【正文】 的銷售情況趨暖，市場(chǎng)容量擴(kuò)大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。住宅這個(gè)人們生活消費(fèi)中占用資金量最大的商品在2000年完全納入了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)軌道。經(jīng)過1999年的過度轉(zhuǎn)換，從2000年開始，實(shí)物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變。2000年，武漢市正式步入住宅的商品時(shí)代。其中住宅類物業(yè)價(jià)格指數(shù)具體見下表：各季度武漢市住宅加權(quán)平均價(jià)格水平與價(jià)格指數(shù)變化如下圖所示:通過下圖可以看出，第四季度住宅價(jià)格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較低，導(dǎo)致三季度住宅價(jià)格增幅較大，第四季度在三季度住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢(shì)是住宅價(jià)格保持攀升。1963價(jià)格從左圖看出：2000年各季度武漢市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長(zhǎng)周期已經(jīng)到來，同時(shí)也可以看出房地產(chǎn)需求對(duì)投資強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用。（2）房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。商品房個(gè)人購(gòu)買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買力水平的重要指標(biāo)，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，%。以上情況表明：武漢市2000年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開始回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始步入了成長(zhǎng)期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。二是在房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)上，全市房屋租賃總戶數(shù)為19481戶，比1999年增長(zhǎng)11%，比1999年增長(zhǎng)17%，比1999年增長(zhǎng)52%。2000年武漢市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢(shì)。2000年房地產(chǎn)市場(chǎng)謝家瑾）以上資料表明，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是良好的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，進(jìn)行住宅投資是適宜的，是和國(guó)家形勢(shì)相一致的。ofEstate（《中國(guó)房地產(chǎn)信息》2001’5需求狀況發(fā)生變化，市場(chǎng)供求呈現(xiàn)多樣?，F(xiàn)已形成新建商品房增量市場(chǎng)、二手房交易市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)三分天下的局面，帶來了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。4．個(gè)人住房貸款逐年翻番。銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，消費(fèi)信貸不斷擴(kuò)大。2000年，%2．%，%。1．占總銷售額的比重（%）其中：銷售給個(gè)人（億元）商品房銷售額（億元）商品房銷售建筑面積（萬(wàn)平方米）商品房竣工面積（萬(wàn)平方米）商品房新開工面積（萬(wàn)平方米）比上年同期+%住宅投資（億元）2001’5），房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出以下主要特征：全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況表隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺(tái)，投向房地產(chǎn)的資金明顯增加，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，（《中國(guó)統(tǒng)計(jì)》China投資，消費(fèi)和出口增長(zhǎng)加快，社會(huì)需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。⑤綠化率：40%（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化）第二章小高層住宅及別墅：其中：多層住宅：②容積率：③總建筑面積：根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，%，綠化率不低于40%。武漢市新洪泰中介代理公司提供的資料三、項(xiàng)目概況該地塊位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村，屬于武漢市“十五”計(jì)劃確定的三大住宅新區(qū)之一——后湖鄉(xiāng)居住組團(tuán)，對(duì)于新型住宅開發(fā)有極其重要意義。億房網(wǎng)站（）；二、報(bào)告編制依據(jù)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。附錄及主要參考文獻(xiàn)第一章結(jié)論與建議第十一章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析一、項(xiàng)目銷售計(jì)劃二、項(xiàng)目銷售收入估算三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算四、項(xiàng)目利潤(rùn)估算五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率第九章項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議三、小區(qū)配套設(shè)施建議四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議第七章項(xiàng)目定位一、目標(biāo)市場(chǎng)定位二、產(chǎn)品定位第六章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)第五章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析一、2000年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸二、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析第三章錄第一章manage目developinvestmentword]Houhuandtoandistheisofinternal,andinhundredandonehundredandsixprofitprojectcalculating,Yuan.fivethousandfortyhundredandfiveandonewilltotalandsquarearchitecturetwoandonewill,thethisplanedthelightmanage.developprobabilitydiscussorderrisksanalysisandofanofanHouhuprojectgivesthis,theforecastmarketofpresenttonearby.residentialsimilartheparingNationownedninepointtwentyhundredisareaoneenvironmentandtheanalysismarketgivingWuhan.Plan”theconfirmeddistrictsnewtheonebelongsJiang’ancountry開發(fā)經(jīng)營(yíng)ABSTRACTThe項(xiàng)目投資%，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。以及周邊主要同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的比較后，依據(jù)江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌?chǎng)狀況和對(duì)未來的預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可能性。