【正文】 “建房估證字〔 2003 〕號”。② 本次評估未考慮特殊交易方式對估價結(jié)論的影響。⑹ 其他假設與限制條件。② 本估價報告不作為估價對象權(quán)屬確認的依據(jù)。公開市場是指在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度的追求經(jīng)濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開且不具有排他性。⑷ 公開市場假設。估價時點后，估價報告有效期內(nèi)，估價對象質(zhì)量、使用功能布局、基礎設施配套以及房地產(chǎn)市場狀況等發(fā)生變化，均會對估價結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。⑶ 估價時點假設。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可靠，能使估價對象產(chǎn)生最大效應的使用。③ 估價對象占用土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓性質(zhì)，出讓使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束，報告分析中以土地出讓金已完全繳付為前提。② 估價對象為在建工程，尚未進行竣工測繪及產(chǎn)權(quán)登記。合法性是指估價對象必須合法使用、合法交易或合法處分為前提。⑽ 未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值均產(chǎn)生一定的影響，本報告未考慮抵押風險，抵押權(quán)人在辦理抵押事宜時需全面考慮。⑻ 本估價報告是本估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素時行分析，為估價對象轉(zhuǎn)讓提供公開市場價格目的而出具的，但受本估價機構(gòu)估價人員的職業(yè)水平和能力的影響。⑹ 沒有其他人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。⑸ 我們已對本估價報告中的估價對象進行了現(xiàn)場勘察，并對勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任，但我們對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托人提供的資料以及當前建筑行業(yè)一般標準或相關(guān)規(guī)范進行評估。⑶ 我們與本次估價的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。⑵ 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。在本報告中已說明的假設與限制條件下，要估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料基礎上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素進行分析，確定價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點最可能實現(xiàn)的市場價格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整。第二篇：房地產(chǎn)估價報告范文房地產(chǎn)估價報告模板市區(qū)廣場號大廈 房地產(chǎn)估價報告項目名稱：位于 市 區(qū) 廣場號的大廈 委 托 人：大廈酒店有限公司 估價機構(gòu)：房地產(chǎn)估價公司 估價人員： 估價作業(yè)日期： 二00八年十二月1日至 二00八年十一月六日 估價報告編號：目 錄一、致委托人函??????????????第頁二、估價師聲明??????????????第頁三、估價的假設和限制條件?????????第頁四、估價結(jié)果報告?????????????第頁五、估價技術(shù)報告?????????????第頁六、附件?????????????????第頁 致委托人函 大廈酒店有限公司：受貴公司委托，本估價機構(gòu)秉著獨立、客觀、公正、科學的原則，對位于 市 區(qū) 廣場號大廈房地產(chǎn)進行價格評估。獨立、客觀、公正的做法：要有良好的職業(yè)道德；堅持回避原則；事實求是；遵守評估程序；不斷提高理論水平和業(yè)務素質(zhì)。估價人員分別站在當事人雙方的立場上。如何去思考和衡量估價對象的價格，如何把估價對象的價格框定在一個合理的范圍內(nèi)。估價原則的重要性以此作為估價時的指南。估價機構(gòu)和估價人員的中立立場。不偏袒任何一方。完全從實際出發(fā)，客觀——要求估價機構(gòu)和估價人員不帶任何自己的好惡、情緒和偏見。1不受他人約束的獨立機構(gòu)；是要求估價人員與估價對象及當事人沒有利害關(guān)系；3是要求估價機構(gòu)的人員在估價中不應受外部干擾因素的影響，獨立——是要求估價機構(gòu)本身應當是一個不依賴于他人。即最好是有條件的因此，適合原理的本質(zhì)是適合環(huán)境要求的就是最好的。適合原理是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)。從適合原理理解最佳用途來判定是否為最高最佳使用。建筑物與土地比較，如果過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會降低該房地產(chǎn)的價值4．適合原則：每一宗房地產(chǎn)總是處于某個特定的環(huán)境之中，只有當一宗房地產(chǎn)與其所處環(huán)境適合才能達到最高最佳使用狀態(tài)?？梢詭椭_定最高集約度和最佳規(guī)模。均衡原則就是要求評估人員在評估房地產(chǎn)的某一個組成部分時，須充分考慮因其與其他組成部分之問的結(jié)構(gòu)關(guān)系而決定的房地產(chǎn)整體最高最佳用途。最高最佳使用具體包括：1最佳用途；2最佳規(guī)模；3最佳集約度。能夠使得估價對象達到最大可能的使用。因此要以委估房地產(chǎn)，主要是地產(chǎn)的區(qū)位、特性、等級等客觀條件所決定的使用效益最大的使用方式或用途為前提進行估價。