【正文】 X2021G01 特房 在售 2021XG01 特房 在售 32 2021XG01 匯景 未售 X2021G02 特房 未售 2021XG03 特房 未售 X2021G03 特房 未售 大嶝島項目 國貿(mào) 15 未售 15 小計 根 據(jù)對現(xiàn)有翔安出讓土地的統(tǒng)計，翔安已出讓但還未出售的建筑面積 萬平方米，這些地塊將在未來 3 年內(nèi)推出，因此未來年均市場供應量高達 40 萬平方米。 表 20212021年翔安成交商住用地情況 指標 年份 成交宗數(shù) 占地面積 （萬平方米） 建筑面積 （萬平方米） 起始總價 （億元） 成交總價 （億元） 溢價幅度（％） 成交樓面均價（元 /平方米） 2021 2 2 2021 ４ 資料來源：浩瀚置業(yè)數(shù)據(jù)庫 2021 年供地計劃 根據(jù)《 2021 廈門住房建設(shè)計劃》， 2021 年廈門計劃出讓住宅用地建筑面積為 228萬平方米，其中島外住宅建筑面積 201 萬平方米，占全市的 88%。 （ 2）成交總價上漲 132% 2021年翔安區(qū)出讓商住用地總成交 ，比 2021年 億元，同比上漲 132%。 人口增長 根據(jù)規(guī)劃，到 2021 年，全區(qū)常住人口 萬人，較 2021 年常住人口 萬人增加 萬人，年均人口增加近 3 萬人。 人口增長 房地產(chǎn)市場特征 —— 快速發(fā)展 （四）第四階段（ 20212021 年）：集聚提升 發(fā)展描述 隨著東通道貫通，翔安將進入高速發(fā)展期，科技園區(qū)及周邊工業(yè)園將逐步成熟并走上正軌，越來越多的行業(yè)優(yōu)勢企業(yè)及實力企業(yè)將入駐。 人口增長 房地產(chǎn)市場特征 —— 起步 （三）第三階段（ 20212021 年）：發(fā)展引爆 發(fā)展描述 按照目前的工程進度和計劃， 2021 年第三季度服務隧道將貫通， 2021 年底兩條主線隧道貫通。友達光電的進駐也帶來了上下游產(chǎn)業(yè)企業(yè)投資翔安，引發(fā)翔安產(chǎn)業(yè)開始起步發(fā)展。 房地產(chǎn)市場特征 —— 空白 （二）第二階段（ 20212021 年）：產(chǎn)業(yè)起步 發(fā)展描述 2021 年 8 月，火炬（翔安）產(chǎn)業(yè)園區(qū) 4 日開工，一期 130 萬平方米通用廠房也于2021 年竣工投產(chǎn)。 人口增長 2021 年，翔安區(qū)戶籍人口 萬人，常住人口 萬人。 2021 年 9 月，全長 13 公里的翔安大道建成通車，基本上貫穿了翔安區(qū)，與福廈高速公路相接；同時與 東通道的建設(shè)一起構(gòu)建了大廈門東部經(jīng)濟區(qū)的交通動脈，進一步改善翔安區(qū)的投資環(huán)境。 而 在建中的翔安隧道、鐵路翔安段、長途客運站、城市快速路系統(tǒng)，將使翔安的區(qū)位優(yōu)勢進一步凸顯。規(guī)劃區(qū)內(nèi)的干線快速路系統(tǒng)形成“十字型”架構(gòu)：南北向的翔安大道 +東西向的水瓊線。 （ 3）長途客運站 本次規(guī)劃設(shè)長途客運站兩處，一處位于馬巷中部 (一級站 )，一處位于翔安大道與水瀏線立交處的東北側(cè) (二級站 )。 其它基礎(chǔ)設(shè)施 （ 1） 鐵路 規(guī)劃的福廈高速鐵路，位于規(guī)劃區(qū)市政走廊高速公路北側(cè)，設(shè)置翔安客貨中間站，遠景引支線至劉五店港區(qū)。 體育設(shè)施規(guī)劃 —— 建設(shè)廈門市體育運動學校、翔安區(qū)體育中心。 整合、優(yōu)化區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生資源，加大衛(wèi)生配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。完善社區(qū)、中心鎮(zhèn)的文化設(shè)施建設(shè)，重點建設(shè)群眾藝術(shù)館、青少年宮、工人文化宮和婦女兒童活動中心“四館合一”等公共文化設(shè)施。 以舊鎮(zhèn)區(qū)和洪前村城市化改造為契機，積極發(fā)展影視、演出、休閑、娛樂等文化產(chǎn)業(yè)，增強翔安新區(qū)的文教功能。 