【正文】 調(diào)控政策，“穩(wěn)定房價”意味著在房價下跌的時候，希望房價不要再跌了；在房價上漲的時候，“穩(wěn)定房價”意味著希望房價不要漲得這么快。分稅16年來，爭項目、爭資金、跑貸款、忙舉債幾乎成了基層政府的必然之舉。分稅惹的禍？中國地產(chǎn)界有這樣一條金科玉律：“執(zhí)政者不會出臺對自己不利的政策。聶日明認為，對房地產(chǎn)開發(fā)商和炒房者來說，2008年底的救市是天大的好消息，日趨緊張的資金鏈、購房乏力的需求面，在政府強力推動下的救市局面上煥然一新，房子熱銷到北京數(shù)年間積累的爛尾樓全數(shù)售罄、上海豪華新盤星河灣一天賣出40億。2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了“二套房”新政，二套房首付比例不低于40%。進入2006年，調(diào)控繼續(xù)細化。2004年3月31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號令)，在一定程度上梳理了房地產(chǎn)行業(yè)混亂的市場秩序，但房價還在瘋漲。%，成為1997年以來增長最快的年份。這一年，國家九部委發(fā)布《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，內(nèi)部稱為217號文，針對局部地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價格增長過快等問題，九部委從土地供應(yīng)、金融信貸、住房結(jié)構(gòu)等方面強調(diào)要對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控。中國樓市的市場化運作始于1998年，當(dāng)時亞洲金融危機的余威正在影響中國，而1998年的中國又遭遇了長江流域的大洪水，直接經(jīng)濟損失超過2500億元；同時為了兌現(xiàn)中國政府“人民幣不貶值”的承諾，出口增長率也出現(xiàn)下滑。在租賃回暖的影響下，寫字樓空置率進一步下降，北京、上海、%、%、%。弘毅營銷顧問有限公司副總經(jīng)理張偉山指出：“2008年樓市調(diào)控，結(jié)果是冷了住宅，熱了商鋪。他對《新民周刊》表示，在目前這段時間內(nèi)，更愿意購買上海的商鋪或酒店式公寓等商業(yè)項目，當(dāng)然也不排除到受房貸新政影響較小的部分二三線城市投資。事實上，地方財政早已經(jīng)被這種模式“綁架”。房地產(chǎn)就是最好的例證。今年3月，%，為2005年7月份國家統(tǒng)計局將房地產(chǎn)價格投機數(shù)據(jù)從35個城市擴大到70個城市以來的最大漲幅。在楊紅旭看來，中國樓市調(diào)控的第二階段始于2008年下半年，由地方到中央開始放松調(diào)控，其性質(zhì)是松綁，這輪過渡性的擴張型調(diào)控一直持續(xù)到2009年12月。8月13日，中央出臺了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。要求各地政府重視房價上漲過快這一現(xiàn)象，如控制措施不力則要追究責(zé)任。在抑制房地產(chǎn)市場快速增長中，出現(xiàn)了“市場失靈和地方政府失靈”，老百姓對房價暴漲普遍表示了不滿。18號文被視為房地產(chǎn)商利益群體的一次公開勝利，顯示了中國房地產(chǎn)界已經(jīng)崛起，并第一次公開了與政府進行政策博弈的能量。中國房地產(chǎn)的市場化運作最早始于1998年，當(dāng)時伴隨著亞洲金融危機和全流域性大洪水的巨大沖擊，直接經(jīng)濟損失超過2500億元；同時為了兌現(xiàn)中國政府“人民幣不貶值”的承諾，出口增長率也出現(xiàn)下滑。即便如此，2002年下半年開始了“地產(chǎn)泡沫論”之爭，央行也認為房地產(chǎn)投資過熱，應(yīng)積極防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，于是在2003年6月5日印發(fā)了《中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，意在抑制房地產(chǎn)市場泡沫，通過“管貸款”的方式，以期達到對房地產(chǎn)市場降溫的目的。一年后，中國社科院金融研究所易憲容博士在其那篇著名的《謹(jǐn)防房地產(chǎn)業(yè)要挾整個中國經(jīng)濟》文章中提出警告：“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)把地方政府、國家經(jīng)濟及民眾利益捆綁在一起，房地產(chǎn)正在要挾著整個中國大陸經(jīng)濟。2004年3月31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號令)，在一定程度上梳理了房地產(chǎn)行業(yè)混亂的市場秩序，但房價還在瘋漲。進入2006年，調(diào)控繼續(xù)細化。2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了“二套房”新政，二套房首付比例不低于40%。聶日明認為，對房地產(chǎn)開發(fā)商和炒房者來說，2008年底的救市是天大的好消息，日趨緊張的資金鏈、購房乏力的需求面，在政府強力推動下的救市局面上煥然一新，房子熱銷到北京數(shù)年間積累的爛尾樓全數(shù)售罄、上海豪華新盤星河灣一天賣出40億。分稅惹的禍？