【正文】 渠道和信息，使用電子商務，開展網(wǎng)上交易，各地產(chǎn)品經(jīng)批發(fā)市場集散交易后，籍水路、陸路分銷到周邊城市及全國各地，促進X特色農(nóng)產(chǎn)品生活走上產(chǎn)業(yè)化發(fā)展道路。X市農(nóng)產(chǎn)品豐富，交通發(fā)達，建設大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，易于發(fā)揮其在農(nóng)產(chǎn)品集散交易、價格發(fā)現(xiàn)、倉儲運輸、信息傳播、農(nóng)產(chǎn)品標準與質量檢測、市場配套服務等方面的功能，引導帶動當?shù)剞r(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。 而通過本項目的建設，將使農(nóng)產(chǎn)品的市場準入得到有力的監(jiān)測和檢驗，并通過標準化加工和配送，使放心菜、放心肉有序地配送到銷售終端，讓消費者因沒有選擇權而吃上不合格的肉、菜的局面得到終結。 人民生活水平的提高對吃上放心菜、放心肉的要求隨著X市人民生活水平的逐步提高，對關系到日常生活的糧、油、肉、禽、蛋、菜、果品等食品購買的方便、環(huán)境無公害、無假冒偽劣購貨環(huán)境提出了更高的要求。隨著城鎮(zhèn)人口的增加和城市建設的不斷發(fā)展，人口居住的布局也發(fā)生了變化，原有的農(nóng)產(chǎn)品市場布局與現(xiàn)實需要的矛盾日益突出，需要進行全市的整體規(guī)劃和布局。7萬人，其中市區(qū)90多萬人。政府為了順應改革的趨勢，本著進一步提升商貿(mào)興業(yè)檔次、加速推進流通現(xiàn)代化進程、降低生鮮食品流通成本、規(guī)范生鮮農(nóng)副產(chǎn)品營銷、提升農(nóng)貿(mào)市場業(yè)態(tài)和服務水平、治理“餐桌污染”、防止稅源流失、提高城市環(huán)衛(wèi)水平的指導精神。城市農(nóng)貿(mào)市場問題一直是群眾關心的話題，也是政府的一塊“心病”。城市農(nóng)貿(mào)市場改造建設，已逐漸成為發(fā)展的必然和迫切要求。 大型跨國商貿(mào)流通企業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)及理念，對城市農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場提出了挑戰(zhàn)。隨著X市城市的加快發(fā)展及經(jīng)濟發(fā)展，居民收入快速提高，城鄉(xiāng)居民生活消費水平迅速提供，對食品安全的要求也越來越嚴格。從宏觀背景看，建立X農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場是順應社會發(fā)展潮流、符合國家方針政策和發(fā)展戰(zhàn)略的，具有極大的發(fā)展前景。（3）2005年后，我國加入WTO的過渡期結束，市場流通領域的批發(fā)、零售業(yè)務將全面對外開放。而解決“三農(nóng)”問題，農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化進程對其影響極大，建立大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，可以對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者有指導意義，對推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化意義極大。因此，本項目的提出是符合國家有關農(nóng)業(yè)、農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策。近幾年，國家及各級政府先后出臺了一系列的優(yōu)惠、扶持政策和辦法，為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展提供了良好的宏觀環(huán)境。要加強農(nóng)產(chǎn)品檢驗檢測基礎設施建設，提高進出境檢驗檢疫裝備和檢測技術水平，增強防范和處理外來有害生物入侵的能力。各省、自治區(qū)、直轄市要加快開通整車運輸鮮活農(nóng)產(chǎn)品的綠色通道，抓緊落實降低或免交車輛通行費的有關規(guī)定，并盡快實現(xiàn)省際互通。加強農(nóng)業(yè)信息化建設。重視發(fā)揮供銷合作社在農(nóng)產(chǎn)品流通和生產(chǎn)資料供應等方面的作用。改造現(xiàn)有農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，發(fā)展經(jīng)紀人代理、農(nóng)產(chǎn)品拍賣、網(wǎng)上交易等方式，增強交易功能。