【正文】 10 000 000元。 【例題 724 000 000 ）＝ 4 500 000（元） 借：固定資產(chǎn) —— 廠房 12 000 000 投資性房地產(chǎn) —— 廠房 12 000 000 貸：在建工程 —— 廠房 24 000 000 借：投資性房地產(chǎn) —— 已出租土地使用權(quán) 4 500 000 貸：無(wú)形資產(chǎn) —— 土地使用權(quán) 4 500 000 二、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出 原理：滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，資本化；否則，費(fèi)用化。 要求：作出甲公司的會(huì)計(jì)處理。租賃合同約定，該廠房于 完工時(shí)開(kāi)始起租， 210 年 12月 5日，兩棟廠房同時(shí)完工。 【例題 6 [答疑編號(hào) 1519040105] 『正確答案』 甲公司的賬務(wù)處理如下： 借：投資性房地產(chǎn) —— 寫(xiě)字樓 90 000 000 貸：銀行存款 90 000 000 行建造的投資性房地產(chǎn) 企業(yè)自行建造（或開(kāi)發(fā)，下同）的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成（即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時(shí)開(kāi)始對(duì)外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 8月 1日，甲公司實(shí)際購(gòu)入寫(xiě)字樓，支付價(jià)款共計(jì) 90 000 000 元，假定不考慮其他因素，甲公司采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 計(jì)算分析題】 210 年 6月 1日，甲公司計(jì)劃購(gòu)入一棟寫(xiě)字樓用于對(duì)外出租。外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。 （二）投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量：關(guān)注取得的渠道。 [答疑編號(hào) 1519040104] 『正確答案』 ACD 『答案解析』選項(xiàng) A屬于企業(yè)的存貨；選項(xiàng) C屬于無(wú)形資產(chǎn)；選項(xiàng) D，企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的建筑物，產(chǎn)權(quán)不屬于企業(yè)，所以不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，也不屬于企業(yè)的資產(chǎn)。 【例題 4 [答疑編號(hào) 1519040103] 『正確答案』 AC 『答案解析』投資性房地產(chǎn)包括：（ 1）已出租的土地使用權(quán)；（ 2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；（ 3）已出租的建筑物。 【例題 3投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。 判斷題】企業(yè)出租的建筑物或土地使用權(quán)，只有能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的才能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。所以本題錯(cuò)誤。 判斷題】企 業(yè)將自行建造的房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)開(kāi)始自用，之后改為對(duì)外出租，應(yīng)當(dāng)在該房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 ，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 ：不屬于投資性房地產(chǎn)。 ：不屬于投資性房地產(chǎn) ，企業(yè)的意圖是繼續(xù)用于對(duì)外出租：屬于投資性房地產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)方式租入建筑物或土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位或個(gè)人的，不屬于投資性房地產(chǎn)，也不能確認(rèn)為企業(yè)的資產(chǎn)。 這意味著，企業(yè)外購(gòu)的建筑物，即使沒(méi)有出租，也可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 二、注意 下列特殊項(xiàng)目是否屬于投資性房地產(chǎn)： ，只要企業(yè)管理當(dāng)局（董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)）作出正式書(shū)面決議，明確表明將其用于經(jīng)營(yíng)出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也可視為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的建筑物，不屬于此類。企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類。 （ 3）能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。 內(nèi)容講解 第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的定義、特征及范圍 一、投資性房地產(chǎn)的定義和內(nèi)容 （一）定義和特征 ，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。第四章 投資性房地產(chǎn) 考情分析 本章近三年主要考查客觀題，分值在 2分左右。 內(nèi)容介紹 本章講四節(jié)內(nèi)容： 第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的定義、特征及范圍 第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量 第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量 第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置 其中，第三、四節(jié)為本章重難點(diǎn)內(nèi)容。 ： （ 1）屬于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng) —— 租金及處置通過(guò) “ 其他業(yè)務(wù)收入 ” 、 “ 其他業(yè)務(wù)成本 ” 核算； （ 2）其用途、狀態(tài)、目的與作為固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)核算的房地產(chǎn)不一樣； 投資性房地產(chǎn)持有的目的側(cè)重于賺取租金或資本增值，而固定資產(chǎn)則不具有這樣的特征。 （二）范圍 投資性房地產(chǎn)主要包括： 已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得，并以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)。 出租的建筑物 已出租的建筑物，是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的房屋等建筑物。 （非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)） —— 這類投資性房地產(chǎn)比較特殊，是由管理者的持有意圖決定的。這 里的 “ 空置建筑物 ” ，是指企業(yè)新購(gòu)入、自行建造或開(kāi)發(fā)完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)且經(jīng)整理后達(dá)到可經(jīng)營(yíng)出租狀態(tài)的建筑物。 如果建筑物自用一段時(shí)間后打算出租的，則在自用期間內(nèi)不能作為投資性房地產(chǎn)核算，應(yīng)作為固定資產(chǎn)核算，在租賃期開(kāi)始日才能作為投資性房地產(chǎn)核算。另外，融資租入的固定資產(chǎn)再通過(guò)經(jīng)營(yíng)租賃的方式轉(zhuǎn)租的，也作為本企業(yè)的投資性房地產(chǎn)核算。 ，如房地產(chǎn)公司的商品房以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后出售的土地使用權(quán)：不屬于投資性房地產(chǎn)。 【例題 1（ ） [答疑編號(hào) 1519040101] 『正確答案』 『答案解析』企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后一 段時(shí)間才對(duì)外出租或用于資本增值的，應(yīng)得先將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)等，對(duì)外出租后，再轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。 【例題 2（ ） [答 疑編號(hào) 1519040102] 『正確答案』 √ 『答案解析』投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。如果不能單獨(dú)計(jì)量和出售，則不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 多選題】下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（ ）。選項(xiàng) B，尚未出租，不正確；選項(xiàng) D，不屬于企業(yè)自己持有的資產(chǎn)，不正確。 多選題】下列各項(xiàng)中，不屬于投資性房地產(chǎn)的有（ ）。 第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量 一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量 （一）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn) 將某個(gè)項(xiàng)目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時(shí)滿足投資性房地產(chǎn)的兩個(gè)確認(rèn)條件： ； 。 對(duì)于 企業(yè)外購(gòu)的房地產(chǎn)，只有在購(gòu)入房地產(chǎn)的同時(shí)意圖對(duì)外出租或用于資本增值，才能稱之為外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)。 【例題 5 6月 10日，甲公司與乙公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定自寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)日起將其出租給乙公司，租賃期為 10年。 要求：作出甲公司的會(huì)計(jì)處 理。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。 計(jì)算分析題】 210 年 2月，甲公司從其他單位購(gòu)入一塊土地，并在這塊土地上開(kāi)始自行建造兩棟廠房， 210 年 11月，甲公司預(yù)計(jì)廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。該塊土地使用權(quán)的成本為 9 000 000元，兩棟廠房的實(shí)際造價(jià)均為 12 000 000元，能夠單獨(dú)出售，假設(shè)甲公司采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 [答疑 編號(hào) 1519040106] 『正確答案』 甲公司的賬務(wù)處理如下： 土地使用權(quán)中的對(duì)應(yīng)部分同時(shí)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)＝ 9 000 000 （ 12 000 000247。 資本化后續(xù)支出通過(guò) “ 投資性房地產(chǎn) —— 在建 ” 核算，不同于固定資產(chǎn)資本化后續(xù)支出的核算。 計(jì)算分析題】 210 年 5月，甲公司與乙公司的一項(xiàng)廠房經(jīng)營(yíng)租賃合同即將到期。為了提高廠房的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對(duì)該廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將該廠房出租給丙公司 。 要求：作出甲公司的會(huì)計(jì)處理。 甲公司的賬務(wù)處理如下： （ 1） 210 年 5月 31日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程 借：投資性房地產(chǎn) —— 廠房 —— 在建 40 000 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 10 000 000 貸：投資性房地產(chǎn) —— 廠房 50 000 000 注意：不應(yīng)通過(guò) “ 在建工程 ” 科目核算 。 判斷題】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出一律在實(shí)際發(fā)生時(shí)予以資本化。 