由吉寶置業(yè)額外出資修建，并會將其贈送給業(yè)主委員會，到時候業(yè)主交很低的物業(yè)管理費就可以免費享受會所的所有服務，這種高品質的享受不僅限于業(yè)主一人，還包括他的家人和朋友，都可以免費享受到粼江峰閣高品質的服務。小戶型，即一房、緊湊的兩房主要集中在五號樓。 此資料來自企 業(yè) 1） 1） 在 1143 套單位中，好的戶型列表如下： 戶型（套） 總戶數(shù) 所占 比例（％） 具 體 分 布 一號樓 二號樓 三號樓 四號樓 五號樓 六號樓 戶數(shù) 比例（％） 戶數(shù) 比例（％） 戶數(shù) 比例（％） 戶數(shù) 比例（％） 戶數(shù) 比例 戶數(shù) 比例（％） 最好的戶型 4 — —— 4 — —— — —— — — — —— 好戶型 534 54 87 63 246 — — 84 較好的戶型 131 58 22 24 — —— — — 27 總計 669 112 113 87 246 — — 111 2） 2） 差的戶型列表如下 : 戶型（套） 總戶數(shù) 所占 比例（％） 具 體 分 布 一號樓 二號樓 三號樓 四號樓 五號樓 六號樓 戶數(shù) 比例（％） 戶數(shù) 比例（％） 戶數(shù) 比例（％） 戶數(shù) 比例（％） 戶數(shù) 比例（％） 戶數(shù) 比例（％） 最差的戶型 87 28 8 8 —— —— 31 12 較差戶型 289 1 52 52 72 62 50 總計 376 29 60 60 72 62 50 此資料來自企 業(yè) 具體推售步驟 : A、在項目的入市期，首先推較好的戶型所占比例最高的四號樓 C和各種戶型都比較集中的三號樓 ,再加上小戶型最集中的五號樓的部分單位，用來強烈地沖擊市場 ,以最快的速度搶占市場 ，在市場上形成一定的影響力。在這一時期考慮到中海格林威治城也將推出市場，中海很可能會先以比較便宜的單位搶占市場。 C、在項目的穩(wěn)定期，推出二號樓和六號樓，是要在強銷后保持一個比較穩(wěn)定的銷售進度，二號樓無論從戶型、景觀上來說都是六幢樓中最好的，用 最好的產品來打市場，六號樓相對而言有部分小戶型，由于其位置和朝向，相比而言其價格較低，將好的產品和比較差的產品同時推出市場，這一時期可能正是中海的強銷期，其推出的單位的不會再只用低價格的單位，用最好的產品去與之競爭，再加上六號樓的價格優(yōu)勢，在競爭中可能獲得勝利。 四、宣傳主題 （一）在項目的蓄水期， 應將項目的總體優(yōu)勢和地段優(yōu)勢作為項目的宣傳主題，在 這一時期，市場上并沒有明確的競爭對手，應首先將客戶的眼光吸引到項目所在地段來，說明地段的優(yōu)勢以及塑造粼江峰閣的總體形象。 （三）在項目的發(fā)展期， 這一時期中海也進入市場，他們可能會強勢推廣其園林，很可能其樣板園林也呈現(xiàn)和開放，在這一時期，我們應主推高品質的精裝房，并大力渲染吉寶是做精裝房的專家，有二十年精裝房的 開發(fā)經驗，用這一優(yōu)勢來與中海該時期的主題相抗衡。 （四）在項目的穩(wěn)定期， 我們應主要將一種國際化的生活方式作為項目的推廣主題，用國際化的生活方式吸引目標客戶。 五、媒介投放 （一）宣傳媒介選擇 報紙媒介 采用大眾媒體的宣傳方式，如《成都商報》、 《華西都市報》等，其作用在于在大眾群體中建立足夠的知名度有利于潛在的目標客戶對本項目的心理認可，更容易讓潛在客戶在大眾中建立尊貴的感覺。