【正文】 戶業(yè)主提出的修復請求是否合理？是否應由乙物業(yè)管理公司負責無償修復？（4分）問題2：乙物業(yè)管理公司的做法是否妥當？如果您是該公司的負責人，如何處理業(yè)主的投訴？（4分）問題3：該小區(qū)的前期物業(yè)服務合同何時終止？（3分）問題4：甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立？請說明理由（3分）問題5：在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗的情況下，乙物業(yè)管理公司應如何進行物業(yè)承接查驗？（6分）案例分析題參考答案案例分析題（一）問題1答案要點及評分標準：⑴需要資金投入的項目有：第9項（，錯答1項得0分）。乙物業(yè)管理公司稱這是因甲物業(yè)管理公司管理不善所致，應由甲物業(yè)管理公司負責修繕。甲物業(yè)管理公司收到業(yè)主委員會書面通知后，安排了該小區(qū)管理服務人員退場，但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務費為由，拒絕移交相應的物業(yè)管理資料，拒不配合物業(yè)交接查驗。業(yè)主委員會與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務合同，合同于2005年8月1日零時生效。編號意見與建議部分樓梯間陳舊，要求進行粉刷保安人員更換頻繁，給小區(qū)安全管理帶來隱患 3小區(qū)內停車秩序混亂，建議加強管理小區(qū)外市政道路邊常有小攤販，環(huán)境臟亂，建議加強管理 5常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反感，也存在不安全因素 6樓道燈損壞頻率高，建議及時檢查更換 7某部電梯安全隱患嚴重，需要大修建議小區(qū)外墻全部翻新小區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），建議采取措施 10小區(qū)內出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強管理部分業(yè)主要求減免物業(yè)服務費 12希望提供家政服務部分業(yè)主反映交通不便，要求向交通部門建議增設到達小區(qū)的公交線路 14建議清潔工作業(yè)時間與業(yè)主的上下班時間盡量錯開，避免與業(yè)主爭用電梯問題1：解決上述問題，需要資金投入的項目有哪些？費用如何解決（不考慮人工，培訓等管理成本的增加）？（5分）問題2：上述不屬于物業(yè)管理企業(yè)管理職責范圍的項目有哪些？對此，物業(yè)管理企業(yè)應如何處理？（4分）問題3：試分析第9項問題產生的可能原因和應采取的措施？（4分）問題4：在上述所有問題中，您認為不可能滿足業(yè)主要求，僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項？為什么？（4分）問題5：針對上述問題，請結合您的工作實踐，試舉出至少三項管理措施，以提高管理服務水平？（3分）案例分析題（二）某房地產開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)管理公司承擔前期物業(yè)管理。后來業(yè)主就向該物業(yè)服務公司提出了要求賠償?shù)囊?。試問?1)物業(yè)服務公司應車輛丟失的承擔責任嗎？法律依據(jù)是什么？(2)依據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，如何具備保管合同關系？（十五）一天，某物業(yè)服務公司的值勤保安接到與住戶聯(lián)網(wǎng)的報警器發(fā)出報警信號，值勤保安隨即立即趕赴報警信號發(fā)出的住戶家門口，值勤保安聽到住戶家中有響動的人聲，但卻敲不開門，于是值勤保安就用工具將門強行破開。