【正文】 風(fēng)險轉(zhuǎn)移。決定風(fēng)險自留須符合以下條件之一：； ； ；；； ；，因而導(dǎo)致很大的機(jī)會成本； ；。有時企業(yè)不能預(yù)防損失，回避又不可能，且沒有轉(zhuǎn)移的可能性，企業(yè)別無選擇，只能自留風(fēng)險。主動的或有計劃的風(fēng)險自留是否合理明智，取決于風(fēng)險自留決策的有關(guān)環(huán)境。這種手段有時是無意識的，即當(dāng)并不曾預(yù)測到，不曾有意識地采取種種有效措施，以致最后只好由自己承受；但有時也可以是主動的，即有意識、有計劃地將若干風(fēng)險主動留給自己。風(fēng)險自留。風(fēng)險分配通常在任務(wù)書、責(zé)任書、合同、招標(biāo)文件等文件中規(guī)定。工程項目總的風(fēng)險有一定的范圍，這些風(fēng)險必須在項目參加者之間進(jìn)行分配。這樣可以避免材料集中于一處時可能遭受的損失。為了盡量減少因匯率波動而遭致的匯率風(fēng)險，可在若干不同的國家采購設(shè)備，付款采用多種貨幣。這種處理可以將風(fēng)險局限在一定范圍內(nèi)，從而達(dá)到減少損失的目的。例如，承包商在業(yè)主付款誤期超過合同規(guī)定期限情況下采取停工或撤出施工隊伍并提出索賠要求，甚至提起訴訟；業(yè)主在確信承包商無力繼續(xù)實施其委托的工程時立即撤換承包商；施工事故發(fā)生后采取緊急救護(hù)等都是為了達(dá)到減少風(fēng)險的目的。例如，供應(yīng)商通過擴(kuò)大供應(yīng)渠道以避免貨物滯銷；承包商通過提高質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)以防止因質(zhì)量不合格而返工或罰款；工程現(xiàn)場管理人員通過加強(qiáng)安全教育和強(qiáng)化安全措施，減少事故的發(fā)生等等。通常有兩種途徑：。再者，回避風(fēng)險固然能避免損失，但同時也失去了獲利的機(jī)會?；乇茱L(fēng)險雖然是一種風(fēng)險防范措施，但是一種消極的防范手段。，使其不發(fā)生或遏制其發(fā)展。采用風(fēng)險控制可降低預(yù)期損失或使損失更具有可測性，從而改變風(fēng)險。輿論風(fēng)險不僅會影響物業(yè)管理企業(yè)的品牌形象，而且會給物業(yè)管理企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)上的損失。由于員工違規(guī)操作引發(fā)的問題，按照法律上稱為的“雇主責(zé)任”，物業(yè)管理企業(yè)也將承擔(dān)其屬下員工不當(dāng)行為的賠償責(zé)任。因為從法律責(zé)任的角度來說，由員工的職務(wù)行為所導(dǎo)致的侵權(quán)責(zé)任，是由企業(yè)來承擔(dān)其法律后果的。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，物業(yè)管理工作人員的工作違章違紀(jì)等失職行為所承擔(dān)的風(fēng)險。在對項目外包單位的選擇，以及合同訂立、實施管理的諸多環(huán)節(jié)中，物業(yè)管理企業(yè)雖然可采取多種手段加以控制，但潛在和不確定的因素依然存在。在公用事業(yè)費用（如水電費等）的代收代繳以及公共水電費分?jǐn)傊校飿I(yè)管理單位居于收取和繳納的中間環(huán)節(jié)，如業(yè)主（或物業(yè)使用人）不及時、不足額繳納相應(yīng)費用，勢必導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失，承擔(dān)其不應(yīng)有的風(fēng)險。2．物業(yè)管理日常運作過程中存在的風(fēng)險 業(yè)主（或物業(yè)使用人）由于各種原因緩交、少交或拒交管理費，是物業(yè)服務(wù)活動中比較突出的問題。不僅會造成物業(yè)共用部位損壞、安全隱維修和維護(hù)成本，還會使物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)日常使用過程中，業(yè)主(或物業(yè)使用人)對物業(yè)使用出現(xiàn)不當(dāng)行為和不當(dāng)使用的情況，如高空拋物、改變物業(yè)使用功能、堵塞消防通道、損毀共用設(shè)施設(shè)備和場地等，是難以確定責(zé)任人的；或業(yè)主(或物業(yè)使用人)因物業(yè)的“瑕疵或當(dāng)事人的疏忽”而發(fā)生意外事故，造成他人人身傷害或財產(chǎn)損失的情況下，物業(yè)管理企業(yè)就要承擔(dān)一定的法律責(zé)任風(fēng)險。