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上海舊廠房改造經(jīng)營(yíng)的思考徐軍-展示頁(yè)

2024-11-16 02:22本頁(yè)面
  

【正文】 鮮明限制,市場(chǎng)自由組合為主》四、上海創(chuàng)意園區(qū)經(jīng)典案例(8號(hào)橋)項(xiàng)目原址:上海汽車(chē)制動(dòng)器廠 項(xiàng)目地址:建國(guó)中路8號(hào) 建筑規(guī)模:30000平(共2期)產(chǎn)業(yè)定位:建筑設(shè)計(jì)及室內(nèi)設(shè)計(jì)行業(yè) 代表客戶(hù):HMA、SOM設(shè)計(jì)公司 項(xiàng)目掛牌:上海第一批創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地企業(yè)背景:港資背景,原新天地團(tuán)隊(duì)黃翰鴻領(lǐng)導(dǎo),股東內(nèi)有香港著名導(dǎo)演冼杞然其它信息:上海第一個(gè)以產(chǎn)業(yè)園性質(zhì)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū),是市政府在上海打造創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的示范項(xiàng)目,近期融資成功并著手繼續(xù)發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園及購(gòu)物中心管理項(xiàng)目的連鎖發(fā)展主題定位:匯集與創(chuàng)意相關(guān)的各行各業(yè),并且不斷發(fā)展,衍生。位于北京郊區(qū)。北京798工廠前身為是華北無(wú)線電器材聯(lián)合廠三分廠。地處杭州市郊。二、國(guó)內(nèi)初創(chuàng)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)國(guó)內(nèi)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園——自發(fā)形成的藝術(shù)家集中區(qū)杭州LOFT49號(hào)視覺(jué)藝術(shù)園前身為杭州化纖廠改造。上海舊廠房的市場(chǎng)化產(chǎn)品舊廠房物業(yè)在目前市場(chǎng)的表現(xiàn)形式集中體現(xiàn)為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè),上海已經(jīng)成為全國(guó)三舊改造的領(lǐng)軍城市一、國(guó)外的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)形式主要為——LOFT+SOHO 紐約蘇荷區(qū)從工業(yè)中心到金融中心的轉(zhuǎn)型,大量空置廠房租金低廉,居住者完全可以根據(jù)自己的審美對(duì)空間進(jìn)行布置和改造,漸漸成為藝術(shù)家聚集的地方并產(chǎn)生了一批商業(yè)上成功的藝術(shù)家。究其原因,一是開(kāi)發(fā)成本比較高,新增住宅需要更高的定位、定價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利;二是城市規(guī)劃與功能布局可以得到重新修正,城市競(jìng)爭(zhēng)力明顯提升,原先因破舊、環(huán)境臟亂、治安不佳、城市功能不彰等而存在的價(jià)格“洼地”也將被清除出去,這必然反映到房?jī)r(jià)的提升上;三是需求激活,特別是高端需求的激活,也肯定將在樓價(jià)上予以體現(xiàn)。在“舊廠房”改造的大背景之下,核心板塊供應(yīng)增加,同時(shí)激發(fā)相應(yīng)需求。其二,市場(chǎng)的供應(yīng)將大大增加,市民需求同時(shí)被激活,供求趨向平衡,不會(huì)對(duì)第 6 頁(yè)上海粵商投資價(jià)格造成抑制。由于城區(qū)的用地日益匱乏,房地產(chǎn)的主力供應(yīng)市場(chǎng)逐漸向郊區(qū)偏移。上海舊廠房改造項(xiàng)目分布圖《價(jià)值》價(jià)值有三:其一“上海舊廠房改造”改造將大大拉動(dòng)城市的投資與消費(fèi),提高土地利用的集約程度與效益,消除城市中的發(fā)展痼疾與城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu),使城市公共服務(wù)功能、保障體系惠及“城民”,可謂與建設(shè)首善社區(qū)、人文社區(qū)不謀而合??v觀上海舊廠房改造的成績(jī)和價(jià)值 《成績(jī)》上海共有250余處舊廠房,未盤(pán)活閑置在各個(gè)角落的舊工廠,這些項(xiàng)目大多占據(jù)市中心優(yōu)越地段,集中分布在市中心靜安、盧灣、黃埔、長(zhǎng)寧等區(qū),而楊浦區(qū)作 第 5 頁(yè)上?;浬掏顿Y為上海老廠房存量較大的區(qū)域之一,未來(lái)將成為新增老廠房改造項(xiàng)目的集中供應(yīng)地之一。18.問(wèn):對(duì)現(xiàn)有工業(yè)用地改造后不改變?cè)猛荆岣呷莘e率的,是否需要增繳土地出讓金?答:此類(lèi)不需要增繳土地出讓金。16.問(wèn):“三舊”改造涉及的資金如何解決?第 4 頁(yè)上?;浬掏顿Y答:“三舊”改造涉及的資金可由政府統(tǒng)籌、原用地單位自籌和引入社會(huì)資金三種方式解決。除征收手續(xù)外,其他的“三舊”改造由市人民政府批準(zhǔn)。14.問(wèn):納入“三舊”改造范圍,需完善征收手續(xù)的土地,由哪一級(jí)政府批準(zhǔn)?程序如何?答:完善征收手續(xù)需由市政府批準(zhǔn)。