【正文】 財務基準收益率 % 8 項目投資財務內(nèi)部收益率 (所得稅前 ) % 項目投資財務凈現(xiàn)值 (所得稅前 ) 萬元 投資回收期 (含建設期 /所得稅前 ) 期 總投資收益率 % 項目總投資 萬元 流動資金 萬元 200 達產(chǎn)期銷售或營業(yè)收入 萬元 達產(chǎn)期營業(yè)稅金及附加 萬元 達產(chǎn)期總成本 萬元 達產(chǎn)期經(jīng)營成本 萬元 達產(chǎn)期利潤總額 萬元 達產(chǎn)期所得稅 萬元 項目期望凈現(xiàn)值 萬元 項目不可行的概率 % 0 烏蘭浩特農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場一期建設項目可行性研究報告 內(nèi)蒙古百年信通工程咨詢有限公司 5 第二章 項目背景、市場分析及資源條件分析 一、 項目建設的背景 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場是現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下農(nóng)產(chǎn)品流通的重要途徑，信托其商品集散、價格形成、信息傳輸三大基本功能，在促進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模化、標準化、產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)產(chǎn)品大市場、大流通格局的形成，在引導農(nóng)民面向市場調(diào)整優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)增產(chǎn)增收和保證城鄉(xiāng)居民的“菜籃子”供應、促進社會穩(wěn)定 方面，發(fā)展發(fā)揮著不可替代的作用。 建好市場是一項民生工程，菜籃子工程是任何一個城市的生命線，同時也是社會底層人員最容易就業(yè)和謀生的行業(yè)，保守估計我們的市場全部運行后可提供直接或間接的崗位 20205000個。 （二）編制原則 項目建設，必須遵守國家有關經(jīng)濟建設的法律、法規(guī)，貫徹艱苦奮斗、勤儉節(jié)約的方針； 項目建設，應堅持方便我市物流園區(qū)項目的原則，在滿足各項功能基本需要的同時，注意改善綜合服務條件，做到功能適用、流程科學、安全衛(wèi)生、經(jīng)濟合理； 項目建設，應符合烏蘭浩特市城市建設總體規(guī)劃的要求。 公司的理念是：用先進的配套設施吸引客商，用優(yōu)惠的政策留住客商，用優(yōu)質(zhì)的服務發(fā)展市場。 二、承辦單位基本情況 烏蘭浩特 泰華 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場有限公司，注冊資金二千萬元，由興安盟泰華房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司及發(fā)起人南振江共同投資組建，為獨立法人企業(yè)。 開發(fā)周期 本項目總體進度為 16個月。 ，彩鋼交易棚 4 個 2 萬平方米，地面硬化 6 萬平方米， 辦公 綜合樓一座6500 平方米，加油站。 烏蘭浩特農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場一期建設項目可行性研究報告 內(nèi)蒙古百年信通工程咨詢有限公司 2 項目概況 本項目主要為“烏蘭浩特農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場”建設項 目，項目用地面積 150 畝。 項目建設總用地面積為 150畝 。 建設目的 農(nóng)產(chǎn)品交易市場建設貫徹高標準、有特色、適度超前和可持續(xù)發(fā)展的原則，目的是建設一個集交易、倉儲、加工、信息交流、配送、運輸?shù)榷喙δ転橐惑w的現(xiàn)代農(nóng) 副 產(chǎn)品物流基地。 農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場一期建設項目 可行性研究報告 烏蘭浩特農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場一期建設項目可行性研究報告 內(nèi)蒙古百年信通工程咨詢有限公司 1 第一章 總 論 一、建設項目概況 項目名稱：烏蘭浩特農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場一期 建設性質(zhì)：新建 項目承辦單位：烏蘭浩特 泰華農(nóng) 產(chǎn)品批發(fā)市場有限公司 項目負責人：南振江（企業(yè)法定代表人） 項目建設投資 估算 及 資金籌措 根據(jù)初步估算， 一期工程 總投資 ，其中建筑工程費 ，工程建設其它費用 ，工程預備費147萬元，設備投入為 500萬元，流動資金投入 200萬元。全部 為 自籌資金 。 場地情況 擬建設烏蘭浩特農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場位于烏蘭浩特市市區(qū)北部烏蘭浩特物流園區(qū)內(nèi)，烏察公路以西、鐵西國家糧食儲備以南、白阿鐵路以東、農(nóng)牧業(yè)生產(chǎn)資料區(qū)以北。 規(guī)劃為 農(nóng) 用地，符合總體規(guī)劃用地要求，經(jīng)烏蘭浩特市 國土資源 局審核同意其選址。 