2021 年元月新華都購物廣場入駐位于翔安馬巷鎮(zhèn)巷南路“翔安商業(yè)廣場”二、三樓，營業(yè)面積 5000 多平方米，容納各類特色生鮮食品、家居生活用品、音像書籍、運動器材、大小家電、床上用品等近兩萬個商品，方便當?shù)氐纳钯徫铩? （ 2）交通配套 翔安區(qū)內(nèi)交通以私人摩托車為主；來往島內(nèi)的公交線路多條，但班次較少，且行程距離較遠，行程時間長久。 園區(qū) 產(chǎn)業(yè) /行業(yè) 火炬（翔安）產(chǎn)業(yè)區(qū) 電子、光電、電工等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 巷北片區(qū) 低污染、低能耗、高附加值的輕工、電子、農(nóng)產(chǎn)品、汽車、機械 加工、建材和具地方特色產(chǎn)品產(chǎn)業(yè) 銀鷺片區(qū) 食品、飲料、包裝材料、紡織服裝等 大嶝 自然生態(tài)、民俗文化、戰(zhàn)地觀光 新店商圈、馬巷商圈、大嶝商圈 汽車交易市場、蔬菜批發(fā)市場、貢香市場、建材市場、水產(chǎn)批發(fā)市場、糧油批發(fā)市場、汽車運輸市場、大嶝對臺小額商品交易市場 （五）市政配套 配套資源現(xiàn)狀 （ 1）教育配套 翔安現(xiàn)有福建省普通中學一級達標學校 1 所 —— 翔安第一中學，福建省普通中學三級達標學校 1 所 —— 新店中學，職業(yè)高中 1 所、獨立初中 10 所；小學 76 所，幼兒園（班）96 個。 （四）區(qū)域經(jīng)濟 2021 年 111 月，翔安區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值達到 億元，同比增長 %，區(qū)域經(jīng)濟進入爆發(fā)性增長階段。 居民生活 到 2021 年，五年累計新增就業(yè)崗位 15 萬個，城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步增長。戶籍人口中，約 90％為農(nóng)村戶口。 大嶝片區(qū) —— 以休閑度假為主要功能特色的三島片區(qū) 加快休閑度假旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以度假酒店、海上高爾夫、休閑漁業(yè)的建設(shè)為著力點，促進、提升和完善對臺貿(mào)易和戰(zhàn)地旅游功能，以廈金旅游為突破口，促進兩岸 經(jīng)濟、文化的互動發(fā)展，帶動大嶝文化旅游以及商貿(mào)業(yè)的快速發(fā)展，構(gòu)建起活力強勁的海島休閑經(jīng)濟。 馬巷片區(qū) —— 工業(yè)園區(qū)（或基地）經(jīng)濟推進的馬巷內(nèi)厝片區(qū) 馬巷要強化產(chǎn)業(yè)功能，重點發(fā)展工業(yè)園區(qū)（或基地）及其配套服務業(yè)，適時推進成熟區(qū)域的舊城改造；內(nèi)厝著重發(fā)展制造業(yè)、高效生態(tài) 農(nóng)業(yè)和郊野旅游業(yè)，促進馬巷內(nèi)厝兩片有機結(jié)合，連片發(fā)展，繼承和發(fā)揚閩南四大古鎮(zhèn)底蘊，建設(shè)工業(yè)、商貿(mào)新城區(qū)。 （ 2）四個基地 建成新興 制造業(yè)基地 ，產(chǎn)業(yè)集群迅速壯大的全省最大的現(xiàn)代光電子產(chǎn)業(yè)基地；并通過新興制造業(yè)基地建設(shè)，帶動 現(xiàn)代物流 、 高效生態(tài)農(nóng)業(yè) 和 對臺交流交往 三個基地建設(shè)快速發(fā)展，成為廈門市新的經(jīng)濟增長極。四周緊鄰翔安大道、水瓊線、翔安東路與東坑路等 4 條城市干道，總用地面積約 266 公頃。 總體目標 按照規(guī)劃，將構(gòu)建翔安新區(qū)“一座新城、四個基地”，到 2021 年，實現(xiàn)經(jīng)濟總量翻三番，各項社會事業(yè)全面快速發(fā)展，經(jīng)濟社會躍上一個新臺階，逐步 確立翔安新區(qū)的廈門城市副中心地位。當然，將于 2021 年底建成通車的廈門東通道將對翔安發(fā)展產(chǎn)生決定性的影響，革命性地改變翔安區(qū)位價值。 翔安項目定位論證報告 (節(jié)選 ) 第一節(jié) 翔安區(qū)域市場研判 一、翔安區(qū)規(guī)劃發(fā)展 (一 )總體規(guī)劃 區(qū)位 翔安地處廈門東部，東北與泉州市交界，西面與同安區(qū)接壤，南隔海與金門島相望，居廈、漳、泉閩南“金三角”中心地帶，扼守閩南地區(qū)南下北上之咽喉。 