【正文】 了區(qū)級(jí)房交會(huì)，既促進(jìn)了增量房市場(chǎng)的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。 房交會(huì)為活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了重要的舞臺(tái)。截止2020 年，共有 218 家中介企業(yè)遍布全市，形成了中介服務(wù)的有形網(wǎng)絡(luò)。 7． 房地產(chǎn)中介服務(wù)為房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的啟動(dòng)發(fā)揮了積極作用。同時(shí)銀行加快了放款速度和放款條件，為市場(chǎng)資金融通起到 非常重要的作用。（上圖） 6．住房抵押對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到舉足輕重的作用。 2020 年新增歸集住房公積金 億元，比 1999 年增長(zhǎng) %。 2020 年全市各銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款共計(jì) 億元，比投資到建設(shè)環(huán)節(jié)的貸款總額 億元多出一倍多。 住房一級(jí)市場(chǎng)（增量房） 住房二級(jí)市場(chǎng)（存量房） 住宅總量 起數(shù) 30010 起 27130 起 57140 起 建筑面積 244 平方米 萬(wàn)平方米 萬(wàn)平方米 5． 金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的堅(jiān)實(shí)后盾。 2020 年武漢市增量房市場(chǎng)交易 30010 起，交易的建筑面積達(dá) 244 萬(wàn)平方米，而存量房市場(chǎng)交易達(dá)到 27130 起，建筑面積為 萬(wàn)平方米。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，二手房市場(chǎng) 的活躍會(huì)直接刺激住宅一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，存量房買(mǎi)賣(mài)的增加并不意味著增量房市場(chǎng)的萎縮，而是帶動(dòng)增量房市場(chǎng)的增長(zhǎng)。 4． 房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)初步顯現(xiàn)。 2020 年武漢市不斷推進(jìn)和完善經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。 1999 年武漢市空置商品房為150 萬(wàn)平方米， 2020 年新增 9 萬(wàn)平方米，到 2020 年底還剩115 萬(wàn)平方米，因此在 2020 年共消化了 44 萬(wàn)平方米。 2．空置商品房消化能力加強(qiáng)。 2020 年 6 月 30 日以前，凡購(gòu)買(mǎi)公房一次性付款的，可享受 20%的折扣優(yōu)惠； 2020 年歲末，購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)住公房一次性付款享受 10%優(yōu)惠也全部結(jié)束，從今年元旦開(kāi)始則實(shí)行“零折扣”。自1998 年 12月 31 日延續(xù)了近 50多年的福利分配住房制度退出歷史舞臺(tái)，貨幣分房制度取而代之，住宅的商品屬性逐漸 被還原出來(lái)。 2．市場(chǎng)特點(diǎn)分析 宏觀(guān)市場(chǎng)特點(diǎn)：〈億房網(wǎng) 1．住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了動(dòng)力。 價(jià)格 指數(shù) 一季度 1000 二季度 1963 三季度 四季度 （ 3）截止 2020 年 11 月份，全市完成住宅投資 億元，占房地產(chǎn)總投資的 %， 2020 年武漢市住宅累計(jì)總投資 億元，占房地產(chǎn)總投資的 %。 （ 2）房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。商品房個(gè)人購(gòu)買(mǎi)率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力水平的重要指標(biāo)， 2020 年第四季度商品房銷(xiāo)售額為 8 億元，其中個(gè)人購(gòu)買(mǎi)為 億元，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)率為 %。以上情況表明：武漢市 2020 年房地產(chǎn)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開(kāi)始回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始步入了成長(zhǎng)期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。二是在房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)上，全市房屋租賃總戶(hù)數(shù)為 19481 戶(hù)，比 1999 年增長(zhǎng)11%，租賃總面積為 萬(wàn)平方米，比 1999 年增長(zhǎng) 17%，年租金總額為 億元，比 1999 年增長(zhǎng) 52%。 二、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1． 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng) 2020 年武漢市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢(shì)。從各城市反映的情況看，隨著個(gè)人買(mǎi)房的興起，面積不大，設(shè)計(jì)合理，功能齊全的中套型住房（ 90 平方米左右）總體好銷(xiāo)，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來(lái)越為購(gòu)房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識(shí)得到加強(qiáng)， 品牌樓盤(pán)受到青睞?，F(xiàn)已形成新建 商品房增量市場(chǎng)、二手房交易市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)三分天下的局面，帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。其中建設(shè)銀行 2020 年末個(gè)人住房貸款余額達(dá) 1390 億元，占該行全部貸款余額的 %，當(dāng)年新增個(gè)人住房貸款占該行當(dāng)年全部貸款新增額的 40%。個(gè)人住房貸款逐年翻番。 3． 銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中有升，消費(fèi)信貸不斷擴(kuò)大。 2． 消費(fèi)主題發(fā)生變化，銷(xiāo)售總量逐年上升。 2020 年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 億元，與上年同比增長(zhǎng) %，占固定資產(chǎn)投資的 %。