【正文】 微信總?cè)?、中國物業(yè)資料庫微信1群。j)宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），第8頁，共21頁中國物業(yè)資料庫微信總?cè)?、中國物業(yè)資料庫微信1群。h)廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便于檢修。f)廚房設(shè)計應(yīng)遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在2—3米，燃氣熱水器位置合理，灶宜避開窗口設(shè)置。d)住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。b)墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。e)智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴性，采用成熟產(chǎn)品。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。c)設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。a)安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。e)配電房、水泵房、電梯機房、中央空調(diào)機房等設(shè)備房設(shè)計應(yīng)符合國家規(guī)范。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。c)溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護保養(yǎng)。a)水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計容量應(yīng)能滿足使用需要，并留有適當(dāng)擴展余地。中國物業(yè)資料庫微信總?cè)?、中國物業(yè)資料庫微信1群。第6頁，共21頁中國物業(yè)資料庫微信總?cè)骸⒅袊飿I(yè)資料庫微信1群。會所面積、活動項目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置。如利用住宅層設(shè)置營業(yè)場所，出入口或樓梯須與住宅分開。b)一般應(yīng)考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務(wù)功能。d)有條件，宜設(shè)置地下機動車停車庫，應(yīng)符合國家規(guī)范。c)機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的2：另加訪客車位占車位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù)1：1, 另加訪客車位占車位數(shù)的10%）。a)各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。中國物業(yè)資料庫微信總?cè)骸⒅袊飿I(yè)資料庫微信1群。第5頁，共21頁中國物業(yè)資料庫微信總?cè)?、中國物業(yè)資料庫微信1群。c)消防登高面（場地）設(shè)置合理，其位置及面積符合國家規(guī)范。a)消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等）充分合理，使用可靠。d)安保設(shè)備設(shè)施配置齊全，可采取有效措施防范。b)便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點。，網(wǎng)絡(luò)資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。中國物業(yè)資料庫微信總?cè)?、中國物業(yè)資料庫微信1群。第4頁，共21頁中國物業(yè)資料庫微信總?cè)骸⒅袊飿I(yè)資料庫微信1群。，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施?；旧钆涮R全，出行便捷。車流人流組織兼顧，停車位充足。，會同其所屬項目、設(shè)計、工程、營銷、物業(yè)等相關(guān)部門專題介紹項目情況并解答疑問。市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶資料。中國物業(yè)資料庫微信總?cè)?、中國物業(yè)資料庫微信1群。第3頁，共21頁中國物業(yè)資料庫微信總?cè)?、中國物業(yè)資料庫微信1群。5．規(guī)劃設(shè)計階段介入 。：物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷售推介應(yīng)注意的內(nèi)容。前期介入主要分三個階段實現(xiàn)：規(guī)劃設(shè)計階段、營銷策劃階段和施工建設(shè)階段，三個主要階段結(jié)束后配合地產(chǎn)進行竣工驗收。中國物業(yè)資料庫微信總?cè)骸⒅袊飿I(yè)資料庫微信1群。第2頁，共21頁中國物業(yè)資料庫微信總?cè)?、中國物業(yè)資料庫微信1群。 物業(yè)與地產(chǎn)雙方的協(xié)調(diào)研討應(yīng)形成書面資料，以備復(fù)查。 制定工作計劃。 雙方確定工作內(nèi)容要求。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。 各地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)保持良好的溝通，及時向物業(yè)提供相關(guān)資料，共同研究，聽取采納合理的建議，對于物業(yè)公司的前期介入工作給予必要的配合和協(xié)助。職責(zé) 集團物業(yè)管理部負責(zé)編制、發(fā)布和修訂本工作指引。萬科物業(yè)管理前期介入工作指引萬科物業(yè)管理前期介入工作指引目的規(guī)范物業(yè)公司對新項目物業(yè)管理前期介入的程序和內(nèi)容，指導(dǎo)新公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)的開展。第一篇：萬科物業(yè)管理前期介入工作指引中國物業(yè)資料庫微信總?cè)骸⒅袊飿I(yè)資料庫微信1群。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。范圍適用于集團內(nèi)的全資及控股的所有房地產(chǎn)開發(fā)公司和其下屬的物業(yè)管理公司（以下簡稱地產(chǎn)、物業(yè)）。 各地物業(yè)公司負責(zé)參照本工作指引，結(jié)合各項目的實際情況制定具體工作方案和計劃，以保證物業(yè)管理前期介入工作的順利完成。第1頁，共21頁中國物業(yè)資料庫微信總?cè)?、中國物業(yè)資料庫微信1群。中國物業(yè)資料庫微信總?cè)?、中國物業(yè)資料庫微信1群。4．方法和過程控制物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個階段，包括項目決策、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗收等，就參與介入，從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提供有益的建設(shè)性意見，以確保物業(yè)設(shè)計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。 物業(yè)組成工作小組。 計劃實施，物業(yè)應(yīng)重點關(guān)注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理用房、車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見施工質(zhì)量問題、機電設(shè)備、空調(diào)安置、工程設(shè)備的售后服務(wù)、物業(yè)管理方案和管理合同的確認(rèn)。 對涉及物業(yè)利益的文件應(yīng)由物業(yè)確認(rèn)，如：管理費、物業(yè)管理合同、銷售中涉及物業(yè)的承諾、設(shè)備設(shè)施合同中的售后服務(wù)等。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。：對總體設(shè)計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應(yīng)注意的內(nèi)容。：電氣設(shè)備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應(yīng)注意的問題?！犊尚行匝芯繄蟾妗芳芭鷱?fù)、《詳規(guī)》及批復(fù)、項目選址意見書、《勘測定界報告》、配套條件明細資料、擴初批復(fù)。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個?？傉f明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑〈設(shè)計說明書、設(shè)計圖紙（平面圖、立面圖、*** 圖）〉、結(jié)構(gòu)設(shè)計說明書、給水排水設(shè)計說明書、電氣設(shè)計說明書、弱電設(shè)計說明書、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計說明書、動力設(shè)計說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟指標(biāo)等。、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進行實地考察。