中共中央及國務院發(fā)布文件《中共中央、國務院關于進一步加強農(nóng)村工作提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力若干政策的意見》（中發(fā)【2005】1號）對搞好集貿(mào)市場和批發(fā)市場的建設、農(nóng)產(chǎn)品流通及現(xiàn)代物流等方面作出了積極的指示，農(nóng)產(chǎn)品的拍賣、網(wǎng)上交易等新型流通方式開始被明確提出，農(nóng)產(chǎn)品倉儲設施的建設也有了各種優(yōu)惠政策。（現(xiàn)有重慶觀音橋農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場是全國農(nóng)批市場交易規(guī)模最大的市場，占地680畝，2007年交易額突破90億元。2）重慶觀音橋農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場改造提升賽爾集團與重慶市政府共同出資10億元建設西南地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高、集散能力最強的農(nóng)產(chǎn)品交易中心，已列入重慶十一五規(guī)劃重點項目。（二）賽爾已有的成功案例1）浙江省衢州市冷凍廠、衢州農(nóng)貿(mào)城產(chǎn)業(yè)整合2000年浙江賽爾集團收購浙江衢州市冷凍廠（原國有企業(yè)），2002年賽爾集團再次出資收購浙江衢州農(nóng)貿(mào)城（原國有企業(yè)），實現(xiàn)了農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易與農(nóng)產(chǎn)品加工、冷藏產(chǎn)業(yè)的完美整合。集團從2000年進入農(nóng)產(chǎn)品流通行業(yè)，經(jīng)過多年發(fā)展，在浙江、重慶等地有著2家“全國五十強農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場”、“農(nóng)業(yè)部定點市場”“商務部雙百市場”的國家級農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，及多家農(nóng)副產(chǎn)品物流配送公司、農(nóng)副產(chǎn)品零售終端菜市場。產(chǎn)業(yè)涉及農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、國際貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)等版塊，其中投資、建設、經(jīng)營管理農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場作為集團發(fā)展主方向。建議X市政府部門努力創(chuàng)造良好的投資環(huán)境條件，提供項目用地優(yōu)惠、財政及稅收政策減免等優(yōu)惠條件，為項目的加緊建設創(chuàng)造條件；建議建設單位創(chuàng)造條件，加快建設進度，積極引導和吸納各地客商、產(chǎn)品進入市場交易，盡快形成規(guī)模經(jīng)營，發(fā)揮項目的作用和效益。，本項目社會效益較高：它順應X市十一五發(fā)展規(guī)劃的需要，有利于提高X市的農(nóng)產(chǎn)品質量安全水平，能帶動當?shù)剞r(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，能引導農(nóng)民積極參與市場競爭，提高市場競爭能力，有利于增加就業(yè)，美化城市環(huán)境，社會效益十分明顯。1010553總資金萬元3．1固定資產(chǎn)投資萬元其中:建設期利息萬元8003．2流動資金萬元4總投資萬元4．1固定資產(chǎn)投資萬元4．2鋪底流動資金萬元5資金籌措萬元5．1自有資金萬元其中:用于流動資金萬元用于固定資產(chǎn)投資萬元5．2貸款萬元80005．2．1長期貸款萬元80005．2．2流動資金貸款萬元06勞動定員人1507全年經(jīng)營天數(shù)天3658動力年需用量8．1電Kwh78844508．2水m179。詳見第十章。詳見第十二章。詳見第九章。詳見第七章。2．供電項目擬建地位于X市相山區(qū)，根據(jù)X市城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，本工程10KV中壓網(wǎng)絡有10KV高壓電纜線路至農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場各主干道附近，而且根據(jù)規(guī)劃各線路導線的供電能力能滿足本項目的用電需要，因此，本項目的用電是有保證的。/h，本項目擬從城市給水管網(wǎng)接駁DN300的給水管，供本項目生產(chǎn)、生活及消防用水。