（《新華文摘》 2020’ 5） 同時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)工，竣工面積增勢(shì)不減，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)局提供資料顯示， 2020 年“國(guó)房景氣指數(shù)”值達(dá)到 點(diǎn)，比上年增加 點(diǎn)，保持了快速上升的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長(zhǎng)；商品房銷(xiāo)售面積 與銷(xiāo)售收入增勢(shì)強(qiáng)勁；商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴(kuò)大；新開(kāi)工項(xiàng)目快速增加（如下表），各級(jí)政府消化空置面積的努力初見(jiàn)成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出產(chǎn)銷(xiāo)兩旺的局面。 2020 年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我國(guó)堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國(guó)有企業(yè)改革和脫困的力度， 實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴(kuò)大出口，這些重大 措施的實(shí)施，使得我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢(shì)頭，呈現(xiàn)出積極變化。 ② 容積率： ③ 總建筑面積： 萬(wàn) M2 其中：多層住宅： 萬(wàn) M2 小高層住宅及別墅： 萬(wàn) M2 公建面積： 萬(wàn) M2 ④ 建筑密度： % ⑤ 綠化率： 40% （以上 數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化） 第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 一、 2020 年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸 投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。 根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過(guò)，建 筑密度 %，綠化率不低于 40%。 武漢市新洪泰中介代理公司提供的資料 三、項(xiàng)目概況 該地塊位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村，總面積約 畝，屬于武漢市“十五”計(jì)劃確定的三大住宅新區(qū)之一 —— 后湖鄉(xiāng)居住組團(tuán)，對(duì)于新型住宅開(kāi)發(fā)有極其重要意義。 對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。 結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。 [關(guān)鍵字 ]后湖花園 項(xiàng)目投資 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 目 錄 第一章 前言 一、報(bào)告編制目的 二、報(bào)告編制依據(jù) 三、項(xiàng)目概況 第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 一、 2020 年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸 二 、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 一、投資地塊的地理環(huán)境 二、后湖地區(qū)區(qū)域分析 三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 四、后湖鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析 第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式 二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn) 三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn) 第五章 項(xiàng)目定位 一、目標(biāo)市場(chǎng)定位 二、產(chǎn)品定位 第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 第七章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投 資估算 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略 二、項(xiàng)目投資估算 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃 第八章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析 一、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃 二、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算 三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算 四、項(xiàng)目利潤(rùn)估算 五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 第九章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析 一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 二、項(xiàng)目敏感性分析 三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 第十章 結(jié)論與建議 第十一章 結(jié)束語(yǔ) 第十二章 附錄及主要參考文獻(xiàn) 第一章 前 言 一、報(bào)告編制目的 在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合 項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。依據(jù)本文的方案，項(xiàng)目總建筑面積 萬(wàn)平方米，項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元。 ： ； :； 群： 江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)可行性研究報(bào)告 內(nèi) 容 提 要 江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，屬于武漢市“十五”計(jì)劃確定的三大住宅新區(qū)之一。本文通過(guò)對(duì)江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村 畝的一國(guó)有拍賣(mài)地塊的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的市場(chǎng)調(diào)查分析，以及周邊主要同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的比較后，依據(jù)江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌?chǎng)狀況和對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目 的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可能性。經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。 