【正文】 效果；⑷，應(yīng)有防護(hù)或警示。3)交通規(guī)劃⑴ 各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理；⑵ 主要道路和出入口人車分流，在設(shè)計(jì)和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地；⑶ 機(jī)動(dòng)車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的1：另加訪客車位占車位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù)1：，另加訪客車位占車位數(shù)的10%）；非機(jī)動(dòng)車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)1：），便于停放； ⑷ 設(shè)置地下機(jī)動(dòng)車停車庫，應(yīng)符合國家規(guī)范。 建議內(nèi)容1)安保規(guī)劃⑴ 便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角； ⑵ 便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點(diǎn)； ⑶ 人員及車輛各級出入口設(shè)置清晰，便于動(dòng)態(tài)管理； ⑷ 安保設(shè)備設(shè)施配置齊全，可采取有效措施防范；⑸ 安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應(yīng)快速。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段前期介入內(nèi)容 分/子公司工程職能從業(yè)主或使用人的角度，對物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)中容易忽略的細(xì) 節(jié)、缺陷提出修改建議，報(bào)總部工程部審核，以優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)。 方法和過程控制：工程前期介入計(jì)劃的編制分/子公司工程職能根據(jù)開發(fā)的建設(shè)計(jì)劃，結(jié)合前期介入計(jì)劃模板制定前期 介入計(jì)劃。 項(xiàng)目工程前介人員在施工階段收集相關(guān)的技術(shù)及設(shè)備等資料，并建立工程技 術(shù)資料檔案。組織規(guī)劃設(shè)計(jì)階段前期介入圖紙會審工作，協(xié)調(diào)、指導(dǎo)前期介入工作的開展，并跟進(jìn)其工作進(jìn)度。：本管理制度適用于****有限責(zé)任公司各類物業(yè)工程前期介入及管理工作。1征求發(fā)展商意見，指定大廈的中央系統(tǒng)承包商和裝修承包商。1根據(jù)實(shí)地情況，列出改善工程一覽表，以便發(fā)展商能根據(jù)存在的問題的物業(yè)管理的要求，加以改進(jìn)。作好各種資料收集和存檔工作。擬訂培訓(xùn)計(jì)劃，組織安排好員工培訓(xùn)，保證提供專業(yè)化培訓(xùn)。編制各項(xiàng)工作程序時(shí)間表，以便監(jiān)督并保存各項(xiàng)籌備工作和交接工作的順利完成。協(xié)助及處理大廈各部分的交收程序，保障發(fā)展商、業(yè)主和租戶的利益。管理公司人員定期參加有關(guān)工程會議。提前介入管理要圍繞下列具體工作事項(xiàng)進(jìn)行： 確定管理公司所派人選。要站在今后管理的角度對工程提出建議，參與工程驗(yàn)收，編制遺漏工程，了解設(shè)備管線的按裝等。五、付款方式本規(guī)定所涉及的付款及其方式按雙方備忘錄承諾的形式支付。四、房產(chǎn)公司應(yīng)盡的業(yè)務(wù)房產(chǎn)公司應(yīng)盡最大努力來配合前期物業(yè)管理工作的進(jìn)行，及時(shí)為物業(yè)公司提供有關(guān)材料并清晰的表述其要求，盡最大可能為物業(yè)公司工作提供方便。1協(xié)助房產(chǎn)公司制定《租賃合同》、《管理公約》、《業(yè)主委員會章程》等文書條例，為住戶辦理入住手續(xù)。消防設(shè)施應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，并有消防部門檢驗(yàn)合格證；（6）、附屬工程及其他：如室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高，窖井的設(shè)置，管道坡度、管位，化糞池等必須符合要求，另外，還包括場地清除，臨時(shí)設(shè)施與過度房拆除清理完畢，相應(yīng)市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施也應(yīng)達(dá)到質(zhì)量要求。從實(shí)用性的角度對智能化設(shè)計(jì)提出補(bǔ)充、修正建議。