所以這些問題如果不在承接時得以解決 ,對開發(fā)商及前物業(yè)管理企業(yè)的工作不滿的部分業(yè)主，不僅不會配合新的物業(yè)管理企業(yè)開展工作，甚至有部分業(yè)主直接拒交物業(yè)管理費，這些無疑加大了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。在開發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間，往往有一些關(guān)于建筑質(zhì)量或者物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的遺留問題，需要在承接時得以明確責(zé)任，及時予以解決。開發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的遺留問題沒有得以處理和解決。實際上，通過建設(shè)單位和相關(guān)政府管理部門的竣工驗收的物業(yè)，并不必然就是物業(yè)管理意義上完全合格的物業(yè)。殊不知這些驗收與物業(yè)管理企業(yè)組織的驗收，是兩種性質(zhì)完全不同的驗收，從法律角度來看，其后果有著不同的責(zé)任承擔(dān)主體。按照《物業(yè)管理條例》第二十八條的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗。由此引發(fā)的對前期合同的爭議和糾紛，若處理不當(dāng)，將會誘發(fā)管理風(fēng)險。雖然這種合同訂立行為是法規(guī)規(guī)制的結(jié)果，但在業(yè)主入住和合同執(zhí)行的過程中，由于缺乏相應(yīng)法規(guī)知識或其他原因，可能會發(fā)生對前期物業(yè)服務(wù)合同的訂立方式、合同部分條款和內(nèi)容不認(rèn)同、不執(zhí)行，從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛。此外，一些物業(yè)管理企業(yè)為了取得項目管理權(quán)，在簽訂合同時盲目壓低管理費用，這將影響到接管項目后正常經(jīng)營的維持；一些物業(yè)管理企業(yè)在簽訂合同時沒有清晰約定有關(guān)責(zé)任，或忽視免責(zé)條款，甚至作出一些難以實現(xiàn)的承諾，致使在接管后發(fā)生不測事件（家中財產(chǎn)被盜、人員傷亡等）時，處于被動局面，在合同內(nèi)容上的疏忽都有可能成為業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)索賠的理由。而且物業(yè)相關(guān)資料的移交，物業(yè)管理用房、商業(yè)經(jīng)營用房的移交，空臵房管理費繳納等均需要物業(yè)建設(shè)單位的支持與配合。但如果企業(yè)過多局限于這一因素，致使前期的規(guī)劃和投入不到位，可能會帶來操作上的短期行為，也會引發(fā)業(yè)主（或物業(yè)使用人）與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾和沖突。因此，前期物業(yè)管理合同的期限具有不確定性，物業(yè)管理企業(yè)隨時有可能被業(yè)主大會解聘。附生效條件的合同，自條件成就時生效。二、前期物業(yè)管理的風(fēng)險前期物業(yè)管理的風(fēng)險有許多方面，但最主要的是合同風(fēng)險。此外，如果不能與建設(shè)、施工和監(jiān)理單位有良好的溝通和配合，早期介入提出的合理化建議將得不到重視和采納。但因為種種原因，最終未被建設(shè)單位選聘，物業(yè)管理企業(yè)不僅蒙受人、財、物的損失，企業(yè)的品牌形象也受到了損害。一、早期介入的風(fēng)險早期介入的風(fēng)險主要包括項目接管的不確定性帶來的風(fēng)險和專業(yè)服務(wù)咨詢的風(fēng)險。第一篇：物業(yè)管理風(fēng)險與防范物業(yè)管理風(fēng)險與防范物業(yè)管理風(fēng)險是指物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)過程中，由于企業(yè)或企業(yè)以外的自然、社會因素所導(dǎo)致的應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的意外損失。