【正文】 忽視商務(wù)服務(wù)的全面及延深。 誤區(qū)一 ：不顧基地條件所限與實(shí)際使用需要，只求最大容積率，忽略了停車、休憩、商務(wù)活動(dòng)等環(huán)境及設(shè)施的配備與建造。 另外，近來(lái)幾家國(guó)內(nèi)著名的地產(chǎn)公司加入南京市場(chǎng)大型地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，有望推進(jìn)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)?；\(yùn)作、品牌化經(jīng)營(yíng)的發(fā)展，提升整個(gè)行業(yè)水平。規(guī)模型個(gè)案的優(yōu)點(diǎn)十分明顯，由于集中開發(fā)，分?jǐn)偝杀窘档?，故易形成售價(jià)的“平易近人”，此外規(guī)模型個(gè)案的景觀設(shè)計(jì)設(shè)施配備亦“大有可為”，比較容易形成多處賣點(diǎn)。 隨著消費(fèi)都居住理念及辦公方式的更新以及向國(guó)際化水平的鄰近，消費(fèi)者對(duì)商務(wù)樓的物業(yè)管理服務(wù)提出了更多要求，從而市場(chǎng)亦出現(xiàn)了諸多知名物業(yè)管理公司，如萬(wàn)科、戴德梁行、金地物業(yè)等單位，本地物業(yè)管理公司亦大力加強(qiáng)學(xué)習(xí)與交流， 提高水平，從而使南京的物業(yè)管理水平有較大的發(fā)展。 為規(guī)范南京房地產(chǎn)市場(chǎng)，建立公平、公正與合理的土地市場(chǎng)，南京市政府今年以來(lái)開始逐步按市場(chǎng)規(guī)則 ， 以市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)的方式供應(yīng)土地，由于土地供應(yīng)的數(shù)量有限，開發(fā)商更加專業(yè)與市場(chǎng)化，致使土地價(jià)格更加市場(chǎng)化，避免以住“關(guān)系地價(jià)”的低廉性，有利于房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展與繁榮?？梢灶A(yù)言，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模化開發(fā)、品牌化經(jīng)營(yíng)時(shí)代即將到來(lái)。 ⑸ 規(guī)?；_發(fā)、品牌化經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)突顯。 ⑷ CBD(新街口中央商務(wù)區(qū) )已初具雛形。 發(fā)展商力從專業(yè)與市場(chǎng)角度進(jìn)行項(xiàng)目市場(chǎng)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)，注重產(chǎn)品的個(gè)性與競(jìng)爭(zhēng)力，重視公司形象與品牌的維護(hù)與建立。 WTO、華商會(huì)成功召開、十運(yùn)會(huì)、地鐵開工等眾多利好因素使南京商務(wù)樓需求增大，銷售向好。金融政策的支持更堅(jiān)定了發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的信心。 ※ 20xx 年南京商務(wù)樓盤市場(chǎng)特征 ⑴ 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好，政策支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 。 (二 ) 南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 20xx 年上半年，南京市房地產(chǎn)市場(chǎng) 繼續(xù)延續(xù)去年的趨熱形勢(shì)，呈現(xiàn)供銷兩旺的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)化程度更高，市場(chǎng)主體更加成熟，開發(fā)商更具專業(yè)與規(guī)范，消費(fèi)者日趨成熟與理性。 （ 5）房地產(chǎn)企業(yè)將走上規(guī)模與品牌經(jīng)營(yíng)之路。 南京中原房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團(tuán)成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: （ 4）受全球經(jīng)濟(jì)一體化的沖擊，人們的消費(fèi)結(jié)構(gòu)與辦公方式向國(guó)際水平靠擾。 （ 2）生產(chǎn)性房地產(chǎn)（如商廈、寫字樓、賓館等）近年只能保持適 度發(fā)展水平。并由此進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段。商務(wù)樓市場(chǎng)，在未來(lái) 510 年，將會(huì)保持適度增長(zhǎng)的良好發(fā)展速度，中國(guó)加入 WTO 將一步促進(jìn)中資企業(yè)的壯大，這些會(huì)產(chǎn)生實(shí)實(shí)在在的購(gòu)買力與租賃需求，許多素質(zhì)較好發(fā)的寫字樓項(xiàng)目必然會(huì)受到業(yè)主及投資者的追捧，市場(chǎng)的剛性需求及良好的客觀經(jīng)濟(jì)前景，必將引發(fā)商務(wù)樓市場(chǎng)的繁旺。至 20xx年，中國(guó)城鎮(zhèn)居民住房基本目標(biāo)為人均建筑面積 22 平方米，基本上實(shí)現(xiàn)平均每戶有一套功能基本齊全的住房；個(gè)人住房消費(fèi)占總體消費(fèi)的比重達(dá)到 15%。但同時(shí)也顯現(xiàn)出，隨著市場(chǎng)供應(yīng)量的進(jìn)一步放大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)力將越來(lái)越大。