【正文】 提預(yù)交所得稅時(shí)借：遞延稅款貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得稅月末，項(xiàng)目部單獨(dú)編制有關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表，但由于該項(xiàng)目從拍賣土地、立項(xiàng)、領(lǐng)取預(yù)售證等都是以甲公司名義辦理，對(duì)外仍屬于甲公司開發(fā)的項(xiàng)目之一，因此必須將項(xiàng)目部的財(cái)務(wù)報(bào)表與甲公司的財(cái)務(wù)報(bào)表合并。31號(hào)文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)，同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。由于未能成立獨(dú)立法人公司，乙、丙公司不是法律意義上的股東，也不屬于代建性質(zhì)，只是定向銷售的客戶，因此，會(huì)計(jì)處理為：1）收到乙、丙公司投入資金時(shí)借：銀行存款1200萬(wàn)貸：其他應(yīng)付款——乙公司900萬(wàn)——丙公司300萬(wàn)2）分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)借：經(jīng)營(yíng)成本1120萬(wàn)[（1000+3000）2800=1120萬(wàn)]貸：開發(fā)產(chǎn)品1120萬(wàn)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入：借：其他應(yīng)付款——乙公司900萬(wàn)——丙公司300萬(wàn)貸：經(jīng)營(yíng)收入1200萬(wàn)3）計(jì)提營(yíng)業(yè)稅借：貸：應(yīng)交稅金——1200－1120－=。假如“首次分配”時(shí)，能夠計(jì)算出計(jì)稅成本為2800元/m。即，可以規(guī)范為建筑公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司以某種合作方式共同開發(fā)房地產(chǎn)。在此基礎(chǔ)上，檢查人員認(rèn)定：開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)未按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等相關(guān)稅收，建筑公司未繳納契稅；建筑公司開發(fā)房地產(chǎn)所取得預(yù)售收入未按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅，要求企業(yè)盡快整改，補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，規(guī)范運(yùn)作。經(jīng)過詢問得知，開發(fā)過程中所發(fā)生的價(jià)款是B直接對(duì)外結(jié)算，票據(jù)直接開給了建筑公司，或者是發(fā)票雖開給開發(fā)公司，但最后也轉(zhuǎn)給了建筑公司，即該項(xiàng)目實(shí)際是由建筑公司開發(fā)運(yùn)作。目前所開發(fā)的商品房也已開始預(yù)售。掛靠經(jīng)營(yíng)例：A房地產(chǎn)開發(fā)公司受讓了某破產(chǎn)企業(yè)的一宗土地，各項(xiàng)開發(fā)審批手續(xù)都已辦齊，但遲遲未能動(dòng)工。國(guó)稅函[2005]1003號(hào)主要是針對(duì)乙方的，如果乙方提取固定利潤(rùn)，就相當(dāng)于借款給甲方，當(dāng)然就不是合作建房?；静僮髂Ｊ绞牵海?）以甲方為主體開發(fā)，實(shí)際由乙方運(yùn)作；（2）乙方將資金投入到甲方，乙方提取固定利潤(rùn)或分配利潤(rùn)。合作建房風(fēng)險(xiǎn)很大，風(fēng)險(xiǎn)有兩個(gè)：一是股東合作不下去的風(fēng)險(xiǎn)；另一個(gè)的就是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而出資方分得的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地實(shí)際上是出資方用建設(shè)資金購(gòu)買的；固定收益（實(shí)際為債權(quán)性投資）——按利息處理分配利潤(rùn)（注意投資主體，如果為個(gè)人需代扣個(gè)稅）——按股息紅利（2）出資方申請(qǐng)立項(xiàng)——在申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)登記前，應(yīng)辦理從供地方以轉(zhuǎn)讓方式獲得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；（3）合作雙方共同申請(qǐng)立項(xiàng)——在辦理分配所得的房屋初始登記申請(qǐng)手續(xù)時(shí)，應(yīng)先辦理該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2000]118號(hào))規(guī)定：凡投資方企業(yè)適用的所得稅稅率高于被投資企業(yè)適用的所得稅稅率的，除國(guó)家稅收法規(guī)規(guī)定的定期減稅、免稅優(yōu)惠以外，其取得的投資所得應(yīng)按規(guī)定還原為稅前收益后，并入投資企業(yè)的應(yīng)納稅所得額，依法補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。同樣，合作投資方也不必將利潤(rùn)分配視為利息收入，納入應(yīng)納稅所得額征稅。根據(jù)以上規(guī)定，先以開發(fā)企業(yè)為所得稅納稅人，按照規(guī)定繳納企業(yè)所得稅，剩余稅后利潤(rùn)才可以進(jìn)行分配，即先稅后分。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。合作方投資收回的利潤(rùn)，視同借款利息收入；房地產(chǎn)企業(yè)就可以將分配的利潤(rùn)，作為利息支出，按稅法規(guī)定稅前列支。雖然合作各方?jīng)]有另外單獨(dú)成立法人公司，部分合作者沒有成為法律形式上的股東，但是由于雙方實(shí)質(zhì)上足共同投資、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤(rùn)的投資行為，因此，所得稅上可以按照實(shí)質(zhì)性投資收益進(jìn)行稅收處理。6．