1．4．4水、電供應1．供水本項目日用水量為 179。1．4．3場址建設用地位于相山區(qū)，距離X市中心約 3千米，總用地面積133334 m178。批發(fā)市場服務范圍：擬輻射X及周邊100公里區(qū)域，與國內(nèi)外大中型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場形成銷售網(wǎng)絡，是一個集交易集散中心、價格形成中心、信息傳播中心為一體的場所，且具有理貨、儲藏、加工、配送、結算、科學管理和配套服務的現(xiàn)代化批發(fā)市場和物流基地。1．4推薦方案與研究結論1．4．1市場發(fā)展前景與服務范圍X市地理位置優(yōu)越，幾年來經(jīng)濟快速發(fā)展，城區(qū)不斷擴展，市區(qū)人口不斷增加。目 錄第一章 總 論﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒3 項目名稱及承辦單位 研究工作的依據(jù)與范圍 研究工作概況 方案與研究結論第二章 項目背景和發(fā)展概況﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ 9 企業(yè)概況 項目提出的背景 項目建設的必要性與意義第三章 市場需求分析與建設規(guī)模﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ 19 市場需求分析 X地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品資源調(diào)查 項目建設地國民經(jīng)濟狀況 發(fā)展規(guī)劃與預測 建設規(guī)模與建設內(nèi)容第四章 建設條件與場址﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ 26 地理位置及區(qū)位優(yōu)勢 規(guī)劃 場址第五章 工程技術方案﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ 28 項目組成 技術方案 總平面布置方案 土建設計 給排水設計 供電設計 冷庫、冷凍站、通風和空調(diào)設計 消防 勞動保護和安全防護第六章 信息系統(tǒng)建設﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒58 概述 信息系統(tǒng)建設必要性 信息系統(tǒng)建設目標 信息系統(tǒng)建設原則 信息系統(tǒng)建設內(nèi)容 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場信息系統(tǒng)設備表第七章 環(huán)境保護﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ 82 設計依據(jù) 施工期的污染源、污染物及治理方案 經(jīng)營期主要污染源、污染物及治理方案第八章 節(jié)約能源﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ 83 設計依據(jù) 概述 節(jié)能措施第九章 企業(yè)組織與勞動定員﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ 85 企業(yè)組織及工作制度 定員 勞動力來源 人員培訓第十章 項目實施進度﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ 87第十一章 項目的組織管理和工程招標方案﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ 88 項目的組織管理 工程招標方案第十二章 投資估算與資金籌措﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒90 工程概況 編制依據(jù) 編制方法 投資估算 流動資金估算 總投資與總資金第十三章 資金籌備﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ 94 融資方案 還款資金來源第十四章 財務評價﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒95 項目成本費用估算 財務贏利能力分析 清償能力分析 不確定性分析 財務評價結論第十五章 項目風險分析﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ 101 項目主要風險因素識別 風險程度分析 主要風險及防范措施 不確定分析附件：X營業(yè)執(zhí)照 總成本估算表 營業(yè)收入、營業(yè)稅及附加估算表 利潤及利潤分配表 長期貸款還款付息計劃表 項目投資全部現(xiàn)金流量表 項目總平面圖 項目功能分區(qū)圖 項目鳥瞰圖 項目沿街立面圖第一章 總 論1．