第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量有成本模式與公允價(jià)值模式兩種，企業(yè)可在兩者中選擇其一進(jìn)行計(jì)量，但采用公允價(jià)值模式計(jì)量 應(yīng)滿足一定的條件。 核算要點(diǎn)總結(jié)： “ 投資性房地產(chǎn) ” 科目核算； （月）計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，通過(guò) “ 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)） ” 科目核算，要確認(rèn)收取租金的收入，通過(guò) “ 其他業(yè)務(wù)收入 ” 科目核算。 、無(wú)形資產(chǎn)來(lái)計(jì)提減值準(zhǔn)備。 【例題 9經(jīng)營(yíng)租賃合同約定，乙公司每月等額支付甲公司租金 400 000元。 甲公司的賬務(wù)處理如下： [答疑編號(hào) 1519040201] 『正確答案』 （ 1）每月計(jì)提折舊 每月計(jì)提的折舊＝（ 72 000 000247。12 ＝ 300 000（元） 借：其他業(yè)務(wù)成本 —— 出租寫(xiě)字樓折舊 300 000 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 300 000 （ 2）每月確認(rèn)租金收入 借：銀行存款（或其他應(yīng)收款） 400 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 —— 出租寫(xiě)字樓租金收入 400 000 二、采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn) （一）采用公允價(jià)值模式的前提條件 同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件： 。 （二）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理 核算要點(diǎn)： “ 投資性房地產(chǎn) ” 科目核算：明細(xì)科目為 “ 成本 ” 、 “ 公允價(jià)值變動(dòng) ” ； ：采用公允價(jià)值模式 計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不再計(jì)提折舊，不再進(jìn)行攤銷(xiāo)，也不需要計(jì)提減值準(zhǔn)備。資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于原賬面價(jià)值的差額，借記 “ 投資性房地產(chǎn) —— 公允價(jià)值變動(dòng) ” 科目，貸記 “ 公允價(jià)值變動(dòng)損益 ” 科目；公允價(jià)值低于原賬面價(jià)值的差額，做相反的會(huì)計(jì)分錄。 ，借記 “ 銀行存款 ” 等科目，貸記 “ 其他業(yè)務(wù)收入 ” 等科目。 計(jì)算分析題】 210 年 9月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司新建造的一棟寫(xiě)字樓租賃給乙公司使用，租賃期為 10年。 在確定該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，甲公司選取了與該處房產(chǎn)所處地區(qū)相近，結(jié)構(gòu)及用途相同的房地產(chǎn)，參照公司所在地房地產(chǎn)交易市場(chǎng) 上平均銷(xiāo)售價(jià)格，結(jié)合周邊市場(chǎng)信息和自有房產(chǎn)的特點(diǎn)， 210 年 12月 31日，該寫(xiě)字樓的公允價(jià)值為 84 000 000元。 [答疑編號(hào) 1519040202] 『正確答案』 甲公司 的賬務(wù)處理如下： （ 1） 210 年 12月 1日，甲公司出租寫(xiě)字樓 借：投資性房地產(chǎn) —— 寫(xiě)字樓 —— 成本 80 000 000 貸：固定資產(chǎn) —— 寫(xiě)字樓 80 000 000 （ 2） 210 年 12月 31日，按照公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益 借：投資性房地產(chǎn) —— 寫(xiě)字樓 —— 公允價(jià)值變動(dòng) 4 000 000 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 —— 投資性房地產(chǎn) 4 000 000 【例題 11 2020年 8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司開(kāi)發(fā)的一棟精裝修的寫(xiě)字樓于開(kāi)發(fā)完成的同時(shí)開(kāi)始租賃給乙公司使用，租賃期為 10 年。由于該棟寫(xiě)字樓地處商業(yè)繁華區(qū)，所在城區(qū)有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，而且能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)報(bào)價(jià)，甲公司決定采用公允價(jià)值模式對(duì)該項(xiàng)出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2020年 12月 31日，該寫(xiě)字樓的公允價(jià)值為 93 000 000元。 [答疑編號(hào) 1519040203] 『正確答案』甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： （ 1） 2020年 10月 1日，甲公司開(kāi)發(fā)完成寫(xiě)字樓并出租 借：投資性房地產(chǎn) —— 寫(xiě)字樓 —— 成本 90 000 000 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 90 000 000 注： “ 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ” 科目相當(dāng)于房地產(chǎn)企業(yè)的存貨類科目。 （ 2）成本模式符合條件的情況下可以轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，但公允價(jià)值模式不得轉(zhuǎn)為成本模式。 ： 成 本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，要進(jìn)行追溯調(diào)整，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益（盈余公積、利潤(rùn)分配 —— 未分配利潤(rùn)）。 計(jì)算分析題】甲企業(yè)將某一棟寫(xiě)字樓租賃給乙公司使用，并一直采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。該寫(xiě)字樓的