【正文】 橋鄉(xiāng)行政劃分,居民約800戶。鄉(xiāng)里人們生活來源主要靠外出打工和房屋出租,大部分已關(guān)閉,只有少數(shù)幾家如佳樂化學涂料有限公司,田田股份集團有限公司在經(jīng)營。自然環(huán)境:沿線因是城區(qū)主干道,叫喧嘩,發(fā)展大道至姑嫂樹路兩側(cè)臨街多為建筑,底層為商鋪門面,上層為居民居住。發(fā)展大道臨街主要是商鋪,背街處大多為住宅,其中發(fā)展大道,二七路附近都有村莊:黃浦園豐村,勝華村,人口數(shù)量均在20003000人之間。二七路現(xiàn)今在修建公路,路旁有零散建筑物,大部分要拆遷,道路通車后,經(jīng)濟環(huán)境會有大幅度的提高。姑嫂樹路交通便捷,有560,711,805,71,527,35,41路等通向各個方向,岱黃公路公交少,只有716一路公交車,終點止于東方恒星園門口,與發(fā)展大道交匯路口還有東大門客運站,客車主要是運送人員去黃陂等縣城。教育機構(gòu)不健全,僅有華中高級中學,塔子湖小學和黃浦園豐村小學,田園小區(qū)小學等,醫(yī)療設(shè)施缺乏,主要為小的門診部。水:該地塊用水有宗關(guān)水廠提供,在地塊南側(cè)的后湖路建有管徑為300毫米的給水管,地塊用水可由該管接入。該地塊南側(cè)的后湖路建有排入黃孝河的雨水箱涵,地塊雨水可接入該箱涵,地塊周邊尚無污水管。《武漢市城市總體規(guī)劃(19962020)》中確定在該地塊北側(cè)新建德勝橋220kv變電所,屆時該地塊供電線路有德勝橋變電所引來。郵電電信:地區(qū)郵局位于發(fā)展大道,該地塊現(xiàn)狀電信線路由西南側(cè)的唐家墩電信局引來。居民習慣:此地區(qū)居民主要為當?shù)剞r(nóng)民,生活以打工,種植,養(yǎng)殖為主,年收入水平偏低,居民的文化水平不高,勞動之余,以閑聊為主,對外界基本不關(guān)心和接觸較少,但由于地理位置靠近城區(qū)以及外來人員的影響,生活已開始城市化傾向。規(guī)劃常住人口為40萬,人均24平方米居住用地,綠化率達到40%以上,依據(jù)規(guī)劃,后湖地區(qū)將建有一個市級商業(yè)副中心,810公頃的區(qū)級文化中心(含藝術(shù)館,圖書館,影劇院就,文化館等文化游樂設(shè)施),一平方公里的塔子湖體育中心,后湖成人職業(yè)學校和一所特殊教育學校,(12公頃)一平方公里的地區(qū)級大型市場,技術(shù)中試基地和小型工業(yè)區(qū),大多為湖南移民。下面我們據(jù)此論述后湖地塊的出讓情況(下列情況屬規(guī)劃局人員介紹,僅供參考):右塊地出讓情況:東方恒星園1200畝,地價33萬元/畝。左塊地出讓情況:左塊地規(guī)劃局拍賣地塊329畝,黃浦科技園400600畝,塔子湖邊城開集團970畝,統(tǒng)建辦400畝,塔子湖西路有澳門花園(從市見義勇為基金會處購買)新世界公司開發(fā)的別墅和夢湖花園。右塊地黃浦路下沿線有佳海華苑和竹葉苑兩個項目,朝北上方為東方恒星園,再向上為后湖鄉(xiāng)政府和后湖生態(tài)花園及世紀家園,黃浦路下沿線與竹葉山片東部為萬隆科技工業(yè)區(qū)等。后湖地區(qū)住宅呈現(xiàn)出明顯的走勢特點：規(guī)模不斷擴大，價格穩(wěn)步上升，社區(qū)文化濃郁，多層住宅暢銷，客源面有待擴展等，下面是價格，付款方式，區(qū)域發(fā)展，供求關(guān)系，物業(yè)形態(tài)，戶型，物業(yè)管理，目標客源等８個方面的調(diào)查統(tǒng)計情況．現(xiàn)已開發(fā)的土地僅占后湖組團土地的1/10，已征地為開工的土地面積為1萬畝，占后湖組團的2/5．隨著后湖組團開發(fā)的不斷深入，配套的逐漸完善，規(guī)模的逐步擴大，人氣的悉心積聚，后湖組團作為武漢市新城區(qū)已初現(xiàn)雛形．后湖組團的住宅建設(shè)符合《武漢市城市總體規(guī)劃（19962020）》，武漢市政府和江岸區(qū)政府必將在政策上加大力度予以扶持，以及貨幣分房政策的實施和舊城改造的進行，都使后湖組團的發(fā)展具有良好的前景．現(xiàn)已發(fā)售的樓盤總銷售面積已達20多萬平方米，已動工的世紀家園一期總建筑面積為18萬平方米，預(yù)計今年內(nèi)后湖組團實際供應(yīng)量約在30萬平方米以上，區(qū)域內(nèi)目前已規(guī)劃的項目總規(guī)模達107萬平方米，同時后湖組團的需求量為1000萬平方米（40萬人*25平方米/人）。2000年武漢市住宅的價格全面上漲，今年內(nèi)將持續(xù)上漲，從本區(qū)域樓怕的營銷來看也是如此，各樓盤的多層起價一般都上漲到1500元/平方米以上，均價達到1760元/平方米以上，小高層，高層和別墅的價格更高。