關(guān)鍵是合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，要按合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來評估；不合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，一定要按不合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來評估。具體來說，沒有合法權(quán)益的房地產(chǎn)不能當成具有合法權(quán)益的房地產(chǎn)來估價。應以房地產(chǎn)，1合法產(chǎn)權(quán)方面。遵循合法原則包括具體包含有以下幾個方面：合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。如果權(quán)益不同，原因在于盡管兩宗實物、區(qū)位狀況完全相同的房地產(chǎn)。1．合法性原則：合法原則要求房地產(chǎn)估價應以估價對象的合法權(quán)益為前提進行。估價原則的本質(zhì)可以理解為：1房地產(chǎn)估價的工作標準；2統(tǒng)一估價人員的認識；3規(guī)范估價行為。一、房地產(chǎn)估價原則房地產(chǎn)估價原則：房地產(chǎn)估價原則——估價時點下的估價結(jié)果具有近似性。因此，估價人員在估價時，一定要遵守估價的規(guī)律。例如，在一定時期、某一地區(qū)、某一地段、一定結(jié)構(gòu)、一定層數(shù)的新建住宅的價格是相當?shù)?。盡管房地產(chǎn)價格受諸多因素的影響。第一篇：房地產(chǎn)估價原則房地產(chǎn)估價原則必須以估價對象的合法使用為前提。世界上的任何實物都是有規(guī)律的，房地產(chǎn)的估價同樣也是有規(guī)律的。但是，當我們觀察其形成和運動過程時，就會發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)估價仍然有著自身的某種規(guī)律，也是不以個人的主觀意志為轉(zhuǎn)移的。再比如，在一定時期，盡管某個地區(qū)的個別商品住宅的價格有所不同，但都在平均價格上下波動。房地產(chǎn)估價的規(guī)律一般可以歸結(jié)為：估價的原則和標準；估價的理論和方法；估價的程序等。房地產(chǎn)估價原則：使不同的估價人員對估價的基本前提具有認識上的一致性。其目的使得估價的結(jié)果具有類似性或者可比性。估價對象的權(quán)益不是委托人或估價人員可以隨意假定的必須有合法的依據(jù)。其價值可能有很大的不同。遵循合法原則。權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)。任何產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房地產(chǎn)都可以成為估價對象，應注意：不是只有合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)才能成為估價對象。2．最高、最佳使用原則：房地產(chǎn)是一種稀缺資源，無論是社會還是權(quán)利人都希望能發(fā)揮其最大的效益，并根據(jù)這種期望確定土地利用方式。最高最佳使用原則的含義：經(jīng)過充分論證，最高最佳使用原則是指法律上許可、技術(shù)上可行、經(jīng)濟合理。最高最佳使用的前提條件是法律上許可、技術(shù)上可行、經(jīng)濟合理。3．均衡原則：房地產(chǎn)的各個組成部分，如土地與建筑物、建筑物的結(jié)構(gòu)、設備與裝修等相互之間須達到一個均衡的比例關(guān)系，才能達到房地產(chǎn)整體的最高最佳使用狀態(tài)。從均衡原理理解房地產(chǎn)最佳集約度和最佳規(guī)模來判定是否為最高最佳使用。以建筑物與土地的組合來講，均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡。因此，估價人員在評估一宗房地產(chǎn)的價格時，須詳細分析該宗房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境的關(guān)系，審慎確定最高最佳使用狀態(tài)?？梢詭椭掖_定最佳用途。只存在相對的最好，從本質(zhì)上講：現(xiàn)實世界不存在絕對最好。房地產(chǎn)估價的最高行為準則，房地產(chǎn)估價的最高行為準則是獨立、客觀、公正。不屈從于外部壓力，完全憑借自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗和良心進行估價。按照事物的本來面目去估價。公正——要求估價機構(gòu)和估價人員在估價中公平正直。注意：獨立、客觀、公平原則的核心。估價原則可以幫助估價人員，每一位估價人員都應正確理解房地產(chǎn)估價原則?？陀^合理估價的假設:反復考慮評價的結(jié)果，2換位思考。一般會得到當事人雙方都能接受的評估結(jié)果。房地產(chǎn)估價原則是主觀的以估價對象合理為基礎，我國目前的狀況，應該同時注意顧家的作用和意義，建立在科學的理論和方法的基礎上才最具科學性。本報告估價對象于估價時點二○○四年十月二十九日狀 態(tài)下的公開市場價格，估價目的是為估價對象轉(zhuǎn)讓提供公開市場價格參考。 房地產(chǎn)估價公司 法定代表人： 二 ○ ○四年十一月六日估價師聲明 我們鄭重聲明：⑴ 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。有關(guān)假設限制條件見“估價假設和限制條件”以及估價報告正文中相關(guān)說明。⑷ 我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T502911999)進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。我們不承擔對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責任。⑺ 委托人以及相關(guān)部門在使用本估價報告時，對因忽視本估價報告提示的相關(guān)事實所引起的相關(guān)法律責任，本估價機構(gòu)以及估價人員不承擔相應責任。⑼ 本估價報告中采用的專業(yè)術(shù)語的解釋及定義適用《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T502911999)相關(guān)規(guī)定。