但是，翔安離廈門島較為偏遠，目前交通欠便利，同時與泉州地區(qū)各市的交通線路開辟較少，翔安優(yōu)越的地理位置尚未能凸顯、體現(xiàn)。 行政區(qū)劃 翔安區(qū)于 2021 年 10 月 19 日正式掛牌設(shè)立，是廈門市最年輕的行政區(qū)，下轄新圩鎮(zhèn)、馬巷鎮(zhèn)、新店鎮(zhèn)、內(nèi)厝鎮(zhèn) 4 個鎮(zhèn)和大嶝街道辦事處以及大帽山農(nóng)場，轄區(qū)總面積 平方公里。 （ 1）一座新城 翔安新城北臨火炬（翔安）產(chǎn)業(yè)區(qū)，南接翔安文教區(qū)。根據(jù) 2021 年 3 月 10 日市重大項目開發(fā)建設(shè)工作領(lǐng)導小組第七次會議提出的 “ 翔安新城區(qū)建設(shè)要抓緊推進，爭取在翔安隧道竣工通車前，完成一定的建設(shè)規(guī)模，以滿足工業(yè)區(qū)配套和城市發(fā)展的需要 ”的精神，新城建設(shè)加快推進 。 （二）片區(qū)規(guī)劃 新店片區(qū) —— 文教和地產(chǎn)推進的城市中心和行政中心片區(qū) 以培育新的城市功能為重點，集中力量建設(shè)東方新城和文教園區(qū)，發(fā)展房地產(chǎn)、文化旅游、教育、商貿(mào)物流等現(xiàn)代服務業(yè)，著力構(gòu)建以新店為中心點向四周擴張的翔安城市新區(qū)，以新城區(qū)建設(shè)帶動舊城區(qū)的改造。 新圩片區(qū) —— 輕工型制造業(yè)和生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游推進的新圩片區(qū) 重點發(fā)展食品業(yè)和電子等勞動密集型產(chǎn)業(yè)，促進形成產(chǎn)業(yè)集聚、功能互補的工業(yè)走廓，加快高效生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)建設(shè)，大力發(fā)展民營經(jīng)濟，著力構(gòu)建新圩民營經(jīng)濟集群。 （三）人口與居民生活 人口結(jié)構(gòu) 2021 年，翔安區(qū)戶籍人口 萬人，常住人口 萬人。根據(jù)規(guī)劃，到 2021 年，全區(qū)常住人口 萬人，較 2021 年常住人口 萬人增加 萬人，年均人口增加近 3 萬人。農(nóng)村居民人均純收入達 8200 元，較 2021 年農(nóng)民人均純收入 5081 元增加 3119 元， 增長 60%。 以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)與傳統(tǒng)制造業(yè)為主，通過火炬（翔安）產(chǎn)業(yè)區(qū)以及翔安綜合工業(yè)園區(qū)（巷北片區(qū)、銀鷺片區(qū)），發(fā)揮“電子、光電、電工、農(nóng)產(chǎn)品深加工”等行業(yè)，帶動“自然生態(tài)、民數(shù)文化、占地觀光”等服務業(yè)，充分發(fā)揮翔安的港口交通優(yōu)勢，發(fā)展物流業(yè)。翔安教育配套齊全，但缺乏極具知名度 的學校，特別是小學。 （ 3）其它配套 翔安區(qū)現(xiàn)有二乙醫(yī)院 1 所，中心衛(wèi)生院 2 所，衛(wèi)生院 3 所；但暫無先進的知名醫(yī)院。 文化教育規(guī)劃 —— 重點發(fā)展職業(yè)技術(shù)教育，加快公共文化設(shè)施建設(shè) 規(guī)劃 面積 3 平方公里，沿新大線東西兩側(cè)、翔安南路以北、翔安大道以東重點發(fā)展職業(yè)技術(shù)教育，發(fā)展訂單式辦學模式，鼓勵創(chuàng)新辦學模式，全部高職院校建成后，在校學生人數(shù)達 4 萬人以上。充分利用翔安閩南文化資源優(yōu)勢，積極開展文化遺產(chǎn)、民俗民間文化和宗教文化的保護和開發(fā)工作。 醫(yī)療配套規(guī)劃 —— 重點建設(shè)三院一所 一中心。重點突出“三院一所一中心”（同民醫(yī)院、新店醫(yī)院、區(qū)婦幼保健院、區(qū)衛(wèi)生監(jiān)督所、區(qū)疾病預防控制中心）建設(shè)與中高級醫(yī)療衛(wèi)生專業(yè)人才的引進和培養(yǎng)。 