一批以開發(fā)高密度、厚利潤(rùn)、低水平物管為榮的開發(fā)商，正向適中密度、科學(xué)規(guī)劃、設(shè)計(jì)，良好物管尋求發(fā)展空間，并以智能化、集中式、節(jié)能型、優(yōu)質(zhì)服務(wù)等為新賣點(diǎn)。另外，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速、平穩(wěn)的良性發(fā)展、 WTO 的臨近、申奧的成功、中國(guó)改革開放的深入等一系列利好消息，都將有利于中外經(jīng)濟(jì)合作及中資企業(yè)的發(fā)展壯大，這勢(shì)必增大市場(chǎng)商務(wù)樓的需求，進(jìn)而刺激并促進(jìn)商務(wù)樓盤市場(chǎng)的開發(fā)與銷售。因此，在財(cái)經(jīng)政策和房改政策的共同推動(dòng)下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)十分喜人，中國(guó)的商品住宅市場(chǎng)，朝著十分令人鼓舞的方向發(fā)展。如放寬住房按揭年限，加大公積金放款額度，簡(jiǎn)化辦理手續(xù)等，為個(gè)人購(gòu)房提供了較為寬松 的資金環(huán)境。 由于銀行利率已連續(xù)七次下調(diào)并開征利息稅，引導(dǎo)居民將多余的資金從儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)向投資和消費(fèi)，刺激了商品住宅市場(chǎng)需求的釋放。南京中原房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團(tuán)成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 目錄： 第一部分 市場(chǎng)研析 …………………………………………………………………………………………………….4 一、 市場(chǎng)狀況分析 二、 南京商務(wù)樓產(chǎn)品力分析 三、 新街口 CBD 商務(wù)區(qū)分析 四、 競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 第二部分 項(xiàng)目營(yíng)銷策略 ………………………………………………………………………………………………25 一、 項(xiàng)目概況 二、 總體策略 策略導(dǎo)向 項(xiàng)目定位 三、 產(chǎn)品改造及裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 南京中原房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團(tuán)成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 四、 營(yíng)銷策略細(xì)化 推盤時(shí)機(jī) 推售原則 正式推盤必備條件 五、 銷售手段 六、價(jià)格策略 定價(jià)原則 分階段租售計(jì)劃 付款方式建議 第三部分 項(xiàng)目推廣策略 …………………… ……………………………………………………………………….53 一、 推廣策略導(dǎo)向 二、 廣告推廣主題 南京中原房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團(tuán)成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 三、 宣傳包裝建議 形象包裝 租售中心包裝 樣板房 四、 廣告推廣思路 五、 SP 策略 第四部分 廣告推廣計(jì)劃 ………………………………………………………………………………………………67 一、背景導(dǎo)入 二、受眾分析 三、推廣定位 四、媒體策略 五、分階段廣告計(jì)劃 南京中原房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團(tuán)成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 第一部分 市 場(chǎng) 研 析 南京中原房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團(tuán)成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 一、 市場(chǎng)狀況分析 (一 ) 宏觀狀況分析 1． 市場(chǎng)現(xiàn)狀 自 20xx 年年初，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)逐步邁入一個(gè)相對(duì)溫和、中速、持久 的增長(zhǎng)通道，至今年上半年，中房景氣指數(shù)一直運(yùn)行于景氣空間、市場(chǎng)空前活躍，房市徹底擺脫前幾年“爆炒”造成的“泡沫”陰影，走出了低谷，呈現(xiàn)出投資大增、產(chǎn)銷兩旺的良好局面。今年，國(guó)家政策不斷完善，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)普遍看好， WTO 的加入在即、申奧成功等利好因素，使上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍保持比較活躍的態(tài)勢(shì)。同時(shí)，房地產(chǎn)金融體系不斷完善。另外，國(guó)家加大推動(dòng)房改政策的力度，如住房分配貨幣化的進(jìn)一步順利進(jìn)行，公房上市手續(xù)的簡(jiǎn)化與稅費(fèi)優(yōu)惠，大大提高了個(gè)人的購(gòu)房意愿與支付能力。 