【正文】 鮮明限制，市場自由組合為主》四、上海創(chuàng)意園區(qū)經(jīng)典案例(8號橋）項目原址：上海汽車制動器廠 項目地址：建國中路8號 建筑規(guī)模：30000平（共2期）產(chǎn)業(yè)定位：建筑設(shè)計及室內(nèi)設(shè)計行業(yè) 代表客戶：HMA、SOM設(shè)計公司 項目掛牌：上海第一批創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地企業(yè)背景：港資背景，原新天地團隊黃翰鴻領(lǐng)導(dǎo)，股東內(nèi)有香港著名導(dǎo)演冼杞然其它信息：上海第一個以產(chǎn)業(yè)園性質(zhì)經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是市政府在上海打造創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的示范項目，近期融資成功并著手繼續(xù)發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園及購物中心管理項目的連鎖發(fā)展主題定位：匯集與創(chuàng)意相關(guān)的各行各業(yè)，并且不斷發(fā)展，衍生。位于北京郊區(qū)。北京798工廠前身為是華北無線電器材聯(lián)合廠三分廠。地處杭州市郊。二、國內(nèi)初創(chuàng)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)國內(nèi)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園——自發(fā)形成的藝術(shù)家集中區(qū)杭州LOFT49號視覺藝術(shù)園前身為杭州化纖廠改造。上海舊廠房的市場化產(chǎn)品舊廠房物業(yè)在目前市場的表現(xiàn)形式集中體現(xiàn)為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，上海已經(jīng)成為全國三舊改造的領(lǐng)軍城市一、國外的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)形式主要為——LOFT+SOHO 紐約蘇荷區(qū)從工業(yè)中心到金融中心的轉(zhuǎn)型，大量空置廠房租金低廉，居住者完全可以根據(jù)自己的審美對空間進行布置和改造，漸漸成為藝術(shù)家聚集的地方并產(chǎn)生了一批商業(yè)上成功的藝術(shù)家。究其原因,一是開發(fā)成本比較高，新增住宅需要更高的定位、定價來實現(xiàn)盈利；二是城市規(guī)劃與功能布局可以得到重新修正，城市競爭力明顯提升，原先因破舊、環(huán)境臟亂、治安不佳、城市功能不彰等而存在的價格“洼地”也將被清除出去，這必然反映到房價的提升上；三是需求激活，特別是高端需求的激活，也肯定將在樓價上予以體現(xiàn)。在“舊廠房”改造的大背景之下，核心板塊供應(yīng)增加,同時激發(fā)相應(yīng)需求。其二，市場的供應(yīng)將大大增加，市民需求同時被激活,供求趨向平衡,不會對第 6 頁上?；浬掏顿Y價格造成抑制。由于城區(qū)的用地日益匱乏，房地產(chǎn)的主力供應(yīng)市場逐漸向郊區(qū)偏移。上海舊廠房改造項目分布圖《價值》價值有三：其一“上海舊廠房改造”改造將大大拉動城市的投資與消費，提高土地利用的集約程度與效益，消除城市中的發(fā)展痼疾與城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，使城市公共服務(wù)功能、保障體系惠及“城民”，可謂與建設(shè)首善社區(qū)、人文社區(qū)不謀而合?？v觀上海舊廠房改造的成績和價值 《成績》上海共有250余處舊廠房，未盤活閑置在各個角落的舊工廠，這些項目大多占據(jù)市中心優(yōu)越地段，集中分布在市中心靜安、盧灣、黃埔、長寧等區(qū)，而楊浦區(qū)作 第 5 頁上?；浬掏顿Y為上海老廠房存量較大的區(qū)域之一，未來將成為新增老廠房改造項目的集中供應(yīng)地之一。18．問：對現(xiàn)有工業(yè)用地改造后不改變原用途，提高容積率的，是否需要增繳土地出讓金？答：此類不需要增繳土地出讓金。16．問：“三舊”改造涉及的資金如何解決？第 4 頁上海粵商投資答：“三舊”改造涉及的資金可由政府統(tǒng)籌、原用地單位自籌和引入社會資金三種方式解決。除征收手續(xù)外，其他的“三舊”改造由市人民政府批準(zhǔn)。14．問：納入“三舊”改造范圍，需完善征收手續(xù)的土地，由哪一級政府批準(zhǔn)？程序如何？答：完善征收手續(xù)需由市政府批準(zhǔn)。凡用地行為發(fā)生時法律和政策沒有要求聽證、辦理社保審核和安排留用地的，在提供有關(guān)歷史用地協(xié)議或被征地農(nóng)村集體同意的前提下，不再舉行聽證、辦理社保審核和安排留用地；（三）2007年6月30日之后發(fā)生的違法用地不適用上述完善用地手續(xù)的政策。