【正文】 工實(shí)行招投標(biāo)的 ——與招投標(biāo)機(jī)構(gòu) ——委托招投標(biāo)合同； 項(xiàng)目施工實(shí)行發(fā)承包的 ——與工程施工單位的 ——建設(shè)工程施工合同（包括土建施工合同、水電暖安裝合同、裝飾裝修合同、園林綠化合同等）； 項(xiàng)目施工實(shí)行監(jiān)理的 ——與工程監(jiān)理單位的 ——工程監(jiān)理合同； 建筑材料采購(gòu) ——與出賣人 ——建筑材料買賣合同； 以在建項(xiàng)目融資的 ——與銀行或其他金融機(jī)構(gòu)、個(gè)人 ——借款合 同、借款擔(dān)保合同或在建項(xiàng)目抵押合同； 在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的 ——與受讓方 ——在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同（包括合作共建合同、合資共建合同（通常認(rèn)為是在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的特殊形式）。 獲地后的準(zhǔn)備階段： 拆遷與安置 ——與被拆遷人 ——拆遷與安置合同（產(chǎn)權(quán)調(diào)換合同 /作價(jià)補(bǔ)償合同）； 通水通電 ——與供水、電單位 ——水電供應(yīng)合同； 項(xiàng)目策劃 ——與策劃專業(yè)機(jī)構(gòu) ——項(xiàng)目策劃合同； 工程勘察、設(shè)計(jì) ——與勘察、設(shè)計(jì)單位 ——工程勘察、設(shè)計(jì)合同； 場(chǎng)地整理、平整 ——與施工單位 ——委托拆建、平整施工合同； 環(huán)境評(píng)價(jià)、地震、人防、防雷、測(cè)繪等 ——與相關(guān)單位 ——委托服務(wù)合同。 開發(fā)前期階段 ——實(shí)質(zhì)是：開發(fā)商與政府的博弈 《 2021 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 ——合同關(guān)系的特點(diǎn)是：主體單一、內(nèi)容簡(jiǎn)單、法律關(guān)系清晰、爭(zhēng)議較少 開發(fā)建設(shè)階段 ——實(shí)質(zhì)是：開發(fā)商與施工單位的博弈 ——合同關(guān)系的特點(diǎn)是：主體單一、內(nèi)容較多、法律關(guān)系清晰、爭(zhēng)議有但可調(diào)和 開發(fā)后期階段 ——實(shí)質(zhì)是：開發(fā)商與購(gòu)房人的博弈 物業(yè)公司與業(yè)主的博弈 ——合同關(guān)系的特點(diǎn)是：主體較多、內(nèi)容龐雜、法律關(guān)系混亂、爭(zhēng)議過多難以協(xié)調(diào) 相應(yīng)的，這三個(gè)不同的項(xiàng)目開發(fā)階段對(duì)應(yīng)著不同的合同類型 合同類型分述如 下： 開發(fā)前的獲地階段 常見的項(xiàng)目開發(fā)獲地，主要有五種基本方式；相應(yīng)涉及五種不同形式的國(guó)有土地使用權(quán)獲取合同： 劃撥獲地（一般是開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房） ——與政府的土地主管部門 ——國(guó)有土地使用權(quán)劃撥合同； 出讓獲地 ——與政府的土地主管部門 ——國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同； 出讓一般又分三種形式（也即三種合同）： ① 協(xié)議出讓； ② 招標(biāo)出讓； ③ 拍賣出讓。 制作房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)注意的問題 （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓必須由所有人轉(zhuǎn)讓、受讓的當(dāng)事人以書面形式協(xié)商一致； （ 2）轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目已有的各種政府批文均必須在合同中列明，包括立項(xiàng)和規(guī)劃批文等； （ 3）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合開發(fā)不同階段的政府有關(guān)允許轉(zhuǎn)讓的條件； （ 4）已成立項(xiàng)目公司以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按公司法有關(guān)規(guī)定辦理工商變更登記手續(xù)，同時(shí)辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)； （ 5）成立項(xiàng)目公司的轉(zhuǎn)讓方的債權(quán)債務(wù)要明確，潛在債務(wù)的澄清，要約定公告程序； （ 6）未成立項(xiàng)目公司以合作各方的投資權(quán)益內(nèi)部轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按項(xiàng)目土地使用的不同情況，申辦變更立項(xiàng)和土地使用的批準(zhǔn)手續(xù)；轉(zhuǎn)讓給合作各方以外當(dāng)事人的，須獲得原合作各方及受讓方的一致同意； （ 7）轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目如尚未辦理土地出讓手續(xù)或雖已辦理了出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓時(shí)尚未付清出讓金的，應(yīng)約定辦理出 讓手續(xù)的具體責(zé)任人及有關(guān)費(fèi)用包括尚未付清的費(fèi)用的承擔(dān)方式； （ 8）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，項(xiàng)目未按出讓合同約定的期限和條件進(jìn)行開發(fā)，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)約定補(bǔ)辦政府主管部門認(rèn)可手續(xù)及具體責(zé)任人； （ 9）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，按出讓合同的土地使用年限已開始使用的，轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用年限應(yīng)作相應(yīng)扣除； （ 10）房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓前已實(shí)行預(yù)售的，應(yīng)約定轉(zhuǎn)讓雙方通知預(yù)購(gòu)業(yè)主，并明確因此引起相應(yīng)責(zé)任的處理方法。 （ 6）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓價(jià)格、支付方法和期限； （ 7）項(xiàng)目標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓、交割日期及方式； （ 8）轉(zhuǎn)讓前原有債權(quán)債務(wù)以及土地或工 程的權(quán)利限制的處理； （ 9）雙方的權(quán)利義務(wù)； （ 10）違約責(zé)任； （ 11）解決爭(zhēng)議的方法； （ 12）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定的其它事項(xiàng)。 （ 5）項(xiàng)目公司成立前后的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移（包括項(xiàng)目公司成立前所發(fā)生費(fèi)用的補(bǔ)償、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理等）； （ 6）項(xiàng)目的總投資數(shù)額（包括成立項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本及投資 總額的差異）的投入方式； （ 7）項(xiàng)目合作建設(shè)計(jì)劃（規(guī)模、進(jìn)度等）； （ 8）合作各方的權(quán)利義務(wù)（應(yīng)約定有關(guān)審批手續(xù)的辦理、有關(guān)項(xiàng)目建設(shè)管理工作的分擔(dān)以及合作投資回報(bào)的分配方式）； （ 9）違約責(zé)任； （ 10）解決爭(zhēng)議的方法； （ 11）合作當(dāng)事人約定的其它事項(xiàng)。 二、房地產(chǎn)合作開發(fā)及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同的主要條款 房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的主要條款： （ 1）合作開發(fā)當(dāng)事人的名稱、姓名、住所； （ 2）項(xiàng)目概況（包括：座落地點(diǎn)、項(xiàng)目性質(zhì)、四至、占地面積、有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)等）； 《 2021 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 （ 3）項(xiàng)目現(xiàn)狀； A、項(xiàng) 目報(bào)批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)，并列明取得的批文； B、項(xiàng)目動(dòng)拆遷、開發(fā)現(xiàn)狀。 房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的模式： （ 1）以項(xiàng)目公司股權(quán)并購(gòu)（兼并或收購(gòu)）方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目； （ 2）以項(xiàng)目合作各方權(quán)益比例的變更轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā) 權(quán)益： △ 權(quán)益在合作各方內(nèi)部轉(zhuǎn)讓； △ 權(quán)益轉(zhuǎn)讓給合作各方以外第三人。 合作開發(fā)涉及一個(gè)項(xiàng)目； △ 合作開發(fā)涉及幾個(gè)用地性質(zhì)規(guī)劃用途不一的項(xiàng)目； △ 合作各方的回報(bào)方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地補(bǔ)償方式。 土地協(xié)議折價(jià)入股方式構(gòu)成合作投資比例； 土地評(píng)估作價(jià)入股方式構(gòu)成合資投資比例。 合作開發(fā)的實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式。 房地產(chǎn)合作開發(fā)：通常是地產(chǎn)和房產(chǎn)的合作開發(fā)，指以提供土地使 用權(quán)一方與對(duì)土地開發(fā)進(jìn)行投資一方對(duì)特定地塊的建設(shè)項(xiàng)目以合資或合作方式進(jìn)行共同開發(fā)的行為。 我國(guó)目前尚無房地產(chǎn)合 作開發(fā)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的專門立法，也沒有政府推薦使用的合同示范文本，在操作實(shí)踐中，由于當(dāng)事人的合同內(nèi)容過于簡(jiǎn)單以及不少難以把握的疑難法律問題，不少合作開發(fā)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同引起標(biāo)的巨大的糾紛和訴訟；又由于這兩類合同的許多環(huán)節(jié)均需有法律規(guī)定的政府批準(zhǔn)手續(xù)和法定條件，許多合同因未符合這些手續(xù)和條件而導(dǎo)致無效。