加快轄區(qū)內(nèi)的體育基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在房地產(chǎn)開發(fā)中，預留一定比例的體育基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地，發(fā)展貼近居民的社區(qū)體育，鼓勵社會資本投資體育事業(yè)，積極推進廈門市體育運動學校建設(shè)，完成翔安區(qū)體育中心項目（含體育場、實驗學校、市體校）建設(shè)。 （ 2）高速公路 現(xiàn)狀福廈高速公路由規(guī)劃區(qū)北部穿過，在馬巷設(shè)置出入口，規(guī)劃結(jié)合 324 國道改線，將快速路翔安大道接高速公路。 （ 4）快速路 快速路系統(tǒng)服從全市快速路系統(tǒng)布局。 小結(jié)：翔安目前公共交通 尚欠便利，生 活配套特別是對購房者較具吸引力的教育、商業(yè)配套層次較低，經(jīng)濟尚已以農(nóng)業(yè)為主導落后產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，整體而言，目前翔安的城市建設(shè)相對廈門其他區(qū)域較為落后。 二、翔安區(qū)域階段發(fā)展 （一）第一階段（ 20212021 年）：基礎(chǔ)蓄勢 發(fā)展描述 2021 年 10 月翔安區(qū)正式成立，成為廈門市最年輕的行政區(qū)，翻開廈門海灣城市建設(shè)發(fā)展的歷史新篇章。 2021 年 4 月廈門東通道海底隧道動工，其建成通車，將對廈門海灣型城市的形成起到?jīng)Q定性的作用，也將對翔安的發(fā)展發(fā)揮著革命性的影響。戶籍人口中，約 90％為農(nóng)村戶口。 2021 年 2 月，友達光電 (AUO)在廈門的 LCD 模塊 (LCM)生產(chǎn)廠破土動工，于 2021 年正式投產(chǎn)。此外， 2021 年下半年，特房﹒錦繡祥安、美地雅登兩個項目開盤，以大手筆開啟翔安房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 2021 年上半年，隧道內(nèi)的照明、機電、裝飾及服務區(qū)、 豎井房等配套工程也將同步展開， 2021 年底實現(xiàn)隧道通車，屆時，翔安到廈門本島只需要十幾分鐘，“天塹變通途”，將促進翔安爆發(fā)式發(fā)展。本階段開始在滿足區(qū)域居民生活基本需求的前提下，區(qū)域客源逐步開始對商務設(shè)施、教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、娛樂運動設(shè)施等產(chǎn)生需求。 房地產(chǎn)市場特征 —— 成熟 三、 2021 年翔安房地產(chǎn)市場運行分析 （一）土地市場 2021 年交易情況 （ 1）總建筑面積下降 30% 2021 翔安區(qū)出讓商住用地 4 宗，總建筑面積 萬平方米，比 2021 年 萬平方米少了 萬平方米，同比下降 30%。 （ 3）成交樓面價上漲 198% 2021 年翔安區(qū)出讓商住用地樓面價平均為 元 /平方米，比 2021 年 元 /平方米大幅增加 元 /平方米，同比上漲 198%。翔安區(qū)計劃出讓住宅用地建筑面積 24 萬平方米，比 2021 年 萬平方米的商住用地減少 42%。 （二）商品住宅市場 2021 年前翔安樓市幾乎是一個空白，無論是自住或是投資客，都對翔安懷有十分的期待。 其中，商品住宅供應量為 萬 平方米 ，主要集中于“美地雅登”與“錦繡翔安”兩個項目。 表 2021年翔安區(qū)商品住宅銷售統(tǒng)計 供應量 銷售量 成交均價 2021年翔安區(qū) 6408元 /平方米 資料來源：浩瀚置業(yè)數(shù)據(jù)庫 2021 年翔安區(qū)商品住宅銷售面積為 萬 平方米 ，對比實際商品供應量 萬 平方米 ，銷售狀況較為良好。而翔安區(qū)的自身配套以及未來發(fā)展規(guī)劃并不見得比海滄 區(qū)、集美區(qū)有明顯的優(yōu)勢，因此，作為剛起步的翔安區(qū)，商品住宅銷售價格起點不可謂不高。隨著交通條件的改善和各項配套設(shè)施的完善，工業(yè)、商貿(mào)、文教、旅游等發(fā)展快速啟動，而環(huán)東海域綜合整治工程的加快推進，使其逐漸成為島外最具潛力的開發(fā)熱土之一。 莆 市場新寵，前景誘人 板塊樓市雖起步晚，但發(fā)展異常迅猛，隨著翔安新城區(qū)開發(fā)