凡用地行為發(fā)生時(shí)法律和政策沒(méi)有要求聽(tīng)證、辦理社保審核和安排留用地的,在提供有關(guān)歷史用地協(xié)議或被征地農(nóng)村集體同意的前提下,不再舉行聽(tīng)證、辦理社保審核和安排留用地;(三)2007年6月30日之后發(fā)生的違法用地不適用上述完善用地手續(xù)的政策。11.問(wèn):納入“三舊”改造范圍,但沒(méi)有合法用地手續(xù)的歷史用地是否可以完善用地手續(xù)?答:符合以下條件的用地可以完善用地手續(xù):(一)已納入“三舊”改造范圍;(二)符合土地利用總體規(guī)劃和“三舊”改造規(guī)劃;(三)已使用的建設(shè)用地,且用地行為發(fā)生在2007年6月30日之前。10.問(wèn):農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)將符合條件的本村集體所有土地進(jìn)行“三舊”改造的,是否可以征收為國(guó)有土地?答:農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的集體所有土地進(jìn)行“三舊”改造的,可申請(qǐng)征收為國(guó)有土地,經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)征收后,交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造或與有關(guān)單位合作開(kāi)發(fā)建設(shè)。8.問(wèn):原劃撥地塊的土地使用權(quán)人申請(qǐng)自行改造的,如改變用地性質(zhì),是否需要補(bǔ)繳出讓金?答:是的,原以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,可采取協(xié)議方式補(bǔ)辦出讓手續(xù),涉及補(bǔ)繳地價(jià)的,按上海市有關(guān)規(guī)定辦理。5.問(wèn):哪些地塊可以納入“三舊”改造?答:非農(nóng)建設(shè)行為發(fā)生在2007年6月30日之前的地塊都可納入“三舊”改造,具體包括以下土地:(一)城市區(qū)域范圍內(nèi)“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地;(二)城鄉(xiāng)規(guī)劃確定不再作為工業(yè)用途的廠房(廠區(qū))用地;(三)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類(lèi)、淘汰類(lèi)產(chǎn)業(yè)的原廠房用地;(四)不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的廠房用地;(五)布局散亂、條件落后,規(guī)劃確定改造的城鎮(zhèn)和村莊;6.問(wèn):“三舊”改造可采用哪些方式推進(jìn)?答:“三舊”改造可采用以下三種方式推進(jìn):(一)由政府納入土地儲(chǔ)備進(jìn)行改造;(二)原土地使用權(quán)人自行進(jìn)行改造;(三)市場(chǎng)主體收購(gòu)和相鄰多宗地塊進(jìn)行集中改造。第 1 頁(yè)上海粵商投資3.問(wèn):“三舊”改造工作的目標(biāo)是什么?答:“三舊”改造工作的目標(biāo)是:在不突破土地利用總體規(guī)劃確定的耕地保有量、基本農(nóng)田面積和建設(shè)用地總規(guī)模的前提下,促進(jìn)存量建設(shè)用地和低效用地“二次開(kāi)發(fā)”,統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展,優(yōu)化人居環(huán)境,改善城鄉(xiāng)面貌,切實(shí)提高建設(shè)用地利用效率。比如:標(biāo)準(zhǔn)辦公 〉 soho兼?zhèn)浼揖优c辦公功能轉(zhuǎn)變 〉 loft追求大尺度,隨意空間上海三舊改造的政策咨詢(xún)問(wèn)答情況 :什么是“三舊”?答:“三舊”是指舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊。當(dāng)城市意識(shí)到推土機(jī)式的舊城改造對(duì)舊城結(jié)構(gòu)肌理尺度,對(duì)歷史文化毫無(wú)保留的摧殘時(shí),修舊如舊的理念悄然滲入市中心的就廠房改造中。文物建筑和普通的舊建筑,都是構(gòu)成地方特征和維系原有社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化延續(xù)的載體。也正因如此,上海的三舊改造迎來(lái)了大好商機(jī),舊廠房功能的改變成為歷史的必然結(jié)果。第一篇:上海舊廠房改造經(jīng)營(yíng)的思考 徐軍上?;浬掏顿Y上海三舊改造中舊廠房的價(jià)值上海城市三舊改造的三大原因一、城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)90年代初,上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重心從第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到第三產(chǎn)業(yè),工廠外遷;市中心土地價(jià)格成倍攀升,工業(yè)廠房的產(chǎn)值已經(jīng)無(wú)法承受市中心低容積率廠房的租賃成本。舊廠房、舊建筑、舊街區(qū)就是這痕跡中最痛的傷疤。二、修舊如舊的潮流“謹(jǐn)慎的城市更新”從20世紀(jì)70年代起,歐洲開(kāi)始特別重視舊建筑的保護(hù)、改造和再利用。在舊建筑改造上,遵循“舊如舊,新如新,控制體量,改善功能”的方針。三、特殊需求崛起從統(tǒng)一單調(diào)的產(chǎn)品到符合不
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