中國地產(chǎn)界有這樣一條金科玉律：“執(zhí)政者不會出臺對自己不利的政策。分稅16年來，爭項目、爭資金、跑貸款、忙舉債幾乎成了基層政府的必然之舉。陳柳欽等學(xué)者指出，在地方政府看來，執(zhí)行中央下達的房地產(chǎn)調(diào)控政策，“穩(wěn)定房價”意味著在房價下跌的時候，希望房價不要再跌了；在房價上漲的時候，“穩(wěn)定房價”意味著希望房價不要漲得這么快。地產(chǎn)大佬潘石屹也表達了相似觀點，此輪新政剛出臺，潘石屹就在博客上表示：“商業(yè)和寫字樓市場不會受到任何影響。報告預(yù)測，2010年商鋪市場整體需求將會上升，市場整體租金水平將大致保持平穩(wěn)上升趨勢。的確，縱觀2003年以來的樓市調(diào)控政策，“八年抗戰(zhàn)”的結(jié)果是越調(diào)越漲，如同“狼來了”的故事，講多了，最終就沒人信了。房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的拉動作用是明顯的。而最重要的動作則是在房產(chǎn)商的力推下，全國工商聯(lián)邀集眾多房產(chǎn)商同心協(xié)力，寫出一個報告上報國務(wù)院，上演了一出“地產(chǎn)大佬圍攻121號文件”的好戲?！闭呤ъ` 房價兇猛從2003年開始，緊縮型調(diào)控年年出臺新政，但中國房價卻不斷飛漲，政策成了“空調(diào)”，這一局面持續(xù)到2008年下半年全球金融危機爆發(fā)——不是房價不漲了，而是政府出面說的托市，終于“名副其實”了，之前的調(diào)控則以進一步漲價而告終。2004年調(diào)控的失效，導(dǎo)致而后幾年的中央樓市政策似乎像個笑話。這一年，%，%?！甭櫲彰髦赋?，“回顧2002007年的房地產(chǎn)市場，調(diào)控政策越猛烈、嚴(yán)厲，房價漲得就越兇猛。據(jù)國家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò)在全國660個城市的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)大約6540萬套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個月為零?！敝袊暧^調(diào)控的主要方式是“中央定政策，地方來執(zhí)行”，同時地方政府也有一定的決策自由權(quán)。而北京2009年由于土地市場的火爆，賣地收入5倍于財政赤字。東邊日出西邊雨樓市調(diào)控猶如蹺蹺板，壓下了一頭，卻抬起了另一頭。住宅市場的資本雨水下得太多，已經(jīng)泛濫成災(zāi)了，資本已經(jīng)開始布局商業(yè)地產(chǎn)。中原地產(chǎn)最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，也讓樓市投資客們看到了商業(yè)地產(chǎn)的可喜前景?！毕Ｍ粫徽Z成讖。根據(jù)中國社科院藍皮書報告，1998年至2003年全國商品住房每平方米的價格只增加了343元，2003年的房價大約是普通家庭收入的45倍，比較符合家庭承受能力。于是，在121號文件頒布僅僅2個月后，由建設(shè)部起草的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國發(fā)[2003]18號，簡稱“18號文”)出臺，明確把房地產(chǎn)業(yè)列為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。回顧2004年，中央政府似乎表明了對樓市的調(diào)控“努力”，聶日明稱2004年為房地產(chǎn)的政策年。2005年4月27日，國務(wù)院常務(wù)會議提出8項措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場，業(yè)界稱之為“新國八條”，著重提出“保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)”，“強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)”，“完善城鎮(zhèn)廉租住房制度”。“保障性住房”被提到了前所未有的高度。針對自2008年下半年宏觀經(jīng)濟形勢惡化、房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)衰退的局面，在出臺“4萬億”經(jīng)濟刺激計劃之下，同時也出臺了房地產(chǎn)刺激政策，例如對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。中國樓市處于1998年房改以來的最高點。實施分稅制以后，中央財政收入占整個財政收入的68%，地方政府的收入僅占32%，但地方政府支出卻占60%，中央政府支出只占30%左右。同比大增60%。廣州限購令細則明確規(guī)定廣州戶籍家庭和常住非戶籍家庭只能新購一套商品房，不能提供一年納稅和社保證明的外地家庭不能在廣州購買商品房，未滿18歲的人士不能單獨購買商品住房以及暫停第三套房公積金貸款等措施。Buy the second house: the down payment is more than 50% of the housing provident fund loans。2013年，北京啟動中心城110項棚戶區(qū)改造工程，完成1390萬平方米老舊小區(qū)綜合改造，推出自住型商品房2萬套；同時，加大保障房建設(shè)力度，、超額完成任務(wù)。