11．問：納入“三舊”改造范圍，但沒有合法用地手續(xù)的歷史用地是否可以完善用地手續(xù)？答：符合以下條件的用地可以完善用地手續(xù)：（一）已納入“三舊”改造范圍；（二）符合土地利用總體規(guī)劃和“三舊”改造規(guī)劃；（三）已使用的建設(shè)用地，且用地行為發(fā)生在2007年6月30日之前。10．問：農(nóng)村集體經(jīng)濟組織申請將符合條件的本村集體所有土地進行“三舊”改造的，是否可以征收為國有土地？答：農(nóng)村集體經(jīng)濟組織將符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的集體所有土地進行“三舊”改造的，可申請征收為國有土地，經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)征收后，交由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織自行改造或與有關(guān)單位合作開發(fā)建設(shè)。8．問：原劃撥地塊的土地使用權(quán)人申請自行改造的，如改變用地性質(zhì)，是否需要補繳出讓金？答：是的，原以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，可采取協(xié)議方式補辦出讓手續(xù)，涉及補繳地價的，按上海市有關(guān)規(guī)定辦理。5．問：哪些地塊可以納入“三舊”改造？答：非農(nóng)建設(shè)行為發(fā)生在2007年6月30日之前的地塊都可納入“三舊”改造，具體包括以下土地：（一）城市區(qū)域范圍內(nèi)“退二進三”產(chǎn)業(yè)用地；（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃確定不再作為工業(yè)用途的廠房（廠區(qū)）用地；（三）國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)的原廠房用地；（四）不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的廠房用地；（五）布局散亂、條件落后，規(guī)劃確定改造的城鎮(zhèn)和村莊；6．問：“三舊”改造可采用哪些方式推進？答：“三舊”改造可采用以下三種方式推進：（一）由政府納入土地儲備進行改造；（二）原土地使用權(quán)人自行進行改造；（三）市場主體收購和相鄰多宗地塊進行集中改造。第 1 頁上?；浬掏顿Y3．問：“三舊”改造工作的目標(biāo)是什么？答：“三舊”改造工作的目標(biāo)是：在不突破土地利用總體規(guī)劃確定的耕地保有量、基本農(nóng)田面積和建設(shè)用地總規(guī)模的前提下，促進存量建設(shè)用地和低效用地“二次開發(fā)”，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，優(yōu)化人居環(huán)境，改善城鄉(xiāng)面貌，切實提高建設(shè)用地利用效率。比如：標(biāo)準(zhǔn)辦公 〉 soho兼?zhèn)浼揖优c辦公功能轉(zhuǎn)變 〉 loft追求大尺度，隨意空間上海三舊改造的政策咨詢問答情況 ：什么是“三舊”？答：“三舊”是指舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊。當(dāng)城市意識到推土機式的舊城改造對舊城結(jié)構(gòu)肌理尺度，對歷史文化毫無保留的摧殘時，修舊如舊的理念悄然滲入市中心的就廠房改造中。文物建筑和普通的舊建筑，都是構(gòu)成地方特征和維系原有社會經(jīng)濟文化延續(xù)的載體。也正因如此，上海的三舊改造迎來了大好商機，舊廠房功能的改變成為歷史的必然結(jié)果。第一篇：上海舊廠房改造經(jīng)營的思考 徐軍上海粵商投資上海三舊改造中舊廠房的價值上海城市三舊改造的三大原因一、城市產(chǎn)業(yè)升級90年代初，上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重心從第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到第三產(chǎn)業(yè)，工廠外遷；市中心土地價格成倍攀升，工業(yè)廠房的產(chǎn)值已經(jīng)無法承受市中心低容積率廠房的租賃成本。舊廠房、舊建筑、舊街區(qū)就是這痕跡中最痛的傷疤。二、修舊如舊的潮流“謹(jǐn)慎的城市更新”從20世紀(jì)70年代起，歐洲開始特別重視舊建筑的保護、改造和再利用。在舊建筑改造上，遵循“舊如舊，新如新，控制體量，改善功能”的方針。三、特殊需求崛起從統(tǒng)一單調(diào)的產(chǎn)品到符合不