【正文】 鮮明限制，市場自由組合為主》四、上海創(chuàng)意園區(qū)經典案例(8號橋）項目原址：上海汽車制動器廠 項目地址：建國中路8號 建筑規(guī)模：30000平（共2期）產業(yè)定位：建筑設計及室內設計行業(yè) 代表客戶：HMA、SOM設計公司 項目掛牌：上海第一批創(chuàng)意產業(yè)基地企業(yè)背景：港資背景，原新天地團隊黃翰鴻領導，股東內有香港著名導演冼杞然其它信息：上海第一個以產業(yè)園性質經營的產業(yè)園區(qū)，是市政府在上海打造創(chuàng)意產業(yè)園的示范項目，近期融資成功并著手繼續(xù)發(fā)展創(chuàng)意產業(yè)園及購物中心管理項目的連鎖發(fā)展主題定位：匯集與創(chuàng)意相關的各行各業(yè)，并且不斷發(fā)展，衍生。位于北京郊區(qū)。北京798工廠前身為是華北無線電器材聯合廠三分廠。地處杭州市郊。二、國內初創(chuàng)的創(chuàng)意產業(yè)國內的創(chuàng)意產業(yè)園——自發(fā)形成的藝術家集中區(qū)杭州LOFT49號視覺藝術園前身為杭州化纖廠改造。上海舊廠房的市場化產品舊廠房物業(yè)在目前市場的表現形式集中體現為創(chuàng)意產業(yè)，上海已經成為全國三舊改造的領軍城市一、國外的創(chuàng)意產業(yè)表現形式主要為——LOFT+SOHO 紐約蘇荷區(qū)從工業(yè)中心到金融中心的轉型，大量空置廠房租金低廉，居住者完全可以根據自己的審美對空間進行布置和改造，漸漸成為藝術家聚集的地方并產生了一批商業(yè)上成功的藝術家。究其原因,一是開發(fā)成本比較高，新增住宅需要更高的定位、定價來實現盈利；二是城市規(guī)劃與功能布局可以得到重新修正，城市競爭力明顯提升，原先因破舊、環(huán)境臟亂、治安不佳、城市功能不彰等而存在的價格“洼地”也將被清除出去，這必然反映到房價的提升上；三是需求激活，特別是高端需求的激活，也肯定將在樓價上予以體現。在“舊廠房”改造的大背景之下，核心板塊供應增加,同時激發(fā)相應需求。其二，市場的供應將大大增加，市民需求同時被激活,供求趨向平衡,不會對第 6 頁上?；浬掏顿Y價格造成抑制。由于城區(qū)的用地日益匱乏，房地產的主力供應市場逐漸向郊區(qū)偏移。上海舊廠房改造項目分布圖《價值》價值有三：其一“上海舊廠房改造”改造將大大拉動城市的投資與消費，提高土地利用的集約程度與效益，消除城市中的發(fā)展痼疾與城鄉(xiāng)二元結構，使城市公共服務功能、保障體系惠及“城民”，可謂與建設首善社區(qū)、人文社區(qū)不謀而合?？v觀上海舊廠房改造的成績和價值 《成績》上海共有250余處舊廠房，未盤活閑置在各個角落的舊工廠，這些項目大多占據市中心優(yōu)越地段，集中分布在市中心靜安、盧灣、黃埔、長寧等區(qū)，而楊浦區(qū)作 第 5 頁上?；浬掏顿Y為上海老廠房存量較大的區(qū)域之一，未來將成為新增老廠房改造項目的集中供應地之一。18．問：對現有工業(yè)用地改造后不改變原用途，提高容積率的，是否需要增繳土地出讓金？答：此類不需要增繳土地出讓金。16．問：“三舊”改造涉及的資金如何解決？第 4 頁上?；浬掏顿Y答：“三舊”改造涉及的資金可由政府統(tǒng)籌、原用地單位自籌和引入社會資金三種方式解決。除征收手續(xù)外，其他的“三舊”改造由市人民政府批準。14．問：納入“三舊”改造范圍，需完善征收手續(xù)的土地，由哪一級政府批準？程序如何？答：完善征收手續(xù)需由市政府批準。凡用地行為發(fā)生時法律和政策沒有要求聽證、辦理社保審核和安排留用地的，在提供有關歷史用地協(xié)議或被征地農村集體同意的前提下，不再舉行聽證、辦理社保審核和安排留用地；（三）2007年6月30日之后發(fā)生的違法用地不適用上述完善用地手續(xù)的政策。