風(fēng)險的種類很多，按照物業(yè)管理服務(wù)的各個環(huán)節(jié)，在物業(yè)管理中的風(fēng)險可劃分為以下四個階段的風(fēng)險： 早期介入的風(fēng)險、前期物業(yè)管理的風(fēng)險、承接過程中的風(fēng)險和日常管理的風(fēng)險。項目接管的不確定性帶來的風(fēng)險有的物業(yè)管理企業(yè)在還沒有確定取得項目接管權(quán)的時候，就投入了較多的人力、物力和財力。專業(yè)服務(wù)咨詢的風(fēng)險早期介入涉及面廣、時間長、技術(shù)性強(qiáng)、難度高，當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)不具備足夠的具有相當(dāng)專業(yè)技術(shù)能力和物業(yè)管理操作經(jīng)驗的人員全過程參與時，難以發(fā)現(xiàn)在項目規(guī)劃設(shè)計和施工等方面存在的隱患和問題，其提供的專業(yè)咨詢意見和建議也可能出現(xiàn)不足和偏差。以上兩個方面都有可能導(dǎo)致物業(yè)建成后管理運作中的一定風(fēng)險。合同風(fēng)險具體包括三個方面：合同期限根據(jù)《合同法》第四十五條規(guī)定：“當(dāng)事人對合同的效力可以約定附條件。附解除條件的合同，自條件成就時失效”，前期物業(yè)服務(wù)合同是附解除條件的合同；《物業(yè)管理條例》26條規(guī)定：“期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止”。一旦被提前解約，企業(yè)對物業(yè)管理項目的長期規(guī)劃和各種投入將付諸東流，企業(yè)將蒙受損失。合同訂立的風(fēng)險在訂立前期物業(yè)服務(wù)合同時，物業(yè)建設(shè)單位居于主導(dǎo)方面。因此，建設(shè)單位在與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)服務(wù)合同時，可能會將本不該由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)。合同執(zhí)行的風(fēng)險前期物業(yè)服務(wù)合同是具有委托性質(zhì)的集體合同，由建設(shè)單位代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂。前期物業(yè)服務(wù)階段處于各種矛盾交織的特殊時期，工程遺留的質(zhì)量問題、設(shè)施設(shè)備調(diào)試中未妥善解決等問題，都會影響業(yè)主正常生活。三、承接過程中的風(fēng)險物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備有明顯或者暗藏的質(zhì)量問題。但是在實踐中，物業(yè)管理企業(yè)往往對此不夠重視，有些企業(yè)認(rèn)為物業(yè)在工程竣工時，已經(jīng)經(jīng)過了建設(shè)單位及相關(guān)政府管理部門組織的竣工驗收，有相關(guān)的合驗收合格的證件，查驗也只是一種形式而已。建設(shè)單位及相關(guān)政府管理部門的竣工驗收，如果驗收不合格，承擔(dān)責(zé)任的主體是施工單位和建設(shè)單位，而通過了此類的驗收，承擔(dān)責(zé)任的主體就會轉(zhuǎn)為物業(yè)管理企業(yè)。如果物業(yè)管理企業(yè)不以認(rèn)真的態(tài)度對待查驗工作，對該驗收的項目不驗收，對不合格的項目按照合格驗收等等，那么，本該由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的責(zé)任，轉(zhuǎn)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，這就增大了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。這對于結(jié)束了前期物業(yè)管理，以應(yīng)聘者的身份進(jìn)入物業(yè)的新物業(yè)管理企業(yè)來說，是特別應(yīng)當(dāng)注意的問題。這些遺留的問題，應(yīng)由開發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)責(zé)任，而且往往引發(fā)的原因是比較復(fù)雜的，解決起來困難很多。四、日常物業(yè)管理的風(fēng)險日常物業(yè)管理的風(fēng)險包括兩個方面：業(yè)主（或物業(yè)使用人）在使用物業(yè)和接受物業(yè)服務(wù)過程中存在的風(fēng)險； 、接受服務(wù)中發(fā)生的風(fēng)險 業(yè)主(或物業(yè)使用人)違規(guī)裝飾裝修，患和鄰里糾紛等，增加物業(yè)管理的運行、承擔(dān)一定的物業(yè)裝飾裝修管理責(zé)任。