【正文】
21 年底還剩 115 萬平方米,因此在 2021 年共消化了 44 萬平方米。 2.空置商品房消化能力加強(qiáng)。 2021 年 6 月 30 日以前,凡購買公房一次性付款的,可享受 20%的折扣優(yōu)惠; 2021 年歲末,購買現(xiàn)住公房一次性付款享受 10%優(yōu)惠也全部結(jié)束,從今年元旦開始則實(shí)行“零折扣”。自 1998 年 12 月 31 日延續(xù)了近 50 多年的福利分配住房制度退出歷史舞臺(tái),貨幣分房制度取而代之,住宅的商品屬性逐漸被還原出來。 2.市場(chǎng)特點(diǎn)分析 宏觀市場(chǎng)特點(diǎn):〈億房 1.住房分配制度改革的歷史性突 破,為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了動(dòng)力。 價(jià)格 指數(shù) 一季度 1000 二季度 1963 三季度 四季度 ( 3)截止 2021 年 11 月份,全市完成住宅投資 億元,占房地產(chǎn)總投資的 %, 2021 年武漢市住宅累計(jì)總投資 億元,占房地產(chǎn)總投資的 %。 ( 2)房地產(chǎn)投資進(jìn) 一步加大,投資結(jié)構(gòu)更趨合理。商品房個(gè)人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)購買力水平的重要指標(biāo), 2021 年第四季度商品房銷售額為 8 億元,其中個(gè)人購買為 億元,個(gè)人購買率為 %。以上情況表明:武漢市 2021 年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開始回暖,房地產(chǎn)市場(chǎng)開始步入了成長期,正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。二是在房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)上,全市房屋租賃總戶數(shù)為 19481 戶,比 1999 年增長 11%,租賃總面積為 萬平方米,比 1999 年增長 17%,年租金總額為 億元,比 1999 年增長 52%。 二、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1. 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng) 2021 年武漢市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)是總體上處于穩(wěn)步攀升,逐漸走高的態(tài)勢(shì)。從各城市反映的情況看,隨著個(gè)人買房的興起,面積不大,設(shè)計(jì)合理,功能齊全的中套型住房( 90平方米左右)總體好銷,環(huán)境,綠化,配套,物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視,住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快,品牌意識(shí)得到加強(qiáng),品牌樓盤受到青睞。 現(xiàn)已形成新建商品房增量市場(chǎng)、二手房交易市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)三分天下的局面,帶來了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。其中建設(shè)銀行 2021 年末個(gè)人住房貸款余額達(dá) 1390 億元,占該行全部貸款余額的 %,當(dāng)年新增個(gè)人住房貸款占該行當(dāng)年全部貸款新增額的 40%。個(gè)人住房貸款逐年翻番。 3. 銷售價(jià)格穩(wěn)中有升,消費(fèi)信貸不斷擴(kuò)大。 2. 消費(fèi)主題發(fā)生變化,銷售總量逐年上升。 2021 年全國房地產(chǎn)開發(fā) 完成投資 億元,與上年同比增長 %,占固定資產(chǎn)投資的%。(《新華文摘》 2021’ 5) 同時(shí)全國房地產(chǎn)開工,竣工面積增勢(shì)不減,據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)局提供資料顯示, 2021 年“國房景氣指數(shù)”值達(dá)到 點(diǎn),比上年增加 點(diǎn),保持了快速上升的發(fā)展趨勢(shì),房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn):房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長;商品房銷售面積與銷售收入增勢(shì)強(qiáng)勁;商品房平均銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升;商品房施工總量不斷擴(kuò)大;新開工項(xiàng)目快速增加(如下表),各級(jí)政府消化空置面積的努力初見成效,商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落,房地 產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。 2021 年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求,我國堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針,繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策,大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整,加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ),加大國有企業(yè)改革和脫困的力度,實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略,采取多種措施擴(kuò)大出口,這些重大措施的實(shí)施,使得我國國民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢(shì)頭,呈現(xiàn)出積極變化。 ②容積率: ③總建筑面積: 萬 M2 其中:多層住宅: 萬 M2 小高層住宅及別墅: 萬 M2 公建面積: 萬 M2 ④建筑密度: % ⑤綠化率: 40% (以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的,該方案僅為初步方案,在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化) 第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 一、 2021 年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸 投資機(jī)會(huì)孕育 于經(jīng)營環(huán)境之中,作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。 根據(jù)調(diào)查分析及以上資料,項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。并確定該地塊的主要用途是住宅用地,容積率不超過,建筑密度 %,綠化率不低于 40%。 武漢市新洪泰中介代理公司提供的資料 三、項(xiàng)目概況 該地塊位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村,總面積約 畝,屬于武漢市“十五”計(jì) 劃確定的三大住宅新區(qū)之一 —— 后湖鄉(xiāng)居住組團(tuán),對(duì)于新型住宅開發(fā)有極其重要意義。 對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。 結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn),探索項(xiàng)目 開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 [關(guān)鍵字 ]后湖花園 項(xiàng)目投資 開發(fā)經(jīng)營 ABSTRACT The Houhu country in Jiang’an area belongs to one of the three new residential districts which confirmed by the “Fifteenth Plan” of Wuhan. After giving a market research analysis to the development and management environment of one auction area which is one hundred and twenty five point five nine Mu owned to Nation and paring to the mostly similar petitive residential districts nearby. According to the present state of the market and forecast of the future , then this article gives the project Houhu Garden an analysis of investment, an appraising of finance and an analysis of risks in order to discuss the probability to develop and manage. In light of the program planed in this article ,the project will be one hundred and seventy two thousand architecture acreage square meters and the total investment will be one hundred and fifty five million and nine hundred and forty eight thousand and five