停車場的值班人員查閱了車輛登記本，沒有發(fā)現(xiàn)該車前一天在停車場停放的任何記錄，于是就讓車主自行去公安機關報案。試問：(1)本案可以依法應由誰來承擔賠償責任？法律依據(jù)是什么？(2)臺風將花盆刮落是否屬于不可抗力？為什么？(3)物業(yè)服務公司依法是否應承擔賠償責任？（十三）某小區(qū)管理處因維修房屋需要，將一堆沙子臨時堆放在道路邊，當天夜晚，業(yè)主趙老太路經(jīng)該處不小心被沙子滑倒致傷。于是，黃佳父母找到王軍要求其賠償損失，王軍則稱花盆不是他的，即使是他的，也是臺風刮下來的，屬不可抗力，不同意賠償。經(jīng)醫(yī)院搶救治療痊愈，但花費數(shù)萬元。王軍因趕時間上班，未將放在窗臺上的花盆搬進屋內。試問：(1)本案可以依法追究哪些法律責任？由誰來承擔？法律依據(jù)是什么？(2)物業(yè)服務公司依法應該承擔哪些法律責任？（十二）王軍喜歡養(yǎng)花，經(jīng)常把花盆放置在其外窗臺上。試問陶小姐的主張是否有法律依據(jù)？為什么？（十一）2000年9月的一天早上，某物業(yè)服務公司清潔工袁某在某住宅區(qū)3棟6樓打掃衛(wèi)生時，（長、寬77厘米，厚2厘米），因貪圖方便就將該木板從6樓陽臺扔往樓下，恰巧擊中正在樓下玩耍的僅14個月大的男童張某。試問：業(yè)主拒交物管費，物業(yè)服務公司能否斷水？此案物業(yè)服務公司的做法妥否？（十）某市花園小區(qū)業(yè)主陶小姐已有好幾個月沒繳納管理費了。物業(yè)公司總不能老是打官司，何況一打官司就要半年多時間，所以這次在再三催付未果的情況下，就采取了斷水的辦法。小區(qū)物業(yè)公司便切斷了呂女士家的自來水。該女士覺得很冤，當初收房時就對房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費？試問，房子沒住，業(yè)主該不該交物業(yè)管理費？為什么？（九）家住上海浦東某花園2號19樓的呂女士，由于對物業(yè)公司的服務不滿意而拒交管理費，物業(yè)公司就索性切斷了她家的自來水。試問物業(yè)服務公司有權改變小區(qū)內的園林、綠化設計嗎？為什么？（八）某女士購買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時，對房屋內部提出了不少細部質量問題，認為該房沒有達到入住條件，但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。此舉引發(fā)了眾怒，小區(qū)的居民紛紛指責和執(zhí)迷不悟管理單位破壞公共設施，毀壞綠化。住房們到處打聽綠地上那兩棵樹怎么不見了。試問：(1)該廣告招牌的出租租金屬于什么性質？應如何分配？(2)物業(yè)服務公司設置廣告招牌的行為是否侵害了業(yè)主的合法權益？（七）上海某一住宅小區(qū)的綠地上有一兩棵桂花樹，每年九、十月份，醉人的芳香四處飄溢。在處理廣告招牌的租金中，物業(yè)服務公司與該大廈的業(yè)主委員會發(fā)生了糾紛。事后，小區(qū)物業(yè)服務公司稱：下水管道是暢通的，因此不負管理責任；開發(fā)商則稱：此樓已經(jīng)通過綜合驗收，是合格的，所以也無責任。（五）路雪與陳紅是同一住宅樓上下層的鄰居，陳紅住在樓下。假設政府有關行政部門查清了事實，并對物業(yè)服務公司進行了處罰，則可選擇的處罰方式有：（）；；；。李某于是收下了現(xiàn)金，并出具了虛假調查報告。某日在調查某住宅小區(qū)業(yè)主委員會與物業(yè)服務公司之間物業(yè)管理維修基金管理、使用糾紛案時，李某發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務公司有挪用物業(yè)管理維修基金非法使用的行為，且物業(yè)服務公司內部管理混亂，長期虧損，資不抵債。雙方發(fā)生糾紛?！