在公共安全、人身財產(chǎn)的保險和財產(chǎn)保管方面，業(yè)主（或物業(yè)使用人）往往對物業(yè)管理安全防范主體的責(zé)任認(rèn)識不清，誤將本應(yīng)由公安機(jī)關(guān)或業(yè)主自身承擔(dān)的安全防范責(zé)任強(qiáng)加給物業(yè)管理企業(yè)，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主（或物業(yè)使用人）糾紛增加，物業(yè)管理企業(yè)為此投入大量的人力、財力和物力造成不必要的消耗，承擔(dān)額外責(zé)任。由于物業(yè)管理企業(yè)普遍缺乏有效的追繳手段，收費風(fēng)險是物業(yè)日常管理服務(wù)常見的風(fēng)險之一。物業(yè)管理服務(wù)項目外包是物業(yè)管理運作中常見的現(xiàn)象。如選擇的專業(yè)公司履約時，專業(yè)服務(wù)行為不符合物業(yè)管理服務(wù)要求，雖然物業(yè)管理企業(yè)可通過要求整改予以解決，但其后果往往是業(yè)主(或物業(yè)使用人)仍將責(zé)任歸咎于物業(yè)管理企業(yè)。近年來，屢見保安與業(yè)主發(fā)生沖突，甚至保安毆打業(yè)主的惡劣事件，這類事件，雖然直接責(zé)任人是相關(guān)工作人員，但是往往后果承擔(dān)上，物業(yè)管理企業(yè)招致了極大的風(fēng)險。導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。在物業(yè)管理操作中，由于物業(yè)管理服務(wù)不到位、矛盾化解不及時、投訴處理不當(dāng)和與各方溝通不及時等，均有可能導(dǎo)致物業(yè)管理的輿論風(fēng)險。物業(yè)管理風(fēng)險處理對策風(fēng)險控制。主要的方法有：風(fēng)險回避、風(fēng)險預(yù)防、風(fēng)險分離、風(fēng)險分散、風(fēng)險避免、風(fēng)險組合等六種方法?；乇茱L(fēng)險有兩種基本途徑，一是拒絕承擔(dān)風(fēng)險，如了解到某工程項目風(fēng)險較大，則不參與該工程的投標(biāo)或拒絕業(yè)主的投標(biāo)邀請；二是放棄以前所承擔(dān)的風(fēng)險，如了解到某一研究計劃有許多新的過去未發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險，決定放棄研究以避免風(fēng)險。因為，在現(xiàn)代社會經(jīng)營中廣泛存在著各種風(fēng)險，要想完全回避是不可能的。風(fēng)險預(yù)防是指減少風(fēng)險發(fā)生的機(jī)會或降低風(fēng)險的嚴(yán)重性，設(shè)法使風(fēng)險最小化。指采用各種預(yù)防措施以杜絕風(fēng)險發(fā)生的可能。業(yè)主要求承包商出具各種保函就是為了防止承包商不履約或履約不力，而承包商要求在合同中賦予其索賠權(quán)利也是為了防止業(yè)主違約或發(fā)生種種不測事件。指在風(fēng)險損失已經(jīng)不可避免的情況下，通過種種措施遏制風(fēng)險勢頭繼續(xù)惡化或局限其擴(kuò)展范圍使其不再蔓延。風(fēng)險分離是指將各風(fēng)險單位間隔開，以避免發(fā)生連鎖反應(yīng)或互相牽連。風(fēng)險分離常用于工程中的設(shè)備采購。在施工過程中，承包商對材料進(jìn)行分隔存放也是風(fēng)險分離手段。風(fēng)險分散是通過增加風(fēng)險單位以減輕總體風(fēng)險的壓力，達(dá)到共同分?jǐn)偧w風(fēng)險的目的。每個參與者都必須承擔(dān)一定的風(fēng)險責(zé)任，這樣他才有管理和控制風(fēng)險的積極性。在起草這些文件時都應(yīng)對風(fēng)險作出估計、定義和分配。風(fēng)險自留是將風(fēng)險留給自己承擔(dān)，不予轉(zhuǎn)移。這種情況下，風(fēng)險承受人通常已做好了處理風(fēng)險的準(zhǔn)備。風(fēng)險自留在—些情況下是惟一可能的決策。但是，如果風(fēng)險自留并非惟一可能的對策時，風(fēng)險管理人員應(yīng)認(rèn)真分析研究，通盤考慮，制定最佳決策。如實際情況與上述條件相反，無疑應(yīng)放棄自留風(fēng)險的決策。有些風(fēng)險無法通過上述手段進(jìn)行有效控制，經(jīng)營者只好采取轉(zhuǎn)移手段以保護(hù)自己。