hundred Yuan. After calculating, the project will profit thirty six million and two hundred and one thousand and one hundred Yuan in finance ,and the internal rate of return is %.So the project is probability and adaptive to develop and manage. [key word]Houhu Garden project investment develop and manage 目 錄 第一章 前言 一、報(bào)告編制目的 二、報(bào)告編制依據(jù) 三、項(xiàng)目概況 第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 一、 2021 年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸 二、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 一、投資地塊的地理環(huán)境 二、后湖地區(qū)區(qū)域分析 三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 四、后湖鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析 第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)形成模式 二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢(shì)點(diǎn) 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)點(diǎn) 第五章 項(xiàng)目定位 一、目標(biāo)市場(chǎng)定位 二、產(chǎn)品定位 第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略 二、項(xiàng)目投資估算 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃 第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營狀況分析 一、項(xiàng)目銷售計(jì)劃 二、項(xiàng)目銷售收入估算 三、項(xiàng)目經(jīng)營成本估算 四、項(xiàng)目利潤估算 五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析 一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 二、項(xiàng)目敏感性分析 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 第十章 結(jié)論與建議 第十一章 結(jié)束語 第十二章 附錄及主要參考文獻(xiàn) 第一章 前 言 一、報(bào)告編制目的 在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上,結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境,對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。依據(jù)本文的方案,項(xiàng)目總建筑面積 萬平方米,項(xiàng)目總投資 萬元。 武漢后湖花園完整可行性研究報(bào)告 江岸區(qū)后湖鄉(xiāng),屬于武漢市“十五”計(jì)劃確定的三大住宅新區(qū)之一。本文通過對(duì)江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村 畝的一國有拍賣地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場(chǎng)調(diào)查分析,以及周邊主要同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的比較后,依據(jù)江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌?chǎng)狀況和對(duì)未來的預(yù)測(cè),對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見,并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì),對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析,以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。經(jīng)測(cè)算 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元,項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %,因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。 對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見,并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 二、報(bào)告編制依據(jù) 武漢市規(guī)劃局規(guī)劃方案; 億房網(wǎng)站 國家建設(shè)部及武漢市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策; 武漢市 2021 房地產(chǎn)年鑒; 現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。根據(jù)武漢市規(guī)劃局的要求,該地塊已經(jīng)基本平整通水通電,經(jīng)市人民政府武政土字 [2021]2 號(hào)文批準(zhǔn)同意,且可以免收城市基礎(chǔ)配套費(fèi)。主要建筑形式為多層,建筑限高一般在 24 米以下,也允許建高層( 40 米以下),但比例不得超過20%。建筑形式采用組合式:多層 60%,小高層 40%,并初步確定項(xiàng) 目主要技術(shù)指標(biāo)如下: ①總用地面積: 公頃,合 畝。因此,對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。投資,消費(fèi)和出口增長加快,社會(huì)需求進(jìn)一步 回升,結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn),基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng),經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的 進(jìn)展,企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅增加,經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。隨著國家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺(tái),投向房地產(chǎn)的資金明顯增加,投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善,房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長勢(shì)頭,(《中國統(tǒng)計(jì)》 China Statistics 2021’ 5),房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出以下主要特征: 全國房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況表 2021 年實(shí)際 比上年同期 +% 住宅投資(億元) 商品房新開工面積(萬平方米) 28295 商品房竣工面積(萬平方米) 商品房銷售建筑面積(萬平方米) 商品房 銷售額(億元) 其中:銷售給個(gè)人(億元) 占總銷售額的比重( %) 1. 開發(fā)投資量持續(xù)增長,投資結(jié)構(gòu)趨于合理。其中:商品住宅開發(fā)完成投資 億元,與上年同比增長%。 2021 年,個(gè)人購買商品住宅 億平方米,占商品住宅銷售面積的 % ,比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年商品房每平方米平均售價(jià) 2105 元,較上年上漲 %,商品住宅平均售價(jià) 元,上漲 %,辦公寫字用房平均售價(jià) 4437 元,下跌 %,商業(yè)營業(yè)用房平均售價(jià) 元,上漲 %。四家商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額三年累計(jì)增長 倍。 4. 二級(jí)市場(chǎng)日趨活躍,租賃市場(chǎng)漸成氣候。 5. 需求狀況發(fā)生變化,市場(chǎng)供求呈現(xiàn)多樣。(《中國房地產(chǎn)信息》 2021’ 5 Real Estate Information of China 謝家瑾) 以上資料表明,國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是良好的,房地 產(chǎn)市場(chǎng)也在穩(wěn)步發(fā)展, 加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái),進(jìn)行住宅投資是適宜的,是和國家形勢(shì)相一致的。一是全市房地產(chǎn)開發(fā)總投資達(dá) 億元,較 1999 年增長%;全市總開工面積 1343 萬平方米,比 1999 年增長 %;總竣工面積為 萬平方米,比 1999 年增長 2%;其中住宅竣工面積達(dá) 萬平方米,占全市總竣工面積的 %,比 1999 年增長 %;全市商品房銷售總面積為 萬平方米,其中住宅為 244 萬平方米,占總面積的 %,銷售額達(dá) 億元;空置商品房從 1