【正文】 計(jì)方案，促進(jìn)建設(shè)質(zhì)量和房產(chǎn)銷售，使物業(yè)最 大限度地滿足業(yè)主的需求和后期管理的需要，保證物業(yè)的合理和正常使用。：本管理制度適用于****有限責(zé)任公司各類物業(yè)工程前期介入及管理工作。 職責(zé)：總部工程部負(fù)責(zé)前期介入計(jì)劃模板的制定和修訂，審核各分/子公司的前期介入計(jì)劃。組織規(guī)劃設(shè)計(jì)階段前期介入圖紙會(huì)審工作，協(xié)調(diào)、指導(dǎo)前期介入工作的開展，并跟進(jìn)其工作進(jìn)度。分/子公司工程職能負(fù)責(zé)制定工程前期介入工作計(jì)劃，并報(bào)總部工程部審核；參與開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，提出相關(guān)意見和建議；項(xiàng)目工程前介人員選擇把關(guān)；協(xié)助各項(xiàng)目前期介入工作的開展，并檢查工作情況。 項(xiàng)目工程前介人員在施工階段收集相關(guān)的技術(shù)及設(shè)備等資料，并建立工程技 術(shù)資料檔案。定期編制前期介入報(bào)告報(bào)分/子公司工程職能審核，然后上報(bào)。 方法和過(guò)程控制：工程前期介入計(jì)劃的編制分/子公司工程職能根據(jù)開發(fā)的建設(shè)計(jì)劃，結(jié)合前期介入計(jì)劃模板制定前期 介入計(jì)劃。計(jì)劃經(jīng)分/子公司第一負(fù)責(zé)人審閱后，報(bào)總部工程部審核。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段前期介入內(nèi)容 分/子公司工程職能從業(yè)主或使用人的角度，對(duì)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)中容易忽略的細(xì) 節(jié)、缺陷提出修改建議，報(bào)總部工程部審核，以優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)。 分/子公司工程職能與項(xiàng)目開發(fā)公司的規(guī)劃設(shè)計(jì)部門建立定期溝通機(jī)制，參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)研討、圖紙會(huì)審等階段的相關(guān)會(huì)議，根據(jù)物業(yè)管理的特點(diǎn)形成書面的意見與建議（建議應(yīng)包括但不限于：總體設(shè)計(jì)、安保布局、消防布局、交通布局、生活配套、設(shè)備配置、新材 料、新技術(shù)、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、標(biāo)識(shí)、管理用房、員工宿舍等方面應(yīng)注意的內(nèi)容），供項(xiàng)目開發(fā)公司設(shè)計(jì)部門參考。 建議內(nèi)容1)安保規(guī)劃⑴ 便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角； ⑵ 便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點(diǎn)； ⑶ 人員及車輛各級(jí)出入口設(shè)置清晰，便于動(dòng)態(tài)管理； ⑷ 安保設(shè)備設(shè)施配置齊全，可采取有效措施防范；⑸ 安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應(yīng)快速。2)消防規(guī)劃⑴ 消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動(dòng)噴淋等）充分合理，使用可靠；⑵ 消防車道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)向半徑符合國(guó)家規(guī)范； ⑶ 消防登高面（場(chǎng)地）設(shè)置合理，其位置及面積符合國(guó)家規(guī)范； ⑷ 消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國(guó)家規(guī)范。3)交通規(guī)劃⑴ 各級(jí)道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理；⑵ 主要道路和出入口人車分流，在設(shè)計(jì)和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地；⑶ 機(jī)動(dòng)車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的1：另加訪客車位占車位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù)1：，另加訪客車位占車位數(shù)的10%）；非機(jī)動(dòng)車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)1：），便于停放； ⑷ 設(shè)置地下機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)，應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。4)環(huán)境綠化管理⑴綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美；⑵綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚；⑶綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長(zhǎng)，成活率高，抗病蟲性好；⑷綠化品種便于養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約；⑸綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣；⑹綠化品種宜無(wú)污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）；⑺主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。5)景觀配置要求⑴景觀裝飾布局合理，宜處于相對(duì)人流集中的區(qū)域；⑵采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)；⑶水系岸床設(shè)計(jì)應(yīng)考慮防滲漏效果；⑷，應(yīng)有防護(hù)或警示。，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)施、設(shè)備；⑹景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù)，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料；⑺泛光照明不影響住戶，不造成光污染。6)設(shè)施設(shè)備配套⑴水、電、氣、電信、電視、污水處理等的設(shè)計(jì)容量應(yīng)能滿足使用需要，并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地；⑵配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠；⑶溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護(hù)保養(yǎng)；⑷公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關(guān)，十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志；⑸配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計(jì)應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房?jī)?nèi)不應(yīng)有污水管穿越，電梯井不應(yīng)緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時(shí)，應(yīng)采取隔音措施。7)智能化配置⑴安保智能化一般可配置電子圍欄周界防攀爬系統(tǒng)、門禁可視對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道閘管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)；⑵網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、智能家居系統(tǒng)；⑶設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫(kù)管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、計(jì)量表具管理系統(tǒng)、燃?xì)庑孤﹫?bào)警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)；⑷中央控制中心位置宜設(shè)于管理服務(wù)中心內(nèi)，或與管理服務(wù)中心相鄰相近，布線系統(tǒng)應(yīng)充分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號(hào)衰減；⑸智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性，采用成熟產(chǎn)品。同一區(qū)域開發(fā)的項(xiàng)目設(shè)備選型是要考慮設(shè)備的兼容性及可以進(jìn)行集中管理。8)房屋單體⑴屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求；⑵墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果；⑶樓板厚度與隔音符合國(guó)家規(guī)范；⑷住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門；⑸住宅外窗應(yīng)考慮開啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對(duì)其他住戶的門窗；⑹廚房設(shè)計(jì)應(yīng)遵循洗、切、炒流線，操作面長(zhǎng)度宜在2—3米，燃?xì)鉄崴魑恢煤侠?，灶臺(tái)宜避開窗口設(shè)置；⑺衛(wèi)生間不應(yīng)直接開向起居房，餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置；⑻廚房、衛(wèi)生間隔樓板及