提江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)可行性研究報(bào)告內(nèi)容要 江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，屬于武漢市“十五”計(jì)劃確定的三大住宅新區(qū)之一。依據(jù)本文的方案。[關(guān)鍵字]后湖花園Houhuinareatoofthreeresidentialwhichby“FifteenthofAfteraresearchtodevelopmentmanagementofauctionwhichoneandfivefiveMutoandtomostlypetitivedistrictsAccordingthestatetheandoffuturethenarticletheGardenanalysisinvestment,appraisingfinanceanofintothetoandInofprograminarticleprojectbehundredseventythousandacreagemeterstheinvestmentbehundredfiftymillionnineandeightandhundredAfterthewillthirtymilliontwoandthousandoneYuanfinancetheratereturn%.Soprojectprobabilityadaptivedevelopmanage.[keyGardenprojectand前言一、報(bào)告編制目的二、報(bào)告編制依據(jù)三、項(xiàng)目概況第二章項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析一、投資地塊的地理環(huán)境二、后湖地區(qū)區(qū)域分析三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析四、后湖鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析第四章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略二、項(xiàng)目投資估算三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃第八章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析一、項(xiàng)目盈虧平衡分析二、項(xiàng)目敏感性分析三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析第十章結(jié)束語(yǔ)第十二章前言一、報(bào)告編制目的對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。武漢市規(guī)劃局規(guī)劃方案；國(guó)家建設(shè)部及武漢市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；武漢市2000房地產(chǎn)年鑒；現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。根據(jù)武漢市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整通水通電，經(jīng)市人民政府武政土字[2001]2號(hào)文批準(zhǔn)同意，且可以免收城市基礎(chǔ)配套費(fèi)。主要建筑形式為多層，建筑限高一般在24米以下，也允許建高層（40米以下），但比例不得超過20%。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下：①總用地面積：。公建面積：④建筑密度：%項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析一、2000年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。2000年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我國(guó)堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國(guó)有企業(yè)改革和脫困的力度，實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴(kuò)大出口，這些重大措施的實(shí)施，使得我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢(shì)頭，呈現(xiàn)出積極變化。（《新華文摘》2001’5）同時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢(shì)不減，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)局提供資料顯示，2000年“國(guó)房景氣指數(shù)”，保持了快速上升的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長(zhǎng)；商品房銷售面積與銷售收入增勢(shì)強(qiáng)勁；商品房平均銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴(kuò)大；新開工項(xiàng)目快速增加（如下表），各級(jí)政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。Statistics2000年實(shí)際28295開發(fā)投資量持續(xù)增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。其中：，%。消費(fèi)主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。3．2000年商品房每平方米平均售價(jià)2105元，%，%，辦公寫字用房平均售價(jià)4437元，%，%。其中建設(shè)銀行2000年末個(gè)人住房貸款余額達(dá)1390億元，%，當(dāng)年新增個(gè)人住房貸款占該行當(dāng)年全部貸款新增額的40%。二級(jí)市場(chǎng)日趨活躍，租賃市場(chǎng)漸成氣候。5．從各城市反映的情況看，隨著個(gè)人買房的興起，面積不大，設(shè)計(jì)合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購(gòu)房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識(shí)得到加強(qiáng)，品牌樓盤受到青睞。RealInformationChina二、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1．%；全市總開工面積1343萬(wàn)平方米，%；，比1999年增長(zhǎng)2%；，%，%；，其中住宅為244萬(wàn)平方米，%，；空置商品房從1999年的150萬(wàn)平方米下降為115萬(wàn)平方米。三是在房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647戶，%，說明個(gè)人購(gòu)房貸款正迅速地增長(zhǎng)。（1）個(gè)人購(gòu)買率進(jìn)一步增加。從圖中可以看出：2000年武漢市商品房個(gè)人購(gòu)買率是持續(xù)上升，%的水平，個(gè)人購(gòu)買率的不斷上升，也從一個(gè)側(cè)面表明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)啟動(dòng)并且持續(xù)增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。在上季度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增長(zhǎng)，指數(shù)一季度1000二季度三季度四季度（3）截止2000年11月份，%，%。2．市場(chǎng)特點(diǎn)分析：〈億房網(wǎng)〉1．住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了動(dòng)力。自1998年12月31日延續(xù)了近50多年的福利分配住房制度退出歷史舞臺(tái)，貨幣分房制度取而代之，住宅的商品屬性逐漸被還原出來。2000年6月30日以前，凡購(gòu)買公房一次性付款的，可享受20%的折扣優(yōu)惠；2000年歲末，購(gòu)買現(xiàn)住公房一次性付款享受10%優(yōu)惠也全部結(jié)束，從今年元旦開始則實(shí)行“零折扣”。2．空置商品房消化能力加強(qiáng)。1999年武漢市空置商品房為150萬(wàn)平方米，2000年新增9萬(wàn)平方米，到2000年底還剩115萬(wàn)