【正文】 40萬套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個月為零。房地產(chǎn)增值占到2009年中國GDP的6%，50多個產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)關(guān)系密切。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出臺針對樓市的救市措施，上海更直接命令國有企業(yè)購買房地產(chǎn)，以維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。在楊紅旭看來，中國樓市調(diào)控的第二階段始于2008年下半年，由地方到中央開始放松調(diào)控，其性質(zhì)是松綁，這輪過渡性的擴張型調(diào)控一直持續(xù)到2009年12月?！甭櫲彰髦赋?，“回顧2002007年的房地產(chǎn)市場，調(diào)控政策越猛烈、嚴厲，房價漲得就越兇猛。而這一年的市場經(jīng)過一段觀望后，再度出現(xiàn)房價大幅上漲的高峰——%。此外，新政開始考慮增加供應(yīng)端和構(gòu)建多元化體系。8月13日，中央出臺了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。這一年，%，%。2006年5月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持國務(wù)院常務(wù)會議，提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的6項措施(簡稱“國六條”)。這一年，%。要求各地政府重視房價上漲過快這一現(xiàn)象，如控制措施不力則要追究責任。2004年調(diào)控的失效，導致而后幾年的中央樓市政策似乎像個笑話。2004年5月12日，我國第一部經(jīng)濟適用住房管理辦法頒布施行，地方政府積極性很低，個別一線城市直到2009年才正式啟動經(jīng)適房。中央在土地轉(zhuǎn)讓的方式、開發(fā)商資質(zhì)、貸款條件、貨幣政策等方面出臺了多個政策，以規(guī)范市場、控制房價。在抑制房地產(chǎn)市場快速增長中，出現(xiàn)了“市場失靈和地方政府失靈”，老百姓對房價暴漲普遍表示了不滿。但中國房價卻不斷飛漲，政策成了“空調(diào)”，這一局面持續(xù)到2008年下半年全球金融危機爆發(fā)——不是房價不漲了，而是政府出面說的托市，終于“名副其實”了，之前的調(diào)控則以進一步漲價而告終?！备鶕?jù)中國社科院藍皮書報告，從1998年到2003年，全國商品住房每平方米的價格僅增加343元，比較符合家庭承受能力。這個奇跡的背后是房地產(chǎn)推動的強勁內(nèi)需。18號文被視為房地產(chǎn)商利益群體的一次公開勝利，顯示了中國房地產(chǎn)界已經(jīng)崛起，并第一次公開了與政府進行政策博弈的能量。2003年，中國遭遇罕見的“非典”疫情沖擊，前兩個季度的經(jīng)濟增長下滑到%。121號文件一出臺，房產(chǎn)商動作頻頻，各種研討會相繼召開。1998年7月3日，國務(wù)院頒布了“關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知”，福利分房取消，中國房地產(chǎn)市場改革正式拉開帷幕。中國房地產(chǎn)的市場化運作最早始于1998年，當時伴隨著亞洲金融危機和全流域性大洪水的巨大沖擊，直接經(jīng)濟損失超過2500億元；同時為了兌現(xiàn)中國政府“人民幣不貶值”的承諾，出口增長率也出現(xiàn)下滑。第一篇：國家房價調(diào)控政策可是，自2003年國家頒布房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策以來，房價不但沒有名校下降，反而“越調(diào)越漲”。此前的幾輪調(diào)控也都出現(xiàn)過短期降價現(xiàn)象，但沒過多久又“舊態(tài)復萌”，然后是新一輪的瘋狂上漲?中國的房地產(chǎn)調(diào)控基本可以分為四個階段。為了拉動經(jīng)濟，提高內(nèi)需。即便如此，2002年下半年開始了“地產(chǎn)泡沫論”之爭，央行也認為房地產(chǎn)投資過熱，應(yīng)積極防范房地產(chǎn)信貸風險，于是在2003年6月5日印發(fā)了《中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，意在抑制房地產(chǎn)市場泡沫，通過“管貸款”的方式，以期達到對房地產(chǎn)市場降溫的目的。而最重要的動作則是在房產(chǎn)商的力推下，全國工商聯(lián)邀集眾多房產(chǎn)商同心協(xié)力，寫出一個報告上報國務(wù)院，上演了一出“地產(chǎn)大佬圍攻121號文件”的好戲。于是，在121號文件頒布僅僅2個月后，由建設(shè)部起草的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》出臺，明確把房地產(chǎn)業(yè)列為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。%，成為1997年以來增長最快的年份。一年后，中國社科院金融研究所易憲容博士在其那篇著名的《謹防房地產(chǎn)業(yè)要挾整個中國經(jīng)濟》文章中提出警告：“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)把地方政府、國家經(jīng)濟及民眾利益捆綁在一起，房地產(chǎn)正在要挾著整個中國大陸經(jīng)濟。