【正文】 金，如廣州市規(guī)定注冊資金須在 10萬元以上。由于各地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展程度不同，具體的資質條件也各不相同。物業(yè)管理公司的組建和其他企業(yè)一樣，必須符合工商行政管理等部門的有關規(guī)定，獲得批準才能成立。 (四 )服務目標 服務目標是指物業(yè)管理公司的服務所要達到的讓業(yè)主和用戶各方面都滿意的標準。 (二 )盈利目標 利潤目標包括委托方要求達到的盈利目標和物業(yè)管理公司自己制定的目標。 物業(yè)管理公司的經(jīng)營目標包括： (一 )信譽目標 良好的信譽是公司的無形資產(chǎn)，有時 甚至決定著公司的存亡。 (2)以較少的投入，為業(yè)主和用戶提供優(yōu)質服務，使他們在安全、文明、舒適、愉快的環(huán)境中工作和生活。物業(yè)管理公司的總體目標是提供優(yōu)良的物業(yè)管理和高水平的多種經(jīng)營服務。物業(yè)管理公司若要在市場競爭中處于有利地位，在組建之初就必須確立明確的發(fā)展目標。在法律上，管委會有委托或不委托某個物業(yè)管理公司的自由，物業(yè)管理公司也有接受或不接受委托的自由；在組 織關系上，不存在領導與被領導、管理與被管理的關系，而是互不干擾內部運作的合作工作關系。 (三 )物業(yè)管理公司與管委會的關系 管委會和物業(yè)管理公司都是物業(yè)管理的機構，前者是決策人、委托人和檢查監(jiān)督人，后者是經(jīng)營人、受托人、執(zhí)行管理人。 管委會的權利包括：①制定管委會章程，代表業(yè)主和使用人維護他們的合法權利；②決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司；③審議物業(yè)管理公司制定的年度管理計劃和小區(qū)管理服務的重大措施；④檢查、監(jiān)督各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行情況。 業(yè)主大會的主要任務是：①選舉管委會；②監(jiān)督管委會的工作；③聽取和審查管委會的工作報告；④聽取業(yè)主的意見和建議；⑤研究解決管委會不適當?shù)臎Q定；⑥討論其他需要研究的問題。通常情況下，業(yè)主大會每年召開一次，特殊情況下可隨時召開。 一般情況下，物業(yè)已交付使用的建筑面積達到 50％以上，或者已交付使用的建筑面積達到 30％以上不足 50％且使用已超過一年的，應召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會。管委會是參與物業(yè)管理的常設機構。管委會是在房地產(chǎn)行政主管部門指導下，由住宅小區(qū)內房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人選舉的代表組成， 代表和維護住宅小區(qū)內房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人的合法權益。但無論是哪一種人，只要他們是物業(yè)的產(chǎn)權人或使用人，他們就是該物業(yè)的私人用戶，并享有該物業(yè)產(chǎn)權人和使用人應有的權利和義務。 住宅、寫字樓、公共商業(yè)房產(chǎn)等物業(yè)，其產(chǎn)權或使用權有相當一部分屬個人所有，特別是住宅，私人業(yè)主和私人用戶占絕大部分。企業(yè)包括各種性質和各種行業(yè)的公司企業(yè)，事業(yè)單位和社會團體包括政府機關、各種協(xié)會等等。 法人團體可分為企業(yè)、事業(yè)單位和社會團體等。物業(yè)管理公司與產(chǎn)權人、使用人的關系是委托與受托、服務與被服務的關系。 隨著物業(yè)管理行業(yè)的深入 發(fā)展，物業(yè)管理公司將進一步朝著集約化、集團化和國際化的方向發(fā)展，這樣不僅可以創(chuàng)造規(guī)模經(jīng)濟效益，而且對于節(jié)約管理成本、實施品牌管理，以及促進物業(yè)管理公司的規(guī)范化和社會化發(fā)展，都是十分有益的。 (四 )按管理層次劃分 物業(yè)管理公司按管理層次，可分為單層物業(yè)管理公司、雙層物業(yè)管理公司和多層物業(yè)管理公司。