同時本區(qū)域樓盤比市內(nèi)同比樓盤低1000元/平方米左右，是客戶選擇在此置業(yè)的最重要因素之一。本區(qū)域的物業(yè)形態(tài)已形成已多層住宅為主的格局，將來仍將是以多層住宅為主，小高層，聯(lián)體別墅為輔的格局。本區(qū)域的大戶型如120150平方米特別暢銷，85110平方米的中戶型也較為好銷，85平方米以下，150平方米以上基本上處于滯銷狀態(tài)，未來戶型將仍以3*2*2和2*2*2為主。目前，在本區(qū)域購房的客戶大都是黃浦路和發(fā)展大道沿線的鄰近區(qū)域客戶。三、項目周邊主要物業(yè)分析晨星苑晨星苑由武漢新地置業(yè)公司投資開發(fā)，同濟大學設(shè)計院深圳分院設(shè)計，武建集團二公司承建．晨星苑占地41畝，總建筑面積４萬平方米。多層主力戶型為3*2，面積為119平方米；高層主力戶型為3*2，面積為148平方米，小區(qū)首創(chuàng)高層單身公寓戶型為1*1和2*1,面積為5173平方米。／平方米*月，／平方米*月。東方恒星園于200年5月28日開盤，開盤時在長江日報上連續(xù)兩次做了1/2版的廣告。小區(qū)2000年5月28日開盤，多層銷售狀況較好，120套住宅已基本售完．小高層中3*2大部分已售完，高層小戶型市場阻力較大。三、項目周邊主要物業(yè)分析晨星苑晨星苑由武漢新地置業(yè)公司投資開發(fā)，同濟大學設(shè)計院深圳分院設(shè)計，武建集團二公司承建．晨星苑占地41畝，總建筑面積４萬平方米。多層主力戶型為3*2，面積為119平方米；高層主力戶型為3*2，面積為148平方米，小區(qū)首創(chuàng)高層單身公寓戶型為1*1和2*1,面積為5173平方米。／平方米*月，／平方米*月。東方恒星園于200年5月28日開盤，開盤時在長江日報上連續(xù)兩次做了1/2版的廣告。小區(qū)2000年5月28日開盤，多層銷售狀況較好，120套住宅已基本售完．小高層中3*2大部分已售完，高層小戶型市場阻力較大。后湖生態(tài)花園后湖生態(tài)花園位于后湖發(fā)展區(qū)，正面沿103國道和漢黃高速公路，北鄰六干道，南邊是東方恒星園。物業(yè)類型有多層，小高層，高層和別墅。有武漢金冠物業(yè)管理公司進行智能化管理，／平方米*月后湖生態(tài)花園有一定的價格優(yōu)勢，一期現(xiàn)起價為1380元／平方米，最高價有開盤時的1580元／平方米漲為1850元／平方米，開盤均價為1420元／平方米，現(xiàn)均價為1500元／平方米（未計入集團購買），分層價為1，4，5樓1550元／平方米，2，3樓1500元／平方米，６樓1350元／平方米，７層復式16501850元／平方米．前后三次調(diào)價，2000年５月調(diào)高50元／平方米，６月調(diào)高80元／平方米，８月調(diào)高300元／平方米。首期498套2000年5月剛推出便銷售火爆，其中大戶購買占較大比重，據(jù)悉空軍雷達學院買了6棟，后湖鄉(xiāng)政府購5棟，一期已基本售完．2000年5月份完成銷售額500萬，6月份完成銷售額700萬，由于調(diào)價原因７月份以后，未超過500萬。不足之處是部分衛(wèi)生間為黑房。竹葉苑竹葉苑由招銀物業(yè)發(fā)展有限公司投資開發(fā)，北京中聯(lián)公司設(shè)計。工程于2000年9月底動工，預(yù)計2001年4月中旬開盤，8月31日竣工交房。有省級先進物業(yè)管理公司招銀物業(yè)實行全方位智能化的物業(yè)管理，向住戶提供安全，便利維修服務(wù)．全天侯二十四小時巡更，紅外線監(jiān)控，閉路電視監(jiān)控，戶內(nèi)安防聯(lián)網(wǎng)，車輛出入管理，抓業(yè)清潔人員負責苑內(nèi)公共衛(wèi)生，垃圾袋化集中清潔，家庭清潔報紙雜志代定，家電維修；代定飛機，火車票，物業(yè)租售代理等多項服務(wù)．設(shè)備維護，電話通知，１５分鐘內(nèi)上門服務(wù)。目前處于前期的準備階段，將于45月正式開盤。從前期銷售情況來看，客戶主要來自發(fā)展大道和黃浦路鄰近地段的一些行政企事業(yè)單位中高收入人群，客戶分布區(qū)域不廣，客戶購房主要是為了改善居住環(huán)境．佳海華苑佳海華苑由佳海房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，第一組團占地面積71畝，主要為單體別墅和聯(lián)體別墅，共152戶。早期聯(lián)體別墅價格為2500元／平方米，單體別墅價格為3500元／平方米，花園**贈送．