本項目主要為新建項目， 框架結(jié)構(gòu)建筑 商業(yè)樓 3 萬平方米。 電子收費系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、大屏幕顯示系統(tǒng)、農(nóng)藥殘留檢測系統(tǒng)、信息交流中心、 120t 電子地秤等。 項目計劃于 2020 年 4月 起 進行前期準備工作， 2020 年 10月開工建設，到 2020年 7 月完成竣 工并 驗 收 。 公司的目標是：建設東北最大的蔬菜批發(fā)綜合市場，使之成為海南、壽光、新發(fā)地等一級市場的連鎖機構(gòu)，滿足興安盟，供應周邊省，出口蒙、俄國的輻射擴散效應。 三、編制依據(jù)和原則 （一）編制依據(jù) 烏蘭浩特農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場一期建設項目可行性研究報告 內(nèi)蒙古百年信通工程咨詢有限公司 3 《關于印發(fā)全國重點農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場信息和檢驗檢測系統(tǒng)技術方案（試行）通知》 [（ 2020） 737號 ]； 《農(nóng)業(yè)部關于組織實施農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場“升級拓展 5520工程”的通知》（農(nóng)市發(fā) [2020]5號）； 《烏蘭浩特市城市總體規(guī)劃》； 《投資項目可行性研究指南》 ； 項目建設單位提供的基礎資料； 國家現(xiàn)行的其它有關規(guī)范、規(guī)程及烏蘭浩特市政府相關規(guī)定。 四 、項目建設的必性 建好市場是一 項政府形象工程，開源惠民的同時改善市容市貌，提高城市管理水平。 建好市場是一項惠農(nóng)工程，市場要發(fā)展，必須有自己的地產(chǎn)烏蘭浩特農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場一期建設項目可行性研究報告 內(nèi)蒙古百年信通工程咨詢有限公司 4 菜產(chǎn)業(yè)，像凌源的黃瓜，赤峰的豆角等，發(fā)展一項產(chǎn)業(yè)，拉動一方經(jīng)濟。為適應新階段調(diào)整優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)、推進現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設、增加農(nóng)民收入的需要，適應在農(nóng)產(chǎn)品供應數(shù)量、品種、質(zhì)量上滿足居民消費水平日益提高的需要，必須加快農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的建設，強化基礎設施，完善市場功能。烏蘭浩特農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場使我盟農(nóng)產(chǎn)品得到快速發(fā)展，農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易規(guī)模與投資規(guī)模不斷增大，農(nóng)產(chǎn)品流通體系不斷增強，陸續(xù)建立了一個 具有我盟特色的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，將農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民與城市、工商業(yè)、城市居民緊密聯(lián)系在一起，使農(nóng)業(yè)增長方式發(fā)生了很大的變化：由產(chǎn)量的增長型，向依靠結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高效益型轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟增長的質(zhì)量有了新的內(nèi)涵。 二、市場分析 面對中國農(nóng)業(yè)產(chǎn)銷區(qū)域?qū)I(yè)化、商品化、國際化不斷發(fā)展及相對過剩格局漸趨固化的未來，筆者認為，在今后一二十年里，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場發(fā)展趨勢可能集中體現(xiàn)在以下幾個方面 。應該說，未來一段時間，我國東、西部經(jīng)濟差距還會繼續(xù)擴大，但這并不等于說農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場發(fā)展亦如此。這是因為：其一，西部人地關系沒有東部緊張，具有多種地形和氣候，有某些東部并不具備的農(nóng)業(yè)資源，如果科技進步使灌溉、節(jié)水、抑沙、適宜品種等因素較好解決，西部農(nóng)業(yè)資源將得到更好地利用，從而提供更多的商品產(chǎn)出。 。產(chǎn)地批發(fā)市場大多由農(nóng)村集貿(mào)市場發(fā)展而來，產(chǎn)品外銷數(shù)量并不大，主要是就地通過集市銷售。盡管市場設在原始產(chǎn)地有方便農(nóng)民就近上市之利，但因所在集鎮(zhèn)基礎設施少、 服務條件差等原因，很難適應批發(fā)市場客貨流量不斷增長需要，使其發(fā)展受到很大局限。