【正文】 陂等附近區(qū)縣的居民。居民的房屋大體為 23 層，比較簡陋。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，或在一些私人辦的公司打工，如武漢新基業(yè)混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有 1000 元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來在各處，有的住在二七路。對村大隊(duì)而言，收入主要以“賣地”為主（該村的集體地約 400 畝），收入該居民發(fā)放補(bǔ)助，基本上每戶居民為 40005000 元 /年。居民主要以石橋村人為主，有一些來自黃陂等地區(qū)的打工者。雇員多為本村居民，村民自建房多為二層樓房，建筑面積約 400 平方米左右，很多房子由外來者租住，該村的水電，通訊等都不完善，綠化狀況較差，周圍有很多廢墟空地，基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施都不完善。沿張公堤路段以綠地，防護(hù)林區(qū)和湖面次第構(gòu)成，地勢平坦；塔子湖路段屬平原地區(qū)，沿路自西向東依次分布新春村，塔字湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個(gè)自然村構(gòu)成）。 社會(huì)環(huán)境：該區(qū)域位于江岸區(qū)邊緣。給排水設(shè)施齊備，供電設(shè)施相對不足，但具備發(fā)展條件，有待進(jìn)一步建設(shè)，通訊便捷，暖氣設(shè)施有待進(jìn)一步開發(fā)建設(shè)，有液化汽供應(yīng)站。商業(yè)，金融業(yè)，服務(wù)業(yè)仍處于落后的萌芽狀態(tài)，有銀行，合作社零星分布其間。 沿漢興路至張公堤段 ,交通便利 ,有 560,711,805,71,527,35,41 路公交線路經(jīng)過 ,物業(yè)基本為三層商住樓 ,底層為商鋪 ,樓上為住房。居民以本村居民為主 ,外地人占小部分 ,村居民收入來源以出租房屋 ,商鋪 ,打工為主。 沿張公堤段以居民區(qū)為主 ,零星間隔有林區(qū)和小塊菜地 ,無商業(yè)門面 ,有兩個(gè)工廠及武漢新世界畜禽水產(chǎn)市場。姑嫂樹路段以民營 ,私營工廠為主 ,大都處于半停產(chǎn)狀態(tài) ,另外該區(qū)域內(nèi)設(shè)有武漢市勞教所 ,戒毒所。 屬石橋鄉(xiāng)行政劃分 ,居民約 800 戶。鄉(xiāng)里人們生活來源主要靠外出打工和房屋出租 ,每戶的房屋大部分為 23 層的樓房 .區(qū)內(nèi)企業(yè)和少 ,大部分已關(guān)閉 ,只有少數(shù)幾家如佳樂化學(xué)涂料有限公司 ,田田股份集團(tuán)有限公司在經(jīng)營。 自然環(huán)境 :沿線因是城區(qū)主干道 ,叫喧嘩 ,發(fā)展大道至姑嫂樹路兩側(cè)臨街多為建筑 ,底層為商鋪門面 ,上層為居民居住。發(fā)展大道臨街主要是商鋪 ,背街處大多為住宅 ,其中發(fā)展大道 ,二 七路附近都有村莊 :黃浦園豐村 ,勝華村 ,人口數(shù)量均在 20213000 人之間。二七路現(xiàn)今在修建公路 ,路旁有零散建筑物 ,大部分要拆遷 ,道路通車后 ,經(jīng)濟(jì)環(huán)境會(huì)有大幅度的提高。 姑 嫂樹 路 交 通便 捷 , 有560,711,805,71,527,35,41路等通向各個(gè)方向 ,岱黃公路公交少 ,只有 716一路公交車 ,終點(diǎn)止于東方恒星園門口 ,與發(fā)展大道交匯路口還有東大門客運(yùn)站 ,客車主要是運(yùn)送人員去黃陂等縣城。教育機(jī)構(gòu)不健全 ,僅有華中高級中學(xué) ,塔子湖小學(xué)和黃浦園豐村小學(xué) ,田園小區(qū)小學(xué) 等 ,醫(yī)療設(shè)施缺乏 ,主要為小的門診部。 市政配套設(shè)施 水 :該地塊用水有宗關(guān)水廠提供 ,在地塊南側(cè)的后湖路建有管徑為 300 毫米的給水管 ,地塊用水可由該管接入。該地塊南側(cè)的后湖路建有排入黃孝河的雨水箱涵 ,地塊雨水可接入該箱涵 ,地塊周邊尚無污水管?！段錆h市城市總體規(guī)劃 (19962020)》中確定在該地塊北側(cè)新建德勝橋 220kv 變電所 ,屆時(shí) 該地塊供電線路有德勝橋變電所引來。 郵電電信 :地區(qū)郵局位于發(fā)展大道 ,該地塊現(xiàn)狀電信線路由西南側(cè)的唐家墩電信局引來。 