因為有許多風(fēng)險對一些人的確可能造成損失，但轉(zhuǎn)移后并不一定給他人造成損失。風(fēng)險避免：對一些靜態(tài)的風(fēng)險，如公司內(nèi)部車輛管理、員工醫(yī)療等以購買保險的形式進(jìn)行風(fēng)險規(guī)避。比較典型的如現(xiàn)在許物業(yè)管理企業(yè)提倡多種經(jīng)營,在以物業(yè)管理為主的同時,設(shè)立清潔、家政、電梯等分公司，但并不是每一個企業(yè)都具備這個條件和實力。風(fēng)險組合：物業(yè)管理企業(yè)可以對一些相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行組合，或通過與其他企業(yè)合作，進(jìn)行優(yōu)勢互補(bǔ)，達(dá)到降低風(fēng)險的目的。還如在小區(qū)的管理中，對小區(qū)內(nèi)一些有聲望的業(yè)主、住戶，可以聘其為物業(yè)管理公司的顧問，這樣在處理小區(qū)業(yè)主的相關(guān)問題，尤其出現(xiàn)業(yè)主投訴或維權(quán)行動時，充分利用這些業(yè)主在小區(qū)內(nèi)的影響力，能有效降低企業(yè)風(fēng)險。物業(yè)管理企業(yè)主要可以采用兩個方面措施來應(yīng)對風(fēng)險： 一方面可以通過購買保險來應(yīng)對風(fēng)險，另一方面根據(jù)具體情況采取恰當(dāng)?shù)拇胧﹣矸婪讹L(fēng)險。物業(yè)保險是指物業(yè)管理中有關(guān)的保險事務(wù)，物業(yè)保險是一種合同行為，雙方簽訂保險合同后，物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定正常交付保險費。在日常工作中物業(yè)管理中涉及的險種主要有： 財產(chǎn)保險、火災(zāi)保險、住戶保險、機(jī)動車保險、公共場所責(zé)任險、雇主責(zé)任保險。物業(yè)管理人員在具有較高的客戶關(guān)系意識和服務(wù)意識的同時，還要能夠承擔(dān)較大的風(fēng)險壓力。系統(tǒng)地對廣大員工進(jìn)行法律法規(guī)、消防安全等方面的培訓(xùn)，幫助員工樹立風(fēng)險意識，建立風(fēng)險快速處理機(jī)制，從內(nèi)部增強(qiáng)企業(yè)自身的市場競爭能力和抵御風(fēng)險的能力。物業(yè)管理企業(yè)要熟悉物業(yè)管理及其他相關(guān)法律法規(guī)，認(rèn)真貫徹和學(xué)習(xí)《物業(yè)管理條例》。此外，還要了解房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施、園林綠化等修繕的基本知識；了解房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、估價等基本知識； 熟悉房屋完損等級標(biāo)準(zhǔn)和安全管理。，做好公共部位、公共和共用設(shè)施和設(shè)備日常和例行的檢查、維修、保養(yǎng)工作。、養(yǎng)護(hù)等應(yīng)進(jìn)行書面和現(xiàn)場施工記錄。：，一定要檢查物業(yè)的消防驗收情況。，物業(yè)管理單位應(yīng)在第一時間報警,并協(xié)助消防部門進(jìn)行事故處理。，建設(shè)一支盡職盡責(zé)、服務(wù)優(yōu)良的員工隊伍。，驗收不合格的，雙方協(xié)商處理，由責(zé)任單位返修，再約定時間復(fù)檢，直至驗收合格。完善企業(yè)內(nèi)部管理體系 從風(fēng)險管理的角度而言，內(nèi)部控制包括控制環(huán)境、風(fēng)險評價、信息溝通三個方面的內(nèi)容。營造良好企業(yè)氛圍現(xiàn)已成為許多企業(yè)的共識，萬科提出的“氛圍管理”便是一個很好的范例。在對員工進(jìn)行有效的管理方面，筆者建議通過加強(qiáng)員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)來實現(xiàn)這一目的，物業(yè)管理人員除在實際工作中，通過多種形式的學(xué)習(xí)，或通過企業(yè)內(nèi)部的各項培訓(xùn)，不斷提升員工個人質(zhì)素外，同時公司還將一些政府部門舉辦的相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)，如職業(yè)資格考核等，以福利的形式獎勵給一些優(yōu)秀的員工或中高層管理人員，在提升員工