目前，全民所有和集體所有的物業(yè)管理公司占大部分，私營性質的正在崛起。前者提供全方位、綜合性的管理與服務，包括對物業(yè)產(chǎn)權產(chǎn)籍管理、維修與養(yǎng)護以及為住戶提供各種服務；后者就物業(yè)管理的某一部分內容實行專業(yè)化管理，如專門的裝修公司、維修公司、清洗公司、保安公司等等。前者的獨立性和專業(yè)化程度一般都比較高；而后者的發(fā)展程度則明顯參差不齊，有的只是管理上屬公司開發(fā)的特定項目，有的已發(fā)展成獨立化、專業(yè)化和社會化的物業(yè)管理企業(yè)。 (一 )按存在形式劃分 物業(yè)管理公司按存在形式劃分，有獨立的物業(yè)管理公司和附屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理公司兩類。由于中國城市建設管理體制正處于改革發(fā)展中，某些管理的職能和職權并沒有完全轉軌和明確，所以物業(yè)管理公司在向業(yè)主和租戶提供服務的同時，也承擔了部分政府有關部門對城市管理的職能，例如大廈的質量安全、住宅 小區(qū)內的市政設施等等。物業(yè)管理公司的服務是有償?shù)?，是帶有?jīng)營性的，是屬于企業(yè)性的經(jīng)濟行為。物業(yè)管理公司作為非生產(chǎn)性企業(yè)，主要是通過 對物業(yè)的維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生以及直接為業(yè)主和租戶提供服務來達到自己的工作目標。 第二，物業(yè)管理公司屬于服務性企業(yè)。因此，物業(yè)管理公司除了本行業(yè)自身的專業(yè)特色以外，在市場地位、經(jīng)營運作、法律地位等方面和其他企業(yè)一樣，都要遵循企業(yè)法人講究質量、信譽、效益等市場競爭法則。物業(yè)管理公司是按合法程序建立，從事物業(yè)管理活動，為業(yè)主和租戶提供綜合服務和管理的獨立核算、自負盈虧的經(jīng)濟實體。物業(yè)管理公司不生產(chǎn)產(chǎn)品，而是提供服務，享受第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。第一章 物業(yè)管理公司概述 第一節(jié) 物業(yè)管理公司概述 一、物業(yè)管理公司的性質 物業(yè)管理公司的性質是由物業(yè)管理的性質決定的。物業(yè)管理具有服務性，因而物業(yè)管理公司也具有服務性。物業(yè)管理公司的性質具有以下特點： 第一，物業(yè)管理公司是獨立的企業(yè)法人。物業(yè)管理公司作為企業(yè)的主要標志是：擁有一定的資金和設備，具有法人地位，能夠獨立完成物業(yè)的 管理與服務工作，自主經(jīng)營，獨立核算，以自己的名義享有民事權利，承擔民事責任等。所以說，物業(yè)管理公司是一個獨立的企業(yè)組織，它在物業(yè)管理經(jīng)營活動中具有獨立性和自主權。物業(yè)管理公司的主要職能是通過對物業(yè)的管理和提供的多種服務，為業(yè)主和租戶創(chuàng)造一個舒適、方便、安全、幽雅的工作和居住環(huán)境。因此，從本質上說，物業(yè)管理公司的“產(chǎn)品”只有一個，那就是服務。 第三，物業(yè)管理公司在某種程度上承擔著某些行政管理的特殊職能，因此它是現(xiàn)階段城市現(xiàn)代化建設的重要組成部分。 二、物業(yè)管理公司的類型 物業(yè)管理公司按不同的劃分標準，可分為不同的類型。這兩類公司目前都比較普遍。 (二 )按服務范圍劃分 物業(yè)管理公司按服務范圍劃分，有綜合性物業(yè)管理公司和專門性物業(yè)管理公司兩類 。 (三 )按企業(yè)所有制性質劃分 物業(yè)管理公司按企業(yè)所有制性質劃分，可分為全民所有的物業(yè)管理公司以及集團所有、外商獨資、合資或股份制性質、私營性質的物業(yè)管理公司。我國香港等地的物業(yè)管理公司有比較豐富的管理經(jīng)驗，并看好大陸的物業(yè)管理市場，是一支不可忽 視的力量。