，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。采光、通風(fēng)充足，環(huán)境優(yōu)美。、設(shè)施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。運用先進技防手段，安全及消防配置充分。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。節(jié)約管理成本。 a)便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。c)人員及車輛各級出入口設(shè)置清晰，便于動態(tài)管理。e)安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應(yīng)快速（）。b)消防車道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。d)消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國家規(guī)范。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。b)主要道路和出入口人車分流，在設(shè)計和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地。非機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)1：），便于停放。a)根據(jù)小區(qū)周邊（1公里范圍）市場、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。c)如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套，宜獨立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件，應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。d)如住宅區(qū)設(shè)置會所，宜獨立設(shè)計。例如：一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。b)配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。d)公共照明、樓道照明配置合理。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關(guān)，十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房內(nèi)不應(yīng)有污水管穿越，電梯井不應(yīng)緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應(yīng)采取隔音措施。b)網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺、家電遠程控制系統(tǒng)。d)中央控制中心位置宜設(shè)于管理部內(nèi)，或與管理部相鄰相近，第7頁，共21頁中國物業(yè)資料庫微信總?cè)?、中國物業(yè)資料庫微信1群。中國物業(yè)資料庫微信總?cè)?、中國物業(yè)資料庫微信1群。布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。a)屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。c)樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。e)住宅外窗應(yīng)考慮開啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。g)衛(wèi)生間不應(yīng)直接開向起居房，餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。i)管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規(guī)范，管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理，便于檢修。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風(fēng)帽。l)房型設(shè)計應(yīng)考慮生活習(xí)慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）。n)陽臺欄桿或欄板高度合理（），宜采用垂直桿件，防止兒童攀爬。臥室內(nèi)宜避免對床直吹。c)室外空調(diào)機位應(yīng)考慮安裝及維修便利。d)空調(diào)機冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)。f)當(dāng)戶型或廳房過大時，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。h)室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理，應(yīng)與家俱布置和使用習(xí)慣一并考慮。i)電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置，且不宜并行設(shè)置。k)高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。b)綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。d)綠化品種便于養(yǎng)護，養(yǎng)護成本節(jié)約。f)綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。第10頁，共21頁中國物業(yè)資料庫微信總?cè)骸⒅袊飿I(yè)資料庫微信1群。中國物業(yè)資料庫微信總?cè)?、中國物業(yè)資料庫微信1群。a)景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。c)水系岸床設(shè)計應(yīng)考慮防滲漏效果。,，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。f)泛光照明不影響住戶，不造成光污染。b)宜設(shè)置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。d)綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理（一般距離不大于150m）。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄，宜預(yù)留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報箱應(yīng)有防雨措施。g)公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動不第11頁，共21頁中國物業(yè)資料庫微信總?cè)?、中國物業(yè)資料庫微信1群。中國物業(yè)資料庫微信總?cè)?、中國物業(yè)資料庫微信1群。便人員，宜設(shè)置相應(yīng)保護措施。i)樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。b)住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國家規(guī)范。d)周邊應(yīng)無直接或間接嚴(yán)重影響住戶的污染源。f)垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。h)宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員第12頁，共21頁中國物業(yè)資料庫微信總?cè)?、中國物業(yè)資料庫微信1群。中國物業(yè)資料庫微信總?cè)骸⒅袊飿I(yè)資料庫微信1群。工生活用房。（各地法規(guī)要求不一樣）一般：管理部用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/位置：住宅區(qū)中央，底層，管理本部及各作業(yè)面相對集中。b)試驗性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證，先行試點。d)采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護便利及成本。b)管理成本應(yīng)與市場上類似住宅接近，如因規(guī)劃設(shè)計原因造成差距過大，應(yīng)知會地產(chǎn)共同協(xié)商，相應(yīng)改進規(guī)劃、設(shè)計。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。，于3日內(nèi)回復(fù)，由相關(guān)部門牽頭組成評估小組，并向地產(chǎn)提交評估所需的開發(fā)資料目錄。，組織評估小組研究，完成項目及類似典型項目的實地考察。，組織公司評審組對《項目規(guī)第14頁，共21頁中國物業(yè)資料庫微信總?cè)?、中國物業(yè)資料庫微信1群。中國物業(yè)資料庫微信總?cè)?、中國物業(yè)資料庫微信1群。劃設(shè)計評估報告》進行評審。《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》由物業(yè)公司相關(guān)部門組織相關(guān)評審組成員會簽后