對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并對(duì)項(xiàng) 目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 二、報(bào)告編制依據(jù) 武漢市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 億房網(wǎng)站（ ； 國(guó)家建設(shè)部及武漢市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 武漢市 2020 房地產(chǎn)年鑒； 現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。根據(jù)武漢市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整通水通電，經(jīng)市人民政府武政土字 [2020]2 號(hào)文批準(zhǔn)同意，且可以免收城市基礎(chǔ)配套費(fèi)。主要建筑形式為多層，建筑限高一般在 24 米以下，也允許建高層（ 40 米以 下），但比例不得超過(guò) 20%。建筑形式采用組合式：多層 60%，小高層 40%,并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下： ① 總用地面積： 公頃，合 畝。因此，對(duì)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開(kāi)發(fā)決策者所關(guān)注的首要問(wèn)題。投資，消費(fèi)和出口增長(zhǎng)加快，社會(huì)需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺(tái)，投向房地產(chǎn)的資金明顯增加，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，（《中國(guó)統(tǒng)計(jì)》China Statistics 2020’ 5），房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出以下主要特征： 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售情況表 2020 年實(shí)際 比上年同期 +% 住宅投資（億元） 商品房新開(kāi)工面積（萬(wàn)平方米） 28295 商品房竣工面積（萬(wàn)平方米） 商品房銷(xiāo)售建筑面積（萬(wàn)平方米） 商品房銷(xiāo)售額（億元） 其中：銷(xiāo)售給個(gè)人（億元） 占總銷(xiāo)售額的比重（ %） 1． 開(kāi)發(fā)投資量持續(xù)增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。其中：商品住宅開(kāi)發(fā)完成投資 億元，與上年同比增長(zhǎng) %。 2020 年，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住宅 億平方米，占商品住宅銷(xiāo)售面積的% ，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 2020 年商品房每平方米平均售價(jià) 2105 元，較上年上漲 %，商品住宅平均售價(jià) 元，上漲 %，辦公寫(xiě)字用房平均售價(jià) 4437元，下跌 %，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房平均售價(jià) 元，上漲%。四家商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額三年累計(jì)增長(zhǎng) 倍。 4． 二級(jí)市場(chǎng)日趨活躍，租賃市場(chǎng)漸成氣候。 5． 需求狀況發(fā)生變化，市場(chǎng)供求呈現(xiàn)多樣。（《中國(guó)房地產(chǎn)信息》 2020’ 5 Real Estate Information of China 謝家瑾） 以上資料表明，國(guó)家宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是良好的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，進(jìn)行住宅投資是適宜的，是和國(guó)家形勢(shì)相一致的。一是全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資達(dá) 億元，較 1999 年增長(zhǎng) %；全市總開(kāi)工面積 1343 萬(wàn)平方米，比1999 年增長(zhǎng) %；總竣工面積為 萬(wàn)平方米，比 1999年增長(zhǎng) 2%；其中住宅竣工面積達(dá) 萬(wàn)平方米，占全市總竣工面積的 %，比 1999 年增長(zhǎng) %；全市商品房銷(xiāo)售總面積為 萬(wàn)平方米，其中住宅為 244 萬(wàn)平方米，占總面積的 %，銷(xiāo)售額達(dá) ；空置商品房從 1999 年的 150 萬(wàn)平方米下降為 115 萬(wàn)平方米。三是在房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶(hù)數(shù)為 21647 戶(hù)，比 1999年增長(zhǎng) %，說(shuō)明個(gè)人購(gòu)房貸款正迅速地增長(zhǎng)。 （ 1）個(gè)人購(gòu)買(mǎi)率進(jìn)一步增加。從圖中可以看出： 2020 年武漢市商品房個(gè)人購(gòu)買(mǎi)率是持續(xù)上升，至第四季度已經(jīng)達(dá)到 %的水平，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)率的不斷上升，也從一個(gè)側(cè)面表明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)啟動(dòng)并且持續(xù)增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。 2020 年第四季度房地產(chǎn)投資總額為 億元，在上季度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增長(zhǎng)， 從左圖看出： 2020 年各季度武漢市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長(zhǎng)周期已經(jīng)到來(lái)，同時(shí)也可以看出房地產(chǎn)需求對(duì)投資強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用。其中住宅類(lèi)物業(yè)價(jià)格指數(shù)具體見(jiàn)下表： 各季度武漢市住宅加權(quán)平均價(jià)格水平與價(jià)格指數(shù)變化如下圖所示 : 通過(guò)下圖可以看出，第四季度住宅價(jià)格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較低，導(dǎo)致三季度住宅價(jià)格增幅較大，第四季度在三季度住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大 的增幅，但總的趨勢(shì)是住宅價(jià)格保持攀升。 2020 年，武漢市正式步入住宅的商品時(shí)代。經(jīng)過(guò) 1999 年的過(guò)度轉(zhuǎn)換，從 2020 年開(kāi)始，實(shí)物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房觀(guān)念已經(jīng)開(kāi)始向商品化轉(zhuǎn)變。住宅這個(gè)人們生活消費(fèi)中占用資金量最大的商品在 2020 年完全納入了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)軌道。 202