居民習(xí)慣 :此地區(qū)居民主要為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民 ,生活以打工 ,種植 ,養(yǎng)殖為主 ,年收入水平偏低 ,居民的文化水平不高 ,勞動(dòng)之余 ,以閑聊為主 ,對外界基本不關(guān)心和接觸較少 ,但由于地理位置靠近城區(qū)以及外來人員的影響 ,生活已開始城市化傾向。規(guī)劃常住人口為 40 萬 ,人均 24 平方米居住用地 ,綠化率達(dá)到 40%以上 ,依據(jù)規(guī)劃 ,后湖地區(qū)將建有 一個(gè)市級商業(yè)副中心 ,810 公頃的區(qū)級文化中心 (含藝術(shù)館 ,圖書館 ,影劇院就 ,文化館等文化游樂設(shè)施 ),一平方公里的塔子湖體育中心 ,后湖成人職業(yè)學(xué)校和一所特殊教育學(xué)校 ,(12 公頃 )一平方公里的地區(qū)級大型市場 ,技術(shù)中試基地和小型工業(yè)區(qū) ,現(xiàn)有村民約 萬人 ,大多為湖南移民。 下面我們據(jù)此論述后湖地塊的出讓情況 (下列情況屬規(guī)劃局人員介紹 ,僅 供參考 ): 右塊地出讓情況 : 東方恒星園 1200 畝 ,地價(jià) 33 萬元 /畝。 左塊地出讓情況 : 左塊地規(guī)劃局拍賣地塊 329畝 ,黃浦科技園 400600畝 ,塔子湖邊城開集團(tuán)970 畝 ,統(tǒng)建辦 400 畝 ,塔子湖西路有澳門花園 (從市見義勇為基金會(huì)處購買 )新世界公 司開發(fā)的別墅和夢湖花園。 右塊地黃浦路下沿線有佳海華苑和竹葉苑兩個(gè)項(xiàng)目 ,朝北上方為東方恒星園 ,再向上為后湖鄉(xiāng)政府和后湖生態(tài)花園及世紀(jì)家園 ,黃浦路下沿線與竹葉山片東部為萬隆科技工業(yè)區(qū)等。后湖地區(qū)住宅呈現(xiàn)出明顯的走勢特點(diǎn)：規(guī)模不斷擴(kuò)大，價(jià)格穩(wěn)步上升，社區(qū)文化濃郁，多層住宅暢銷，客源面有待擴(kuò)展等，下面是價(jià)格，付款方式，區(qū)域 發(fā)展，供求關(guān)系，物業(yè)形態(tài)，戶型，物業(yè)管理，目標(biāo)客源等８個(gè)方面的調(diào)查統(tǒng)計(jì)情況． 區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r 現(xiàn)已開發(fā)的土地僅占后湖組團(tuán)土地的 1/10，已征地為開工的土地面 積為1 萬畝，占后湖組團(tuán)的 2/5．隨著后湖組團(tuán)開發(fā)的不斷深入，配套的逐漸完善，規(guī)模的逐步擴(kuò)大，人氣的悉心積聚，后湖組團(tuán)作為武漢市新城區(qū)已初現(xiàn)雛形．后湖組團(tuán)的住宅建設(shè)符合《武漢市城市總體規(guī)劃（ 19962020）》，武漢市政府和江岸區(qū)政府必將在政策上加大力度予以扶持，以及貨幣分房政策的實(shí)施和舊城改造的進(jìn)行，都使后湖組團(tuán)的發(fā)展具有良好的前景． 供求關(guān)系 現(xiàn)已發(fā)售的樓盤總銷售面積已達(dá) 20 多萬平方米，已動(dòng)工的世紀(jì)家園一期總建筑面積為 18 萬平方米，預(yù)計(jì)今年內(nèi)后湖組團(tuán)實(shí)際供應(yīng)量約在 30萬平方米以上，區(qū)域內(nèi)目前已 規(guī)劃的項(xiàng)目總規(guī)模達(dá) 107 萬平方米，同時(shí)后湖組團(tuán)的需求量為 1000 萬平方米（ 40 萬人 *25 平方米 /人）。 價(jià)格 2021 年武漢市住宅的價(jià)格全面上漲，今年內(nèi)將持續(xù)上漲，從本區(qū)域樓怕的營銷來看也是如此，各樓盤的多層起價(jià)一般都上漲到 1500 元 /平方米以上，均價(jià)達(dá)到 1760 元 /平方米以上，小高層，高層和別墅的價(jià)格更高。同時(shí)本區(qū) 域樓盤比市內(nèi)同比樓盤低 1000 元 /平方米左右，是客戶選擇在此置業(yè)的最重要因素之一。 物業(yè)形態(tài) 本區(qū)域的物業(yè)形態(tài)已形成已多層住宅為主的格局，將來仍將是以多層住宅為主，小高層，聯(lián)體別墅為輔的格局。 戶型 本區(qū)域的大戶型如 120150 平方米特別暢銷， 85110 平方米的中戶型也較為好銷， 85 平方米以下， 150 平方米以上基本上處于滯銷狀態(tài)，未來戶型將仍以 3*2*2 和 2*2*2 為主。 