單層物業(yè)管理公司純粹由管理人員組成，人員精干，不帶作業(yè)工人，而是通過承包方式把具體的作業(yè)任務交給專門性的物業(yè)管理公司或其他作業(yè)隊伍；雙層物業(yè)管理公司包括行政管理層和作業(yè)層，作業(yè)層實施具體的業(yè)務管理，比如房屋維修、清潔、裝修、服務性活動等；多層物業(yè)管理公司一般規(guī)模較大，管理范圍較廣，或者有自己的分公司，或者有自己下屬的專門作業(yè)公司，如清洗公司、園林公司等等。 三、物業(yè)管理公司與產(chǎn)權人、使用人的關系 物業(yè)管理公司受產(chǎn)權人和使用人的委托，對其物業(yè)實施管理與維修，對產(chǎn)權人和使用人提供各種服務。 (一 )產(chǎn)權人與使用人的構成 產(chǎn)權人 (業(yè)主 )和使用人 (用戶 )的構成比較復雜，從總體上來說，大致可分兩類：一是 法人團體，二是私人用戶。法人團體作為物業(yè)的業(yè)主，是指物業(yè)的所有者不是自然人即個人，而是企事業(yè)單位或社團組織。凡是以法人團體名義購買或租賃物業(yè)者，該法人團體便構成了該物業(yè)的產(chǎn)權人或使用人。私人用戶的構成也是比較復雜的，就戶籍而 言，有當?shù)厝?、外地人和外國人；就身份而言，有企業(yè)家、國家公務員、個體經(jīng)營者、教師、白領階層、歸國華僑等；就收入水平而言，有高收入住戶、中等收入住戶以及工薪階層和低收入住戶等。 (二 )業(yè)主管理委員會與業(yè)主大會 根據(jù)國家建設部第 33號令第 6條： “住宅小區(qū)應當成立住宅小區(qū)管理委員會 (以下簡稱?管委會 ?)。 ” 管委會由業(yè)主和使用人共同選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主和使用人的合法權益。業(yè)主和使用人的權利主要通過管委會來實現(xiàn)。其后業(yè)主大會由管委會負責召集。業(yè)主大會的決定須投票人過半數(shù)通過，因故不能參加投票的可委托使用人或其他 代理人代為投票。 業(yè)主大會閉會期間，由選舉產(chǎn)生的管委會執(zhí)行大會決定和負責日常工作。 管委會的義務包括：①根據(jù)業(yè) 主和使用人的意見和要求，對物業(yè)管理公司的管理工作進行檢查和監(jiān)督；②協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作；③接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督；④接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關行政主管部門及物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督和指導。兩者在地位上是一種平等關系，是市場雙向選擇的合同契約關系。 管委會與物業(yè)管理公司的關系可由下表表示： 第二節(jié) 物業(yè)管理公司的組建 一、物業(yè)管理公司的目標定位 物業(yè)管理作為房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，按照社會化、企業(yè)化、專業(yè)化、制度化的發(fā)展思路，對物業(yè)實施有效的管理和優(yōu)質的服務，是現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營的重要組成部分。 物業(yè)管理公司作為第三產(chǎn)業(yè)，其服務性質決定了它的宗旨必須是“業(yè)主至上 ，服務第一”。物業(yè)管理公司的運作目標應包括以下幾個方面： (1)妥善管理和維護業(yè)主的物業(yè)財產(chǎn)，使之始終保持良好的狀態(tài)，并得以保值、升值，延長使用壽命。 (3)積極開展各種有益的物業(yè)經(jīng)營和有償服務活動，創(chuàng)造較高的經(jīng)濟效益和社會效益，增強競爭實力。物業(yè)管理公司應把信譽目標擺在首位，塑造好企業(yè)形象，使業(yè)主和用戶有一種信任感，從而為企業(yè)在市場競爭中打下良好的基礎。 (三 )發(fā)展目標 物業(yè)管理公司必須通過物業(yè)管理活動，逐步取得相關知識、技能、經(jīng)驗和利潤，通過實踐和培訓，提高員工綜合能力，促進公司業(yè)務的全面發(fā)展。 