痹摋l款：（），而關于訴訟的條款無效，雙方發(fā)生合同糾紛都不喪失訴訟權（三）某住宅小區(qū)業(yè)主委員會認為物業(yè)服務公司的服務不到位，并有亂收費的現(xiàn)象，于是向物業(yè)服務公司提出：“提高服務質量并對收費標準作出說明”的要求。)甲、乙雙方簽訂的物業(yè)管理合同應當采用：（）A．訂立物業(yè)管理合同時應當遵守的基本原則包括：（）；； ； 。第一篇：物業(yè)管理師案例分析題1案例分析題（一）某物業(yè)公司在管理某小區(qū)過程中，碰到下列問題或業(yè)主投訴：部分梯間陳舊，要求進行粉刷；保安員更換頻繁，給小區(qū)安全管理帶來隱患；小區(qū)停車秩序混亂，建議加強管理；小區(qū)市政道路邊常有小攤販，環(huán)境臟亂，建議加強管理；常有到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反感，也存在不安全因素；樓道損壞頻率高，建議及時檢查更換；某部電梯安全隱患嚴重，需要大修；建議區(qū)外墻全部翻新；小區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），建議采取措施；小區(qū)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強管理；1部分主要求減免物業(yè)服務費；1希望提供家政服務；1部分業(yè)主反映交通不便，要求向交通部門建議增設到達小區(qū)的公交線路；1建議清潔工作業(yè)時間與業(yè)主的上下班時間盡量錯開，避免與業(yè)主爭用電梯問題1：解決上述問題，需要資金投入的項目有哪些？費用如何解決（不考慮人工、培訓等管理成本的增加）？問題 2：上述不屬于物業(yè)服務企業(yè)管理職責范圍的項目有哪些？（二）甲住宅小區(qū)業(yè)主委員會與乙物業(yè)服務公司就甲住宅小區(qū)的物業(yè)管理項目達成一致意見，現(xiàn)擬簽訂物業(yè)管理合同。(以下選項中有一個或一個以上答案是正確的，請將正確答案真在括號內。在解決合同糾紛的條款中雙方約定：“如果不服仲裁裁決，可以向人民法院起訴。物業(yè)服務公司則認為自己已經(jīng)達到了合同要求的服務標準，收費也是按政府的規(guī)定執(zhí)行，拒絕了業(yè)主委員會的要求。(以下選項中有一個或一個以上答案是正確的)委員會與物業(yè)服務公司之間的糾紛屬于：（）A．C．關于雙方糾紛的敘述錯誤的是：（），業(yè)主委員會可以向有關部門投訴，業(yè)主委員會不能提出解聘物業(yè)服務公司的要求假設業(yè)主委員會向人民法院提起訴訟，則此訴訟屬于：（）（四）李某是某區(qū)物業(yè)管理行政主管理部門的工作人員。在李某準備向單位提交調查報告時，物業(yè)服務公司派人給李某送來10萬元現(xiàn)金，并聲稱只要出具假報告大家都平安無事，如若不然，你以后沒有好日子過。(以下選項中有一個或一個以上答案是正確的)假設物業(yè)管理行政主管理部門根據(jù)李某的虛假報告作出了物業(yè)服務公司維修基金管理、使用適當?shù)男姓脹Q，而業(yè)主委員會不服，則業(yè)主委員會可以：（）此案中李某應當承擔：（）；； ； 。假設物業(yè)服務公司被依法吊銷營業(yè)執(zhí)照，則：（），物業(yè)管理合同可以繼續(xù)履行；；；?！拔逡弧甭糜魏蠡氐郊遥l(fā)現(xiàn)家里積滿污水，經(jīng)查是與樓上相連接處的下水道（管）漫出。請問本案的責任應由誰業(yè)承擔，為什么？（六）為了配合政府的市容美化和夜景燈光工程，經(jīng)政府主管部門的批準，物業(yè)服務公司在其所管理的大廈的三樓平臺上，設置了一座大型的燈光廣告招牌出租。為此業(yè)主委員會向人民法院起訴物業(yè)服務公司設置廣告招牌的行為侵害了業(yè)主的合法權益，要求拆除招牌。但去年秋天，丹桂滿枝的景象卻突然間消失了。經(jīng)調查得知：桂花樹已被物業(yè)管理單位私下遷移了。面對居民的指責，物業(yè)管理單位以重新設計小區(qū)園林、調整綠化結構為由，拒不遷回桂樹。