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是解決眾多合作矛盾和糾紛，使 “爛尾樓 ”起死還生的真正有效方法?！?2021 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 房地產(chǎn)合作開發(fā)與項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的合同制作以及應(yīng)注意的法律問題 由于房地產(chǎn)開發(fā)離不開土地和資金，又由于當(dāng)事人往往難以兩者兼有，有土地的通常缺少資金，有資金的又往往沒有土地，于是各種形式的房地產(chǎn)合作開發(fā)便應(yīng)運(yùn)而生。在房地產(chǎn)合作開發(fā)過程中由于種種原因引起既存之合作難以為繼，為解決各地都存在的 “爛尾樓 ”現(xiàn)象，在市場(chǎng)運(yùn)作中便又出現(xiàn)了已有合作前提下的新的合作即開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。因此房地產(chǎn)合作開發(fā)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓也便成為專業(yè)律師的重要法律實(shí)務(wù)。 一、有關(guān)房地產(chǎn)合作開發(fā)及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的一般概念 房地產(chǎn)：指有條件、有期限的土地使用權(quán)和相應(yīng)土地上的房屋所有權(quán)合二為一，并能夠作為商品進(jìn)行流通的不動(dòng)產(chǎn)。合作開發(fā)的土地使用方式應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。 房地產(chǎn)合作開發(fā)的主要模式： （ 1）法人型合作開發(fā)：合作開發(fā)各方組成項(xiàng)目公司，并以項(xiàng)目公司名義辦理有關(guān)手續(xù)，合作開發(fā)的權(quán)利義務(wù)由公司項(xiàng)目章程具體明確。 （ 2）合伙型合作開發(fā)：合作開發(fā)各方未組成項(xiàng)目公司，以投資各方名義共同辦理有關(guān)手續(xù)，合作方式、投資及 權(quán)益分配比例均由合作協(xié)議約定。 （ 3）合作開發(fā)的其它方式：先合伙后轉(zhuǎn)為法人型的合作開發(fā) 房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓：已經(jīng)獲得立項(xiàng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在項(xiàng)目公司股東或合作開發(fā)的收益人互相之間，或向他人轉(zhuǎn)讓其股權(quán)或合作開發(fā)權(quán)益的行為。 均系要式的須經(jīng)批準(zhǔn)的行為：合作開發(fā)的立項(xiàng)、規(guī)劃選址、規(guī)劃用地、建筑設(shè)計(jì)、施工許可，以及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的土地使用人（股東或權(quán)益人）或者項(xiàng)目功能、用途等變更手續(xù)，均需獲得政府有關(guān)主管部門的許可或批準(zhǔn)，并持有批準(zhǔn)文件或證照。 （ 4）合作方式； A、共同組建項(xiàng)目公司方式 需約定：項(xiàng)目公司的注冊(cè)資金、出資比例、時(shí)間；組織機(jī)構(gòu)的設(shè)立、運(yùn) 作程序、利潤(rùn)分配等； B、合作建房協(xié)議方式； 需約定：合作各方的投資方式（包括土地投入的評(píng)估）、投入期限、投資比例、合作經(jīng)營(yíng)方式、運(yùn)作機(jī)構(gòu)的組成、利益（權(quán)益）分配等。 房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同的主要條款 （ 1）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的名稱、姓名、住所； （ 2）項(xiàng)目概況（包括：座落地點(diǎn)、項(xiàng)目性質(zhì)、四至、占地面積、有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)等）； （ 3）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)土地使用權(quán)性質(zhì)，獲得方式及使用期限； （ 4）項(xiàng)目現(xiàn)狀； A、項(xiàng)目報(bào)批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)，并 列明取得的批文； B、項(xiàng)目動(dòng)拆遷、開發(fā)現(xiàn)狀（停建、緩建）； C、項(xiàng)目涉及的土地或工程的權(quán)利限制情況； （ 5）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式； A、以開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式； 需約定：轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的構(gòu)成、數(shù)額、支付方式，項(xiàng)目的立項(xiàng)、用地、工程建設(shè)的有關(guān)審批程序重新辦理手續(xù)等； B、以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)方式； 需約定：項(xiàng)目公司概況、股權(quán)轉(zhuǎn)讓比例、價(jià)格、支付方式，現(xiàn)有資產(chǎn)的認(rèn)定，需出示原公司股東會(huì)決議并需辦理工商變更登記手續(xù)等。 