南京中原房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團(tuán)成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 與商品住宅市場(chǎng)相比，商務(wù)樓市場(chǎng)雖然比不上其熱銷火旺，但也隨著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)旺而出現(xiàn)啟動(dòng)的熱銷苗頭，甚至國(guó)內(nèi)部分大中城市已出現(xiàn)商務(wù)樓盤旺銷的市場(chǎng)景象，不但積壓樓盤有所消化，新樓盤的上市量劇增且銷售前景看好。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過(guò)近兩年的市場(chǎng)化運(yùn)作，逐漸找到了市場(chǎng)定位的感覺，即“以人為本”，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，做適合消費(fèi)者口味的“精品”樓盤。這些新盤無(wú)論是品質(zhì)上還是功能設(shè)計(jì)上都優(yōu)于舊盤，無(wú)形中給商務(wù)樓 市場(chǎng)帶來(lái)一股清新的風(fēng)。 南京中原房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團(tuán)成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景及趨勢(shì) 據(jù)建設(shè)部預(yù)測(cè)，未來(lái) 5 年至 10 年，中國(guó)住宅建設(shè)仍將保持較高的增長(zhǎng)速度，住宅市場(chǎng)需求潛力巨大。跨入 21 世紀(jì)后，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)健康穩(wěn)定的發(fā)展時(shí)期。 應(yīng)該看到，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未成熟，整體行業(yè)水平仍有待進(jìn)一步提高，伴隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速、穩(wěn)定發(fā)展和中國(guó)加入 WTO，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有了新的特點(diǎn)。 在這個(gè)階段將出現(xiàn)以下趨勢(shì)： （ 1）住宅的大量開工與空置上升仍將共存，房?jī)r(jià)的漲幅略有下降。 （ 3）商務(wù)樓盤將有較大的發(fā)展空間，低品質(zhì)商務(wù)樓將被成批淘汰。這主要表現(xiàn)在節(jié)能建材、辦公理念、設(shè)計(jì)風(fēng)格的改變、租賃市場(chǎng)及物業(yè)管理水平的進(jìn)一步發(fā)展上。 總之，二十一世紀(jì)的房地產(chǎn)業(yè)，其開發(fā)、建設(shè)、流通和消費(fèi)將逐步走向規(guī)范與成熟，住宅及商務(wù)樓市場(chǎng)都將得以完善，從外部環(huán)境到內(nèi)部環(huán)境，都為房地產(chǎn)市場(chǎng)展現(xiàn)了美好的前景。各種市場(chǎng)數(shù)據(jù)表明，南京市房地產(chǎn)業(yè)正處于景氣狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，房地產(chǎn)業(yè)日趨成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。 南京中原房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團(tuán)成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 受國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、積極的財(cái)政政策影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利的預(yù)期增強(qiáng)。 ⑵ 利好因素紛呈，商務(wù)樓盤供需兩旺。 ⑶ 發(fā)展商更趨專業(yè)化 .市場(chǎng)化。更加重視營(yíng)銷策劃，或加強(qiáng)自身的營(yíng)銷策劃實(shí)力，或?qū)で筮m合自己的營(yíng)銷代理公司，已經(jīng)開始注重“全程營(yíng)銷策劃”，使得開發(fā)減少許多盲目性。 由于新街口區(qū)域商務(wù)配套資源豐富，大型商場(chǎng)、高級(jí)酒店、銀行、郵局及超市云集密布，交通便利，區(qū)域商務(wù)南京中原房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團(tuán)成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 辦公條 件極好，因此該區(qū)域商務(wù)樓不但供應(yīng)量將大幅度增加，且市場(chǎng)前景看好。 南京著名的幾家實(shí)力型開發(fā)公司如金鷹國(guó)際、蘇寧、盛茂、益來(lái)等公司所開發(fā)的項(xiàng)目不但規(guī)模大且起點(diǎn)高， 定會(huì)令南京的商務(wù)樓盤市場(chǎng)開發(fā)在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍，并將帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展與繁榮。 ⑹ 土地供應(yīng)更趨公平、合理，土地成本有所提升。 南京中原房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團(tuán)成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: ⑺ 物業(yè)管理水平發(fā)生質(zhì)的飛躍。