半年后，該女士回國發(fā)現(xiàn)，有關的細部質量問題仍未解決，而物業(yè)服務公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費的通知。據(jù)呂女士稱，該花園是外銷（高層）商品房，小區(qū)內有游泳，但今年游泳池沒有向業(yè)主開放，據(jù)此，呂女士就拒交物業(yè)管理費。物業(yè)公司的負責人說，呂家與物業(yè)公司剛為拒交物業(yè)管理費的事打過官司。你不交管理費，我們就不提供服務，自來水是物業(yè)公司的電泵打上高層的。物業(yè)公司上門催討時，陶小姐以前不久即家水管滲漏，物業(yè)公司沒有及時進行維修，給其生活造成了諸多不便為由，而拒交物業(yè)管理費用。張當場倒地，后經(jīng)搶救無效死亡。一天，天氣預報稱今日臺風來臨，讓市民做好防臺風準備。中午臺風來臨，住在同樓的黃佳放學回家，恰好走到王軍家的樓下，被臺風刮落的花盆砸中頭部，當即昏倒在地，物業(yè)服務公司的巡邏保安員見狀，忙把其送往醫(yī)院搶救。見到黃佳被砸傷的保安員證實花盆是從六樓王軍家掉下來的，另一位鄰居也證實，自己前幾天去王軍家玩，王軍曾向其炫耀過這盆花如何名貴。為此，黃佳的父母向人民法院起訴，要求王軍賠償損失，并以管理不善為由將物業(yè)服務公司告上法庭。若趙老太起訴到法院，管理處是否應承擔責任，為什么？（十四）一天清晨，某車主找到某物業(yè)服務公司大廈停車場，稱其前晚停放在大廈消防通道的機動車輛出入口處的一輛紅色跑車不見了。10個多月之后，物業(yè)服務公司接到人民法院的傳票以及保險公司的起訴書副本，稱保險公司已經(jīng)將紅色跑車理賠給了車主獲得了代位索賠權，車主在車輛丟失前已經(jīng)購買了一年的停車場停放管理費，車主與停車場構成保管合同關系，要求物業(yè)服務公司承擔車輛丟失的賠償責任。門破開后，發(fā)現(xiàn)家中只有一位白發(fā)蒼蒼的老人，而報警信號則屬于報警器誤報，該物業(yè)服務公司領導聞訊后立刻趕到住戶家中賠禮道歉，并負責修理好損壞的房門。試問：(1)接到住戶家中報警信號后，物業(yè)服務公司是否可以破門而入？(2)在什么情況下，物業(yè)服務公司可以破門而入？第二篇：注冊物業(yè)管理師實務案例分析題案例分析題參考案例分析題（一）某物業(yè)管理公司管理一高層住宅小區(qū)，近期收到部分業(yè)主投訴及建議，具體意見匯總見下表。業(yè)主于2003年8月開始入住，2005年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議，選舉產生了業(yè)主委員會，并按照業(yè)主大會決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會以書面形式通知甲物業(yè)管理公司應于2005年8月1日前辦理完成物業(yè)交接驗收手續(xù)。2006年8月15日，頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)管理公司無償修復。之后，乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主有關該問題的投訴。⑵其中第9項應在物業(yè)服務費中列支（，錯答1項得0分）；第8項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業(yè)主分攤（1分，錯答1項得0分；答對從住宅專項維修資金中列支，或由全體業(yè)主分攤均可得分）。（凡未答第12項如何處理的不扣分）。⑵應采取措施：加強環(huán)境治理，包括：及時清運垃圾，積水處理，加強藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理，化學生物等方法滅鼠（）；同時加強宣傳教育，取得業(yè)主配合（）。案例分析題（二）問題1答題要點及評分標準：⑴上述20戶業(yè)主要求修復的