三、制作房地產(chǎn)合作開發(fā)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)注意的問題 制作房地產(chǎn)合作開發(fā)合同應(yīng)注意的問題 《 2021 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 （ 1）要明確合作各方的開發(fā)資質(zhì)或取得資質(zhì)的相應(yīng)責(zé)任； （ 2）約定先合伙或合作、后成立項(xiàng)目公司的方式，其承擔(dān)民事責(zé)任方式先后不同；要明確先后的權(quán)利義務(wù)關(guān)系及辦理相應(yīng)手續(xù)的責(zé)任主體； （ 3）組成項(xiàng)目公司合作開發(fā)的，要明確注冊(cè)資本投入方式以及注冊(cè)資本與投資總額的差異的處理對(duì)策及相應(yīng)的責(zé)任； （ 4）以 土地使用權(quán)入股組成項(xiàng)目公司的，土地使用權(quán)須作評(píng)估； （ 5）以籌建處或其它名義合作開發(fā)的，須使之成為能獨(dú)立承擔(dān)權(quán)利義務(wù)的其它經(jīng)濟(jì)組織，并明確合作籌建各方的權(quán)利義務(wù)； （ 6）合作開發(fā)一方以土地使用權(quán)作為合作投資的，應(yīng)辦理土地使用人和使用性質(zhì)的變更登記手續(xù)，并明確有關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)方式和責(zé)任人； （ 7）一個(gè)地塊上合作開發(fā)涉及幾個(gè)性質(zhì)不同的項(xiàng)目，應(yīng)分別立項(xiàng)、分別進(jìn)行審批并辦理不同的證照； （ 8）合作開發(fā)各方的投資回報(bào)的方式，應(yīng)按是否以開發(fā)項(xiàng)目的房屋為標(biāo)的分別規(guī)定權(quán)利義務(wù)，投資回報(bào)系約定分房的，應(yīng)明確房屋分配的具體辦法； 投資回報(bào)系分配利潤(rùn)的，應(yīng)約定利潤(rùn)的計(jì)取方式； （ 9）合作開發(fā)合同應(yīng)約定建筑面積增加時(shí)的政府批準(zhǔn)手續(xù)和增加面積的成本，增加分擔(dān)及面積分配方式； （ 10）合作開發(fā)合同由于需辦理相關(guān)手續(xù)，往往效力待定，合作合同應(yīng)具體約定一旦合同被確認(rèn)無效或不生效時(shí)的具體處理方法。 合作開發(fā)房地產(chǎn)的合同要求 20210316 （一）合同的形式 如果將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)分為三個(gè)階段：開發(fā)前期階段、開發(fā)建設(shè)銷售階段、開發(fā) 后期階段，那么針對(duì)三個(gè)不同的項(xiàng)目開發(fā)階段對(duì)應(yīng)的法律關(guān)系的特點(diǎn)也就不同。 轉(zhuǎn)讓獲地 ——與土地使用權(quán)人 ——國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同； 合作共建的獲地（一方出地、另一方出資金） ——與合作另方 ——合作開發(fā)合同（通常認(rèn)為是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特 殊形式）； 公司股權(quán)變更的獲地 ——與股權(quán)受讓人 ——股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同（通常認(rèn)為是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊形式）。 獲地后 融資階段 與銀行或其他金融機(jī)構(gòu)的借款合同； 借款擔(dān)保合同或土地使用權(quán)抵押合同。 開發(fā)銷售階段 商品房預(yù)售的 ——與買受人 ——商品房買賣（預(yù)售）合同； 商品房現(xiàn)售的 ——與買受人 ——商品房買賣（現(xiàn)房）合同； 《 2021 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 委托中介機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的 ——與中介機(jī)構(gòu) ——委托銷售合同； 商品房廣告 ——與廣告發(fā)布機(jī)構(gòu) ——廣告發(fā)布合同（電影、電視廣告、報(bào)紙雜志廣告、廣播電臺(tái)廣告、戶外平面或立體廣告、彩葉傳單廣告等）； 1開發(fā)企業(yè)應(yīng)選聘 前期物業(yè)企業(yè) ——與物管企業(yè)前期物管委托合同 /與購(gòu)房人前期物管合同； 1開發(fā)企業(yè)應(yīng)制定臨時(shí)管理規(guī)約 ——與購(gòu)房人 ——簽屬同意遵守臨時(shí)管理規(guī)約的書面承諾； 1商品房?jī)蓵贫?——開發(fā)企業(yè)向購(gòu)買人提供 ——商品房質(zhì)保書、住宅使用說明書； 1項(xiàng)目竣工 ——與施工單位 ——工程質(zhì)量保修合同； 1商品房出租 ——與承租人 ——房屋租賃合同； 1開發(fā)企業(yè)代辦房產(chǎn)證的 ——與買房人 ——委托辦證合同； 1開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)的（如水、電、暖、氣、通訊的開戶費(fèi)或使用費(fèi)） ——與收費(fèi)單位的代理收繳費(fèi)協(xié)議 /與購(gòu)房人的代理收繳費(fèi)協(xié)議 。 （二）、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同是約束合作各方的憲法規(guī)定法性文件，因此合作開發(fā)房地產(chǎn)合同條款中應(yīng)注意以下幾方面的內(nèi)容： 1）應(yīng)明確合作方式，是成立項(xiàng)目公司進(jìn)行