政策失靈 房價兇猛從2003年開始，房地產(chǎn)調(diào)控從擴張型轉(zhuǎn)為緊縮型政策。在緊縮型調(diào)控政策實行一年后，2004年中國商品房平均銷售價格同比上漲%，%，顯然政府最初通過宏觀調(diào)控的方式來抑制房地產(chǎn)增長速度和幅度太快的目的沒有實現(xiàn)。回顧2004年，中央政府似乎表明了對樓市的調(diào)控“努力”，聶日明稱2004年為房地產(chǎn)的政策年。2004年3月31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號令)，在一定程度上梳理了房地產(chǎn)行業(yè)混亂的市場秩序，但房價還在瘋漲。較早實現(xiàn)經(jīng)適房的城市也存在投機客炒作的負面新聞，有的甚至成了公務(wù)員的變相福利分房。2005年3月26日，一份名為《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》的文件發(fā)出，業(yè)界稱之“老國八條”。2005年4月27日，國務(wù)院常務(wù)會議提出8項措施引導和調(diào)控房地產(chǎn)市場，業(yè)界稱之為“新國八條”，著重提出“保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)”，“強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)”，“完善城鎮(zhèn)廉租住房制度”。進入2006年，調(diào)控繼續(xù)細化。5月29日，“九部委37號文”出臺，對“國六條”進一步細化，并首次提出“90/70”政策。2007年，房價問題成為城市發(fā)展的主要阻力，主要城市廉租住房制度建設(shè)相對滯后?！氨Ｕ闲宰》俊北惶岬搅饲八从械母叨?。2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了“二套房”新政，二套房首付比例不低于40%?！翱偨Y(jié)調(diào)控的歷史經(jīng)驗，中國宏觀經(jīng)濟與房價的調(diào)控政策呈現(xiàn)順周期操作的特色，實際效果往往是加劇了經(jīng)濟周期的波動幅度。這是因為政策發(fā)揮作用有時滯效應(yīng)，調(diào)控政策的效果顯現(xiàn)需要一定時間”。針對自2008年下半年宏觀經(jīng)濟形勢惡化、房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)衰退的局面，在出臺“4萬億”經(jīng)濟刺激計劃之下，同時也出臺了房地產(chǎn)刺激政策，例如對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。聶日明認為，對房地產(chǎn)開發(fā)商和炒房者來說，2008年底的救市是天大的好消息，日趨緊張的資金鏈、購房乏力的需求面，在政府強力推動下的救市局面上煥然一新，房子熱銷到北京數(shù)年間積累的爛尾樓全數(shù)售罄、上海豪華新盤星河灣一天賣出40億。但2009年中國樓市的繁榮，只是增加了更多泡沫。以每套住宅平均100平方米計算。中國樓市處于1998年房改以來的最高點。分稅惹的禍？中國地產(chǎn)界有這樣一條金科玉律：“執(zhí)政者不會出臺對自己不利的政策。但事實上，政府更有激勵的是推高房價以保持土地出讓金、稅收和GDP的高速增長。而在財政和分稅制改革之后，在宏觀調(diào)控方面中央對地方政府的約束力已經(jīng)大不如前，地方政府為了經(jīng)濟利益和自身發(fā)展的需要而消極執(zhí)行中央政策的情況時有發(fā)生。實施分稅制以后，中央財政收入占整個財政收入的68%，地方政府的收入僅占32%，但地方政府支出卻占60%，中央政府支出只占30%左右。分稅16年來，爭項目、爭資金、跑貸款、忙舉債幾乎成了基層政府的必然之舉。過去10年間杭州房價上漲了將近10倍，這座城市的城建資金支出幾乎全部來自土地出讓金。在城市建設(shè)拉動當?shù)谿DP的同時，由于對地方政府官員的考核以GDP為主，這種政府經(jīng)營城市的模式已經(jīng)被廣為復制。同比大增60%。陳柳欽等學者指出，在地方政府看來，執(zhí)行中央下達的房地產(chǎn)調(diào)控政策，“穩(wěn)定房價”意味著在房價下跌的時候，希望房價不要再跌了；在房價上漲的時候，“穩(wěn)定房價”意味著希望房價不要漲得這么快。如果非要說政府在多年以來的房地產(chǎn)調(diào)控中有所作為的話，政府只是希望房價可以慢一點地上漲，一方面可以保住房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的諸多利益，另一方面讓公眾對高房價的批評少一些、小一些。在上海已有多套住宅的羅先生，本想繼續(xù)在新昌城及古北板塊購買高檔住宅，但因橫空出世的房貸新政，讓他資金和心理產(chǎn)生極大落差，不得不暫時選擇等待觀望。正如美聯(lián)物業(yè)指出，當中央的密集調(diào)控嚴重制約投資客在住宅市場的手腳時，一部分投資客開始將目光投向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。地產(chǎn)大佬潘石屹也表達了相似觀點，此輪新政剛出臺，潘石屹就在博客上表示：“商業(yè)和寫字樓市場不會受到任何影響。說白了，二套房限制，對住宅市場是短期利空，對商業(yè)地產(chǎn)卻是當下的利好，雨水不能總下在一個地方，商業(yè)地產(chǎn)大旱很久了，也該下點雨了。另一方面，由于通脹預期依然強烈，市場上的投資資金急需尋找出路，在目前黃金和股