二、物業(yè)管理公司的資質條件 與申辦程序 物業(yè)管理公司是隨著房地產(chǎn)的發(fā)展和對物業(yè)管理的需要而產(chǎn)生的。 (一 )物業(yè)管理公司的資質條件 物業(yè)管理公司的資質條件，主要是為界定、查驗、衡量這類公司具備或擁有的資金數(shù)量、專業(yè)人員、受托管理物業(yè)的規(guī)模等方面的狀況，是企業(yè)的實力、規(guī)模的標志。一般的資質條件主要包括： (1)物業(yè)管理公司擁有或受托管理一定建筑面積的物業(yè)，如上海市規(guī)定的建筑面 積須在1萬平方米以上。 (3)有符合規(guī)定的公司名稱和公司章程。 (5)有必要的管理機構和人員。 (7)能夠獨立承擔民事責任。 (2)設立物業(yè)管理公司的可行性報告和上級主管單位的批準文件。 (4)公司法人代表任命書或聘任書。 (6)注冊及經(jīng)營地點證明。 (8)具有專業(yè)技術職稱的管理人員的資格證書或證明文件。 外商投資企業(yè) (含中外合資、中外合作及外商獨資 )，除需提供內資企業(yè)申報審批所需的有關資料外，還需提供合資或合作項目議定書、合同等文件副本及有關批準文件；外商獨資企業(yè)應委托本市具有對外咨詢代理資質的機構辦理申請報批事項。 (三 )物業(yè)管理公司申請成立的程序 一般情況下，物業(yè)管理公司領到資質審批文件后，按有關規(guī)定向工商行政管理機關辦理注冊登記手續(xù)后才能對外營業(yè)。 (2)向所在地房地產(chǎn)主管部門提出申請。 (4)到稅務部門進行稅務登記，以及到公安機關 (或授權單位 )進行公章登記和刻制。 第三節(jié) 物業(yè)管理公司的組織機構 一、物業(yè)管理公司組織機構設置的要求 物業(yè)管理公司組織機構的設置必須為實現(xiàn)公司的經(jīng)營管理目標服務，它的設置應滿足以下四個基本要求： (一 )具備服務性的功能 物業(yè)管理公司是專門從事物業(yè)管理與服務的服務性企業(yè)，它的組織機構的設置必須保證具備這些功能，并有助于實現(xiàn)企業(yè)的服務宗旨。因此，組織機構的設置要求每一位職員都能人盡其才，充分發(fā)揮個人智慧。因此，組織機構的設置必須保證公司內部各種關系的相互協(xié)調。 物業(yè)管理公司不是孤立的經(jīng)濟實體，而是開放的組織系統(tǒng)。 組織機構設置的目的性和科學性是保證公司整體協(xié)調和高效運作的關鍵。從某種意義上講，組織機構的設置是實現(xiàn)公司總目標的一種管理手段。 (二 )統(tǒng)一領導與層次管理原則 物業(yè)管理公司的經(jīng)營戰(zhàn)略和重大決策權應 集中在高層領導手中，而日常工作的管理與經(jīng)營權力則逐級授權，實行層次化管理。如果公司的高層領導整日忙于事務性工作而很少花精力去考慮重大決策問題，則不僅會影響各層次管理人員的積極性，而且會使企業(yè)逐漸失去長遠的戰(zhàn)略目標，甚至迷失發(fā)展方向。 (三 )分工協(xié)作原則 分工協(xié)作是社會發(fā)展進步的標志，它不僅能提高勞動生產(chǎn)率，而且能發(fā)揮整體效益。公司總的目標如能分層次落實到各個部門，使之各司其職，相互協(xié)作，目標也就不難實現(xiàn)了。有責無權，不僅不能調動管理人員的積極性，而且使責任形同烏有，最終無法保證公司任務的完成；有權無責，必然助長官僚主義，導致權力濫用。但是，有效的管理幅度必須考慮到機構特性、管理內容、人員能力以及組織機構的健全程度等因素，管理幅度過大同樣也會影響公司的經(jīng)營效率。目前，我國物業(yè)管理公司的組織機構主要采用以下幾種形式： (一 )直線制 直線制是企業(yè)管理機構最早的一種組織形式。這些公司下設專門的作業(yè)組，由經(jīng)理直接指揮。 直線制的優(yōu)點是責權統(tǒng)一，行動效率高；缺點是對領導者的要求比較高，要通曉多種專門知識，親自處理許多具體業(yè)務。各級組織單位除主管負責人外，還相應地設置了職能機構。 目前，一般的大中型物業(yè)管理公司都采用直線職能制組織形式。公司總部設有物業(yè)管理部、計劃開發(fā)部、財務部，下設經(jīng)營部、房產(chǎn)管理部、江南管理部、江北管理部、天河管理部等，江南、江北和天河等管理部下設業(yè)務部門、職能部門，如天河管理部下設土建、水電、綠化環(huán)衛(wèi)、保安隊、