結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本并形成項(xiàng)目利潤(rùn)，交納所得稅后，對(duì)投資方分配利潤(rùn)時(shí)：借：利潤(rùn)分配貸：其他應(yīng)付款——乙公司7．項(xiàng)目部業(yè)務(wù)結(jié)束，將全部資產(chǎn)、負(fù)債與甲公司(母公司)并賬。假設(shè)以甲公司的名義開設(shè)銀行賬戶，會(huì)計(jì)處理為：1．項(xiàng)目部接受投資方按股份比例投入土地款及前期費(fèi)用時(shí)：借：銀行存款——專戶貸：其他應(yīng)付款——甲公司其他應(yīng)付款——乙公司同時(shí)，甲公司在投入資金時(shí)：借：應(yīng)收賬款——項(xiàng)目部貸：銀行存款—一般結(jié)算戶2．開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售時(shí)：借：銀行存款——專戶貸：預(yù)收賬款5．預(yù)繳稅款時(shí)以甲公司名義申報(bào)按月計(jì)提預(yù)交營(yíng)業(yè)稅時(shí)：借：待攤費(fèi)用——預(yù)交營(yíng)業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅按季計(jì)提預(yù)交所得稅時(shí)：借：所得稅費(fèi)用貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅貸：銀行存款月末，項(xiàng)目部單獨(dú)編制有關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表，但由于該項(xiàng)目從拍賣土地、立項(xiàng)、領(lǐng)取預(yù)售證等都足以甲公司名義辦理，對(duì)外仍屬于甲公司開發(fā)的項(xiàng)目之一，因此必須將項(xiàng)目部的財(cái)務(wù)報(bào)表與甲公司的財(cái)務(wù)報(bào)表合并。第一篇：合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)晒竞献鏖_發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？原作者:安徽稅務(wù)籌劃網(wǎng) 添加時(shí)間:20081129 原文發(fā)表:20081129 人氣:3459 來(lái)源：安徽稅務(wù)籌劃網(wǎng)問：我公司與丙公司合作開發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目，所發(fā)生的費(fèi)用成本單獨(dú)核算，雙方約定建成銷售后按利潤(rùn)的比例分成。我公司投入的資金應(yīng)計(jì)入哪個(gè)科目，這部分資金投出去又應(yīng)計(jì)入到哪個(gè)科目，項(xiàng)目所在地在另外一城市，他們是不是應(yīng)將分得的利潤(rùn)計(jì)入我公司所得額，營(yíng)業(yè)稅在當(dāng)?shù)亟患{，土地增值稅在哪兒交納，這些我們與合作開發(fā)的公司簽訂的合同中都沒有說，通常我們的賬應(yīng)該怎樣建立，交稅時(shí)應(yīng)怎樣交納？會(huì)計(jì)處理如下：公司以分配利潤(rùn)為目的合作，一般應(yīng)與對(duì)方協(xié)商成立非獨(dú)立法人的項(xiàng)目公司(項(xiàng)目部)，甲、乙雙方按股份比例派員參與管理，可以任何一方的名義開設(shè)銀行專戶，在會(huì)計(jì)核算上作為一個(gè)會(huì)計(jì)主體，采取獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，獨(dú)立納稅，利潤(rùn)分成。將兩張報(bào)表相同的會(huì)計(jì)項(xiàng)目金額相加，把甲公司的“應(yīng)收賬款——項(xiàng)目部”與項(xiàng)目部的“其他應(yīng)付款——甲公司”抵銷。稅務(wù)處理：2006年3月6日，為了進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征收管理，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào))文件，其中就合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題進(jìn)行了明確，其中在以分配項(xiàng)目利潤(rùn)為目的合作建房方面，強(qiáng)調(diào)了實(shí)質(zhì)重于形式的要求。如果稅收上不作為投資處理，那么就只能作為資金借貸關(guān)系處理?！锻ㄖ芬?guī)定：開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。而且，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不能因接受合作投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。對(duì)合作者分配的利潤(rùn)，盡管不是實(shí)際的法定股東投資者，但是還是作為股息所得征稅。房地產(chǎn)特殊業(yè)務(wù)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范合作開發(fā)的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)(20110829 11:04:57)聯(lián)合開發(fā)過程中的財(cái)務(wù)管控（核算、納稅申報(bào)、收款）（1）加強(qiáng)和完善對(duì)“共管賬戶”的管理措施（2）掛靠經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)控制房地產(chǎn)合作開發(fā)立項(xiàng)分為三種情況：（1）供地方申請(qǐng)立項(xiàng)——供地方辦理房屋初始登記時(shí)，分給出資方的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，屬于銷售行為，應(yīng)繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。提供土地方收取固定收益的定性《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2005]5號(hào)）第24條：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。合作建房常見有兩種方式：一是甲方擁有土地，乙方擁有資金