付款方式靈活多樣，一次性付款，免息分期付款，銀行提供七成十五年按揭，協(xié)助辦理公積金及組合貸款。佳海華苑銷售情況較差，目前僅售十幾套，銷售率約10%。世紀家園有中聯(lián)三星開發(fā)的世紀家園占地600畝。一期工程于2000年12月15日開工，目前在做樁基工程。以中大戶型為主，面積在86320平方米之間，共23種戶型，主力戶型為3*2約占34%，一期戶型指標如下：戶型／多層 ２室 ３室 ４室 ５室面積 86 132 148 176數(shù)量 73 352 102 4比例 13% 66% 19% 2%戶型／小高層 ３室 ４室躍式 ５室躍式數(shù)量 280 140 56比例 58% 29% 13% 調(diào)查結(jié)果表明：項目所在區(qū)域已成為一個大型的居住新區(qū)，各種檔次的居住小區(qū)競相爭艷。項目所在區(qū)域內(nèi)有特色的樓盤較少，還沒有真正成型的致命品牌。在調(diào)查的所有樓盤中，大多數(shù)都采取隨行就市的追隨策略。四、后湖鄉(xiāng)消費者調(diào)查分析2000年區(qū)域在售樓盤實現(xiàn)銷售約10萬平方米，客戶主要來自周邊地區(qū)，現(xiàn)對已購房客戶進行調(diào)查統(tǒng)計。如后湖生態(tài)花園，空軍雷達學院，后湖鄉(xiāng)政府集團購買占很大比重，其他項目客戶也是以周邊地區(qū)為主?？蛻纛愋椭饕獮閲倚姓笫聵I(yè)單位，科研教育單位，個體私營業(yè)主這幾種常規(guī)的住宅消費類型。此區(qū)域置業(yè)的客戶多為二次置業(yè)，客戶購買動機主要為改善居住環(huán)境．購買動機如下：換環(huán)境 結(jié)婚用 投資87% 8% 5%選擇在此置業(yè)的客戶對小區(qū)的認同因素依次為：因素 環(huán)境好 距離近 戶型合理 付款方式 價格 升值潛力比例 70% 50% 50% 20% 20% 15%從成交客戶因素分析客戶多認同區(qū)域環(huán)境，其次是距離遠近（即離工作單位或原有居住區(qū)域遠近），戶型合理，付款方式靈活，價格，地段發(fā)展前景。經(jīng)營機會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點本報告一、二、三部分對該項目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時，已作了許多討論。（1）項目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟大“勢”。②住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。全社會小康后的家庭消費將首先集中在住房條件的改善方面。（3）項目公司企業(yè)領(lǐng)導核心與公共關(guān)系狀態(tài)。③項目也可以運行類似于BOT 模式，這也將將得到政府的充分支持。三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點（1）整個江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)人口眾多，外來人口也較多，而且私營，民營企業(yè)今年來不但增加，收入水平也不斷增加，加之后湖鄉(xiāng)的大規(guī)模建設(shè)活動，使得整個后湖鄉(xiāng)的房市較為活躍，有利于新項目的上馬開工。（3）本項目目前交通狀況不是很好，但有在建的幸福大道，后湖大道將在近年內(nèi)完成通車，到時候小區(qū)的交通將相當便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的，項目在這個時候和大道的建設(shè)同時進行，將大大促進項目所在地區(qū)交通的優(yōu)化。第五章 項目定位面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。 消費群界定l1. 高校、科研院所高級職稱人士2. 民營或私營企業(yè)家或個體老板3. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級領(lǐng)導4. 附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要l 年齡判斷在30－45歲購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。,后湖大道將決定后湖花園在該區(qū)域內(nèi)具有其他物業(yè)不可替代的優(yōu)勢。