因此在媒介選擇與投放上，建議仍然采用《成都商報》上打硬廣告，《華西都市報》做繕稿宣傳相結合的方式。 此資料來自企 業(yè) 戶外廣告 由 于成都市從 2020 年 3 月 1 日開始整頓戶外廣告，人民南路沿線、天府廣場周邊以及機場、各主干道內的戶外廣告將重新規(guī)劃，大部分廣告位將進行拆除，因此項目主要使用的戶外廣告為售樓部門口一直樹立的廣告牌，上面包括粼江峰閣的 LOGO，項目整體形象以及售樓部電話等。此外，還可以考慮鹽市口西南影都上的巨幅廣告位或玉帶橋頭上的廣告位。 經過對比分析，中原建議采用以下電視臺或電視欄目： 媒體 時段 欄目 廣告長度 刊例價 折扣價 33 頻道（經濟電視臺） 19： 33— 19： 58 每日報道 15 秒 13． 85 萬 /月 9． 695 萬 《天天房產》 4 臺滾動播出 15 秒 3400 元 /9/次 /天 1700/元天 《四川經濟電視臺》 22： 05— 22： 50 15 秒 3300 元 /天 1815 元 /天 成都電視臺 19： 58— 20： 33 今晚 8:00 15 秒 ? ? 成都電視臺最好時段“今晚 800” 后全年廣告對外宣稱已經被買斷，目前世家機構高層正利用公司資源同成都電視臺進行協(xié)調，有望電視臺能為本項目特批一個時段；同時，經濟電視臺 “ 每日新聞 ” 歷年來收視率也居高不下，因此建議先選擇經濟電視臺； 此資料來自企 業(yè) ? ? 《天天房產》欄目是成都市目前收視率最高的專業(yè)房地產欄目，建議在進入蓄水期后投放； ? ? 為了能增加四川二級城市向往成都高端 生活的大佬、富商、政客等的接觸機率，建議選擇一個全川性公眾媒體，四川經濟電視臺在全川二級城市收視率高居榜首； 航空雜志 由于本項目的目標客戶群都屬于管理階層和高級專業(yè)人士等高檔次人群，這類群體坐飛機的頻率較高，而航空雜志是他們在候機和飛行中用于打發(fā)時間比較有效的方法，因此其閱讀率較高，根據(jù)中原的經驗，在航空雜志上作豪宅的宣傳廣告效果是比較好的，我們可以在粼江峰閣的推售中采用這種方法。 （二）宣傳媒介額度和頻率 報紙媒介 報紙廣告的投放貫穿項目推售的各個時期。具體建議如下： 時期 頻率 選擇媒體 宣傳形式 版面 備注 入市期 一天一次 成都商報 開盤硬廣告 彩色整版 開盤前三天 一次 華西都市報 開盤硬廣告 彩色整版 開盤當天 此資料來自企 業(yè) 兩周一次 成都商報 開盤熱銷硬廣告 整版 開盤第四天起 兩周一次 華西都市報 新聞繕稿 小全版 +軟文 開盤第四天起 一個月一次 天府早報 硬廣告 整版 —— 一個月一次 成都晚報 硬廣告 整版 —— 發(fā)展期 兩周一次 成都商報 硬廣告 豎半版 —— 兩周一次 華西都市報 硬廣告 豎半版 —— 四周一次 華西都市報 新聞繕稿 橫半版 —— 穩(wěn)定期 兩周一次 成都商報 硬廣告 橫半版 —— 兩周一次 華西都市報 新聞繕稿 橫半版 —— 尾 盤 銷 售 期 四周一次 成都商報 硬廣告 橫半版 —— 一個月一次 華西都市報 新聞繕稿 橫半 版 —— 說明： 項目的蓄水期已經進行了一段時間，并且基本保持一周在《成都商報》上做硬廣告宣傳，一周在《華西都市報》上做軟文炒作的方式，因此在上表中不再列