目標(biāo)客源 目前，在本區(qū)域購房的客戶大都是 黃浦路和發(fā)展大道沿線的鄰近區(qū)域客戶。 三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 晨星苑 晨星苑由武漢新地置業(yè)公司投資開發(fā)，同濟(jì)大學(xué)設(shè)計(jì)院深圳分院設(shè)計(jì)，武建集團(tuán)二公司承建．晨星苑占地 41 畝，總建筑面積４萬平方米。 多層主力戶型為 3*2，面積為 119 平方米；高層主力戶型為 3*2，面積為 148 平方米，小區(qū)首創(chuàng)高層單身公寓戶型為 1*1 和 2*1,面積為 5173平方米。物業(yè)管理費(fèi)多層為 元／平方米 *月，高層為 元／平方米 *月。 東方恒星園于 200 年 5 月 28 日開盤，開盤時(shí)在長江日報(bào)上連續(xù)兩次做了 1/2 版的廣告。 況 小區(qū) 2021 年 5 月 28 日開盤，多層銷售狀況較好， 120 套住宅已基本售完．小高層中 3*2 大部分已售完，高層小戶型市場阻力較大。 后湖生態(tài)花園 后湖生態(tài)花園位于后湖發(fā)展區(qū)，正面沿 103 國道和漢黃高速公路，北鄰六干道，南邊是東方恒星園。物業(yè)類型有多層，小高層，高層和別墅。 ４ .物業(yè)管理 有武漢金冠物業(yè)管理公司進(jìn)行智能化管理，物業(yè)管理費(fèi)為 元／平方米 *月 ５ .價(jià)格策略 后湖生態(tài)花園有一定的價(jià)格優(yōu)勢，一期現(xiàn)起價(jià)為 1380 元／平方米，最高價(jià)有開盤時(shí)的 1580 元／平方米漲為 1850 元／平方米，開盤均價(jià)為1420 元／平方米，現(xiàn)均價(jià)為 1500 元／平方米（未計(jì)入集團(tuán)購買），分層價(jià)為 1， 4， 5 樓 1550 元／平方米， 2， 3 樓 1500 元／平方米，６樓 1350元／平方米，７層復(fù)式 16501850 元／平方米．前后三 次調(diào)價(jià)， 2021 年５月調(diào)高 50 元／平方米，６月調(diào)高 80 元／平方米，８月調(diào)高 300 元／平方米。 ７ .銷售情況 首期 498 套 2021 年 5 月剛推出便銷售火爆，其中大戶購買占較大比重，據(jù)悉空軍雷達(dá)學(xué)院買了 6 棟，后湖鄉(xiāng)政府購 5 棟，一期已基本售完． 2021年 5 月份完成銷售額 500 萬， 6 月份完成銷售額 700 萬，由于調(diào)價(jià)原因７月份以后，未超過 500 萬。不足之處是部分衛(wèi)生間為黑房。 竹葉苑 竹葉苑由招銀物業(yè)發(fā)展有限公司投資開發(fā)，北京中聯(lián)公司設(shè)計(jì)，首期開發(fā)建筑面積 萬平方米。工程于 2021 年 9 月底動(dòng)工，預(yù)計(jì) 2021年 4 月中旬開盤， 8 月 31 日竣工交房。 有省級先進(jìn)物業(yè)管理公司招銀物業(yè)實(shí)行全方位智能化的物業(yè)管理，向住戶提供安全，便利維修服務(wù)．全天侯二十四小時(shí)巡更，紅外線監(jiān)控，閉路電視監(jiān)控，戶內(nèi)安防聯(lián)網(wǎng)，車輛出入管理，抓業(yè)清潔人員負(fù)責(zé)苑內(nèi)公共衛(wèi)生，垃圾袋化集 中清潔，家庭清潔報(bào)紙雜志代定，家電維修；代定飛機(jī)，火車票，物業(yè)租售代理等多項(xiàng)服務(wù)．設(shè)備維護(hù)，電話通知，１５分鐘內(nèi)上門服務(wù)。目前處于前期的準(zhǔn)備階段，將于 45 月正式開盤。 ８ .客戶分析 從前期銷售情況來看，客戶主要來自發(fā)展大道和黃浦路鄰近地段的一些行政企事業(yè)單位中高收入人群，客戶分布區(qū)域不廣，客戶購房主要是為了改善居住環(huán)境． 佳海華苑 佳海華苑由佳海房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，第一組團(tuán)占地面積 71 畝，建筑面積 萬平方米，主要為單體別墅和聯(lián)體別墅，共 152 戶。 早期聯(lián)體別墅價(jià)格為 2500 元／平方米，單體別墅價(jià)格為 3500 元／平方米，花園免費(fèi)贈(zèng)送．付款方式靈活多樣，一次性付款，免息分期付款，銀行提供七成十五年按揭，協(xié)助辦理公積金及組合貸款。 