11．問：納入“三舊”改造范圍，但沒有合法用地手續(xù)的歷史用地是否可以完善用地手續(xù)？答：符合以下條件的用地可以完善用地手續(xù)：（一）已納入“三舊”改造范圍；（二）符合土地利用總體規(guī)劃和“三舊”改造規(guī)劃；（三）已使用的建設用地，且用地行為發(fā)生在2007年6月30日之前。10．問：農村集體經濟組織申請將符合條件的本村集體所有土地進行“三舊”改造的，是否可以征收為國有土地？答：農村集體經濟組織將符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的集體所有土地進行“三舊”改造的，可申請征收為國有土地，經省人民政府批準征收后，交由農村集體經濟組織自行改造或與有關單位合作開發(fā)建設。8．問：原劃撥地塊的土地使用權人申請自行改造的，如改變用地性質，是否需要補繳出讓金？答：是的，原以劃撥方式取得土地使用權的，可采取協(xié)議方式補辦出讓手續(xù)，涉及補繳地價的，按上海市有關規(guī)定辦理。5．問：哪些地塊可以納入“三舊”改造？答：非農建設行為發(fā)生在2007年6月30日之前的地塊都可納入“三舊”改造，具體包括以下土地：（一）城市區(qū)域范圍內“退二進三”產業(yè)用地；（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃確定不再作為工業(yè)用途的廠房（廠區(qū)）用地；（三）國家產業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產業(yè)的原廠房用地；（四）不符合安全生產和環(huán)保要求的廠房用地；（五）布局散亂、條件落后，規(guī)劃確定改造的城鎮(zhèn)和村莊；6．問：“三舊”改造可采用哪些方式推進？答：“三舊”改造可采用以下三種方式推進：（一）由政府納入土地儲備進行改造；（二）原土地使用權人自行進行改造；（三）市場主體收購和相鄰多宗地塊進行集中改造。第 1 頁上?；浬掏顿Y3．問：“三舊”改造工作的目標是什么？答：“三舊”改造工作的目標是：在不突破土地利用總體規(guī)劃確定的耕地保有量、基本農田面積和建設用地總規(guī)模的前提下，促進存量建設用地和低效用地“二次開發(fā)”，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，優(yōu)化人居環(huán)境，改善城鄉(xiāng)面貌，切實提高建設用地利用效率。比如：標準辦公 〉 soho兼?zhèn)浼揖优c辦公功能轉變 〉 loft追求大尺度，隨意空間上海三舊改造的政策咨詢問答情況 ：什么是“三舊”？答：“三舊”是指舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊。當城市意識到推土機式的舊城改造對舊城結構肌理尺度，對歷史文化毫無保留的摧殘時，修舊如舊的理念悄然滲入市中心的就廠房改造中。文物建筑和普通的舊建筑，都是構成地方特征和維系原有社會經濟文化延續(xù)的載體。也正因如此，上海的三舊改造迎來了大好商機，舊廠房功能的改變成為歷史的必然結果。第一篇：上海舊廠房改造經營的思考 徐軍上?；浬掏顿Y上海三舊改造中舊廠房的價值上海城市三舊改造的三大原因一、城市產業(yè)升級90年代初，上海產業(yè)結構重心從第二產業(yè)轉移到第三產業(yè)，工廠外遷；市中心土地價格成倍攀升，工業(yè)廠房的產值已經無法承受市中心低容積率廠房的租賃成本。舊廠房、舊建筑、舊街區(qū)就是這痕跡中最痛的傷疤。二、修舊如舊的潮流“謹慎的城市更新”從20世紀70年代起，歐洲開始特別重視舊建筑的保護、改造和再利用。在舊建筑改造上，遵循“舊如舊，新如新，控制體量，改善功能”的方針。三、特殊需求崛起從統(tǒng)一單調的產品到符合不