【正文】 鮮明限制，市場(chǎng)自由組合為主》四、上海創(chuàng)意園區(qū)經(jīng)典案例(8號(hào)橋）項(xiàng)目原址：上海汽車(chē)制動(dòng)器廠(chǎng) 項(xiàng)目地址：建國(guó)中路8號(hào) 建筑規(guī)模：30000平（共2期）產(chǎn)業(yè)定位：建筑設(shè)計(jì)及室內(nèi)設(shè)計(jì)行業(yè) 代表客戶(hù)：HMA、SOM設(shè)計(jì)公司 項(xiàng)目掛牌：上海第一批創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地企業(yè)背景：港資背景，原新天地團(tuán)隊(duì)黃翰鴻領(lǐng)導(dǎo)，股東內(nèi)有香港著名導(dǎo)演冼杞然其它信息：上海第一個(gè)以產(chǎn)業(yè)園性質(zhì)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是市政府在上海打造創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的示范項(xiàng)目，近期融資成功并著手繼續(xù)發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園及購(gòu)物中心管理項(xiàng)目的連鎖發(fā)展主題定位：匯集與創(chuàng)意相關(guān)的各行各業(yè)，并且不斷發(fā)展，衍生。位于北京郊區(qū)。北京798工廠(chǎng)前身為是華北無(wú)線(xiàn)電器材聯(lián)合廠(chǎng)三分廠(chǎng)。地處杭州市郊。二、國(guó)內(nèi)初創(chuàng)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)國(guó)內(nèi)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園——自發(fā)形成的藝術(shù)家集中區(qū)杭州LOFT49號(hào)視覺(jué)藝術(shù)園前身為杭州化纖廠(chǎng)改造。上海舊廠(chǎng)房的市場(chǎng)化產(chǎn)品舊廠(chǎng)房物業(yè)在目前市場(chǎng)的表現(xiàn)形式集中體現(xiàn)為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，上海已經(jīng)成為全國(guó)三舊改造的領(lǐng)軍城市一、國(guó)外的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)形式主要為——LOFT+SOHO 紐約蘇荷區(qū)從工業(yè)中心到金融中心的轉(zhuǎn)型，大量空置廠(chǎng)房租金低廉，居住者完全可以根據(jù)自己的審美對(duì)空間進(jìn)行布置和改造，漸漸成為藝術(shù)家聚集的地方并產(chǎn)生了一批商業(yè)上成功的藝術(shù)家。究其原因,一是開(kāi)發(fā)成本比較高，新增住宅需要更高的定位、定價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利；二是城市規(guī)劃與功能布局可以得到重新修正，城市競(jìng)爭(zhēng)力明顯提升，原先因破舊、環(huán)境臟亂、治安不佳、城市功能不彰等而存在的價(jià)格“洼地”也將被清除出去，這必然反映到房?jī)r(jià)的提升上；三是需求激活，特別是高端需求的激活，也肯定將在樓價(jià)上予以體現(xiàn)。在“舊廠(chǎng)房”改造的大背景之下，核心板塊供應(yīng)增加,同時(shí)激發(fā)相應(yīng)需求。其二，市場(chǎng)的供應(yīng)將大大增加，市民需求同時(shí)被激活,供求趨向平衡,不會(huì)對(duì)第 6 頁(yè)上?；浬掏顿Y價(jià)格造成抑制。由于城區(qū)的用地日益匱乏，房地產(chǎn)的主力供應(yīng)市場(chǎng)逐漸向郊區(qū)偏移。上海舊廠(chǎng)房改造項(xiàng)目分布圖《價(jià)值》價(jià)值有三：其一“上海舊廠(chǎng)房改造”改造將大大拉動(dòng)城市的投資與消費(fèi)，提高土地利用的集約程度與效益，消除城市中的發(fā)展痼疾與城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，使城市公共服務(wù)功能、保障體系惠及“城民”，可謂與建設(shè)首善社區(qū)、人文社區(qū)不謀而合。縱觀(guān)上海舊廠(chǎng)房改造的成績(jī)和價(jià)值 《成績(jī)》上海共有250余處舊廠(chǎng)房，未盤(pán)活閑置在各個(gè)角落的舊工廠(chǎng)，這些項(xiàng)目大多占據(jù)市中心優(yōu)越地段，集中分布在市中心靜安、盧灣、黃埔、長(zhǎng)寧等區(qū)，而楊浦區(qū)作 第 5 頁(yè)上?；浬掏顿Y為上海老廠(chǎng)房存量較大的區(qū)域之一，未來(lái)將成為新增老廠(chǎng)房改造項(xiàng)目的集中供應(yīng)地之一。18．問(wèn)：對(duì)現(xiàn)有工業(yè)用地改造后不改變?cè)猛?，提高容積率的，是否需要增繳土地出讓金？答：此類(lèi)不需要增繳土地出讓金。16．問(wèn)：“三舊”改造涉及的資金如何解決？第 4 頁(yè)上?；浬掏顿Y答：“三舊”改造涉及的資金可由政府統(tǒng)籌、原用地單位自籌和引入社會(huì)資金三種方式解決。除征收手續(xù)外，其他的“三舊”改造由市人民政府批準(zhǔn)。14．問(wèn)：納入“三舊”改造范圍，需完善征收手續(xù)的土地，由哪一級(jí)政府批準(zhǔn)？程序如何？答：完善征收手續(xù)需由市政府批準(zhǔn)。