綜合物業(yè)管理的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，對XX商場訂購的設(shè)施設(shè)備型號、質(zhì)量、性能等提出參考意見，并配合房產(chǎn)公司進(jìn)行驗(yàn)收，包括：檢驗(yàn)其是否符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求；有無質(zhì)檢合格證書；配件是否齊全；安裝是否平整；是否便于維修；各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確；運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常；輔機(jī)和工具是否齊全。對大堂、商場、餐廳、設(shè)備層、控制室、管理辦公室的分布和布置提出優(yōu)化改進(jìn)的建議。對整棟大樓從結(jié)構(gòu)構(gòu)造，到材料選購、裝飾、裝修、設(shè)備的安裝，從大樓的使用者和管理者的角度提出建議。三、物業(yè)公司提供前期物業(yè)管理的內(nèi)容：通過對市場的調(diào)研和周邊相近樓宇的比較，提出廣場功能設(shè)計(jì)定位的建議。第一篇：物業(yè)前期管理制度前期物業(yè)管理1）2）物業(yè)前期參與管理制度 竣工前期介入管理規(guī)定（（物業(yè)前期參與管理制度一、物業(yè)管理的前期介入，即從物業(yè)管理的角度對建筑結(jié)構(gòu)，建筑材料、水電空調(diào)、保安消防、辦公通訊、環(huán)境衛(wèi)生、綠化環(huán)保、樓宇管理、配套設(shè)施提出合理化建議，并基于自身的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)對大樓物業(yè)管理的組織結(jié)構(gòu)、崗位設(shè)置、人員培訓(xùn)計(jì)劃、管理計(jì)劃、各崗位的工作流程和崗位責(zé)任制的制定。二、前期物業(yè)管理的工作設(shè)施方式：公司簽訂前期參與管理協(xié)議生效之日起，物業(yè)公司負(fù)責(zé)組織專家成立專門的工作小組，針對廣場項(xiàng)目的具體問題提出有關(guān)的服務(wù)計(jì)劃書，并按雙方認(rèn)可的計(jì)劃書進(jìn)行實(shí)施，定期派有關(guān)人員參加房產(chǎn)公司的重要工程會議，必要時(shí)應(yīng)常駐房產(chǎn)公司，物業(yè)公司提供的意見和建議一般以文字材料為準(zhǔn)，并要求有較強(qiáng)的時(shí)效性，合作雙方共同建立前期物業(yè)管理檔案。按照廣場的市場定位，提出標(biāo)準(zhǔn)層樓面布局，不同結(jié)構(gòu)樓層的分配比例、管理用房位置、設(shè)備安置位置設(shè)計(jì)建議和依據(jù)。從實(shí)際出發(fā)，對原設(shè)計(jì)中可能存在的缺項(xiàng)、漏項(xiàng)和非最優(yōu)化處理有礙實(shí)際使用功能的，提出補(bǔ)充建議和改進(jìn)建議。對商場的配套部分，包括客戶的進(jìn)出通道和車道、工具間等設(shè)置提出建議。對工程后期設(shè)備的安裝調(diào)試及隱蔽工程提出建議。協(xié)助業(yè)主做好驗(yàn)收和接管工作，制定驗(yàn)收表格，清點(diǎn)物品數(shù)量，檢查施工質(zhì)量，例如驗(yàn)收工作內(nèi)容主要有：（1）、主體結(jié)構(gòu)：地基沉降不得超過規(guī)定要求允許的變形值，裂縫不能超過國際標(biāo)準(zhǔn)，外墻不得滲水；（2）、屋面和樓地面：各類屋面必須符合國家建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，排水暢通，我積水不滲漏，注意檢查裂縫、脫皮、起砂現(xiàn)象，衛(wèi)生間和陽臺、廚房的地面不允許倒流和滲漏；（3）、裝修：對門窗、玻璃、開關(guān)進(jìn)行檢查；（4）、電器：線路要求平整、順直、牢固，過墻和聯(lián)接符合要求，支架和懸掛牢固，接觸良好，避雷裝置符合國家標(biāo)準(zhǔn)，各種電器運(yùn)轉(zhuǎn)正常，噪音振動(dòng)不能超標(biāo)，圖紙資料和記錄檔案材料一應(yīng)齊全；（5）、水、為、消防、采暖管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴、漏、跑、冒現(xiàn)象，衛(wèi)生間、廚房排水流暢。1自工程竣工前三個(gè)月起，物業(yè)公司即派出專門的管理班子著手為大樓的正式開業(yè)做準(zhǔn)備工作，其中包括以下內(nèi)容：（1）提出管理的財(cái)務(wù)預(yù)算，進(jìn)行運(yùn)營成本的測算和管理成本的測算；（2）設(shè)計(jì)管理公司的組織機(jī)構(gòu)、制定人員的編制、管理人員和部門設(shè)置；（3）提交全套的管理方案，其中包括員工管理制度、員工守則、勞動(dòng)條例、福利制度、獎(jiǎng)罰條例、安全管理制度、員工培訓(xùn)計(jì)劃；（4）提