佳海華苑銷售情況較差，目前僅售十幾套，銷售率約 10%。 世紀(jì)家園 有中聯(lián)三星開發(fā)的世紀(jì)家園占地 600 畝，總建筑面積 萬平方米。一期工程于 2021 年 12 月 15 日開工，目前在做樁基工程。 以中大戶型為主，面積在 86320 平方米之間，共 23 種戶型，主力戶型為 3*2 約 占 34%，一期戶型指標(biāo)如下： 戶型／多層 ２室 ３室 ４室 ５室 面積 86 132 148 176 數(shù)量 73 352 102 4 比例 13% 66% 19% 2% 戶型／小高層 ３室 ４室躍式 ５室躍式 數(shù)量 280 140 56 比例 58% 29% 13% 調(diào)查結(jié)果表明： 項(xiàng)目所在區(qū)域已成為一個(gè)大型的居住新區(qū)，各種檔次的居住小區(qū)競相爭艷。 項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)有特 色的樓盤較少，還沒有真正成型的致命品牌。 在調(diào)查的所有樓盤中，大多數(shù)都采取隨行就市的追隨策略。 四、后湖鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析 2021 年區(qū)域在售樓盤實(shí)現(xiàn)銷售約 10 萬平方米，客戶主要來自周邊地區(qū)，現(xiàn)對已購房客戶進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)。如后湖生態(tài)花園，空軍雷達(dá)學(xué)院，后湖鄉(xiāng)政府集團(tuán)購買占很大比重，其他項(xiàng)目客戶也是以周邊地區(qū)為主?？蛻纛愋椭饕獮閲倚姓笫聵I(yè)單位，科研教育單位，個(gè)體私營業(yè)主這幾種常規(guī)的住宅消費(fèi)類型。 購買動(dòng)機(jī) 此區(qū)域置業(yè)的客戶多為二次置業(yè)，客戶購買動(dòng)機(jī)主要為改善居住環(huán)境．購買動(dòng)機(jī)如下： 換環(huán)境 結(jié)婚用 投資 87% 8% 5% 客戶認(rèn)同的因素 選擇在此置業(yè)的客戶對小區(qū)的認(rèn)同因素依次為： 因素 環(huán)境好 距離近 戶型合理 付款方式 價(jià)格 升值潛力 比例 70% 50% 50% 20% 20% 15% 從成交客戶因素分析客戶多認(rèn)同區(qū) 域環(huán)境，其次是距離遠(yuǎn)近（即離工作單位或原有居住區(qū)域遠(yuǎn)近），戶型合理，付款方式靈活，價(jià)格，地段發(fā) 展前景。 經(jīng)營機(jī)會(huì)是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。 二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn) 本報(bào)告一、二、三部分對該項(xiàng)目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時(shí)，已作了許多討論。 （ 1）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢”。 ②住宅業(yè)房改、金融、投資、財(cái)政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。全社會(huì)小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。 （ 3）項(xiàng)目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài)。 ③項(xiàng)目也可以運(yùn)行類似于 BOT 模式，這也將將得到政府的充分支持。 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)點(diǎn) （ 1）整個(gè)江岸區(qū) 后湖鄉(xiāng)人口眾多，外來人口也較多，而且私營，民營企業(yè)今年來不但增加，收入水平也不斷增加，加之后湖鄉(xiāng)的大規(guī)模建設(shè)活動(dòng)，使得整個(gè)后湖鄉(xiāng)的房市較為活躍，有利于新項(xiàng)目的上馬開工。 （ 3）本項(xiàng)目目前交通狀況不是很好，但有在建的幸福大道，后湖大道將在近年內(nèi)完 成通車，到時(shí)