1項目名稱及承辦單位1．1．1項目名稱：X農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場1．1．2承辦單位：X1．1．3項目擬建地點：X市相山區(qū) 1．1．4可行性研究報告編制部門： 1．2研究工作的依據(jù)與范圍1．2．1研究工作的依據(jù)a．《農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場建設秘管理指南》農(nóng)市發(fā)〔2004〕10號b．《X農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場項目建議書》c．X農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場規(guī)劃位置圖f．相關法律、法規(guī)、政策、標準1．2．2研究工作范圍本報告的研究工作范圍包括：論述項目提出的背景，分析項目建設的必要性和緊迫性，并對市場未來發(fā)展的需求進行分析，根據(jù)市場需求和建設條件擬定建設規(guī)模，根據(jù)政府規(guī)劃和項目特點選擇場址，擬定工程技術方案、節(jié)能、環(huán)境保護、消防、勞動保護與安全防護，企業(yè)組織與勞動定員等方案，估算項目總投資評價項目的財務效益，并進行風險分析。1．3研究工作概況我公司組成了該項目的可行性研究小組，并組織有關專業(yè)技術人員到現(xiàn)場調(diào)研、收集資料、并與業(yè)主及當?shù)卣嘘P部門領導座談交流，在此基礎上，各專業(yè)人員全面展開了研究及編制工作。隨著X市人民生活水平的逐步提高，對關系到日常生活的油、肉、禽、蛋、蔬菜、水果等食品購買的方便、環(huán)境無公害、無假冒偽劣購貨環(huán)境提出了更高的要求，因此建設現(xiàn)代化的農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場具有良好的發(fā)展前景。1．4．2建設規(guī)模與建設內(nèi)容總用地面積133334㎡（200畝）建筑總面積101055㎡建筑密度%容積率綠地率%綠地面積20572㎡主要建設內(nèi)容為：辦公行政綜合大樓、沿街商業(yè)房、交易大棚、加工區(qū)、冷庫、倉庫、賓館餐廳、停車場、垃圾回收站、污水處理設施、變電站以及信息網(wǎng)絡系統(tǒng)等。（200畝）。/d，最大小時用水量為 m179。能滿足本項目用水水量、水質、水壓要求。1．4．5環(huán)境保護本項目投入運營扣，批發(fā)市場主要有生活污水及生活垃圾等，根據(jù)國家環(huán)境保護的有關規(guī)定和排放標準進行治理，使之達到國家的排放要求。1．4．6勞動定員本項目勞動定員150人，其中管理人員13人，技術人員13人，工人24人，服務人員100人。1．4．7總投資，（含建設期利息800萬元），鋪底流動資金500萬元。1．4．8項目實施進度計劃根據(jù)建設規(guī)模和資金籌措方案，本項目計劃在2年內(nèi)建成。1．4．9主要技術經(jīng)濟指標序號指 標單 位數(shù) 量備 注1年交易量億元2總建筑面積m178。11年均總成本萬元12年經(jīng)營收入萬元13年均利潤總額萬元14年均稅后利潤萬元15投資利稅率%16投資利潤率%17全部投資回收期(稅后)年含建設期2年全部投資回收期(稅前)年含建設期2年18銀行長期貸款償還期年含建設期2年19盈虧平衡點%含建設期2年本項目是以農(nóng)產(chǎn)品交易為主的批發(fā)市場,經(jīng)過多次現(xiàn)場考察,認真收集有關資料,仔細分析和研究后,我們認為:a. 在不考慮土地成本的情況下，本項目投資較大，；投資利潤率低，%；投資回收期長，；從經(jīng)濟效益角度講，投資回報偏低。 建議 鑒于本項目投資較大，投資利潤率低，投資回收期長，投資回報偏低，但社會效益十分明顯，加之市場的經(jīng)營有一個培育和發(fā)展的過程。第二章 項目背景和發(fā)展概況 企業(yè)概況（一）企業(yè)概況浙江賽爾集團成立于1998年，總部設在杭州，是一家注冊資金6142萬元的現(xiàn)代型集團公司。2006年，集團制定了以農(nóng)產(chǎn)品物流基地、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場開發(fā)建設為載體，以農(nóng)產(chǎn)品物流、經(jīng)營、管理、營銷服務為手段，實現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品的最佳流通，以流通促進生產(chǎn)，最終幫助農(nóng)民富起來為企業(yè)戰(zhàn)略目標。同時，公司也培育了大批的優(yōu)秀人才，集團董事長徐金偉先生被共青團中央與農(nóng)業(yè)部授予“