凡用地行為發(fā)生時(shí)法律和政策沒(méi)有要求聽(tīng)證、辦理社保審核和安排留用地的，在提供有關(guān)歷史用地協(xié)議或被征地農(nóng)村集體同意的前提下，不再舉行聽(tīng)證、辦理社保審核和安排留用地；（三）2007年6月30日之后發(fā)生的違法用地不適用上述完善用地手續(xù)的政策。11．問(wèn)：納入“三舊”改造范圍，但沒(méi)有合法用地手續(xù)的歷史用地是否可以完善用地手續(xù)？答：符合以下條件的用地可以完善用地手續(xù)：（一）已納入“三舊”改造范圍；（二）符合土地利用總體規(guī)劃和“三舊”改造規(guī)劃；（三）已使用的建設(shè)用地，且用地行為發(fā)生在2007年6月30日之前。10．問(wèn)：農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)將符合條件的本村集體所有土地進(jìn)行“三舊”改造的，是否可以征收為國(guó)有土地？答：農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的集體所有土地進(jìn)行“三舊”改造的，可申請(qǐng)征收為國(guó)有土地，經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)征收后，交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造或與有關(guān)單位合作開(kāi)發(fā)建設(shè)。8．問(wèn)：原劃撥地塊的土地使用權(quán)人申請(qǐng)自行改造的，如改變用地性質(zhì)，是否需要補(bǔ)繳出讓金？答：是的，原以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，可采取協(xié)議方式補(bǔ)辦出讓手續(xù)，涉及補(bǔ)繳地價(jià)的，按上海市有關(guān)規(guī)定辦理。5．問(wèn)：哪些地塊可以納入“三舊”改造？答：非農(nóng)建設(shè)行為發(fā)生在2007年6月30日之前的地塊都可納入“三舊”改造，具體包括以下土地：（一）城市區(qū)域范圍內(nèi)“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地；（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃確定不再作為工業(yè)用途的廠(chǎng)房（廠(chǎng)區(qū)）用地；（三）國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類(lèi)、淘汰類(lèi)產(chǎn)業(yè)的原廠(chǎng)房用地；（四）不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的廠(chǎng)房用地；（五）布局散亂、條件落后，規(guī)劃確定改造的城鎮(zhèn)和村莊；6．問(wèn)：“三舊”改造可采用哪些方式推進(jìn)？答：“三舊”改造可采用以下三種方式推進(jìn)：（一）由政府納入土地儲(chǔ)備進(jìn)行改造；（二）原土地使用權(quán)人自行進(jìn)行改造；（三）市場(chǎng)主體收購(gòu)和相鄰多宗地塊進(jìn)行集中改造。第 1 頁(yè)上?；浬掏顿Y3．問(wèn)：“三舊”改造工作的目標(biāo)是什么？答：“三舊”改造工作的目標(biāo)是：在不突破土地利用總體規(guī)劃確定的耕地保有量、基本農(nóng)田面積和建設(shè)用地總規(guī)模的前提下，促進(jìn)存量建設(shè)用地和低效用地“二次開(kāi)發(fā)”，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，優(yōu)化人居環(huán)境，改善城鄉(xiāng)面貌，切實(shí)提高建設(shè)用地利用效率。比如：標(biāo)準(zhǔn)辦公 〉 soho兼?zhèn)浼揖优c辦公功能轉(zhuǎn)變 〉 loft追求大尺度，隨意空間上海三舊改造的政策咨詢(xún)問(wèn)答情況 ：什么是“三舊”？答：“三舊”是指舊城鎮(zhèn)、舊廠(chǎng)房、舊村莊。當(dāng)城市意識(shí)到推土機(jī)式的舊城改造對(duì)舊城結(jié)構(gòu)肌理尺度，對(duì)歷史文化毫無(wú)保留的摧殘時(shí)，修舊如舊的理念悄然滲入市中心的就廠(chǎng)房改造中。文物建筑和普通的舊建筑，都是構(gòu)成地方特征和維系原有社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化延續(xù)的載體。也正因如此，上海的三舊改造迎來(lái)了大好商機(jī)，舊廠(chǎng)房功能的改變成為歷史的必然結(jié)果。第一篇：上海舊廠(chǎng)房改造經(jīng)營(yíng)的思考 徐軍上?；浬掏顿Y上海三舊改造中舊廠(chǎng)房的價(jià)值上海城市三舊改造的三大原因一、城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)90年代初，上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重心從第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到第三產(chǎn)業(yè)，工廠(chǎng)外遷；市中心土地價(jià)格成倍攀升，工業(yè)廠(chǎng)房的產(chǎn)值已經(jīng)無(wú)法承受市中心低容積率廠(chǎng)房的租賃成本。舊廠(chǎng)房、舊建筑、舊街區(qū)就是這痕跡中最痛的傷疤。二、修舊如舊的潮流“謹(jǐn)慎的城市更新”從20世紀(jì)70年代起，歐洲開(kāi)始特別重視舊建筑的保護(hù)、改造和再利用。在舊建筑改造上，遵循“舊如舊，新如新，控制體量，改善功能”的方針。三、特殊需求崛起從統(tǒng)一單調(diào)的產(chǎn)品到符合不