市場遷至城市，也利于政府在更大范圍組織和推動專業(yè)化生產(chǎn)。這種趨勢目前在我國已有所體現(xiàn)，未來將表現(xiàn)得更加充分。不過，這種轉(zhuǎn)移并未發(fā)生市場的空間位移。 。通過市場公司對其麾下若干市場進行類似 “連鎖化 ”運作，不僅可有效提高市場運行效益，而且有利于提高全社會農(nóng)產(chǎn)品流通效率。 三、資源條件分析 烏蘭浩特農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場一期建設項目可行性研究報告 內(nèi)蒙古百年信通工程咨詢有限公司 8 農(nóng)牧業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化 復建 30 年來，特別是進入新世紀以來，我市始終把農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整做為農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的重中之重來抓，堅持以市場為導向、以農(nóng)民增收為目標、以提高農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量和效益為中心、以產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營為有效形式、以養(yǎng)殖業(yè)為突破口，使我市農(nóng)牧業(yè)實現(xiàn)了由單純的種養(yǎng)到農(nóng)牧結(jié)合、優(yōu)勢互補的歷史性跨越，畜牧業(yè)產(chǎn)值在一產(chǎn)總產(chǎn)值中所占比重穩(wěn)步上升，種植業(yè)比重逐步下降。農(nóng)畜產(chǎn)品加工從無到有，快速發(fā)展，“蒙?！薄懊?犇 ”等農(nóng)畜產(chǎn)品加工企業(yè)陸續(xù)在我市落戶；無公害農(nóng)產(chǎn)品、綠色食品取得長足發(fā)展，現(xiàn)在已擁有“三合奔馳大米”等多個知名品牌，我市農(nóng)村經(jīng)濟走上了持續(xù)發(fā)展的道路，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化。 截止 2020年底，我市農(nóng)作物播種面積由 1980年的 加到 2020年的 ,糧食作物產(chǎn)量由 1980年的 加到 2020 年的 。烏蘭浩特農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場一期建設項目可行性研究報告 內(nèi)蒙古百年信通工程咨詢有限公司 9 現(xiàn)在全市種植品種也由保溫飽為主不斷發(fā)展到現(xiàn)在的促增收為目的 ,正致力于發(fā)展特色、綠色、有機、附加值的種植業(yè)新模式。截止2020 年底，牲畜存欄 （只），比 1980年的 萬頭（只）增長了 ；肉類總產(chǎn)量 6370噸，比 1980 年的 1256 噸增長了 倍；鮮奶產(chǎn)量 ，比 1980年的 367 噸增長了 345 倍；畜牧業(yè)總產(chǎn)值達到 49667 萬元，比 1980年的 萬元增長了 226倍。 烏蘭浩特農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場一期建設項目可行性研究報告 內(nèi)蒙古百年信通工程咨詢有限公司 10 第三章 項目選址、建設條 件 一、 項目選址 （一） 選址原則 農(nóng)產(chǎn)品交易市場的場址選擇應遵循以下原則： 交通導向原則。 城規(guī)導向原則。由于農(nóng)產(chǎn)品交易市場的特殊性，占地面積較大，所產(chǎn)生的大量貨物運輸以及廢棄物對周邊交通、環(huán)境有一定的 污染，因此在選址時，一般應選擇在城市邊界周邊。交易市場規(guī)模一般較大，地勢開闊平坦，地域具有可擴展性，也為基地的拓展預留了空間。 設施配套原則。是否具備充足的能源、水源以及良好的生活條件成為農(nóng)產(chǎn)品交易市場選址的一個重要因素。 二、 項目建設條件 （一）區(qū)位優(yōu)勢 烏蘭浩特市基本概況 興安盟，位于內(nèi)蒙古自治區(qū)東北部、科爾沁草原腹地、大興安嶺南麓，處于大興安嶺山脈與松遼平原接合處。烏蘭浩特地理位置優(yōu)越，在國內(nèi)處于東北經(jīng)濟區(qū)和渤海經(jīng)濟區(qū)，東與黑吉遼三省連接，南與京津唐經(jīng)濟區(qū)溝通，可較好地承接經(jīng)濟強勢地區(qū)的輻射；在國際上處于東北亞經(jīng)濟圈，與 俄羅斯、蒙古國進一步加強經(jīng)濟聯(lián)系，是參與國際、國內(nèi)兩個市場的主要地區(qū)之一。 ① 公路 111 國道、 302 國道以及新建的省際大通道貫穿市區(qū)，烏蘭浩特至阿爾山一級公路已開工建設，烏蘭浩特至琿春高速公路已列入《東北振興地區(qū)規(guī)劃》，其中，烏蘭浩特至白城高速公路已開工建設。 ② 鐵路 與北京、呼和浩特、哈爾濱、長春、大連等大中城市均有直達列車。同時，烏蘭浩特至江橋、白音胡碩至烏蘭浩特鐵路也在規(guī)劃建設之中，將逐步形成較為完善的鐵路網(wǎng)絡?，F(xiàn)已開通了至呼和浩特和北京航班，與烏蘭浩特市毗鄰的阿爾山機場正在建設。 ⑵ 自然資源 ① 水資源 烏蘭浩特市及所在盟內(nèi)水域面積 5萬公頃，大小河流 200多條，水資源總量 50億立方米，其中，地上水資源 31億立方米，地下水資源