參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師 簽名 蓋章 房地產(chǎn)估價公司 二○○四年十一月六日估價的假設和限制條件 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論受以下及本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制：⑴ 合法性前提。具體前提如下：① 估價對象為在建工程，因委托人提供資料有限，本次評估以估價對象合法開發(fā)為所設前提。故本估價報告中估價對象建筑面積數(shù)據(jù)為委托人所提供的經(jīng)批準的施工圖紙數(shù)據(jù)，因設計變更等原因?qū)е陆ㄖ娣e變化時，應對估價結(jié)果進行調(diào)整。⑵ 最高最佳使用假設。本次評估是以估價對象按設計文件中的設計方案建成為酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為最高最佳使用。即要求估價結(jié)果是估價對象當前狀態(tài)于估價時點當時市場狀況下形成的客觀合理價格。如果對估價對象評估價值產(chǎn)生明顯影響時，應 對本估價結(jié)論進行必要的調(diào)整。即估價結(jié)果是在公開市場條件下形成的價格。⑸ 報告使用限制條件如下：① 本估價報告的估價結(jié)果僅為委托人在本估價目的——房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓下使用，不得做其他用途。③ 估價報告應用的有效期自完成并提交估價報告日起原則上規(guī)定為一年，當市場變化較大時，報告的有效期不超過半年。對估價對象公開市場價格產(chǎn)生影響的因素是多方面的，具體規(guī)定如下：① 估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估結(jié)論的影響。關(guān)于位于 市 區(qū) 廣場號 大廈 的估價結(jié)果報告(編號：)一 委托人：大廈酒店有限公司，法定代表人為，住所為市區(qū)廣場號。三 估價對象估價對象為位于 市 區(qū) 廣場號的大廈，設計建成集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設計為停車場、設備用房、酒店輔助以及娛樂設施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設計功能為商場、餐飲、娛樂、服務用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設計功能為五星級酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設計功能為半智能寫字間。估價對象于估價時點土建工程及建筑外裝修工程已經(jīng)完工，電梯、扶梯設備以及中央空調(diào)機組等設備已運至施工現(xiàn)場。五 估價時點： 2004 年 10 月 29 日。七 估價依據(jù)：⑴ 房地產(chǎn)價格評估委托協(xié)議書；⑵ 《國有土地使用權(quán)證》證書編號：； ⑶ 《施工許可證》，證書編號：； ⑷ 《中華人民共和國土地管理法》；⑸ 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》； ⑹ 國家及地方的有關(guān)法律、法規(guī)；⑺ 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T502911999)；⑻ 估價人員對估價對象現(xiàn)場勘察記錄以及掌握的房地產(chǎn)市場相關(guān)資料；； ⑼ 委托人提供的工程施工圖紙等相關(guān)資料。具體依據(jù)如下估價原則： 合法原則；最高最佳使用原則；替代原則；估價時點原則。遵循合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。遵循最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。遵循估價時點原則，要求估價結(jié)果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。十 估價結(jié)果：本估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價值因素進行分析，確定估價對象在符合報告中的有關(guān)假設以及限制條件的基礎上，在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點可能實現(xiàn)的市場價格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整。 房地產(chǎn)估價公司 二 ○ ○四年十一月六日關(guān)于位于 市 區(qū) 廣場號 大廈 的估價技術(shù)報告估價對象為位于 市 區(qū) 廣場號的大廈，設計建成集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設計為停車場、設備用房、酒店輔助以及娛樂設施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設計功能為商場、餐飲、娛樂、服務用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設計功能為五星級酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設計功能為半智能寫字間。估價對象于估價時點土建工程及建筑外裝修工程已經(jīng)完工，電梯、扶梯設備以及中央空調(diào)機組等設備已運至施工現(xiàn)場。因此，需要對估價時點條件下，影響估價對 象價格形成的各種因素進行分析。一 實物狀況分析⑴ 大廈主要技術(shù)經(jīng)濟指標說明根據(jù)委托人提供的經(jīng)批準的大廈施工圖紙，該大廈的主要技術(shù)經(jīng)濟指標說明如下：⒈ 總用地面積 ㎡其中：酒店部分用地面積 ㎡ 寫字間部分用地面積 ㎡⒉ 土地使用期限 1998 年 9 月 20 日至 2038 年 9 月 19 日 ⒊ 建筑占地面積 ㎡ ⒋ 總建筑面積 ㎡ ⒌ 建筑層數(shù)： 地下部分4F~1F 寫字間部分 A 座 7F~13F B 座 7F~29F 酒店客房部分 A 座 14F~51F ⒍ 建筑容積率 1: ⒎